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LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD

¿Qué es la Ley de Segunda Oportunidad?

La ley pretende  que una persona física, consumidor, autónomo pueda recuperarse de  un fracaso económico empresarial o personal y tenga la posibilidad de comenzar nuevamente su vida sin tener que cargar indefinidamente con una deuda que nunca podrá pagar. Tiene por tanto el propósito de articular un mecanismo de “perdón de deudas” a deudores de “buena fe”.

http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2015-2109

¿Quién puede acogerse a ella?

Esencialmente esta pensada para ciudadanos particulares y para profesionales por cuenta propia (autónomos). Las empresas ya contaban con un mecanismo legal establecido para pedir la exoneración de sus deudas.

¿Hay deudas excluidas?

La ley establece dos excepciones : “los créditos de derecho público y los créditos por alimentos”. Es decir que las deudas  contraídas por ejemplo con la Hacienda Pública o Seguridad Social no entran en esta ley. Tampoco entran las pensiones alimenticias en caso de divorcio.

¿Las deudas hipotecarias?

En las deudas hipotecarias la parte de la hipoteca que no quede cubierta con la entrega del inmueble (que se supone parte de la garantía hipotecaria) podrá quedar exonerada. No consiste en una dación de pago pero es un primera paso (tenue) en esa dirección.

¿Cúal es el primer paso?

El deudor deberá intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores en un proceso tutelado por el juez. En este acuerdo, el deudor podrá liquidar sus bienes para cubrir las deudas que pueda pagar y/o pactar un calendario de pagos para hacer frente a dichas deudas.

¿Qué requisitos hay que cumplir para que el acuerdo sea válido?

La ley impone :

-Que el deudor compense a sus acreedores con la cesión de los bienes no necesarios para el ejercicio de su actividad profesional o con acciones de su propia compañía. En ambos casos, el valor de los bienes o las acciones deberá ser igual o inferior a la cantidad adeudada.

-Que el deudor actúe de buena fe.

¿Qué entiende por buena fe la ley?

1.º .- Que el concurso no haya sido declarado culpable.

2.º .- No haber sido condenado en sentencia firme por delitos contra el patrimonio, contra el orden socioeconómico, falsedad documental, contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores en los 10 años anteriores a la declaración de concurso.

Si existiera un proceso penal pendiente, el juez del concurso deberá suspender su decisión respecto a la exoneración del pasivo hasta que exista sentencia penal firme.

3.º.- Que se haya celebrado o, al menos, intentado celebrar un acuerdo extrajudicial de pagos siempre que:
En el caso de ser persona natural: Que se encuentre en situación de insolvencia o que prevea que no podrá cumplir regularmente con sus obligaciones, siempre que la estimación inicial del pasivo no supere los cinco millones de euros.
En el caso de personas jurídicas: Que se encuentren en estado de insolvencia o declaradas en concurso, y que dispongan de activos suficientes para satisfacer los gastos propios del acuerdo.

4.º Que se hayan satisfecho en su integridad los créditos contra la masa (salarios pendientes, costas y gastos judiciales, de alimentos…) y los créditos concursales privilegiados y, si no hubiera intentado un acuerdo extrajudicial de pagos previo, al menos, el 25 por ciento del importe de los créditos concursales ordinarios.

5.º Que si no se satisfacen en su integridad los créditos contra la masa y los créditos concursales privilegiados el deudor deberá:

a.- Someterse a un plan de pagos de cinco años.

b.- No incumplir las obligaciones de colaboración con el juzgado y la administración concursal.

c.- No haber obtenido este beneficio dentro de los diez últimos años.

d.- No rechazar dentro de los cuatro años anteriores a la declaración de concurso, una oferta de empleo adecuada a su capacidad.

e.- Aceptar de forma expresa, en la solicitud de exoneración de pasivo insatisfecho, que la obtención de este beneficio se hará constar en la sección especial del Registro Público Concursal con posibilidad de acceso público, por un plazo de cinco años.

¿Hay alguna figura mediadora?

