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FISCALIDAD PARA PROPIETARIOS EN RENTA 2015

¿Se deben declarar los ingresos de las rentas de alquiler en la declaración de la renta?

Si, como otro rendimientos (de capital, trabajo…) deben ser declarados.

¿Cómo tributa en la declaración de la renta?

Como capital inmobiliario.

¿En qué formulario del programa Padre sale?

En el PADRE de 2015 la página 10 casillas 060-069.

¿Qué gastos deducibles y deducciones existen?

Son gastos deducibles :

– Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos para la adquisición de la vivienda (caso de hipoteca por ejemplo).
– Los gastos de reparación y conservación del inmueble pero no los de ampliación o mejora (materiales de construcción, termo-calentador de agua, TDT, televisión,…)
– Electrodomésticos y muebles se amortizan al 10% cada año hasta la totalidad de su coste.
– Los costes de formalización del contrato de arrendamiento (comisiones de agencias por ejemplo).
– Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros)
– Los contratos de seguro, como los de responsabilidad civil, incendio o robo que tengan por objeto los bienes (vivienda en este caso) o derechos productores de los rendimientos.
– Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).
– Los gastos de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios personales devengados por terceros (caso de la comunidad de vecinos muy en general)
– El importe que se destine a la amortización de la vivienda, por su depreciación efectiva. Este valor se calcula aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.
– Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados
– …

Si los intereses, gastos de conservación y de reparación superan la cuantía de los ingresos por rentas, se pondrá como tope de suma de intereses, gastos de conservación y reparación la suma de los ingresos por rentas (ejemplo 2, abajo).

Acorde a artículo 23 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas , son posibles las siguientes deducciones SOLAMENTE en el caso de que el contrato fuera firmado antes de 1 de Enero de 2015:

– si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del iprem (7.455,14 euros actualmente), el propietario puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas.
– si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y unos ingresos mayores que el iprem, y además el contrato de alquiler se firmó antes del 1 de enero de 2011, el casero puede deducirse el 100%
– en otros casos, la reducción será del 60%

Para los contratos firmados a partir de 1 Enero de 2015 :

– En todos los casos se aplicara una reduccion del 60% con independencia de la edad del inquilino.

En el caso de alquilar la casa a un familiar existen unas salvaguardas para evitar casos fraudulentos. Los ingresos declarados por el alquiler descontados los gastos deducibles no pueden ser inferiores al 2% del valor catastral (o el 1,1% si este valor catastral ha sido revisado o modificado y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994), estableciéndose este valor como el mínimo a declarar.

Hay que tener en cuenta que los gastos por intereses y los de conservación conjuntamente no pueden exceder de de los rendimiento íntegros obtenidos, ese exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

¿En caso de ser vivienda habitual?

Si el propietario opta por arrendar la vivienda habitual en vez de utilizarla él mismo, no podrá beneficiarse de la deducción correspondiente a la vivienda habitual por la inversión realizada durante el periodo que esté alquilada, ya que en ese caso, la vivienda pierde el carácter de habitual.

Asimismo, si la vivienda no se ha habitado al menos durante 3 años y se alquila antes de este plazo el propietario perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta ese momento.

¿Se prevén cambios por parte de la agencia tributaria en materia de alquiler?

Nunca se sabe. El marco legislativo en materia de alquiler no está siendo tan estable como cabría esperar.

¿Algunos ejemplos numéricos?

Ejemplo 1 :

Vivienda arrendada por 900 mensuales a matrimonio de 30 años él y 27 años ella a 1 de Enero de 2015. La vivienda adquirida en 1996 por 100000 € y 8000 € de gastos. La compra fue financiada mediante un préstamo hipotecario de la Caja “X”, por el que se ha pagado durante 2012, 1400 € de intereses y 2000 € de amortización de capital. El valor catastral de la vivienda asciende a 45000 €, siendo el 40% valor de suelo. Se han adquirido un termo 200 € y unos muebles por valor total de 800 € durante 2015.

