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GUÍA DE COMPRA DE UNA VIVIENDA

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¿Está seguro de que quiere comprar?

Lo primero es autoevaluar la necesidad real de comprar. España es un país con gran cultura compradora porque históricamente, siempre se ha considerado que la mejor inversión de una familia era la vivienda que compraba. Ésto ha sido verdad en muchas ocasiones, puesto que el sector de la vivienda fué un sector protegido, regulado bajo el Ministerio de Vivienda con mucha promoción de vivienda de protección oficial. Ahora bien, lejos de ser una verdad absoluta, el sector de la vivienda ha dado sorpresas muy amargas a muchos propietarios que compraron durante la reciente época de la burbuja (1998-2007). Tal y como se detalló en http://www.adrianosi.com/blog/factores-en-el-cambio-de-tendencia-de-los-precios-de-la-vivienda/ el ajuste en precios no ha concluido y al menos quedan un par de años hasta su final. Evalúe la posibilidad de alquilar e incluso alquilar con opción a compra. Este simulador le puede ayudar a tomar una decisión: http://www.adrianosi.com/adrianet/index.php?adrModule=intranet&adrScript=compralquila.php, por tanto, el consejo es: En ausencia de ganga, si puede esperar, espere.

Tengo que comprar, ¿por dónde empiezo?

Antes de mirar un sólo anuncio:

1. Hacer una lista de qué requerimos de la vivienda que vamos a comprar. Si queremos obra nueva o vivienda usada, cuántos metros útiles, qué zonas nos gustan más, número de baños, ascensor, trastero, garaje, altura, jardín, colegios en la zona, supermercados, zonas comerciales, servicios sanitarios, facilidad de aparcamiento … Todos los factores que nos importen.

2. ¿Cuándo dinero queremos gastarnos? ¿Cuánto dinero nos podemos gastar? ¿Qué entrada estamos dispuestos a dar? ¿Cuánto dinero vamos a destinar a amueblar? ¿Cuánto para gastos corrientes (comunidad, seguros…)? En http://www.adrianosi.com/adrianet/ tenemos un simulador de hipoteca. Jugar con la entrada, los años, poner varios posibles Euribors …, es decir, ponerse en muchos casos, ya que lo que se va a firmar va a durar muchos años. Bajo ningún concepto los gastos de hipoteca+comunidad+seguros mensualizados debería superar el 35-40% de los ingresos netos de la familia.

3. Una vez visto el importe a pedir prestado, ojear las webs de entidades financieras donde podemos obtener las mejores condiciones. Existen en internet varias webs que compraran las condiciones que ofrece la banca como por ejemplo http://www.rankia.com/comparador/hipotecas/portada o http://www.comparador.com/calculo-de-hipotecas/ .

4. Tantear los bancos seleccionados expresando nuestra intención de adquirir una vivienda, lo que estamos dispuestos a pagar, etc … Es habitual que nos requieran domiciliar nóminas para ofrecer mejor interés. También, ahora, es habitual que la entidad le ofrezca alguna vivienda suya (nueva o de embargo). Por mirar no se pierde nada, pero a veces, lo que mejoran las condiciones de financiación lo empeora el precio. Por tanto, papel, lápiz y haga números.

5. Por último hay que estar atento a posibles clausulas abusivas en la hipoteca (http://www.adrianosi.com/blog/clausulas-abusivas-en-mercado-inmobiliario/ )

Normalmente la vivienda habitual es la inversión más importante que realiza un ciudadano en España a lo largo de su vida. El mejor amigo de su bolsillo es usted, por tanto, gaste su tiempo en ahorrarse dinero. Una pequeña variación de condiciones de crédito, en años o tasa de interés puede representar muchos miles de euros a lo largo de la vida de la hipoteca.

Ya tengo claras mis condiciones económicas, ¿dónde busco vivienda? Tenemos dos opciones : – VPO (Vivienda de Protección Oficial) – Mercado Libre

Las VPOs pueden ser impulsadas por promoción pública, administración autonómica o local (muy raramente ya por el gobierno central) o por promotor privado (que recibe subvenciones para el proyecto). En ambos casos existen condiciones de venta (habitual es el límite de renta … pero pueden ser variados) y tienen precio de venta máxima (que suele ser inferior al mercado libre). Para conocer la oferta de vivienda VPO, hay que consultar en las administraciones públicas (consejerías de vivienda de la comunidad y concejalía de vivienda). Hay que leer con detenimiento las condiciones de VPO, tanto de entrada (requisitos, límites de renta, …) como las posteriores a la adquisición (se suele limitar el precio de venta de segunda mano, a veces se impide el alquiler durante años, etc …). Tienen menor precio, pero también limitaciones.