Si, al ser un proceso tutelado por un juez, se puede solicitar la intervención de un mediador concursal que realiza la figura de interlocutor reconocido por las partes (deudor/acreedores). Si pasados dos meses no hay acuerdo, el deudor y el mediador concursal podrán solicitar ante el juez el concurso voluntario de acreedores.

¿Qué hay que hacer para acogerse a esta Ley?

A través de un abogado y procurador, se debe presentar la solicitud ante el juez que haya conocido el previo concurso de acreedores. Y previamente a todo ello haber intentado, al menos, un acuerdo extrajudicial de pago con los acreedores.
 La solicitud del beneficio debe ir acompañado, según los casos, de una propuesta de Plan de Pagos, cuya duración es cinco años y al que el deudor se debe someter.

¿Las deudas desaparecen para siempre?

No exactamente. Cualquier acreedor podrá pedir al juez la revocación de la exoneración de deudas si, en los cinco años posteriores a la admisión de la ‘segunda oportunidad’, el acreedor entiende que su deudor ha obrado de mala fe o ha obtenido ingresos en negro (mediante economía sumergida). En principio, la ley otorgaba a los acreedores un plazo de cinco años para descubrir estas ‘trampas’ por parte del deudor; sin embargo, el texto final le concede un plazo ilimitado para hacerlo. Si el acreedor pide la revocación de la exoneración de deudas y el juez la acepta, el emprendedor dejará de estar sometido a esta ley y volverá a contraer sus deudas.

¿Aparecerá el deudor en algún tipo  ‘lista de morosos’?

Según el texto oficial, “la obtención de este beneficio se hará constar en la sección especial del Registro Público Concursal por un plazo de cinco años”.

¿Quien podrá consultar dicho registro?

Según la ley : “las personas que tengan interés legítimo en averiguar la situación del deudor (…), así como las Administraciones Públicas y órganos jurisdiccionales habilitados legalmente para recabar la información necesaria para el ejercicio de sus funciones”. Es decir, administraciones públicas, entidades de crédito o gestión de riesgo de todo tipo y clientes o proveedores (en caso de un autónomo).

AUTOCONSUMO ELÉCTRICO 2015

¿Cuándo ha cambiado?

El de 9 de Octubre de 2015 se ha publicado en BOE el decreto de autoconsumo eléctrico.

¿Bajo que ley se regula?

En el Real Decreto 900/2015, de 9 de octubre .

¿Qué ha cambiado?

Este decreto ley profundiza en las modificaciones ya introducidas en el Real Decreto-ley 9/2013, de 12 de julio donde ya indicaba que todas las instalaciones, con independencia de su modalidad deberán estar en el “Registro Administrativo de autoconsumo de energía eléctrica”  incluso en el caso de que no vertiese su excedente de  energía a la red eléctrica (el caso en que la instalación fotovoltaica produjese más energía de la que se consume en la casa).

En ese Real Decreto se establecen dos modalidades de autoconsumo : los tipo 1 (hasta 100 kW de potencia contratada) y los tipo 2 (más de 100 kW). Las de tipo 1 se corresponden con pequeñas instalaciones como hogares y pequeñas empresas.

En el nuevo marco regulador, sólo las de tipo 2,  podrán vender sus excedentes de energía no autoconsumida. Para ello, deberán estar dadas de alta como instalación de producción con autoconsumo en el registro administrativo de productores de electridad (subgrupo b.1.1) . Las de tipo 1 pueden verter su excendente a la red eléctrica pero sin recibir compensación ecnómica por ello.

En línea con Ley 24/2013, de 26 de diciembre ambas modalidades de autoconsumo pagarán peaje de acceso, dependiente de la energía autoconsumida.

El término de peaje de respaldo (peaje de acceso ahora) en el Real Decreto ha sido algo equívoco porque en un principio parecía que el las instalaciones tipo 1 al final leyendo detenidamente el decreto parece que si aplica si en la instalación existen baterías (lo habitual) por tanto no desaparece en absoluto.

¿Qué modalidades da el decreto en autoconsumo?