Los gastos de esta vivienda durante 2015 han sido :

– IBI 240 €
– Comunidad de vecinos 900 €
– Reparación de fontanería 400 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 900*12 10800
Gestos deducibles :
– Intereses : 1400
– Comunidad : 900
– Gastos conservación : 400
– Gastos reparación/reposición : 200
– Impuestos : 240
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*108000) 1944
* Muebles (10%*800) 80
Total Gastos deducibles: 5144
Rendimiento neto : 10800-5144 5656
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*5656 3393,6
Rendimiento neto reducido : 5636 – 3393,6 ->  2242,4

Ejemplo 2 :

La propietaria alquila la vivienda a su hermano de 30 años por 300 € mensuales. La vivienda se adquirió en 1995 por 150000 € (con gastos incluidos) y el valor catastral es de 38000 €, correspondiendo al 33% el valor del suelo.

Los gastos de la vivienda han sido :

– IBI 100 €
– Interés préstamo 4000 €
– Amortización capital 3000 €
– Comunidad 800 €
– Instalación bomba de calor/frio (1/7/2011) 1500 €

Será el mayor entre los dos siguientes cálculos :
1. Diferencia entre ingresos y gastos deducibles :
Ingresos Íntegros : 300*12 3600
Gestos deducibles :
– Intereses (limite a las rentas..): 3600
– Comunidad : 800
– Impuestos : 100
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*150000) 2700
* Bomba de calor/frio (6/12 * 10% * 1500) 75
Total Gastos deducibles: 7275
Rendimiento neto : 3600-7275 -3675
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*-3675 -2205
Rendimiento neto reducido : -3675 – -2205 -> -1470
2. 2% del valor catastral : 2%*38000 760

Por tanto es 760 (si fuera -1470, por alquilar la vivienda Hacienda devolvería dinero!!!!)

Ejemplo 3 :

La vivienda arrendada desde 1 de Enero de 2009 a un matrimonio cuyas edades a 31 de Diciembre de 2014 eran 36 y 32 años por 1000 €/mes. Ambos conyuges superan en ingresos el IPREM para el ejercicio 2015. La vivienda fue adquirida por herencia en 2006 con unos gastos y tributos de herencia de 4500 €. El valor catastral de la vivienda es a fecha de 2015 de 45000 € siendo el 40% valor de suelo. Los gastos en 2015 fueron :

– IBI 350 €
– Comunidad 900 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 1000*12 12000
Gestos deducibles :

– Comunidad : 900
– Impuestos : 350
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*45000) 810
Total Gastos deducibles: 2060
Rendimiento neto : 12000-2060 9940
Reducción por arrendamiento de vivienda :
50%(100%*9940)+50%(60%9940) 7952
Rendimiento neto reducido : 9940 – 7952 -> 1988

En todo caso, es conveniente consultar la ayuda del programa padre porque pese a ser un caso habitual (alquiler de una vivienda), la normativa cada vez es más compleja.

VARIACIONES EN FISCALIDAD DE ALQUILER

¿Qué ha cambiado?

Esencialmente los tramos de IRPF, disminución de retenciones de régimen de autónomos, se añade tributación a la indemnización por despido, disminución de impuesto de sociedades, variaciones en tributación de alquiler.

¿Cuándo aplica?

La mayor parte de la reforma se aplicará en 2015 y 2016

¿En qué varía el alquiler?

Varía solamente  el régimen de propietario.

– Sólo aplica a nuevos arrendamientos (1 de Enero de 2015 en adelante). No es una reforma retroactiva.

– La exención  de la vivienda pasará del 60% al 50% en el caso general.

– En el caso de que los inquilinos sean menores de 30 años, la exención era del 100% y pasará a ser del 50%.

Por tanto se unifican las exenciones al 50% en todos los casos. Anteriormente : http://www.adrianosi.com/blog/fiscalidad-en-alquiler-para-propietarios/

¿Puede variar la norma?

Sí, puesto que tiene que pasar por el congreso y dar el visto bueno la Troika europea (que tiene derecho de veto en materia fiscal).

 

 

FISCALIDAD PARA INQUILINOS

¿Son deducibles los gastos de alquiler?

Si, pero depende de la región donde se resida hay una deducciones u otras.

¿Cómo funciona la deducción?

