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GRANDES CASAS DEL MUNDO : VERSAILLES I

¿Dónde está Versailles?

El Palacio de Versalles (en francés: Château de Versailles en traducción directa la mansión de Versailles) está situado en el municipio de Versalles en la región de  Île-de-France.

La distancia a Versailles es :

París 21 Km
Madrid 1264 Km
Londres 288 Km
Roma 1449 Km
Berlín 1078 Km
Viena 1262 Km

 

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 ¿Cuándo se construyó?

Aunque la el nacimiento del palacio esta vinculado a Luis XIV de Francia, su historia empieza un poco antes. En 1623 Luis XIII manda construir en una finca dedicada a la caza un pequeño castillo llamado «El castillo del hombre gentil». La construcción era bastante austera y los materiales fueron ladrillo, piedra y pizarra. El castillo tenían un diseño muy mediaval con fosas y pabellones. Posteriormente Luis XIII mando construir un pequeño palacio de un estilo más aburguesado y más cómodo, pensado para pasar periodos de tiempo más prolongados que una simple cacería. En 1634, las obras son terminadas y el Rey Luis XIII usa con más frecuencia las nuevas instalaciones. En 1643 Luis XIII muere y durante 18 años el palacete está sin uso.

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Recreación del palacio de Luis XIII. Fuente : http://www.cecilgoitia.com.ar

El nuevo Rey, Luis XIV sube al trono siendo un niño pero la regencia del reino cae en su madre Ana de Austria e indirectamente en el cardenal Mazarino. Su infancia estuvo lleno de peligros y el nuevo Rey, a su mayoría de edad había desarrollado una profunda desconfianza sobre la nobleza francesa. Desarrollo una política de centralización del poder que le hizo ser llamado el «Rey Sol». Dentro de esta política, todos los signos de poder real fueron reforzados y uno de ellos forzosamente era la residencia real.

Luis XIV probó como residencias reales el  Palacio Real de París, el Louvre, en las Tullerías,  Vincennes y en Saint-Germain-en-Layee incluso en Fontainebleau. En casi todos de ellos realizo importantes mejoras y reformas, pero ninguno acabo al gusto del monarca. En 1651, el Rey visita el palacete construido por su padre Luis XIII y le causa una honda impresión.  Se inicio un proceso de planificación de un palacio que debía reflejar la grandeza de Francia en la grandeza de su Rey. Todo estaba diseñado a un nivel de lujo y esplendor colosal y no había en toda Europa un palacio que pudiera rivalizar con Versailles.

El periodo principal de construcción fue durante el reinado de Luis XIV añadiéndose otros elementos durante el reinado de Luis XV.

Tradicionalmente se suelen distinguir tres fases de la construcción :

Primera etapa (1661-1668) :  Se desarrolla alas laterales al palacete base formando un patio de armas. 

Segunda etapa (1668-1678):  Se añaden dos grandes alas con tres pisos de altura. 

Tercera etapa (1678-1692): Se añade la capilla real. 

¿Cómo es Versailles?

Consta de varios elementos :

Palacio principal, jardines, Gran Trianón, Pequeño Trianón y Dominio de María Antonieta.

En este post, se va a tratar la parte principal del palacio, dejando para el siguiente otras estancias del palacio, jardines, Gran Trianón, pequeño Trianón y el Dominio de María Antonieta.

Palacio

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Plano del palacio de Versailles. Fuente : http://www.lasalle.es/

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Esquema de Versailles. Fuete : http://masarteaun.blogspot.com.es/

El edificio cuenta con dos alas casi simétricas y un punto de entrada natural sitiado en el Patio de Mármol. El estilo de construcción es lo que luego se denominaría Barroco francés donde se buscan las grandes líneas rectas y la simetría basada en ejes. El edificio se desarrolla  a lo largo de un eje longitudinal, con el patio de mármol en el centro. El edificio dispone de tres pisos, estando dedicada la segunda planta a los apartamentos de la familia real.

