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MODIFICACIÓN DE LEY HIPOTECARIA

¿Cuándo se ha modificado?

Ha sido redactada a lo largo del año y ha pasado ya el visto bueno del Consejo de Estado y del Consejo de Ministros. El gobierno la va a remitir al parlamento para su debate y aprobación. Se pretende que esta modificación tenga un amplio consenso en la cámara.

¿Cuándo entra en vigor?

Si el tramite parlamentario sigue su curso normal, probablemente en el primer semestre del 2018. 

¿Qué ha impulsado el cambio?

Por una parte la legislación europea que forzaba legislar en España para la adaptación de la ley a la normativa europea  (Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero) y por otra la imperiosa necesidad de actualizar la ley en algunos aspectos que han quedado en evidencia durante el reciente periodo de crisis que tuvo su epicentro en el mercado inmobiliario. 

¿Qué cambia?

  1. Mejoras en la información al consumidor. Los contratos hipotecarios deben reflejar claramente las condiciones ofertadas  así como va a quedar el reparto de los gastos hipotecarios. Deben también añadir escenarios económicos para similar como evolucionarían los costes (a mejor o peor) si variaran parámetros de contratación (Euribor por ejemplo).
  2. El notario debe velar por el consumidor. El papel del notario se amplia (además de dar fe del contrato y de su ajuste a derecho) ahora además tendrá que recibir al consumidor antes de la firma para la revisión de toda la documentación y para cerciorarse de que el cliente entiende las condiciones del préstamo. Pasa a ser responsabilidad directa del notario que el cliente sea consciente de lo que firma y de ello debe dar constancia. Esta es la llamada ‘etapa precontractual’, a la que están obligados a cumplir los notarios y registradores. El plazo de visita al notario (que no tiene que ser el de firma sino sencillamente un notario será de 7 días antes firma y será gratuita para cliente. De Se expone a una sanción en caso contrario.
  3. Fin de productos añadidos forzosamente. Era una de las cláusulas leoninas en muchas hipotecas. No puede ir el producto hipotecario vinculado a tarjetas, seguros, fondos o mas habitualmente seguro de amortización o de vida o de protección de pagos. El banco podrá ofertar pero nunca vincular la concesión de un crédito hipotecario a la contratación de otros productos financieros. El banco de España va a estar especialmente vigilante en este punto y anima a los clientes que se sientan presionados por una entidad a denunciar para poder actuar en consecuencia. 
  4. Desahucios. Hasta ahora si un deudor incumplía sus obligaciones de pago, a partir de los tres meses de impagos el banco podía ejecutar la cláusula de vencimiento anticipado. A partir de ahora la nueva ley fija un monto de impago del 2% de la hipoteca durante la primera mitad de la vida del crédito, y a un 4%  (o un impago máximo de 12 mensualidades) durante el resto del contrato, para poder activar un proceso de desahucio.  
  5. Facilidades al cambio de entidades.  La comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambia. Esta medida va facilitar mucho la competencia bancaria en hipotecas para el consumidor dado que las cortapisas monetarias que existían para el cambio tendían a no compensar (o dificultar) el cambio.
  6. Amortizaciones anticipadas. En el caso de las hipotecas variables, la comisión pasa a ser  0,25% del capital reembolsado, aplicable únicamente durante los primeros cinco años del plazo  o de 0,5% del capital amortizado, aplicable únicamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato. En el caso de hipotecas a tipos fijos límite máximo del 4 % durante los primeros 10 años y del 3 % si la operación se lleva a cabo posteriormente.
  7. Intereses de demora. Los interese cobrados en caso de retraso de pago no podrán exceder el triple del precio del dinero. Ahora mismo podría llegar al 9%. 
  8. Cambios a tipos fijo u otras monedas. Al igual que en cambio de entidad, en caso de querer cambiar de hipoteca de tipo variable a fija (en España mucho más minoritaria) la penalización de un 0,25% solo podrá ser aplicable en los tres primeros años siendo 0 para el resto.
  9. Modelo tipo de hipoteca. El gobierno va emitir un Real Decreto con un modelo de contrato sencillo pensado para ser entendido sin tener grandes nociones de saber financiero. La idea de fondo es que este modelo será el habitual en el mercado y punto de referencia de los demás.
  10. Lista negra de cláusulas abusivas. En esta lista constarán todas aquellas cláusulas contractuales que han sido eliminadas por tribunales. Si aparecieran en un contrato hipotecario el notario podrá pedir su exclusión en la etapa precontractual (donde el notario evalúa el contrato con el cliente y se cerciora que el cliente entiende lo que va a firmar). 