En tipo 1:

  1. Para consumidores que tengan contratado un máximo de 100 kW.
  2. La potencia instalada (la potencia de los paneles solares instalados por ejemplo), no puede superar nunca la potencia contratada. Esto significa que si tenemos 3.3 kW contratados con la compañía eléctrica, el máximo en paneles a instalar será de 3,3kW.
  3. El titular de suministro tiene que ser el mismo que el titular de todas las instalaciones de generación. Esto quiere decir, que se bloquea por ejemplo que una comunidad instale paneles y que ellos suministren a los vecinos de modo individual. Sólo en ese caso podría usarse la energía para los servicios de la comunidad, pero nunca para vecinos. Como se puede observar de un plumazo se ha evitado que se instalen paneles en comunidades para autoconsumo de los vecinos.
  4. En el procedimiento (Real Decreto 1699/2011) se fija el procedimiento de tramitación.
  5. Para empezar el trámite es imprescindible solicitar un punto de conexión con la red eléctrica incluso en el caso de no verter ningún excedente a la red eléctrica.
  6. Si la potencia contratada es menor de 10 Kw y se acredita tener un sistema de inyección 0 (no se inyecta nunca electricidad sobrante en la red eléctrica) la compañía eléctrica no les podrá cobrar cantidad alguna por el estudio de conexión del punto anterior.
  7. Es obligatorio tener un doble contador homologado. Por un lado se debe medir la energía generada y por otro la consumida de la red eléctrica.
  8. Los sobrantes de energía generada que se viertan a la red eléctrica no serán remunerados.

En tipo 2 :

  1. Se considera a efectos de Ley 24/2013 como consumidor y productor.
  2. La instalación debe estar dada de alta en el  registro administrativo de productores de electridad (subgrupo b.1.1).
  3. No hay límite de potencia contratada.
  4. La potencia instalada (la potencia de los paneles solares instalados por ejemplo), no puede superar nunca la potencia contratada. Esto significa que si tenemos 500 kW contratados con la compañía eléctrica, el máximo en paneles a instalar será de 3500 kW.
  5. Su marco regulatorio es el Real Decreto 1955/2000 .
  6. Se debe instalar un equipo de medida para la generación y un equipo de medida que mida el consumo total del consumidor asociado.
  7. Se pueden vender los excedentes de producción en el mercado de generación de electricidad al precio que cotice el mercado en cada hora.

¿Y si no cumplimos el Real Decreto?

Pues la empresa suministradora nos puede cortar el suministro (además de la multa) amparándose en el artículo cinco “cuando por incumplimiento de requisitos técnicos existan instalaciones peligrosas o cuando se haya manipulada el equipo de medida, la empresa distribuidora podrá proceder a la interrupción del suministro“.

¿Y cómo queda el peaje de respaldo?

Oficiosamente conocido como el “impuesto al Sol” es esencialmente un pago que tendrán que hacer las instalaciones de autoconsumo por la energía generada y autoconsumida (no la volcada a la red eléctrica). El argumento esgrimido para esta tasa dado por el gobierno es que los usuarios que tengan autoconsumo se benefician de una red eléctrica nacional ya constituida y que por tanto deben contribuir a su sostenimiento. En realidad, esto ya lo pagaría sin la tasa un autoconsumidor, porque en las facturas eléctricas se paga ya un término fijo de potencia (que ha subido mucho más que el precio de la luz estos años).

El cálculo del peaje se realiza ahora mismo a través de una disposición transitoria que va a durar dos años (después no se sabe como quedará). La tasa tiene :

  • Termino variable sobre el autoconsumo horario, es decir, por la energía producida en la instalación .
  • Termino fijo que se determina entre al diferencia de la potencia de aplicación de cargos definida  y la potencia a facturar.

¿Cómo se calcula el termino variable?

Están eximidas de pagar este término variable todas las instalaciones que tengan una potencia contratada menor de 10 kW (la habitual en hogares). Y hay reducciones para las instalaciones situadas en Baleares y Canarias.

Hasta 31 de Diciembre de 2015 :

screenshot-www boe es 2015-10-25 01-35-16Hasta 31 de Diciembre de 2016 :

screenshot-www boe es 2015-10-25 01-37-11

¿Cómo se calcula el termino fijo?