En mercado libre ahora mismo hay anuncios de vivienda en casi todos los medios de comunicación, en nuestra opinión el mejor mecanismo es Internet. Existen varios portales, con años de experiencia que permiten seleccionar la oferta, ver fotos del inmueble y contactar con el propietario. Algunos portales:

– www.fotocasa.com

– www.milanuncios.com

– www.idealista.com

– www.yaencontre.com

Tengo seleccionadas varias casas, ¿cómo saber si el precio base es el adecuado?

El precio de la vivienda en este momento está un 25-30% por encima de la media histórica en términos de esfuerzo de compra (consultar última gráfica, http://www.adrianosi.com/blog/factores-en-el-cambio-de-tendencia-de-los-precios-de-la-vivienda/). Por tanto haga lo siguiente (algunos portales ya lo hacen por usted): mire la media de precio por metro cuadrado, rebaje la media de la zona un 25-30%, y cuando vea un piso que le interese, compare su precio por metro cuadrado con su media rebajada. Si es similar, ese piso por precio es interesante, si no dista mucho anótele para intentar negociar con propietario y si rebasa en mucho (+15%) déjele de lado porque esta fuera de precio real (y recuerde, que oferta de vivienda sobra).

Ya he seleccionado varias casas, ¿Cuántas debo ver?

No tenga prisa, ver al menos 5 o 6 viviendas es lo mínimo. No se enamore de la primera ni de la segunda ni de la tercera … Vaya a cada vivienda con una libreta y apunte todo lo que le llame la atención (los móviles tienen cámara la mayoría por si ve algo singular a tener en cuenta como un mueble de alta calidad, las vistas, …). No haga comentarios sobre el precio, simplemente vea lo que hay y si el propietario presiona sobre decisión, tenga calma e indique que va a ver más viviendas. Ahora mismo, el comprador marca los ritmos.

Señalar que no somos partidarios de compra sobre plano con la oferta actual. Hace años, era un opción razonable porque comprábamos a precios de hoy, en un mercado que subía cada año con una rebaja sobre el precio del momento. Luego había retrasos y problemas varios, pero podía compensar económicamente (3%-7% del precio final). En un mercado bajista, la ventaja desaparece y sólo quedan los problemas (a veces muy graves como por ejemplo, pagar entrada y al final quebrar la constructora en el proceso).

¿En qué me debo fijar en la vivienda? 

En varios elementos :

1. La estructura de la vivienda. Ladrillo, madera, metálica o de hormigón. Puede estar muy bien decorada, pero la estructura nos dirá la calidad de aislamiento y los riesgos de goteras.

2. Grosor de las paredes. Lo que vea dentro de la casa es probablemente lo que le separe de sus vecinos (ruidos…). Abra una ventana (al menos una) y mire el groso del muro exterior.

3. Abra grifos y mire la cantidad de agua que sale, así comprobará si la presión es buena.

4. ¿Cómo es la calefacción? Si es central, entonces en general no suele dar problemas. Si es individual normalmente va a ser de gas. En este caso, apunte la marca porque hay diferencias de rendimiento y de cantidad de averías marcadas. Hay informes comparativos en internet, en especial de www.ocu.es. Si es eléctrica, tenga en cuenta que implicará un alto coste en invierno. De mejor a peor: central, gas individual, eléctrica. Revise también que todas las habitaciones tienen un radiador proporcional a la estancia que calientan.

5. Revise la calidad de las ventanas. Si es simple lámina, en invierno será un punto de pérdida de calor de la casa. Si son doble lámina, pregunte si tienen ruptura de puente térmico, en caso contrario, se tienden a formar humedades. Las dobles ventanas, son una solución «antigüa» pero aceptable desde el punto de vista de aislamiento.

6. Calidades de las puertas. Revisar la puerta exterior, la calidad de la cerradura y el anclaje a la pared cuando se cierra. Y en las puertas interiores, revisar los casos de imitación a madera que son papel prensado-barnizado (visualmente muy convincentes, pero nada que ver con la calidad de la madera).

7. Calidades de suelos. Tenga en cuenta que los parquets son bonitos de ver y tediosos de cuidar (hay grados, desde muy delicados hasta resistentes). Tarima tiene las ventajas visuales del parquet, pero es mucho menos delicado. En los últimos años las cerámicas han alcanzado un grado de sofisticación alto. Se han vuelto más cálidas, visualmente atractivas y siguen siendo muy resistentes al día a día.