¿Qué queda pendiente todavía?

– No se ha hecho ningún cambio estructural que aproxime a la dación de pago u otros sistemas alternativos. 

– No ha quedado completamente claro en la ley (no lo cierra) a cargo de quien deben correr los gastos de notaria y constitución. Sin embargo se esta sentando jurisprudencia en los tribunales a favor del consumidor. 

¿A quien aplica?

A las nuevas hipotecas firmadas a partir de la entrada en vigor de la ley. 

 

NUTRICIÓN, CARNES PROCESADAS

¿Qué son las carnes procesadas?

Según la OMS (Organización Mundial de la Salud), la carne procesada es : “cualquier tipo de carne que ha sido transformada con salazón, curado, fermentación, ahumado u otros procesos para mejorar el sabor y preservar el alimento”. Entran por tanto en esta categoría las salchichas, todos los embutidos, bacón, hamburguesas, jamón, carne en conserva, salsas a base de carne, carnes picadas,

¿Cómo se procesan las carnes?

En el caso de las res, una vez sacrificado el animal, se deja el cuerpo colgado unos días. Después se troce el animal, primero en dos, luego en cuatro y se van eliminado vísceras por ultimo se trocea siguiendo en general el camino de medio hacia extremidades. Dependiendo de las zonas del animal, la carne tiene distintas calidades. Hay carnes que van directo al consumo (solomillos por ejemplo), mientras que otras de menor calidad son usadas para hacer carne picada.

Las carnes para su procesado (las que no van a consumo directo) pueden ser sometidas a uno de estos procesos :

  • Curado : Consiste en el añadido de sal y nitrito sódico o nitrato potásico. El siguiente paso de algunos embutidos es cocer el producto a una temperatura de entre 65 – 75 grados Celsius. Ese añadido le da a la carne ese color rosado suave diferente del rojo que suele tener la carne fresca. Los nitritos son un potente antioxidante y previenen que la bacteria Clostridium botulinum produzca la toxina botulínica y por tanto el botulismo.  El problema es que a dosis altas de nitritos se producen nitroaminas (la OMS ha comprobado que las nitroaminas son cancerígenas). Para impedir la formación de nitroaminas lo primero es evitar la saturación de nitritos en la carne. Pare ello la normativa europea permite incorporar 0,15 gramos de nitrito sódico por cada kilogramo de carne. La otra medida es no calentar los alimentos a muy altas temperaturas (fritos, brasas, hornos).
  • Salazón : Método ancestral de conservación de alimentos es además un potenciador de sabor. Se usa habitualmente en jamones y cecinas. Se basa en la aplicación de abundante sal en la carne y su dejado en reposo para la absorción de la sal. Después se mantiene la carne a entre 1 y 3 grados durante meses. Por ultimo se eleva la temperatura paulatinamente hasta los 12-20 grados Celsius.
  • Ahumado : Consiste en someter las carnes a una fuente de humo normalmente de maderas con pocas resinas. Además de conservación es un potenciador de sabor. El problema son los restos de hollín y a veces de hidrocarburos en el alimento por el proceso.
  • Fermentado : Consiste en añadir azucares, sal, nitrificantes y bacterias del ácido láctico a la carne (en general picada). Las bacterias toman los azucares y lo transforman en ácido láctico,con lo que coagula de carne y forma compacto. Después se realiza un secado que varía de semanas a meses. Se pueden formar nitroaminas si se cocina a altas temperaturas.

¿Qué ha dicho la OMS?