Se hace acorde a esta tabla :

screenshot-www boe es 2015-10-25 01-55-32La redacción del término fijo en el Decreto es especialmente retorcida hasta el punto que tenemos nuestras serias dudas de que no contenga errores de redacción. En esencia lo que se se paga es la diferencia entre la potencia contratada y la instalada para autoconsumo. Ahora bien, dado que la instada no puede superar ni en tipo 1 ni en tipo 2 la contratada , ¿qué se paga entonces?. Pues en términos generales, si no hay baterías no hay término fijo pagar porque saldría 0 o negativo. Por tanto sólo en el caso de tener baterías se tendría que pagar (ejemplo 5.5 kW contratado, 3.5 kW de fotovoltaica y 15 kW de baterías ->  3.5+15+-5.5 = 12.5 -> 12.5*8.98 = 112,25 € anuales). El mecanismo que se ha expuesto es muy simplificado y la formula puede no ser en todos los casos exactamente así pero en términos generales el razonamiento de Decreto es en esa línea.

¿Impulsa el Decreto la energías renovables?

No. En absoluto. Se ponen una sería de trabas e impuestos además de una legislación compleja, con temporalidades y que introduce incertidumbre en el mercado.

¿Va a ser un marco regulador estable?

No. El Real Decreto tiene varias problemas como por ejemplo el peaje de respaldo (acceso). Por otro hay un amplio consenso en todos los grupos políticos al margen del actual gobierno sobre la necesidad de crear un marco legal que fomente el uso de energía renovables y por tanto el autoconsumo. Este Decreto va en la dirección contraria y el gobierno resultante de las elecciones de Diciembre de 2015 casi con toda seguridad derogara este marco y lo sustituirá por otro más en la línea del fomento del autoconsumo que es además la línea que están llevando nuestros socios europeos.

¿Y las sanciones?

Pues el no registro de una instalación de autoconsumo es una infracción muy grave, y las sanciones pueden estar entre 6000 y 60000 € .

¿Cuánto tiempo da para adaptarse?

Las instalaciones ya hechas tienen 6 meses para adaptarse al nuevo Decreto.

¿Es viable la desconexión completa de una casa de la red eléctrica en 2015?

A día de hoy, con una inversión razonable todavía no. Sin embargo, obviando este Decreto los plazos de amortización estaban llegando a 4-5 años. Esto hacía de la opción de autoconsumo algo ya muy atractivo. Por tanto, la opción más razonable es empezar a ver los costes y las posibilidades y esperar al nuevo marco regulador (derogado este decreto) que saldrá a más tardar el primer semestre de 2016.

¿Qué precio tiene aproximadamente una instalación?

Ahora mismo estamos en un precio de entre 2 y 3 € por Wattio instalado. Por tanto una instalación de 5 kW de placas solares, instaladas costaría en torno a 15000 €. Por ejemplo : https://autosolar.es/kits-solares/kit-solares-gel/kit-solar-fotovoltaico-gel-aislada-5000w-24v_precio?gclid=Cj0KEQjw-7GxBRCL_Kq6mZSHvdsBEiQA7r8VhCbI8NhtPyH_7p93Md_3vYUBaeRDu5rTlUo_DSpWAEcaAhHU8P8HAQ cuesta unos 11000 € a falta del coste de la mano de obra y algunas tasas y licencias. Pero debería quedar por debajo de los 15000 €. Con un sistema como el expuesto se vendría a cubrir el 50-60% de la electricidad consumida en la casa a través de sus paneles solares.

SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS DEL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMIS)

¿Qué son las SOCIMIs?

Sus siglas corresponden a Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) y son unos vehículos de inversión creados en España a imagen de los REIT (Real Estate Investment Trust) norte americanas nacidos en los años 60 del siglo pasado.

¿Bajo que ley se regulan?

Bajo la Ley 11/2009 del 26 de Octubre , modificada en la Ley 16/2012 el 27 de Diciembre.

¿Cuál es su propósito?

Son empresas (sociedades anónimas) cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para su arrendamiento, directamente o  a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

¿Qué características tienen?

– Deben cotizar en mercado español o europeo.

– El capital social es de al menos 50 millones de euros.