La pilastras evocando a la Grecia clásica, fueron de estilo jónico siendo las columnas de estilo francés (arquitecto Le Brun). Toda la fachada busca la simetría y para evitar la monotonía dispones de salientes y grandes ventanales. En total, el palacio dispones de 250 ventanas. La fachada tiene una decoración en sillares almohadillados, muy del gusto de la época,

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Patio de Marmol. Fuente : http://blog-francia.com/

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La decoración de los salones trata de glorificar la figura del Rey equiparándole constantemente con el Sol. Destaca en el complejo los aposentos de Rey, compuestos por siente saloles en fila,  lujosamente decorados con nombres dioses y héroes griegos :

Salón de Hércules : Debe su nombre a un gran pintura sobre su techo que representa la apoteosis (el paso de mortal a inmortal en mitología griega) de Hércules. La representación contiene 142 figuras y es considerada una obra maestra.  El tema de la obra es el triunfo de la virtud que eleva al hombre sobre sí mismo.

La obra, del pintor François Lemoine, fue terminada en 1736 durante el reinado de Luis XV. Poco después de su finalización, el autor se suicido creando una leyenda negra sobre la obra.

 Salón de la abundancia : Es una sale menos impresionante que la anterior y servía como lugar de refrescos. En él se ofrecían, cuando la ocasión lo requería café, vinos y licores.

En ocasiones especiales, se disponía en la mesa una gran nave sin mástil, llamada Nave del Rey. Como parte del protocolo, los invitados, al pasar por delante, debían realizar un saludo.

Salón de Venus : De todos los salones reales es el más Barroco en su diseño. Escultura, pintura y arquitectura están conjuntados para resaltar un aspecto clásico. El tema de la pintura del techo es la diosa Venus en su representación como diosa del amor. Junto ella aparecen héroes de la mitología griega con algunas referencias a hazañas de Luis XIV. En esta sala se instalaban mesas con frutas, mazapanes y fruta confitada.

Salón de Diana : La decoración del techo representa a la diosa Diana presidiendo la navegación y la caza. Los dovelajes tienen escenas de caza con héroes de la mitología Greco-Romana en clara alusión al gusto de Luis XIV por la caza.  El salón también servía durante las veladas nocturnas para realizar partidas de billar por lo que fue también llamada «la cámara de los aplausos» por los que eran recibidos por Luis XIV en sus partidas.

 

Salón de Marte : Inspirada en el dios de la guerra, Marte está decorada con pinturas de Marte en su carruaje tirado por lobos. Con el tiempo, fue usada como cámara de música y baile por lo que era conocida como «la sala del baile».

Salón de Mercurio : Originalmente era la «cámara del lecho» aunque en invierno se instalaran mesas de juego. El techo representa al dios Mercurio en un carro tirado por dos gallos.

Fue en esta sala donde el duque de Anjou , fue proclamado Rey de España como Felipe V siendo el primer Rey de la dinastía Borbón en España.

Salón de Apolo : Dedicado al dios Sol, en evidente paralelismo con el Rey Sol es la más fastuosa de todas.  Originalmente fue el dormitorio del Rey Luis XIV y posteriormente paso a convertirse en el salón del trono. Los techos están decorados con una evocación del dios Apolo en carro tirado por dos corceles blancos en juego visual que lo asemeja al sol.

En la cámara del Rey era la parte más intima del palacio donde el Rey dormía se rodeaba de los mas próximos. Consta de tres salones :

Salón de Ojo de Buey : Era una enorme antecámara que hacia de sala de espera para la entrada en la cámara real. El salón era llamado así por el pequeño ojo de buey que había en una puerta, y a través del cual el chambelán de la corte miraba para ver quienes eran los que esperaban, y elaborar, según algún criterio, la lista de los admitidos en la Corte. El punto decorativo más importante es una pintura al estilo italiano de Jean Nocret qu representa al Rey y a la familia real.

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Luis XIV y la familia real. Fuente :  wikimedia.org

Cámara del Rey : Fastuosamente decorada, en brocados de oro y placa sobre fondo carmesí. Sus ventanales apuntan hacia la salida del sol y tienen como vistas los estanques de Versailles. A su vez, los tres ventanales que daban ala sala de los espejos, fueron cegados para dar forma a la alcoba. Fue usada por Luis XIV y sucesores una vez dejo el uso del salón de Apolo que paso a ser la sala del trono. En esta sala tenían dos actos de extraordinario y rígido protocolo : el «despertar» y el «acostarse» del Rey. El protocolo marcaba quien podía estar presente, quien le podía ayudar con la ropa, etc… Es también en esta sala, donde Luis XIV muere el 1 de Septiembre de 1715 a los 77 años de edad.