Hay una parte estatal que aplica a todo el territorio salvo País Vasco y Navarra (régimen foral) y otro tramo autonómico que establece cada región.

¿Cómo funciona el tramo nacional?

El tramo nacional consta de una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas de alquiler siempre que la base imponible no supere los 24107,20 € (casilla 366 + casilla 374).

  • Cuando la base imponible (entendiendo como tal la suma de la base imponible general y la del ahorro) no supere 17707,20 euros anuales: Se podrá deducir el 10,05% de lo que haya abonado por el alquiler hasta una cantidad máxima de 9040 euros anuales.
  • Cuando la base imponible se encuentre entre 17707,21 y 24107,20 euros anuales: Se podrá deducir el 10,05% de lo que haya abonado por el alquiler hasta un máximo de 9.040 € – (1,4125 x (BaseImponible -17707,20) ).

base-imponible

(http://impuestosrenta.com/)

¿Cómo funcionan los tramos autonómicos?

Andalucía – Sólo para vivienda habitual.- Máximo de deducción : 15% de las cantidades satisfechas en el alquiler de la vivienda habitual hasta un máximo de 500 € anuales.

– Que el contribuyente no haya cumplido los 35 años de edad a la fecha de devengo del alquiler. Si la declaración es conjunta que al menos, uno de los cónyuges o, en su caso, el padre o la madre en el supuesto de familias monoparentales.

– Que la suma de las bases imponibles general (casilla 366) y del ahorro  (casilla 374) :

      * 19.000 euros en tributación individual.

      * 24.000 euros en tributación conjunta.

– Que se acredite la constitución del depósito obligatorio de la fianza a favor de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

– El NIF del arrendador/a de la vivienda se hará constar en la casilla 703 de la declaración.

– La deducción se practicará por el titular o titulares del contrato de arrendamiento. No obstante, tratándose de matrimonios en régimen de gananciales, la deducción corresponderá a los cónyuges por partes iguales aunque el contrato esté sólo a nombre de uno de ellos. En todo caso, el importe máximo de la deducción será de 500 euros anuales, tanto en tributación individual como en conjunta.

Aragón – Sólo para vivienda habitual.

– El 10 por 100 de las cantidades satisfechas durante el ejercicio correspondiente, por el arrendamiento de la vivienda habitual, con una base máxima de inversión de 4.800 euros anuales.- Que la suma de la base imponible general y de la base imponible del ahorro, casillas 366 y 374 de la página 11 de la declaración no supere las siguientes cuantías:

* 15.000 euros en tributación individual.

*  25.000 euros en tributación conjunta.

– Que se haya formalizado el depósito de la fianza correspondiente al arrendamiento ante el órgano competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma de Aragón.

– Los contribuyentes con derecho a la deducción deberán hacer constar el NIF del arrendador de la vivienda en la casilla 729 del Anexo B 1 de la declaración.

Asturias – Sólo para vivienda habitual.

-El 10 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo por alquiler de la vivienda habitual del contribuyente, con un máximo de 455 euros, tanto en tributación individual como en conjunta.

– El 15 por 100, con un límite de 606 euros, en caso de alquiler de vivienda habitual en el medio rural. El Principado considera medio rural a una vivienda en suelo no urbanizable o en concejos con una población de menos de 3000 habitantes con independencia de la clasificación del suelo.

– Que la suma de las bases imponibles general (casilla 366) y del ahorro  (casilla 374) :

      * 25009 euros en tributación individual.

      * 35240 euros en tributación conjunta.

– Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100 de la renta del período impositivo.

– Los contribuyentes con derecho a la deducción deberán hacer constar el NIF del arrendador de la vivienda en la casilla 738 de la declaración.

Canarias – Sólo para vivienda habitual.

– Máximo de deducción : 15% de las cantidades satisfechas en el alquiler de la vivienda habitual hasta un máximo de 500 € anuales.

– Que la base imponible general del contribuyente, casilla 366 de la página 11 de la declaración no sea superior a las cantidades siguientes :

      * 20.000 euros en tributación individual.

      * 30.000 euros en tributación conjunta.

– Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100 de la base imponible general obtenida en el período impositivo.