– Al menos 50 accionistas.

– Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.

– Al menos el 80% de sus ingresos debe provenir de rentas de alquiler y de dividendos obtenidos de la participación en otras SOCIMIs

– Los inmuebles adquiridos deben permanecer al menos 3 años dentro de la sociedad y 7 años si han sido promovidos por ella.

– Al menos debe poseer 3 inmuebles donde ninguno represente mas de un 40% del activo en el momento de la adquisición.

– Tienen limitada la financiación ajena al 70% del activo.

– Es obligatorio que estas sociedades repartan beneficio anualmente a sus accionistas. Al menos repartirá el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenidos de otrasSOCIMIs o REITs participadas.

En resumidas cuentas son empresas que agrupan patrimonio inmobiliario urbano para proceder a su arrendamiento.

¿Cómo es su fiscalidad?

Tienen algunos beneficios fiscales :

– Tributan al 19% en impuesto de sociedades salvo las rentas que provengan de la misma SOCIMI o participadas por ella.

– No estarán sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.

– Bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

– Quedarán exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (salvo residentes en paraísos fiscales); y, con determinados límites, se considerarán exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios. Las personas jurídicas se benefician de una deducción en la cuota íntegra.

¿Cuántas hay en España?

Se espera para 2015 unas 30 SOCIMIs.

¿Tienen riesgo?

Por supuesto. Si los activos no se alquilan la SOCIMI no da beneficios (o da perdidas). Ahora bien, están diseñadas como un producto muy ventajoso fiscalmente hablando con el propósito de vender ladrillo a inversores internacionales. Por tanto, este tipo de empresas, juega con ventaja.

¿Son aptas para el pequeño inversor?

En teoría nada lo impide, pero al ser muy nuevas, todavía no se sabe quien gestiona bien o mal y en consecuencia hay falta de información fiable. Por tanto todavía no son recomendables.

SUBVENCIONES AL ALQUILER DE VIVIENDA EN CASTILLA Y LEÓN (2014)

¿Cuándo se ha aprobado?

El 19 de noviembre de 2014 en el Boletín Oficial de Castilla y León ORDEN FYM/953/2014 .

¿Cuál es el objetivo?

Facilitar el acceso y la permanencia en una vivienda en régimen de alquiler a población con menores recursos económicos. Quedan excluidos por tanto :

– Arrendamientos de las viviendas de protección pública de promoción directa.

– Subarrendamientos.

– Arrendamientos de habitaciones o parciales de viviendas.

– Los arrendamientos de locales usados como vivienda.

– Los arrendamientos para usos distintos del de vivienda.

¿Qué presupuesto tienen?

2,97 Millones de euros que se priorizaran por familias de menores recursos y más miembros.

¿En qué consiste la ayuda?

Consiste una subvención parcial a la renta anual destinado a personas físicas (no empresas) mayores de edad que pueden formar parte o no de unidades de convivencia y que alquilen viviendas situadas dentro de la Comunidad de Castilla y León y sean su residencia habitual y permanente.

A efectos de calculo de subvención, la renta será la que aparezca en el contrato de arrendamiento de la vivienda.

Se considera unidad de convivencia al conjunto de personas que habitan y disfrutan de una vivienda de forma habitual y permanente y con vocación de estabilidad, con independencia de la relación existente entre todas ellas (por ejemplo una familia, una pareja de hecho o distintas personas que comparten piso de modo permanente).

¿Qué cuantías?

– La cuantía de la subvención será el resultado de aplicar a la renta anual el porcentaje del 30%, sin que pueda exceder de 1.710 euros anuales.

– Estas ayudas se abonarán mensualmente por el importe proporcional al montante anual que corresponda, previa justificación del pago de la renta.

La fecha límite para percibir esta ayuda será el 31 de diciembre de 2016, independientemente de que no se hubiese alcanzado el plazo máximo de duración de la subvención.