Gabinete del Consejo : Seguida a la cámara del Rey y seguida al salón de los espejos. Originalmente era el gabinete del Rey, donde se reunía con sus ministros y contiguo el gabinete de Termas donde se reunía Luis XIV con su familia o íntimos después de cenar.  En 1755, bajo Luis XV la sala adquirió esta configuración. El uso definitivo fue la de reunión del Rey con su gabinete.

Fuera de los aposentos del Rey no encontramos con un conjunto espectacular de tres salas.

Salón de la Guerra : Dedicado a las glorias de las armas de Francia en la figura del Rey Luis XIV. Las paredes están cubiertas con paneles de mármol decorado con seis trofeos y esculturas de bronce dorado. La pared tiene un bajo relieve que representa a Luis XIV a caballo pisoteando a sus enemigos. El techo, centrado en Francia armada, aparece rodeada de las Victorias.

Galería de los Espejos : era un lugar de paso, encuentro y espera para la corte y visitantes de Versailles. Diseñada para impresionar, sus 73 metros de largo son una composición continua a la gloria de Francia y la de su Rey como cabeza del estado. Las 30 composiciones de sus bóvedas son ilustran los éxistos de los 18 primeros años del reinado de Luix XIV. Los 357 espejos, adornan 17 arcadas situadas frente a las ventanas son el objeto principal de decoración. La razón de la elección de espejos es que en el siglo XVI, los espejos eran un objeto de lujo muy exclusivo y de difícil fabricación. El hecho de incluirlos en un número tan alto, demostraba la capacidad de manufactura de Francia (frente a la potencia en el tema de ese momento, Venecia) y su inmensa riqueza. Raramente la sala se uso para actos protocolarios en su historia, pero cuando se hizo, se dispuso de modo que abrumara e impresionara a su visitante. Éste fue el caso las recepciones de los embajadores de Siam, Imperio Otomano o Persia los cuales tuvieron que atravesar toda la sala, bajo la atenta mirada de la corte, con el trono real situado en el un extremo junto a la sala de la Paz. Ocasionalmente también fue usada como sala para algún juego o baile de disfraces.

En 1870, fue en esta sala donde el Alemania proclamo, después de su victoria sobre la guerra Franco-Prusiana el nacimiento del Imperio Alemán.

En 1919 se firmo la Paz de Versailles en esta sala, donde Alemania firmaba la rendición y aceptaba las condiciones de los aliados de la Entente y se ponía fin a la Primera Guerra Mundial.

En la actualidad, los Presidentes de la República, la usan en algunos actos protocolarios de recepción de altos dignatarios extranjeros.

Salón de la Paz : Simétrico al salón de la guerra y con una decoración similar. El tema de la pintura del techo, es la ventaja que obtenía Europa de tener paz con Francia. La sala se uso como sala de conciertos y en su última época, bajo María Antonienta se uso como sala de juego.

Los aposentos de la Reina, eran simétricos al los del Rey. Sufrieron grandes modificaciones a lo largo de su historia.

Cámara de la Reina : Es es la principal estancia de la Reina y por tanto la más utilizada. Usada habitualmente por la pareja real como dormitorio conyugal, estaba sometida a un estricto protocolo. La Reina, recibía en ella durante y después del aseo. Ese momento, fuertemente protocolarizado (equivalente al del Rey) era realizado todas las mañanas y su etiqueta se respeto escrupulosamente por todas las Reinas de Francia. En esta cámara también, hubo 19 partos  los cuales era públicos.

Salón de los Nobles : Era la cámara donde la Reina celebraba sus audiencias más protocolarias. Pero también, sobretodo en tiempos de María Antonieta se uso para sus reuniones con círculo íntimo.