8. Luminosidad y orientación. ¿están las estancias bien iluminadas con luz natural? La orientación óptima de la casa en términos de luz y calor es: Sur.

9. Zonas comunes. Estado del ascensor, escaleras, fachada. Pregunte por la última obra en el tejado. Se trata de ver si hay una derrama de comunidad inminente.

10. Acabados varios. Rodapies, molduras, paredes, …

¿Qué debemos preguntar?

–  ¿A quién pertenece, y por tanto, quién o quiénes son sus propietarios? Debe coincidir con quien dice que tiene la capacidad de venta.

– ¿Existen hipotecas, embargos u otras cargas que la afecten?. Piense que si existe una hipoteca quizás las condiciones actuales sean más favorables y le convenga negociar con él.

– ¿Existe algún contrato de arrendamiento en vigor?. Con la nueva LAU (http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-lau-ii/) podremos recuperar la vivienda con un preaviso de 3 meses. Aún así es preferible evitar esa situación.

– ¿Está al corriente de pagos de la comunidad de propietarios? ¿Hay alguna derrama? . Desde la adjudicación, el nuevo propietario sólo responde por la deuda correspondiente al año en curso y al anterior. El resto de la deuda, si la hubiere, es reclamable al anterior propietario. Existe el derecho de pedir un certificado para ver si la vivienda está al corriente de pago, lo entregará el secretario de la comunidad validado por el presidente.

– ¿Está al corriente de pagos del IBI? Ocurre lo mismo que con las deudas de la comunidad de propietarios. Son deudas del inmueble y por tanto de quien lo posea.

– Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, ¿tiene  el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos estructurales del edificio?. Esto es fundamental por si se produjeran daños a nosotros o terceros en los primeros años de vida de la vivienda.

– Si es VPO o VPT (Vivienda de Precio Tasado), ¿existe alguna prohibición de disponer sobre la misma? ¿existen derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración? Dependiendo de la promoción, existen limitantes en futuros derechos de venta, alquiler, … Sabiendo quién lanzo la VPO (qué administración) nos podremos informar sobre ello. Es vital, saber las limitaciones de la vivienda que adquirimos y sobre cuántos años actúan.

Es preferible cubrirnos antes, aún cuando se haga constar en el contrato de compraventa que ninguna de las posibles pegas expresadas anteriormente aplique a la vivienda. Si ocurriera, el contrato estaría viciado y se podría anular o pedir compensación, pero siempre es preferible prevenir y evitarse dolores de cabeza.

Ya tengo seleccionadas unas pocas, ¿y ahora?

Empezar por las dos o tres que mas nos han gustado. Realizar una oferta económica especificando al propietario que se han lanzado más ofertas (dos o tres) a otras casas que nos han gustado. El primero que conteste aceptando se lo lleva. Si hay contraoferta, esperar (un día o dos) a ver si alguna de las ofertas es aceptada. Tener paciencia y temple porque ahora mismo el comprador juega con ventaja.

Hemos llegado a preacuerdo económico, ¿qué debemos firmar?

Lo primero que debemos hacer es solicitar una nota simple de la vivienda. Una nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa de la titularidad de la propiedad de un inmueble, así como de los datos registrales, la referencia catastral y las cargas que sobre el inmueble pesan. Lo podemos solicitar online en: https://www.registradores.org/registroVirtual/init.do .

Con este documento, nos aseguramos de que el vendedor es propietario real de la casa. No hay que fiarse de que el propietario nos enseñe una, porque puede estar atrasada y la vivienda haber cambiado de manos.

Si la nota simple indica que la vivienda es del vendedor y que no está en ejecución hipotecaria (la está embargando un banco), si todo esta en orden, lo siguiente a firmar es un contrato de arras.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras, es un contrato de tipo privado, firmado por propietarios y compradores, donde no es necesaria  la presencia de un notario, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de un bien (como una vivienda), entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.

Es habitual que contenga penalizaciones para las dos partes si la transacción finalmente no se lleva a acabo. Teniendo que compensar una parte a la otra si la operación no se realiza por su culpa.

También es habitual que la compensación sea asimétrica, siendo más habitual que el propietario deba compensar más al comprador si al final, por la razón que sea no le vende la vivienda.

¿Qué debe constar en el contrato de Arras?

Al menos lo siguiente:

– Los datos de  la vivienda para ser identificada sin ambigüedad alguna

– El precio

– La forma de pago

– El plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública

– Los pactos sobre distribución de gastos en la compraventa, si existieran

– Las compensaciones de cada parte en caso de no compra

¿Qué cantidad se suele entregar en el contrato de arras?