  1. La OMS ha dicho que la carne procesada es carcinogénica para humanos y por tanto la incluye en el Grupo 1. de sustancias donde se incluyen las más peligrosas para la salud según el criterio de la Agencia Internacional para la Investigación del Cáncer (IARC, en inglés).
  2. Según el mismo estudio la carne roja es “probablemente carcinogénica para humanos”. Esto quiere decir que hay relación entre carne roja y cáncer pero no una correlación de causa-efecto probada.
  3. El estudio considera probada la relación de cáncer de colon, estómago y el consumo de comidas procesadas. También  se han visto asociaciones para el cáncer de páncreas y el de próstata.
  4. Por cada 50 gramos de carne procesada diaria se incrementa un 18% el riesgo de cáncer de colon.

¿Qué no ha dicho la OMS?

  1. Que no se deba comer carne roja. Distintos estudias indican que hasta 70 gramos diarios límite es aceptable. España esta entre 300-350 gramos.
  2. La OMS no distingue entre las calidades de distintos tipos de carne (jamón curado y hamburguesa industrial por ejemplo). Tampoco dice que sean iguales. Los siguientes estudios marcaran la diferencia si la hubiera.
  3. Las OMS no dice que comer carne procesada sea igual que fumar u otros cancerígenos. Pero si señala causa efecto entre carne procesada y algunos tipos de carne. Que el tabaco sea más carcinogénica no indica que la carne procesada no lo sea. Eso es lo que indica estar en Grupo 1 de IARC.

¿Tiene fundamento lo que dice la OMS?

La conclusión es el resultado de evaluar 800 trabajos científicos con un grupo de 22 expertos de 10 países diferentes. Por tanto, la evidencia científica es fuerte.

¿Qué nutrientes aporta la carne?

Vitaminas B1, B6, B12 (sólo en carnes y pescados, no en vegetales), K…

Minerales como el Hierro, Zinc, Fósforo, Magnesio, Selenio,

Proteínas de alta calidad.

¿Dónde puedo ampliar información sobre nutrición?

En este artículo por ejemplo.

 

SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS DEL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMIS)

¿Qué son las SOCIMIs?

Sus siglas corresponden a Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) y son unos vehículos de inversión creados en España a imagen de los REIT (Real Estate Investment Trust) norte americanas nacidos en los años 60 del siglo pasado.

¿Bajo que ley se regulan?

Bajo la Ley 11/2009 del 26 de Octubre , modificada en la Ley 16/2012 el 27 de Diciembre.

¿Cuál es su propósito?

Son empresas (sociedades anónimas) cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para su arrendamiento, directamente o  a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

¿Qué características tienen?

– Deben cotizar en mercado español o europeo.

– El capital social es de al menos 50 millones de euros.

– Al menos 50 accionistas.

– Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.

– Al menos el 80% de sus ingresos debe provenir de rentas de alquiler y de dividendos obtenidos de la participación en otras SOCIMIs

– Los inmuebles adquiridos deben permanecer al menos 3 años dentro de la sociedad y 7 años si han sido promovidos por ella.

– Al menos debe poseer 3 inmuebles donde ninguno represente mas de un 40% del activo en el momento de la adquisición.

– Tienen limitada la financiación ajena al 70% del activo.

– Es obligatorio que estas sociedades repartan beneficio anualmente a sus accionistas. Al menos repartirá el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenidos de otrasSOCIMIs o REITs participadas.

En resumidas cuentas son empresas que agrupan patrimonio inmobiliario urbano para proceder a su arrendamiento.

¿Cómo es su fiscalidad?

Tienen algunos beneficios fiscales :

– Tributan al 19% en impuesto de sociedades salvo las rentas que provengan de la misma SOCIMI o participadas por ella.

– No estarán sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.

– Bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

– Quedarán exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (salvo residentes en paraísos fiscales); y, con determinados límites, se considerarán exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios. Las personas jurídicas se benefician de una deducción en la cuota íntegra.

¿Cuántas hay en España?

Se espera para 2015 unas 30 SOCIMIs.

¿Tienen riesgo?

Por supuesto. Si los activos no se alquilan la SOCIMI no da beneficios (o da perdidas). Ahora bien, están diseñadas como un producto muy ventajoso fiscalmente hablando con el propósito de vender ladrillo a inversores internacionales. Por tanto, este tipo de empresas, juega con ventaja.