Antecámara del Gran Cubierto : Es el lugar donde los Reyes comían, lo cual en Versailles era un acto público para la corte. Como otros muchos actos cotidianos, en Versailles estaba dotado de un rígido protocolo. Sólo la familia real podía sentarse a la mesa y enfrente de ella, sólo muy alta nobleza tenía el privilegio de permanecer sentada en taburetes. El resto de la corte, contemplaba a la familia real comer de pie siendo considerado todo un privilegio, el mero hecho de estar allí. En tiempos de María Antonieta se habilito una zona para músicos para amenizar.

Salón de los Guardias : En esta sala había doce guardias de elite que velaban por la seguridad de la Reina. En Versailles, solo el Rey, la Reina y el delfín (príncipe heredero) podían tener una guardia personal.

Sala de la Coronación : Esta sala es de las más apartadas en cuanto al diseño original de Luix XIV. Está dedicada a Napoleón I, en el periodo ya post revolucionario. Decorada con tres grandes pinturas : Batalla de Aboukir 1799 , la coronación de Napoleón y el reparto de las águilas.

¿Qué Reyes vivieron en Versailles?

Luis XIV , Luis XV y Luis XVI.

¿Cuánta gente llego a tener Versailles a su servicio?

En su momento mas brillante (hacia 1680) llego a tener 20 000 sirvientes.

 Escenas de película y series de Versailles

Escena de María Antonieta de Sofía Copola

Serie John Adams

Continua en : http://www.adrianosi.com/blog/grandes-casas-del-mundo-versailles-ii/

NUEVA TARIFA ELÉCTRICA

¿Cuándo ha variado?

El uno de Abril de 2014, pero hay un periodo transitorio de tres meses para que las compañías eléctricas adapten sus equipos e infraestructuras.

¿Cómo ha variado la tarifa eléctrica?

Esencialmente pasamos de un sistema de subastas trimestrales a un sistema de precio por hora. Las compra-ventas de electricidad se producen continuamente entre compañías productoras y suministradoras en un mercado de subasta continuo. El nuevo modelo va a un sistema de facturación por horas vinculado al mercado mayorista, es decir, a cada hora se fija el precio del kw/h para la aplicación al día siguiente. Por tanto el precio de la electricidad va a variar a lo largo del día y el consumidor va a saber a través de las paginas web de las compañías (y previsiblemente de servidos de terceros que van a nacer), el precio por hora de la electricidad que van a pagar el día siguiente, sin embargo, dado que sólo hay 7 millones de contadores inteligentes instalados (que detallan el consumo por hora), hasta que todos los contadores sean actualizados (el plazo es 2018) el precio se calculará de forma media en el trimestre a partir de las medias diarias. Es decir, a futuro todos pagaremos por la luz según el precio por hora, pero mientras se realiza la actualización de contadores vamos a un sistema transitorio de medias trimestrales.

¿Desde cuándo aplica el cambio?

Desde el uno de Abril de 2014, pero las compañías disponen de tres meses para adaptarse al nuevo sistema. Algunas como EON ya ha realizado los cambios necesarios. Otras como Iberdrola o Endesa están en proceso. Las compañías informarán a sus clientes cuando la adaptación de sus sistemas esté realizada.

¿Cómo va  a afectar el nuevo cambio a la factura?

En teoría al tomar precios de cada hora (que proceden de subasta mayorista) va a ser más realista que el sistema actual de subasta trimestral. Sin embargo, dado que el número de empresas que intervienen en la subasta es bajo y que esas mismas empresas unos días compran y otros venden (porque es  común el papel de productor y de suministrador en la misma compañía) el régimen de cuasi oligopolio no varía significativamente. Aún así, se espera que el precio del kilowattio baje en torno a un 3%.

¿El nuevo sistema afectará a todos los consumidores?

Al los que están acogidos a la tarifa de último recurso (TUR) que es la única tarifa eléctrica que determina el Gobierno, al margen del bono social diseñado para familias con especiales dificultades económicas. A esta tarifa están acogidos unos 16 millones de consumidores con una potencia contratada de menos de 10 kilovatios (kw).

No afectará a quienes estén en el mercado libre inicialmente, aunque la tarifa TUR influye en las demás.