– Los contribuyentes con derecho a la deducción deberán hacer constar el NIF del arrendador de la vivienda en la casilla 771 del Anexo B 2 de la declaración. Respecto a la vivienda alquilada, se consignará el número de referencia catastral de la misma en la casilla 773 y, si carece de número de referencia catastral, se marcará X en la casilla 774. Finalmente, deberá indicarse el importe de las cantidades satisfechas al arrendador en la casilla 775 de la declaración.

Cantabria 

 

– Sólo para vivienda habitual.

– Máximo de deducción : 10% de las cantidades satisfechas en el alquiler de la vivienda habitual hasta un máximo de 300 € anuales o de 600 € si es conjunta y al menos uno de los dos cumple los requerimientos para deducción

–  Que no hayan cumplido los 36 años de edad a la finalización del período impositivo.

–  O que tener  65 o más años de edad a la finalización del período impositivo.

– O que tenga la consideración de persona con discapacidad con un grado de minusvalía reconocido igual o superior al 65 por 100.

– Que la suma de base imponible general y la base imponible del ahorro, suma de las casillas 366 y 374 de la página 11 de la declaración, sea inferior a:

* 22.000 euros en tributación individual.

* 31.000 euros en tributación conjunta.

– Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100 de la renta del período impositivo.

– Los contribuyentes con derecho a la deducción deberán hacer constar el NIF del arrendador de la vivienda en la casilla 780 de la declaración.

Castilla y León – Sólo para vivienda habitual.- El 15 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo por alquiler de la vivienda habitual del contribuyente, con un máximo de 459 euros, tanto en tributación individual como en conjunta.

– El 20 por 100, con un límite de 612 euros, en caso de alquiler de vivienda habitual en el medio rural con exclusion de :

* Los que excedan los 10000 habitantes

*  Los que tengan más de 3.000 habitantes y que disten menos de 30 kilómetros de la capi­tal de la provincia.

– Que no hayan cumplido los 36 años de edad a la finalización del período impositivo.

– Que base imponible general más la base imponible del ahorro menos el mínimo personal y familiar (suma de las casillas 366 y 374 de la página 11 menos el importe de la casilla 433 de la página 13) no supere las siguientes cantidades :

* 18.900 euros en tributación individual.

* 31.500 euros en tributación conjunta.

– Los contribuyentes con derecho a la deducción deberán hacer constar el NIF del arrendador de la vivienda en la casilla 810 de la declaración.

Cataluña – Sólo para vivienda habitual.- El 10 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo por alquiler de la vivienda habitual del contribuyente, con un máximo de 300 euros, tanto en tributación individual como en conjunta.

Que se cumplan  las siguientes condiciones :

1. Que el inquilino este en al menos una de estas situaciones :

* Tener 32 o menos años de edad a la fecha de devengo del impuesto.

* Haber estado en paro durante 183 días o más durante el ejercicio.

* Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65 por 100.

* Ser viudo o viuda y tener 65 años o más.

2. Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del contribuyente menos el mínimo personal y familiar, suma de las casillas 366 y 374 de la página 11 menos el importe de la casilla 433 de la página 13 de declaración, no supere 20.000 euros anuales.

3. Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100 de los rendimientos netos del contribuyente.

– El límite máximo será de 600 euros anuales.

– Una misma vivienda no puede dar lugar a la aplicación de una deducción superior a 600 euros. Si varios contribuyentes tuvieran derecho a la deducción, esta se dividirá entre los que tuvieran derecho sobre ella.

-En caso de tributación conjunta, siempre que alguno de los declarantes se halle en alguna de las circunstancias descritas en la letra 1) anterior o pertenezca a una familia numerosa, el importe máximo de la deducción es de 600 euros y el de la suma de las bases imponibles, general y del ahorro menos el importe del mínimo personal y familiar es de 30.000 euros.

Galicia – Sólo para vivienda habitual.- El 10 por 100 de las cantidades satisfechas durante el período impositivo en concepto de alquiler de la vivienda habitual. El límite máximo de la deducción es de 300 euros por contrato de arrendamiento, tanto en tributación individual como en conjunta.

– Que la fecha del contrato de arrendamiento sea posterior a 1 de enero de 2003.