No hay una cantidad fija puesto que se trata entre propietario y comprador. Hace años se solía poner el 10% del valor de venta, pero al subir tanto los pisos, esa cifra ha caído. Ahora mismo la cifra suele ser de 6000 € a 12000 €. Hay que tener en cuenta, que el contrato de arras es un mecanismo que da seguridad a ambas partes. Un propietario que ve poco depósito en el contrato de arras puede pensar que un comprador no va en serio o que puede ser tentado por otra oferta de última hora. Un comprador, con una buena cantidad depositada en el contrato de arras, se asegura de que al propietario no le compense la oferta de otro comprador (es habitual que el comprador pida el doble de lo depositado si el propietario se echa atrás en la transacción).

¿La cantidad del contrato de arras se resta del precio final?

Sí, es parte del dinero pagado al propietario por el inmueble.

¿Y ahora?

Ahora hay que formalizar un contrato de compraventa. Tenemos que avisar al banco para que prepare el cheque y el contrato hipotecario. Lo habitual es que el contrato de compraventa de viviendas se formalice en escritura pública. Es el notario quien recoge la voluntad de las partes, emite juicio de identidad y la capacidad de las mismas. El notario va a redactar el documento ajustándose a los requisitos legales, y hará las advertencias correspondientes a las obligaciones que van a cargo de cada parte y resulten de la celebración del contrato.

La elección del notario recae en el vendedor si es una empresa y en el comprador si el vendedor es un particular.

– La escritura pública es imprescindible para inscribirla en el Registro de la Propiedad.

– El notario va a pedir una nota simple de la vivienda al Registro de la Propiedad.

El otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda, y generalmente el importe del precio (el cheque) se entrega al vendedor en presencia del notario.

Es importante saber que aún firmado el contrato de compra-venta el vendedor no queda libre de los vicios o defectos ocultos en la vivienda, aunque los ignorase, pudiendo el comprador optar entre desistir del contrato (abonándosele los gastos que pagara) o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.

Además, el promotor, el constructor y la dirección técnica del edificio tendrán que responder solidariamente frente a los compradores y/o terceros adquirentes por los daños causados por los defectos constructivos y estructurales durante un plazo de diez años, por daños que resulten de defectos que afecten a la habitabilidad del edificio durante un plazo de tres años, y por daños causados en defectos de acabado por plazo de un año, estando además obligados a contratar los correspondientes seguros.

Ante cualquier duda, pregunte al Notario antes de firmar, su función es asesorar.

Tengo la escritura, y ahora?

Ahora hay que pagar impuestos.

– En el caso de comprar una vivienda nueva, debe pagar al vendedor el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), y en Canarias del Impuesto General Indirecto Canario. Normalmente las viviendas se ofrecen con el IVA incluido por lo que es transparente para el comprador (hace un único pago). En el caso de comprar una vivienda usada, debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a través de una de las entidades bancarias identificadas por la Administración. Importe: su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio, a determinar por la Comunidad Autónoma, que suele estar entre el 6 y 7% del precio de compra (cada comunidad marca el suyo)
– En ambos casos, si compra mediante una hipoteca, debe satisfacer el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en una cuenta de la Hacienda (correspondiente a las Comunidades Autónomas), cuya cuantía estará entre:
* Nueva: el 0,3% del precio de venta en casos especialmente protegidos como determinados supuestos de VPO y el 2% del precio de venta.
* Usada: entre el 0,3% en casos especialmente protegidos como determinados supuestos de VPO y el 2%, según la Comunidad Autónoma de que se trate, del total importe de la «responsabilidad hipotecaria» (principal + intereses + costas de ejecución). Suele ser del orden de 1,5 veces el capital prestado.
– En ambos casos Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana , llamado también plusvalía municipal. La base imponible del impuesto está constituida por el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años. No puede exceder los siguientes límites : del 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; del 3,5% de hasta 10 años; del 3,2% por un periodo de hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años. Al resultado se le aplicará un tipo impositivo que aplican los ayuntamientos sin que pueda exceder del 30%. No se genera plusvalía cuando el periodo de propiedad haya sido inferior a un año. Igualmente, cuando el periodo de propiedad sea superior a los 20 años, se aplicará el 3%.
Hay que consultar en la respectiva administración autonómica el importe de cada impuesto y las posibles reducciones (por ejemplo, en la compra de vivienda habitual para menores de 36 años, familias numerosas, …).
En ambos casos el pago de este impuesto habrá de ser autoliquidado en un impreso oficial, e ingresado en una cuenta de la Hacienda Pública, a través de alguna de las entidades bancarias colaboradoras.