Las comercializadoras, además, estarán obligadas a incorporar una modalidad anual de tarifa, con un único precio estable para todo el año. Quienes elijan esta opción saldrán de la tarifa pero siempre tienen la opción de volver al precio regulado.

¿Cómo se desglosa la factura de la electricidad ahora mismo ?

 En tres partes: el energético, con el que se paga la generación de energía y que se fija con criterios de mercado; los peajes de acceso, que determina el Gobierno para retribuir las actividades reguladas (transporte, distribución, primas renovables, pagos por capacidad o costes extrapeninsulares, entre otros), y los impuestos.

En una factura de 50 euros, se pagan 20,6 euros de peajes, 18,7 euros de energía y 10,7 euros de impuestos.

¿Se espera mucha diferencia de precio entre las distintas horas del día?

Sí. Actualmente puede haber diferencias de hasta 4 veces en precio eléctrico en mayoristas en distintas horas. No hay razón para que esto no vaya a continuar así.

¿Qué horas van a ser las mas baratas y las mas caras?

La noche, de 3 a 5 de la mañana serán las baratas y las 20:30-22:30 las más caras. Insistir en que la eléctrica sólo nos factura por horas si tenemos contador inteligente, en caso contrario iremos por precio medio por día.

CASAS PREFRABRICADAS

¿Qué es una casa prefabricada?

Son un tipo de vivienda construida a través de un esquema modular cuyas secciones son fabricadas con antelación y ensambladas en su lugar de emplazamiento.

¿Qué tipo de material de construcción se usan?

La tipología es amplia : hormigón,  metal y madera son los más habituales aunque continuamente están apareciendo nuevos materiales para construcción como por ejemplo compuestos plásticos y material compuesto de reciclaje.

¿Qué dice la ley?

Debido a que el tema es relativamente nuevo, la legislación no contempla el caso específico de las casas prefabricadas.

Existen dos posibilidades con tratamiento jurídico distinto : Si la casa esta ancladas al suelo (por cimientos u obra de fábrica) o si no lo está.

Si la casa esta anclada, a todos los efectos legales es un bien inmueble y por tanto requiere lo mismo que una casa tradicional :

– Cumplir los requisitos de la LOE (Ley de Ordenación de Edificios) y el CTE (Código Técnico de Edificación).

– Permisos y licencias de una casa normal, incluyendo el de obras, aunque sea solo para el momento de su ubicación y anclaje en la parcela escogida

– Deben construirse en zona urbanizable y tener proyecto técnico.

– Obtener célula de habitabilidad

– Concesiones de agua y luz del ayuntamiento

– Enganche a red eléctrica

Si no esta anclada entonces se considera un bien mueble (sobretodo si es autosuficiente), como pueda ser una caravana o una caseta de obras, a efectos legales (articulo 335 del código civil). En este caso todo el papeleo es mucho más sencillo.

El problema de cara a administración (esencialmente local) puede venir en el caso de una casa no anclada pero no autosuficiente, porque el ayuntamiento al expedir algunos permisos puede no matizar y pedir el mismo procedimiento que una casa anclada.

Algunas administraciones autonómicas han empezado a legislar sobre el tema dando claridad a los requisitos a cumplir.

Afortunadamente poco a poco la administración ha ganado coherencia y en general distingue los dos casos.

¿Se puede colocar una casa prefabricada en terreno rústico?

La respuesta rápida es : en general no sin límites.

Cada ayuntamiento tiene su Plan General de Ordenación Urbana y sus normas subsidiarias. Hay ayuntamientos que ofrecen cierta tolerancia a la construcción de este tipo de casas aunque suelen tener limitantes en sus normativas (suelen ser : superficie mínima del terreno, superficie máxima de construcción, actividad a desarrollar en el terreno y límite de plantas a edificar).

Por otro lado, algunas autonomías ademas han legislado sobre el tema (por ejemplo Castilla y León, Ley 5/1999) dando cierta cobertura legal a estas construcciones.

¿Qué tipos hay?

En cuanto a materiales :

–  Hormigón : Buena calidad de aislamientos de sonido y temperatura. Suelen ser planta rectangular con recubrimiento exterior.

– Acero : Rápidas en construcción y muy estables y duraderas.