– Que no hayan cumplido los 36 años de edad a la finalización del período impositivo. Si la declaración es conjunta al menos unos de los dos tiene que cumplir el requisito.

– Que se hubiera constituido el depósito de la fianza en el  Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.

– Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro, casillas 366 y 374 de la página 11 de la declaración, no supere el importe de 22.000 euros, tanto en tributación individual como en conjunta.

– Cuando dos contribuyentes tengan derecho a esta deducción, el importe total de la mis­ma, sin exceder del límite establecido por contrato de arrendamiento, se prorrateará por partes iguales en la declaración de cada uno de ellos.

– Los contribuyentes con derecho a la deducción deberán hacer constar el NIF del arrendador de la vivienda en la casilla 866 de la declaración.

Madrid – Sólo para vivienda habitual.

– El 20 por 100 de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda habitual en el período impositivo, con un máximo de 840 euros, tanto en tributación individual como en conjunta.

– El contribuyente debe tener menos de 35 años de edad a la fecha de devengo del impuesto.

–  Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro, suma de las casillas 366 y 374 de la página 11 de la declaración, no supere:

* 25620 euros en declaración individual.

* 36200 euros en declaración conjunta.

– Las cantidades abonadas por el arrendamiento de la vivienda habitual deben superar el 10 por 100 de la mencionada suma de bases imponibles general y de ahorro del contribuyente.

– Para la aplicación de la deducción, se deberá acreditar el depósito de la fianza correspondiente al alquiler en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid.

– Los contribuyentes con derecho a la deducción deberán hacer constar el NIF del arrendador de la vivienda en la casilla 878 de la declaración.

Navarra – Bajo régimen de Ley Foral.

– El 15 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de la vivienda habitual del sujeto pasivo. En la base de deducción se incluirá además del alquiler propiamente dicho, los gastos de comunidad y la Contribución Urbana repercutidos por el propietario en el recibo, siempre y cuando dentro del contrato esté establecido que estos gastos son por cuenta del inquilino.

– Que las rentas del declarante, excluidas las exentas, no superen la cantidad de 30.000€ en el periodo impositivo en declaración individual. En caso de tributación conjunta, este límite se eleva a 60.000€ para el conjunto de la unidad familiar (art. 75 regla tercera).

– Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100 de las rentas, excluidas las exentas, del periodo impositivo correspondientes al sujeto pasivo. Cuando la modalidad de tributación sea conjunta este requisito se referirá al conjunto de rentas obtenidas por todos los miembros de la unidad familiar.

– Que se cuente con justificación documental adecuada de las cantidades abonadas. Se requiere la presentación del contrato de arrendamiento y de los recibos de pago correspondientes.

– Máximo 900€ anuales por sujeto pasivo

País Vasco Norma Foral de IRPF. ARTÍCULO 88.- DEDUCCIÓN POR ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL.

  1. Los contribuyentes que satisfagan durante el período impositivo cantidades por el alquiler de su vivienda habitual podrán aplicar una deducción del 20 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo, con un límite de deducción de 1.600 euros anuales.
  2. No obstante en el caso de contribuyentes que tengan una edad inferior a 35 años osean titulares de familia numerosa y aquellos a los que se refiere el apartado 4 de este artículo tengan reconocida una incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez, y aquellos a los que se refiere el apartado 4 de este artículo, la deducción prevista en el párrafo anterior será del 25 por 100, con un límite de deducción de 2.000 euros anuales.
  3. A los efectos de lo dispuesto en este Capítulo, para la determinación de la edad del contribuyente o de la titularidad de la familia numerosa se atenderá a la situación existente a la fecha de devengo del Impuesto.
  4. En el supuesto de de que se opte por la tributación conjunta y existan varias personas con derecho a aplicar esta deducción, unas con edad inferior y otras con edad superior a 35 años, se aplicará el porcentaje y el límite previstos en el párrafo segundo del apartado 1 anterior.
  5. En los supuestos en los que, por decisión judicial, se hubiera establecido la obligación de pagar el alquiler de la vivienda familiar a cargo exclusivo del contribuyente, éste tendrá derecho a practicar en su autoliquidación la deducción a que se refiere este artículo. Si tal obligación correspondiera a ambos contribuyentes, la deducción se prorrateará entre ellos y se practicará en la autoliquidación de cada uno en la proporción que corresponda, con el porcentaje y el límite establecidos en el párrafo segundo primero segundo del apartado 1 de este artículo.
Comunidad Valenciana – Sólo para vivienda habitual.