¿Qué requisitos tienen?

a) Ser titular de un contrato de arrendamiento de vivienda, formalizado con posterioridad al 31 de diciembre de 2010. En el contrato tiene que aparecer la mención expresa de su referencia catastral. Si la vivienda es de protección pública, el contrato de arrendamiento deberá estar visado por el Servicio Territorial de Fomento correspondiente.

b) Que la vivienda arrendada constituya la residencia habitual y permanente del arrendatario, lo que se comprobará con el certificado de empadronamiento que acredite a fecha de presentación de la solicitud, las personas que tienen su domicilio habitual en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. El certificado deberá haber sido expedido dentro del plazo de presentación de solicitudes.

c) Poseer la nacionalidad española, o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, Suiza, o el parentesco determinado por la normativa que sea de aplicación. En el caso de los extranjeros no comunitarios, deberán tener residencia legal, en España.

d) Que los ingresos de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, sean superiores a 1 vez el IPREM sin corregir e inferiores a 2,5 veces el IPREM corregido. El IPREM esta a 7.455 y por tanto los ingresos van de 7.455 a 18.637 € anuales en la unidad de convivencia.

e) Que los ingresos de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, determinados según la letra anterior, sean inferiores al límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia.

f) Que la renta de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento sea igual o inferior a la cantidad en euros mensuales que se indica a continuación, en función de los ámbitos territoriales:

Ámbito 1B Renta máxima 475 €/mes
Ámbito 1C Renta máxima 420 €/mes
Ámbito 2 y 3 Renta máxima 400 €/mes
Ámbito 4 Renta máxima 350 €/mes

Referente a los ingresos y los límites de IPREM el modo de cálculo no es tan evidente como sumar los ingresos. Se debe seguir el siguiente proceso :

– Se cogen las casillas 366 y 374 de la declaración de la renta de cada miembro con ingresos y se divide entre 7.455,14 (IPREM).

– Se suman todas.

– Se aplica un factor de corrección según esta tabla :

Número de miembros de la unidad
de convivencia
Ámbito teritorial
1B 1C 2 3 5
1 o 2 0,76 0,80 0,86 0,92 0,98
3 0,74 0,76 0,80 0,84 0,94
4 0,72 0,74 0,78 0,80 0,88
5 o más 0,70 0,72 0,76 0,78 0,82

Aplicando estas cifras nos dará un factor corregido de ingresos en base a IPREM. Esta cifra que sale son los ingresos de la unidad de convivencia.

A esta cifras es a la que se refiere el punto d) de la convocatoria.

Por otra parte, los límites de ingresos se calcularan así.

Se determinará conforme a las siguientes reglas:
‐  Si  la  unidad  de  convivencia  está  compuesta  por  una  sola  persona  adulta  (18  años  ó  más):  la  cuantía  del  IPREM  se  multiplica por 1.
‐ Si la unidad de convivencia está compuesta por dos o más personas:
• La primera persona adulta (18 años ó más) computa 1 vez el IPREM.
• Cada persona adicional de 14 años o más computa 0,5 veces el IPREM.
• Cada persona adicional menor de 14 años computa 0,3 veces el IPREM.

Así por ejemplo un matrimonio con dos hijos de 15 y 11 años el cálculo sería :

1 (primer cónyuge) + 0.5 (segundo cónyuge) + 0.5 (hijo de 15 años) + 0.3 (hijo de 11) = 2.3 IPREM corregidos de límite de ingresos.

Si los límites de ingreso son menores que los ingresos corregidos no se puede optar a la subvención.

NO PODRÁ CONCEDERSE LA AYUDA, cuando el solicitante o alguno de los que tengan su residencia habitual y permanente en la vivienda se encuentre en alguna de las situaciones siguientes:

a) Ser propietario o usufructuario de alguna vivienda en España. Se exceptuarán quienes acrediten fehacientemente la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, o no puedan habitar la misma por cualquier otra causa ajena a su voluntad.

b) Que el arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda, tenga parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador de la vivienda.

c) Que el arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda sea socio o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendador.

¿Cómo son los ámbitos municipales en Castilla y León?