– Madera : Las más habituales hoy en día por ser las mas próximas a una casa construida. Las mayores pegas que tenía la madera es su aislamiento térmico, aunque en los últimos años ha mejorado enormemente. El otro factor era que imposibilitaba grandes alturas en construcción.

¿Qué rangos de precios tienen?

A groso modo suele estar en torno a 1000 €/m2 . Es habitual en las ofertas de estas casas omitir el precio de instalación, permisos necesarios….

¿Cuánto se tardan en construir?

El plazo habitual es entre 1 y 3 meses. Lo cual frente a la construcción tradicional es muy competitivo.

¿Son eficientes energéticamente?

Las de madera que son las habituales, no lo eran. Pero de unos años para acá, la calidad de aislamiento ha mejorados enormemente hasta el punto de ponerse en algunos casos en punta de lanza de eficiencia. Por tanto ya si se puede afirmar que en general lo son.

¿Qué tal se comportan con humedad y sol?

La madera se trata y aísla (por ejemplo con base de hormigón en el suelo) de modo que soporte bien la humedad y el sol. El factor clave en estos casos es la calidad de la madera elegida para la construcción. En los casos de hormigón y acero no tienen problema alguno.

¿Son más susceptibles de incendio?

En el caso de la madera, como combustible que es puede tenerlo. Ahora bien, el mecanismo de cosntrucción y los aislantes la hacen muy resistente al fuego. Por ejemplo, se diseñan para evitar derrumbes en caso de incendio (cosa que en las tradicionales suele pasar).

¿Qué vida útil tienen?

En el caso de madera se estima en 100 años en general. Aunque depende de su mantenimiento y calidades. En el caso de madera, cada 4 o 5 años hay que darle una capa de barniz que deje por de madera abierto. Acero y hormigón puede ser mucho más.

¿De qué depende su calidad?

Esencialmente del diseño y material de construcción. Si es de madera, de las maderas elegidas.

– El origen del kit de montaje es importante :  Finlandia, Suecia, Dinamarca, Noruega, Canadá, USA y España están a la cabeza del mundo en calidad de diseño y construcción de casas de madera. Si puede elija casas procedentes de uno de estos países.

– Si el tronco tanto si es redondo o recto , diámetros o grosor de al menos 160 mm.

– El mejor aislamiento térmico y sonido lo da Lana de oveja, cáñamo, Lana de roca y Lana de roca mineral. Evite el Poliestireno.

– Teja cerámica o de hormigón para el tejado.

– Revisar al detalle la impermeabilizaciones.

¿Las casas prefabricadas son hipotecables?

Si están ancladas y por tanto son bienes inmuebles entonces sí.

¿Son asegurables?

Si, aunque por lo nuevo algunas compañías, al no saber medir el riesgo, no aseguran. Pero no es difícil encontrar aseguradora.

¿Son personalizables?

La mayoría de empresas ofrecen diseños tipo (a veces muchos). Pero si no nos encaja ninguno, es habitual que al ser diseño modular podamos configurar dentro de unos límites la casa. Ahora bien, salirse del estandar puede hacer subir significativamente el coste.

¿Cómo se prevé que evolucionen?

Se están empezando a usar impresoras 3D para construir módulos para viviendas. Es muy experimental, pero sin duda es el futuro. Con esta tecnología una casa podría pasar desde que es pedida a construida en dos semanas.

Algunos ejemplos de casas de madera :

(de http://www.chaletmadera.com/)

(de http://icasasecologicas.com/)

(de http://rusticasdegredos.com/)

(de http://www.arqhys.com/)

(de http://www.forodefotos.com/)

ADMINISTRADORES DE FINCAS

¿Qué es un administrador de fincas?

Es una figura técnica que se ocupa de los asuntos legales, financieros y técnicos de una propiedad inmobiliaria. Son nombrados por la junta de propietarios en el caso de una comunidad de vecinos o por los propietarios de un inmueble según el caso.

¿De qué se ocupa un administrador de fincas?