Pagados los impuestos, ¿cuál es el siguiente paso? Con la escritura (proveniente de la notaría) y los recibos de los impuestos pagados, lo siguiente es la inscripción del derecho que hemos adquirido en el  de la Propiedad.

Esto nos permitirá :
– Ser considerado como único y verdadero propietario mientras no se declare lo contrario en sentencia judicial.
– Quedar protegido frente a los acreedores del vendedor. – Quedar protegido frente a cargas ocultas que pudieran afectar a la vivienda.
– Una vez haya inscrito su derecho, ya nadie podrá adquirir con eficacia ningún derecho sobre su vivienda, sin obtener previamente su consentimiento. – Que el comprador pueda obtener un préstamo hipotecario con el que financiar la adquisición de la vivienda, pues sólo si el comprador inscribe su derecho de propiedad podrá el Banco inscribir la hipoteca que le garantiza la devolución del préstamo.
El registro se encarga de notificar al catastro y el siguiente IBI ya vendrá al nombe del nuevo propietario.
Y con este último paso concluye el proceso de compra.

AUTOGENERACIÓN, DÉFICIT TARIFARIO Y REFORMA ENERGÉTICA

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¿Cuándo se ha aprobado la última reforma energética? El 12 de julio de 2013.

¿Cuáles han sido las anteriores leyes?

Ley 54/1997 de 27 de noviembre

Ley 53/2002 de 30 diciembre

Ley 24/2005 de 18 noviembre

Ley 17/2007 de 4 de julio

Antes de 1997 era el gobierno el que fijaba el precio de la electricidad (kW/h) en un mercado regulado con empresas operando por zonas geográficas. Fué en el primer gobierno de José María Aznar donde empieza un proceso de privatización de las compañías eléctricas en manos del estado y la eliminación de las regulaciones anteriores.

¿Cuáles son sus objetivos? En palabras de los portavoces de Moncloa: El objetivo de la reforma es corregir el déficit de tarifa y garantizar el suministro al menor coste posible para el consumidor. Se simplifica la factura de la luz, se mantiene el bono social, se favorece la competencia y se agiliza el cambio de compañía suministradora.

De todo lo dicho por Moncloa, lo más significativo es el objetivo de eliminar el déficit de tarifa.

¿Qué es el déficit tarifario? El déficit tarifario eléctrico es la diferencia existente entre el coste del suministro eléctrico y la tarifa eléctrica, esto es, el precio de la electricidad.

¿Por qué se produce el déficit tarifario? El precio de la electricidad, pese a ser empresas privadas las que la generan, va dado fijado por la Administración, por tanto, las empresas eléctricas tienen que vender a unos precios de referencia límites marcados por el Estado con independencia del coste que tenga para ellas su generación. En el año 2000 el gobierno aprobó unas tarifas que no incluían todos los costes que las compañías eléctricas aseguraban tener. Ese diferencial entre coste de producción y precio de venta constituyó el déficit de tarifa que no deja de ser una deuda aplazada de los consumidores con las empresas eléctricas. El objetivo era mantener bajos los precios de la electricidad y evitar efectos negativos en la inflación, la competitividad industrial y evitar coste político. Su aplicación se consideró temporal, pero ni el gobierno de José María Aznar ni su sucesor José Luis Rodríguez Zapatero abordaron el tema, y una medida temporal pasó a ser casi definitiva y el déficit de tarifa no dejó de crecer año tras año hasta alcanzar casi los 30000 millones de euros actualmente.

¿Cómo ha evolucionado el déficit tarifario?

¿El déficit tarifario es deuda pública de España? No, es una deuda de los consumidores con las empresas eléctricas. Cabe, sin embargo, la posibilidad de que esa deuda (privada, aunque colectiva) acabe pasando en parte a ser pública dada la magnitud del problema.

¿Qué factores influyen en el déficit tarifario? Al ser una diferencia entre los costes de generación y los precios de venta y puesto que el precio de venta está regulado, son los factores que influyen en los costes los que más peso tienen en el déficit.

Cómo se puede observar son las primas de régimen especial la que más pesa. Esto es en esencia primas por Kw en la generación de renovables. O dicho de otro modo, dinero que se paga (por encima de precio de mercado) a las empresas de renovables por su producción eléctrica.

Otros costes son los de transporte y distribución.