¿Son aptas para el pequeño inversor?

En teoría nada lo impide, pero al ser muy nuevas, todavía no se sabe quien gestiona bien o mal y en consecuencia hay falta de información fiable. Por tanto todavía no son recomendables.

ELECTRICIDAD 2014

¿Cómo han evolucionado el precio del Kw en los últimos años?



¿Cómo son las tarifas eléctricas para particulares?

Tenemos básicamente dos tarifas :

– Tarifa de Último Recurso (TUR) : Cuando el mercado eléctrico se abrió a la competencia, el gobierno creo una tarifa de precio controlado. Ha estado en general en precios bajos pero poco a poco han ido surgiendo ofertas con mejor precio que la TUR.

– Tarifa de Libre Mercado : Estas tarifas son ofertdas por las compañías electricas y por tanto no están reguladas.

¿Cuáles son los conceptos de una facturación eléctrica?

Suele llevar estos apartados.

ENERGÍA :

  • Potencia facturada: es el importe de un término fijo que se calcula multiplicando la potencia contratada (kW) por el número de días del período de facturación y por el precio del kW.
  • Consumo facturado: es el importe del consumo que has realizado durante el período facturado. Se obtiene multiplicando el consumo de dicho periodo (kWh) por el precio del kWh.
  • Descuentos: se indica el ahorro obtenido en caso de que corresponda aplicarlos.
  • Impto. sobre electricidad: es un impuesto de los denominados especiales, como los que gravan el alcohol, tabaco o hidrocarburos. Se calcula de la forma establecida por la Ley 38/1992 de Impuestos Especiales, multiplicando lo que se paga por el consumo y la potencia facturados por 5,1127%.

SERVICIOS Y OTROS CONCEPTOS :

  • Alquiler equipos de medida: se calcula multiplicando el nº de días del período de facturación por el precio del alquiler del contador, salvo que el contador sea propiedad del cliente, que en tal caso no se factura. Su precio está regulado por la Administración.
  • Pueden aparecer otro tipo de servicios como  el seguro de Protección de Pagos , así como descuentos, si corresponde su aplicación.

TOTAL ENERGÍA, SERVICIOS Y OTROS CONCEPTOS: recoge el importe total a facturar de energía, servicios y demás conceptos detallados en los apartados anteriores. Sobre este importe se añade el IVA

  • IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido. Se aplica el tipo vigente sobre la suma de los conceptos anteriores. En el caso de Canarias, aplicaría el IGIC al tipo vigente y en el caso de Ceuta y Melilla el IPSI al tipo vigente.
  • TOTAL IMPORTE FACTURA: es el importe final de factura a pagar.

Hay que tener en cuenta que a veces estos conceptos pueden tener dos líneas si hay discriminación horaria o se ha producido un cambio de tarifas en el periodo.

¿Cuánta potencia eléctrica tenemos instalada en España?

¿Por qué sube tanto el precio de la electricidad?

El precio lo empujan varios factores :

– La materia prima (gas, uranio) sube y por tanto acaba tirando del precio para arriba.

– Las primas a las renovables, aunque recortadas pesan en el sistema.

– Se ha añadido algunos impuestos y la parte regulada el gobierno la ha ido subiendo.

– La obligación de comprar carbón nacional que es más caro que el importado.

– El sistema, tal cual está diseñado es un oligopolio, porque las empresas que generan electricidad también actúan de mayoristas eléctricas. Es decir, un día te compro yo y mañana me compras tú, así que el acuerdo de precios es fácil (en contra del que no esta en esa mesa que es el consumidor).

¿Cómo se puede ahorrar?

Además de lo dicho en : http://www.adrianosi.com/blog/ahorro-electrico-en-una-casa  usar la web : http://comparadorluz.com/ y muy en especial : http://comparador.comparadorluz.com .

REFRIGERACIÓN DE UNA VIVIENDA

¿Qué mecanismos de refrigeración existen?