Aunque pueden ocupar un puesto de simple asesoramiento, la realidad es que suelen ocupar el puesto de administrador de la comunidad de vecinos. Por tanto, se ocupa de lo que la ley marca :

Ley 49/60 de Propiedad Horizontal (23/07/1960)

Modificada :

Ley 2/88 de 23-2-1988

Ley 3/90 de 21-6-1990

Ley 10/92 de 30-4-1992

Ley 1/2000 de 7-1-2000

Ley 51/2003 de 2-12-2003

Ley 19/2009 de 23-11-2009

Ley 26/2011 de 01-08-2011

Ley 8/2013 de 26-06-2013

Reformada :

Ley 8/99 de 6-4-1999

Las funciones esencialmente sería entonces :

–  Observar las instalaciones, servicios comunes y hacer las advertencias y avisos necesarios sobre infracciones o reparaciones necesarias al Presidente o en su caso a los propietarios.

– Preparar e informar Junta de propietarios de los gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

– Llevar a efecto los acuerdos derivados de la junta de propietarios en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

– Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

– Cumplir las funciones añadidas por la Junta de propietarios.

¿De qué no se ocupa un administrador de fincas?

Lo primero es que no es el «teléfono de la esperanza o de la casa de socorro». Es decir, que sus funciones van determinadas por la Ley de Propiedad Horizontal y no está entre ellas atender a los propietarios a modo de consulta permanente 24 horas al día.

Tampoco son funciones suyas, mediar entre conflictos vecinales, aunque lo pueda hacer por buena fé.

Por supuesto no son funciones suyas temas de limpieza, sacar basuras o realizar reparaciones (son funciones suyas la gestión de estas cuestiones pero no su ejecución).

En resumidas cuentas, no son los chicos para todo.

¿Los administradores de fincas son profesionales colegiados?

Es un tema polémico porque dice Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13, punto 6, que literalmente ser reproduce a continuación:

»El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.»

El problema está en la frase «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» y  por tanto el asunto queda abierto.

Para aclarar más la situación :

La sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo de 1994, que en su Fundamento jurídico segundo señala:

«Por otra parte, este tipo,…, se refería tan sólo a la posesión de un título [oficial], que en ningún momento se exige para los administradores de fincas»
«No existe, que se sepa, una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas, a cuyo fin es tan válida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna».

Por tanto el alto tribunal aclara sin ambigüedad alguna que el ejercicio profesional de administración de fincas no exige título alguno y que por tanto no tienen porque estar colegiados.

Obviamente, para los colegios de administradores de fincas tal ambigüedad no existe y opinan que sólo sus miembros colegiados tienen la potestad de ejercer de administradores de fincas. Sin embargo, esto no es legalmente cierto. Y aunque los colegios ponen requerimientos para su entrada (variables por zonas) en general sensatos y fuerzan a hacer algún tipo de formación controladas por el colegio de administradores de turno no tienen la fuerza legal que dicen tener.

A río revuelto… se han añadido toda masa no colegiada a ejercer de administradores de fincas a veces con titulaciones sonoras (técnicos en gestión…, abogados especialistas en… , expertos urbanos… ). Si el control de los colegios era cuanto menos laxo, el de estos nuevos colectivos es directamente cuasi nulo con el peligro que implica.

¿Entonces es mejor un administrador colegiado?

En general sí, pero con un matiz. No garantiza buena gestión. Por tanto, colegiado o no, pida referencias, muchas. Lo que hace bueno un administrador de fincas, es su gestión y esa afortunadamente es comprobable.

¿Si tengo problemas con un administrador de fincas?

Si está colegiado, lo primero notificar al colegio y denunciar allí las malas actuaciones. Y posteriormente ponerse en manos de un abogado para reclamar los daños y perjuicios ocasionados por la gestión.

¿Cuánto suelen costar los servicios de administradores de fincas?

Es variable por zona. Pero suele estar entre 12 € y 30 € por vivienda dependiendo de los servicios comunes (ascensor, piscina, garaje,  …).

¿Cómo funciona en Europa?

Bélgica y Francia lo tienen muy regulado. Alemania, Italia, Holanda y Reino Unido al contrario lo dejan muy abierto (en el caso de Reino Unido ningún requerimiento).

DOMÓTICA

¿Qué es la Domótica?

Se podría definir como el uso de la tecnología en el diseño inteligente de un inmueble.