– General de 15 %  de las cantidades satisfechas en el alquiler de la vivienda habitual hasta un máximo de 459 € anuales.

– Edad igual o inferior a 35 años o discapacitado físico o sensorial con grado igual o superior al 65 por 100 o discapacitado psíquico con grado igual o superior al 33 por 100,  20 % de las cantidades satisfechas en el alquiler de la vivienda hasta 612 € anuales.

– Edad igual o inferior a 35 años y, además, discapacitado físico o sensorial con grado igual o superior al 65 por 100 o discapacitado psíquico con grado igual o superior al 33 por 100, 25% de las cantidades satisfechas en el alquiler de la vivienda hasta 765 € anuales.

– El límite de deducción se prorrateará por el número de días en que per­manezca vigente el arrendamiento dentro del período impositivo y en que se cumplan las circunstancias personales requeridas para la aplicación de los distintos porcentajes de deducción.

– Que la fecha del contrato de arrendamiento sea posterior a 23 de abril de 1998 y su duración sea igual o superior a un año

– Que se haya constituido el depósito de la fianza a favor de la Generalitat Valencia­na.

– Que, durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni ninguno de los miembros de su unidad familiar sean titulares, del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute, de otra vivienda distante a menos de 100 kilómetros de la vivienda arrendada.

– Que el contribuyente no tenga derecho en el mismo período impositivo a deducción alguna por inversión en vivienda habitual, con excepción de la correspondiente a las canti­dades depositadas en cuentas vivienda.

– Que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro, casillas 411 y 419 de las páginas 12 y 13 de la declaración, no supere las siguientes cantidades:

* 24.000 euros en declaración individual.

* 38.800 euros en declaración conjunta

¿Si se ha recibido alguna subvención por el alquiler de vivienda habitual?

Si ha recibido en 2013 una subvención para el alquiler de su vivienda, deberá constar en la casilla 242 de la página 9 de la declaración de la renta.

¿Algún ejemplo numérico?

Caso de tramo nacional

Alquiler anual 6000 € (500 € mes)

Base imponible general : 20000 €

Base de ahorro : 1000 €

Base imponible : 20000+1000 = 21000 €

Como la base imponible  es superior a 17707,20 € entonces la deducción sería :

9040 – (1,4125 x (21000  -17707,20 ))= 4388,92 €

El importe de la deducción sería: 4388,92×10,05%= 460,83 €.

Caso de Castilla y León

No habría tramo autonómico por superar las base imponible los 18900 €

Caso de Madrid

Supuesto menor de 35 años, siendo vivienda habitual y fianza depositada en Instituto de la Vivienda de Comunidad de Madrid.

Los 21000 € de base imponible es menor que los 25620 máximos marcados por la comunidad.
El 10% de la base imponibles (21000) son 2100 €. Los 6000 € pagados son mas que esos 2100 €.

Como se cumplen todas las condiciones, entonces la deducción del tramo autonómico sería :

20% de 6000 €, 1200 €. Pero como el límite son 840 € y 1200 € lo rebasa, al final son 840 €.

PERMUTA DE VIVIENDA

¿Qué es una permuta de vivienda?

La permuta es una figura legal (contrato) por la cual, cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. En el caso que nos aplica, el intercambio sería de viviendas. El intercambio no tiene porqué ser simétrico, es decir, que puede mediar dinero como parte de la operación, si se diera el caso de que las viviendas intercambiadas no tuvieran el mismo valor.

¿Está contemplado en el ordenamiento jurídico español? 

Sí, está contemplado en el código civil, en el artículo 1538.

¿Es una figura habitual en el mercado inmobiliario? 

Históricamente ha sido irrelevante en el mercado español. Con la explosión de la burbuja inmobiliaria y la contracción del crédito, ha pasado a ser una opción muy minoritaria, pero en alza. Se estima que en el mercado español hay unas 2000 viviendas en oferta de permuta.