Ámbitos municipales Municipios
1.º B Burgos, Salamanca, Segovia y Valladolid.
C Ávila, León, Palencia, Miranda de Ebro y San Andrés del Rabanedo.
2.º Soria, Zamora, Aranda de Duero, Laguna de Duero y Ponferrada.
3.º En la provincia de Ávila: Arenas de San Pedro y Arévalo.
En la provincia de Burgos: Alfoz de Quintanadueñas, Briviesca, Cardeñadijo, Modúbar de laEmparedada, Sarracín, Villagonzalo-Pedernales y Villalbilla de Burgos.
En la provincia de León: Astorga, Bembibre, Fabero, Garrafe de Torío, La Bañeza, Valverdede la Virgen, Villablino y Villaquilambre.
En la provincia de Palencia: Aguilar de Campoo, Grijota, Guardo, Venta de Baños, Villalobóny Villamuriel de Cerrato.
En la provincia de Salamanca: Aldeatejada, Arapiles, Béjar, Cabrerizos, Carbajosa de laSagrada, Carrascal de Barregas, Ciudad Rodrigo, Doñinos de Salamanca, Monterrubio deArmuña, Moriscos, Peñaranda de Bracamonte, San Cristóbal de la Cuesta, Santa Marta deTormes, Villamayor y Villares de la Reina.
En la provincia de Segovia: Cuellar, El Espinar, La Granja de San Ildefonso, La Lastrilla,Palazuelos de Eresma y San Cristóbal de Segovia.
En la provincia de Soria: Ágreda, Almazán, Covaleda, Duruelo, El Burgo de Osma, Ólvega,San Esteban de Gormáz y San Leonardo de Yagüe.
En la provincia de Valladolid: Aldeamayor de San Martín, Arroyo de la Encomienda, Boecillo,Cabezón de Pisuerga, Cigales, Fuensaldaña, Iscar, La Cistérniga, Medina de Rioseco,Medina del Campo, Mucientes, Olmedo, Peñafiel, Renedo de Esgueva, Santovenia dePisuerga, Simancas, Tordesillas, Tudela de Duero, Viana de Cega, Villanubla y Zaratán.
En la provincia de Zamora: Benavente y Toro.
4.º Resto de municipios de Castilla y León.
 ¿Qué documentación se requiere?
En esencia :
–  DNI, o el NIE para los extranjeros, de todas las personas que habiten la vivienda y la fotocopia del libro de familia en el caso en que se requiera por tener menores a cargo.
– El certificado de empadronamiento actualizado (expedido después del 20 de noviembre)
– Una fotocopia del contrato de arrendamiento.
– Fotocopia de declaración de la Renta o una declaración responsable sobre los ingresos.
Con más detalle aquí
¿Qué plazo de presentación hay?
Desde el 20 de noviembre de 2014 hasta el 19 de diciembre de 2014.
¿Qué plazo de resolución hay?
El plazo máximo para resolver y notificar el procedimiento será de 6 MESES, a contar desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar las solicitudes. El vencimiento de dicho plazo sin que se hubiera notificado resolución expresa, implicará que el solicitante pueda entender desestimada su solicitud, a los efectos de que se puedan interponer los recursos administrativo o contencioso administrativo señalados anteriormente, en los plazos de tres y seis meses respectivamente.

¿Dónde se presenta la solicitud?

Presencial :

– Servicios Territoriales de Fomento  de la respectiva provincia.

Oficinas de Información y Registro de la Junta de Castilla y León.

– En cualquiera de los lugares establecidos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 (LRJAP).

Electrónico :

– Por Internet desde esta misma página.  Ver requisitos técnicos.

– Se admite presentación por TELEFAX.

¿ Cómo contestan?

– Por correo postal al domicilio del interesado.

-Por  correo electrónico que conste en la solicitud.

RENTA ANTIGUA

¿Qué es la renta antigua?

Con este término nos referimos a contratos de alquiler que entraron en vigor antes de la Ley de Arrendamientos de 1964 y bajo su amparo.

¿Por qué son especiales?

Porque eran contratos con características muy beneficiosas para los inquilinos. En especial que la actualización de las rentas fue muy baja a lo largo de los años (durante periodos por debajo de la inflacción) y la renovación forzada del contrato si era deseo del inquilino (con posibilidades de que lo continuaran los descendientes del inquilino).

¿Bajo que ley nace?