Señalar que el coste de energía se estima a base de subastas en una formula bastante compleja, donde se fija los precios por máximos (hecho muy criticado) y donde el número de actores es bajo. Hay que tener en cuenta, que compradores y vendedores muchas veces coinciden (hoy te compro yo, pero mañana te vendo yo) y por tanto la competencia real está en duda.

¿Cómo eran las subvenciones a energías renovables?

Este gráfico indica cuál era el coste planificado en 2009 (con su histórico y su proyección futura). A partir de 2010, se cambió la retribución a la baja.

Como se puede observar en el cuadro de la izquierda, la energía eólica es la que más peso tiene. Sin embargo, en el cuadro de la derecha se puede comprobar que la solar es la que más subvenciones ha recibido.

Esta lectura hay que hacerla con la debida prudencia. Cuando se diseño el sistema de primas, había muy poca experiencia legislativa al respecto en España y en Europa por lo que no había buenos referentes y también se desconocía que evolución tecnológica, de mercado y de demanda que iban a tener. España hizo una inversión en una materia nueva sobre la que había poca referencia y ha ido corrigiendo según se vio la evolución.

¿Cómo influyen las energías renovables en el mercado energético?

En 2012 la generación energética en España fue :

Como se puede observar Hidráulica, Eólica, Solares y Térmica tienen mucho peso en la «tarta» energética. Por tanto, no son algo lateral.

Su influencia en esencia sería :

– Incrementan los costes del sistema, puesto que el sistema de primas, aunque se haya disimulado vía déficit tarifario, existe.

– Han disminuido los costes de subasta eléctrica puesto que los Kw producidos por renovables son los que más prioridad de entrada tienen en el sistema eléctrico. Así pues, días de mucho viento se ha dado el caso de tener que cuasi parar centrales de cogeneración de gas y estas vender su electricidad a 0 € durante horas. Por otro lado, su prioridad en la red, hace que las centrales de energías fósiles (gas, petróleo, carbón) trabajen menos y por tanto haya que importar menos materias primas que España no tiene y que paga en divisas (se estimo en 2800 millones de € en 2009).

¿Cómo quedan afectadas las energías renovables por el decreto?

En un recorte de primas sobre las renovables (unos 1500 millones de €). Por tanto se van a pagar peor (se dan menos primas) los Kw obtenidos por renovables. Cabe destacar que no es para las nuevas instalaciones, sino también para las existentes. Es un claro ejemplo de inseguridad jurídica para los inversores en renovables, puesto que cuando invirtieron el estado garantizo unas condiciones que varias veces ha incumplido (rebajado).

¿Cómo influye el decreto en el déficit tarifario? Incluye las siguientes medidas :

– Subida del Kw/h de un 3.2% a partir del mes de Agosto.

– Fuerza un recorte de 2700 millones de € que se reparten entre las empresas eléctricas tradicionales y las que generan energía renovable-

– Desaparece el mecanismo de primas para renovables. A cambio se garantiza una rentabilidad «razonable», basada en los bonos del Tesoro a 10 años, más un 3%.

– Hacienda asume 900 € a cargo del Presupuesto General del Estado.

Trae también una medida tratada como menor pero con una enorme importancia en sistemas de autogeneración eléctrica :

– Aparece una tasa, llamada «peaje de respaldo». Este «peaje» consiste en que aquellos que tengan autogeneración eléctrica (paneles solares, por ejemplo), comprarán la energía que no generen (a una eléctrica) más cara que si no autogeneraran. Por ejemplo, para un domicilio estandar este «peaje» será de un 27% .

Por otro lado, pese al deber de regular el balance neto, no aparece en esta ley nada al respecto.

¿Qué es el autoconsumo energético? Cuando hablamos de autoconsumo en este contexto nos referimos a autoconsumo energético por fotovoltaica. Es decir, producción individual de electricidad para el propio consumo, a través de paneles solares fotovoltaicos.

Se distinguen dos grandes sistemas :

– Sistemas aislados. Son sistemas, que no necesitan conexión a la red eléctrica general porque la energía que producen los paneles es consumida al instante o es almacenada en baterías.

– Sistemas de conexión a red. Son sistemas, cuyos paneles no producen en todos los casos suficiente energía eléctrica y que por tanto necesitan la conexión a la red general para garantizar el suministro. Al balance entre la energía volcada en la red eléctrica general por los paneles (cuando sobra energía solar) y la volcada por la red eléctrica general (cuando los paneles no pueden atender toda la demanda) , se le llama balance neto.

¿Cómo es afectado el autoconsumo por la reforma? Por dos flancos :

– Al no regular el balance neto, deja abierto un problema y crea una incertidumbre.