¿Dónde encontrar vivienda para permuta? 

Existen pocos sitios, el mayor lo tiene idealista:

http://www.idealista.com/buscar/venta-viviendas/permuta/

También existen anuncios escritos en prensa, y algunos anuncios de venta admiten permuta, aunque no lo declaren explícitamente.

¿Cómo funciona? 

Suele funcionar entre particulares, y lo normal es que sea dentro de la misma comunidad autónoma y que sea el caso de cambio de pisos del núcleo urbano hacia pueblos cercanos o periferia de las ciudades. También empieza a ser habitual el de una familia en apuros de liquidez que busca una vivienda más austera, para disminuir gastos e ingresar la diferencia de valor. Algo así como una “venta parcial” porque se sigue siendo poseedor de una vivienda y se engrosa en dinero líquido la diferencia de capital.

Lo primero sería determinar qué tipo de vivienda queremos para nuestra permuta. Una vez localizada, visitada, y hechas las comprobaciones que se indican en el punto siguiente, tendríamos que realizar tasaciones de los inmuebles a permutar.

– Valor del inmueble.

– Cargas que soporta (hipotecas, deudas con comunidad, …).

– Condiciones de subrogación de hipoteca, si la hubiere (consultar banco).

Es conveniente encargar dos tasaciones, una por cada propietario, y si difirieran mucho, una tercera con el pago a medias entre los propietarios.

Con esto se obtendrá un valor de Vivienda1 y de Vivienda2. Si hubiere diferencia entre las tasaciones, se podrá (deberá) completar la diferencia con dinero.

Llegados a un punto de acuerdo, el resto de la operación ya ocurre en notaria, donde se plasman las nuevas escrituras y la entrega de cheque, si lo hubiere. En esencia, es el mismo proceso que una adquisición. Al ser una operación poco habitual, es conveniente avisar a la notaria con anticipación de la modalidad que vamos a ejecutar.

http://www.adrianosi.com/blog/guia-de-compra-de-una-vivienda/, en la parte final.

¿Qué comprobaciones básicas hay que realizar? 

En esencia, las mismas que en la compra de un inmueble :

–  ¿A quién pertenece, y por tanto, quién o quiénes son sus propietarios? Debe coincidir con quien dice que tiene la capacidad de venta. Lo mejor para ello es pedir una nota simple. Una nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa de la titularidad de la propiedad de un inmueble, así como de los datos registrales, la referencia catastral y las cargas que sobre el inmueble pesan. Lo podemos solicitar online en: https://www.registradores.org/registroVirtual/init.do

– ¿Existen hipotecas, embargos u otras cargas que la afecten? Piense que si existe una hipoteca, quizás las condiciones actuales sean más favorables y le convenga negociar con él.

– ¿Existe algún contrato de arrendamiento en vigor? Con la nueva LAU (http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-lau-ii/) podremos recuperar la vivienda con un preaviso de 3 meses. Aún así es preferible evitar esa situación.

– ¿Está al corriente de pagos de la comunidad de propietarios? ¿Hay alguna derrama? Desde la adjudicación, el nuevo propietario sólo responde por la deuda correspondiente al año en curso y al anterior. El resto de la deuda, si la hubiere, es reclamable al anterior propietario. Existe el derecho de pedir un certificado para ver si la vivienda está al corriente de pagos, lo entregará el secretario de la comunidad validado por el presidente.

– ¿Está al corriente de pagos del IBI? Ocurre lo mismo que con las deudas de la comunidad de propietarios. Son deudas del inmueble y por tanto de quien lo posea.

– Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, ¿tiene  el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos estructurales del edificio? Esto es fundamental por si se produjeran daños a nosotros o terceros en los primeros años de vida de la vivienda.

– Si es VPO o VPT (Vivienda de Precio Tasado), ¿existe alguna prohibición de disponer sobre la misma? ¿existen derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración? Dependiendo de la promoción, existen limitantes en futuros derechos de venta, alquiler, … Sabiendo quién lanzo la VPO (qué administración) nos podremos informar sobre ello. Es vital, saber las limitaciones de la vivienda que adquirimos y sobre cuántos años actúan.