Les acaba de dar forma la ley del 64 aunque su formación es muy anterior en muchos casos,

¿Cuál es el problema con estas rentas?

El problema es que suelen ser viviendas y locales situadas a veces en zonas privilegiadas de las ciudades con unas rentas bajísimas respecto a precio de mercado. Es habitual el caso de que el propietario del inmueble tenga que soportar costes de comunidad o impositivos muy superiores a las rentas que obtienen de las viviendas.

¿Cómo han evolucionado?

Con el Decreto Ley de 30 de Abril de 1985 también conocida como Ley Boyer dispuso :

1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos.

Y por tanto, a partir de ese decreto la prorrogas forzosas desaparecieron en los nuevos contratos de arrendamiento celebrados. Con ello, los contratos con “renta antigua” seguían en vigor pero no podían firmarse nuevos (salvo subrogados).

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 trajo nuevos cambios :

– Si el piso no ha pasado todavía a un inquilino distinto al primero antes de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, la vivienda se podrá subrogar de forma exclusiva y excluyente al cónyuge del inquilino no separado legalmente o de hecho, o a los hijos que conviviesen con inquilino original durante los dos años anteriores a su fallecimiento. También se podría subrogar a los ascendientes del inquilino que estuviera a su cargo y hubieran convivido con él los tres años anteriores a su muerte. Una vez subrogado el piso con estas excepciones, el alquiler de renta antigua se extinguirá una vez fallezca este segundo inquilino que ha recibido la vivienda, sea cónyuge, ascendiente o hijo del inquilino original si tiene una minusvalía igual o superior al 65%. No obstante, si los hijos no tienen ese grado de invalidez, el contrato de alquileres terminará en dos años después de la subrogación o el día en que este cumpla 25 años si fuera posterior.

– Si ya se traspasó el piso alquilado de inquilino original a otro procedente –cónyuge, ascendiente o hijo- después de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 noviembre, solo se permitirá un subrogación al cónyuge no separado legalmente o de hecho, a los hijos del inquilino que hubiesen vivido dos años en la vivienda antes de su muerte. Al igual que en el caso anterior, “operada la subrogación, el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior. No se autorizan ulteriores subrogaciones”.

– Si a la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre se hubiesen operado dos subrogaciones, no se permitirán nueva subrogación.

(fuente bufete Acedo Abogados)

 Si quien firmo fue una persona física (particular) :

– La primera subrogación se permite a favor del cónyuge del arrendatario, hasta su jubilación o fallecimiento; podría subrogarse un descendiente en defecto de dicho cónyuge, en cuyo caso no cabría segunda subrogación y se extinguiría a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la nueva Ley.

– La segunda subrogación se concede a favor de los descendientes del arrendatario, una vez fallecido o subrogado el cónyuge y siempre que no hayan transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la nueva Ley, extinguiéndose el contrato igualmente al finalizar dicho plazo.

No olvidemos que el traspaso del local de negocio en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994 incrementa los plazos anteriores en cinco años.

Si quien firmo era persona jurídica (empresa, autónomo…) :

-La extinción de los contratos en los que se desarrollen actividades económicas (las comprendidas en la División 6 del Impuesto sobre Actividades Económicas) se producirá en un plazo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley (es decir, el 1 de enero de 2015), salvo si los locales exceden de 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso el plazo se reduce a cinco años.

-Un régimen de extinción de los contratos en los que no se lleven a cabo dichas actividades económicas, establecido en función de las cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, que va de los cinco a los veinte años, en función de la solvencia económica del arrendatario. Recordemos que le corresponde a este último probar la cuota abonada en 1994.

Por tanto, a 1 de Enero de 2015 la mayoría de contratos de locales de renta antigua finalizan y los propietarios puede negociar rentas directamente con inquilinos.

¿A cuántos locales afecta?

Se estima que a unos 200 000 en toda España.

¿Qué va a pasar a partir de 1 de Enero de 2015?

Lo probable es que muchos de estos comercios (algunos centenarios) cierren por el incremento de costes de alquiler y veamos en sus ubicaciones (privilegiadas muchas de ellas) nuevas tiendas y en general franquicias de moda.