¿Qué aplicaciones tiene?

Esencialmente :

– Ahorro energético : Permite el control y la automatización de sistemas.

* Control de termostato de la calefacción bien de modo automático o remoto (a través de móvil por ejemplo)

* Control de toldos y persianas por horas, por temperatura, por incidencia solar o sencillamente por velocidad del viento.

* Desconexión de sistemas eléctricos en el caso de superar un umbral de consumo. De este modo se evita que «salte» el diferencial por exceso de consumo instantáneo.

* Ajuste del consumo a una tarifa dada. Por ejemplo, encendiendo acumuladores eléctricos por la noche con tarifa eléctrica nocturna.

– Confort . Por ejemplo adecuando la luz intensidad de la luz eléctrica a la luminosidad de la habitación y a la presencia o no de gente en ella.

– Seguridad. Alarmas antiintrusiones, cierres automáticos de persianas y puertas nocturnos e incluso simulación de presencia (caso de ausencia en vacaciones). También sensores anti-incendios que desconectan cocina, horno, micro, activan sistema anti incendios son habituales.

– Comunicaciones. Centralizar vídeo portero en cualquier pantalla, teleasistencia, marcación y activación de sistemas por voz.

– Accesibilidad. Control de barreras arquitectónicas para personas con capacidad físicas o mentales disminuidas.

¿Qué elementos puede tener?

Habitualmente tiene :

– Central de gestión: El punto que agrupa y permite controlar los sistemas. Sería en centro de confluencia donde los sensores aportan la información y es procesada.

– Sensores : Los sensores son los elementos que  el sistema utiliza para conocer el estado de ciertos parámetros (la temperatura ambiente, la existencia de un escape de agua, etc. ). Por ejemplo :  termostato (temperatura de la estancia),   sonda de humedad, (detectar posibles fugas de agua), detector de gas (detección de posibles fugas de gas), detector de humo (detección  de incendio). detector de radiofrecuencia (RF) (detectar avisos de alerta médica emitidos por un emisor portátil de radiofrecuencia), sensor de presencia (detección de intrusiones o de entrada en habitación) , receptor de infrarrojos (puertas de garaje)….

– Actuadores : Son elementos que utilizan  para modificar el estado de ciertos equipos e instalaciones. Por ejemplo, relés de actuación, contactores para base de enchufe, electroválvulas de agua y gas , sirenas de alarma…

Es decir, que consta de un «cerebro» que procesa la información de los sensores y da las ordenes que correspondan a través de los actuadores.

En la instalación, ¿cómo se comunica los sensores y actuadores con la central de gestión?

Existen tres grandes posibilidades no incompatibles entre sí :

– Radio frecuencia. Los sensores y actuadores usan ondas para comunicarse con la central de gestión. Puesto que son ondas a veces «otros» aparatos generan interferencias. Es el caso de los protocolos : C-Bus, Insteon, KNX, X10, Zigbee, Z-Wave, …

– Red eléctrica. Usan la propia red eléctrica para la comunicación de los elementos. Es fácil de implementar, pero si la red eléctrica tiene armónicos (ruido eléctrico)  el sistema puede fallar. Es el caso de los protocolos : Insteon, KNX, UPB, X10 …

– Red Ethernet. Usa una red estandar (la usada por computadoras domesticas por ejemplo) para la comunicación. Es el caso de los protocolos : Modbus

X10 y KNX son las mayoritarias en el mercado ahora mismo.

¿Cuánto puede costar?

Pues depende de lo que queramos automatizar. Pero por hacernos una idea, si es a través de una empresa 1000 € para controles básicos (termostatos, sensores de humo) a 50000 € para un control completo de casa (comunicaciones , alarmas…) .

¿Cuál es la situación en España?

Es un mercado muy maduro y de los más avanzados del mundo. Cada dos años, empresas españolas participan en el concurso internacional KNX Awards, llegando a conseguirlo en varias ocasiones.

¿Se puede montar algo casero?

Si uno es manitas puede seguir esta guía http://chemise23.wordpress.com/2013/09/19/domotica-con-raspberry/ . Es un sistema básico, pero muy barato (unos 80 € todo)