Refrigerar es un proceso termodinámico en el que se extrae calor del objeto considerado (medido en temperatura). Esencialmente los mecanismos disponibles son :

– A través de un fluido que se lleva el calor sin cambio de fase. Por ejemplo, la refrigeración de un motor a través de agua. El agua a menor temperatura, extrae el calor del motor y normalmente a través de un circuito de agua se renueva con agua fresca.

– Aprovechando el calor latente de un fluido (normalmente liquido). El calor latente es la energía requerida por una sustancia para realizar un cambio de fase : pasar de solido a liquido (calor de fusión) o de líquido a gaseoso (calor de evaporación).  Este es el procedimiento que usa un botijo (evaporación) y un frigorífico para enfriar el fluido que luego usa para congelador y refrigerador.

¿Qué tipo de dispositivos se pueden usar?

En el hogar estos suelen ser :

– Ventiladores. Equipos que a través a través de un motor eléctrico hacen girar unas aspas que impulsan aire en general en la dirección del eje de rotación de sus aspas.

Fuente : Wikipedia

La razón de porque el aire que impulsa el ventilador refrigera es la siguiente :

El aire que tenemos alrededor del cuerpo, en días de calor es más húmedo por evaporación (sudoración) que el del resto de la habitación. El ventilador lo que facilita es la sustitución de ese aire por aire mas seco, con lo que la evaporación del sudor es mas eficiente. Esa evaporación es la que baja la temperatura y nos da sensación de frescor.

– Equipos de aire acondicionado. En esencia es un circuito de un gas que realiza un ciclo de compresión donde pasa a alta presión, se condensa (pasa a liquido), pasa baja presión y se evapora. En el evaporado, absorbe calor del entorno y por tanto se enfría.

Ciclo_de_RefrigeraciónFuente : Wikipedia

¿Los pingüinos son lo mismo que el aire acondicionado?

Sí, son aires acondicionados portatiles.

 ¿Qué medidas podemos tomar en la casa para su refrigeración?

De lo que se trata es evitar que se caliente y de aprovechar las noches (menor temperatura) para su enfriado.

– Toldos y parasoles evitan el flujo directo de los rayos y por tanto que se calienten las estancias.

– Por la noche refrigerar la casa lo posible.

– Colores claros en la fachadas hacen que se caliente menos.

 ¿Cuánta energía necesitamos para refrigerar una casa?

Es bastante variable, pero si usamos un sistema de aire acondicionado una estimación adecuada es de cada 40 m2 de casa, 1 Kw/h de consumo eléctrico. Esto puede variar en función de la altura de los techos y la eficiencia del aparato. Ahora mismo, casi todos los aparatos acondicionados son de eficiencia B como mínimo siendo ya mayoría los A.

¿Qué precio tiene un ventilador?

Desde 12 € a 99 €. El consumo energético suele ser de entre 25-100 W/h.

¿Qué precio tiene un sistema de aire acondicionado?

Normalmente a partir de 1000 € con instalación. El consumo energético suele ser de entre 1-2 KW/h.

¿Es eficaz dejar abierto el congelador?

No. El ciclo de compresión que realiza el congelador genera al final más “calor” que frio. Lo que ocurre es que lo genera en sitios distintos. Caliente el entorno y enfría la cámara (donde están los alimentos). Si abrimos la puerta, el compresor trabajara más y calentara mas la habitación.

¿Algún mecanismo  “barato” para refrigerar?

– Coger botella de agua (o Coca Cola, Pepsi..) de 2 litros.

– Llevar con 70% agua (no llenar que el agua al congelarse se expande y pude romper la botella), 12 cucharadas de sal (10% aprox del volumen). Cerrar.

– Meter al congelador por la noche.

– Por la mañana tendremos una botella completamente congelada con algo de aire arriba

– Ponemos la botella en plato, fuera de la luz directa del sol y con un ventilador de poca potencia apuntando.

El aire que sale del ventilador es refrigerado por la botella y baja la temperatura de la habitación. En circustancias normales, la botella se descongelaría en aproximadamente 4-6 horas. El efecto térmico es que puede bajar la temperatura entre 2 y 4 grados en ese periodo.

El coste de congelación de cada botella son unos 5 céntimos de €.