¿Y si al menos una de las viviendas está hipotecada? 

La hipoteca del inmueble (ambas, si están hipotecadas las dos), se deberá subrogar. Ahora bien, se deben tener en cuenta las hipotecas y sus condiciones en el valor del inmueble a permutar. No debería ocasionar más problema que el de la tasación de los bienes para ver una posible compensación a la otra parte, si hubiera lugar.

La subrogación consiste en el cambio de titularidad del deudor, estando el nuevo deudor en los mismos derechos y obligaciones que el anterior. La parte acreedora (entidad bancaria) no será la misma. Se debe realizar ante escritura notarial y una vez realizada se  debe inscribir en el Registro de la Propiedad.

¿Cuál es la fiscalidad de una permuta? 

Aquí hay que tener en cuenta que cada parte en la permuta es a la vez comprador y vendedor y por tanto tendrá que tributar como ambas.

Siempre en el caso de particulares (si hay una empresa en la permuta se paga IVA y es algo más complicado. Si alguna empresa tiene dudas que nos consulte).

Como comprador :

– En el caso de comprar una vivienda usada, debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a través de una de las entidades bancarias identificadas por la Administración. Importe: su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio, a determinar por la Comunidad Autónoma, que suele estar entre el 6 y 7% del precio de compra (cada comunidad marca el suyo). Ojo, en este caso, al ser una permuta ambos pagan lo mismo, aunque uno sea una vivienda y el otro una vivienda y dinero.

– Si compra mediante una hipoteca, debe satisfacer el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en una cuenta de la Hacienda (correspondiente a las Comunidades Autónomas), cuya cuantía estará entre el 0,3%, en casos especialmente protegidos como determinados supuestos de VPO, y el 2%, según la Comunidad Autónoma de que se trate, del total importe de la “responsabilidad hipotecaria” (principal + intereses + costas de ejecución). Suele ser del orden de 1,5 veces el capital prestado.
– En ambos casos: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, llamado también plusvalía municipal. La base imponible del impuesto está constituida por el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años. No puede exceder los siguientes límites: del 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; del 3,5% de hasta 10 años; del 3,2% por un periodo de hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años. Al resultado se le aplicará un tipo impositivo que aplican los ayuntamientos, sin que pueda exceder del 30%. No se genera plusvalía cuando el periodo de propiedad haya sido inferior a un año. Igualmente, cuando el periodo de propiedad sea superior a los 20 años, se aplicará el 3%.

Como vendedor :

Tributará la ganancia patrimonial. Si la vivienda permutada fuera la vivienda habitual, el contribuyente podría aplicarse, (consultar los requisitos de hacienda), la exención de la tributación de la ganancia patrimonial por si se realiza la adquisición de otra vivienda habitual (que debería ser el caso común), siempre que la compra de la nueva vivienda se realice en un período máximo de dos años.

El diferencial del dinero, si le hubiere tributaría al 19% hasta 6.000 euros y del 21% desde 6.000,01 en adelante.

Si la permuta no se trata de la vivienda habitual, aunque el importe obtenido de la venta se reinvierta en otra vivienda, está sometido a la tributación de la ganancia patrimonial.

La fiscalidad en España está cambiando (en general al alza impositiva), por tanto, consultar las condiciones en Hacienda antes de dar cualquier caso.

¿Se pueden permutar dos bienes o más a cambio de otro?

En rigor, no, pero siempre se pueden hacer las dos operaciones simultaneas. Por ejemplo, permutar las viviendas con un diferencial de X € y simultáneamente firmar la venta de una cochera por esos X €. De facto, habremos realizado la permuta de una vivienda por otra y una cochera.

¿Existen limitaciones en permutas en VPPs o VPOs? 

Depende de las condiciones impuestas en la VPO o VPP. En general, hay poca legislación al respecto, por lo que explicito es extraño encontrar en la condiciones. Ahora bien, en general, se van a asimilar las condiciones impuestas a la venta sobre la VPO/VPP  y muy en general, al menos los 5 primeros años, suele estar penalizada o directamente prohibida la venta del inmueble.