– La aparición una tasa nueva (y de muy poca justificación) dificulta la rentabilización de las instalaciones mucho (dobla los años en muchos casos).

Por poner un símil. Es como si alguien que tuviera un huerto de patatas y se le cobraran las patatas que compra (cuando se acaban las suyas) más caras como compensación a distribuidores de patatas porque les vuelve mas impredecible la demanda.

¿Cómo es el autoconsumo en otro países?

– EE.UU, se llama crédito eléctrico (el balance neto) y está presente en unos 40 estados.

– Japón utiliza también un sistema de balance neto similar pero de ámbito municipal.

– Otros países que permiten el autoconsumo son Italia, Bélgica y Alemania. En Alemania, además se aporta una prima por el autoconsumo.

¿Habrá variaciones en la ley? Sin duda. Con toda probabilidad va  ser una ley de corta vida, porque no regula el balance neto e impone una tasa sobre el autoconsumo de una legalidad (en el marco europeo) dudosa.

VARIACIONES EN LAU II (Ley de Arrendamientos Urbanos)

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¿Cuándo ha entrado en vigor la nueva LAU? Ha sido publicada el 5 de Junio de 2013 en el BOE. http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf

¿A qué ley modifica? A la ley Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que ha sido la ley marco de alquiler en España .http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1994-26003

¿Cuándo se modifico la LAU del 94?

Ley 13/1996, de 30-12-1996 (BOE de 31/12/96)

Ley 50/1998, de 30-12-1998 (BOE de 31/12/98)

Ley 55/1999, de 29-12-1999 (BOE de 30/12/99)

Ley 1/2000, de 7-01-2000 (BOE de 8/01/00)

Ley 19/2009, de 23-11-2009 (BOE de 24/11/09)

Ley 39/2010, de 22-12-2010 (BOE de 23/12/10)

¿En el anteproyecto de Ley, qué es lo que varía?

 
Asunto Antes Ahora
Renta La renta mensual se actualiza de modo anual según el IPC.  Se podrá pactar la actualización de la renta entre propietario e inquilino. Además, se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras acordadas y realizadas por el inquilino.
Derecho preferente de compra del inquilino. Existía el derecho (irrenunciable) por parte del inquilino. Se puede pactar en el contrato la renuncia a ese derecho.
Duración de los contratos. la duración de cinco años y la tácita de tres. Se reduce a tres años la duración  y de un año la tácita (si no hay comunicación por ninguna de las partes con, al menos, 30 días de antelación).
Abandono de la vivienda el inquilino. El inquilino puede desistir teniendo que pagar la indemnización pactada (si la hubiere). El inquilino podrá desistir del contrato siempre y cuando lo comunique con una antelación mínima de un mes a partir de los 6 primeros meses del contrato de arrendamiento
Recuperación de la vivienda por parte del casero.  El propietario sólo puede recuperar la vivienda si es para residencia habitual suya o de un familiar directo y se haya pactado en el contrato. El propietario podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la  vivienda como permanente para sí, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad con un preaviso de 2 meses.
Caso de venta de la vivienda. Al comprar  una vivienda alquilada se debe respetar el contrato de arrendamiento en vigor hasta, al menos, el quinto año. Sólo habrá obligación de mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad. Si el contrato de arrendamiento no está registrado, el inquilino solo podrá permanecer en la casa tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador.
Tiempos de desahucio por impago Se debe denunciar el impago  y el juez emitir una sentencia para resolver el desahucio. Además el pago de la deuda es posible hasta el último momento para impedir el desahucio. El proceso puede durar meses o años según la carga de trabajo de los juzgados aunque según las últimas modificaciones de la LAU el proceso se agilizó. Se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague o muestre oposición. Hay algunas reducciones en la burocracia del proceso. No está claro en cuanto se abreviará el proceso.
Creación de un Registro de morosidad
 No legal. Se aprueba la creación de un registro público de sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler que podrá ser consultado por los propietarios que quieran saber si su futuro inquilino ha sido condenado por impago.

¿Existe algún punto que previsiblemente cambie? Probablemente el punto de Caso de venta de la vivienda por no estar «correctamente» resuelto el caso de ejecución hipotecaria.

¿Los alquileres de verano cómo quedan? La nueva LAU dice :

«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.»

Quedan por tanto, las viviendas de alquiler de verano fuera del ámbito de la LAU (y de su protección) y pasan a dependen de la normativa autonómica de cada región. Como las autonomías no han legislado al respecto el tema está en el aire y hay un cuasi vacío legal.

 ¿Los cambios de la LAU serán retroactivos? No, sólo a los nuevos contratos.

CLÁUSULAS ABUSIVAS EN MERCADO INMOBILIARIO

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¿Qué es una cláusula abusiva? Conocidas como cláusulas leoninas, es cualquier cláusula incorporada a un contrato que va en contra de la buena fe y al equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor (en nuestro caso comprador o inquilino) y que no ha sido negociada individualmente durante la celebración del contrato (vendedor-comprador o propietario-inquilino).

¿Qué fuerza legal tiene una cláusula abusiva? Ley general para la defensa de consumidores y usuarios, http://www.boe.es/boe/dias/2007/11/30/pdfs/A49181-49215.pdf dice :

Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.
1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
Por tanto no pueden obligar a nada en ninguna circunstancia y a efectos prácticos sobre el contrato es como si no estuvieran escritas.
¿Qué dice la ley al respecto? La ley detalla en los artículos :

Artículo 80. Requisitos de las cláusulas no negociadas individualmente.
Artículo 81. Aprobación e información.
Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.
Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.
Artículo 84. Autorización e inscripción de cláusulas declaradas abusivas.
Artículo 85. Cláusulas abusivas por vincular el contrato a la voluntad del empresario.
Artículo 86. Cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos del consumidor y usuario.
Artículo 87. Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad.
Artículo 88. Cláusulas abusivas sobre garantías.
Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato.
Artículo 90. Cláusulas abusivas sobre competencia y derecho aplicable.
Artículo 91. Contratos relativos a valores, instrumentos financieros y divisas

En este grupo de artículos, la ley define cuando una cláusula puede ser abusiva, su completa nulidad a efectos legales y entra en casos concretos que afectan al consumidor.

¿Cuáles son habituales en hipotecas? Una amplia casuística :

Resumen
Cláusula Abuso Límite marcado por la Ley
Intereses de demora Intereses de hasta el 25% en el caso de que un cliente (hipotecado) demorase pago o quedara en situación de mora en el pago de su hipoteca.  Hasta tres veces el precio del dinero como máximo (el precio del dinero en 2013 es 4%, por tanto llegarían a 12%).
Vencimiento anticipado Permiten resolver el contrato de préstamo hipotecario por cualquier incumplimiento de obligaciones accesorias o no principales, ya que son aquellas distintas a la obligación de devolución de capital e intereses fijados en la escritura. Nula siempre.
Liquidación unilateral de la deuda impagada Permite al banco exigir toda la deuda con sólo un incumplimiento de pago. Hasta 3 impagos antes de poder realizar una ejecución de deuda.
Productos financieros vinculados a hipotecas Vincular a la concesión de una hipoteca o un interés determinado  seguros de distinto tipo (hogar, vida, automóvil …) , tarjetas visa, planes de pensiones…  Nula siempre.
Seguros Swaps y similares Incluir un seguro swap (que es un producto complejo no habitual para las necesidades de un cliente normal) en el contrato principal de una hipoteca. Deben ir detallados en un contrato aparte.
Usar otros índices fuera de Euribor Usar índices menos conocidos que el Euribor y por tanto más opacos para el consumidor. No es estrictamente abusivo, pero debe quedar completamente claro que el cliente entiende que opera con otro índice que pueden variar con un sobrecoste potencial sobre la variación del Euribor.
Cláusulas suelo Limitar las bajadas del Euribor hasta un mínimo fijado por la entidad. Nulas. En contratos firmados, el plazo de reclamación para evitar desahucio amparado en esta cláusula finalizaba el 17 de Junio de 2013.
Gastos Añadir a los gastos necesarios y habituales (Comisión de apertura, gastos de notaría, gastos de registro, gastos de gestión, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) )  otros sin justificación o aplicación al caso. Puesto que no corresponden a un servicio solicitado o no eran necesarios o son de difícil justificación por parte de la entidad financiera, ésta tendrá que proceder a su devolución con intereses de demora si incurriera en retraso.

¿Cuáles son habituales en alquileres?

Resumen
Cláusula Abuso Límite marcado por la Ley
Cargar las derramas de la comunidad al inquilino Cargar las derramas de comunidad de propietarios al inquilino. La LAU especifica en su artículo 20 que es los gastos de comunidad, IBI… son  concernientes  al propietario aunque es posible pactar con el inquilino la inclusión de estos gastos. Sin embargo en ningún caso una derrama puede recaer sobre el inquilino. En todos los casos (gastos de comunidad, IBI, derramas), en caso de impago el responsable ante comunidad , Ayuntamiento… es el propietario.
Cargar todas las reparaciones del hogar al inquilino Forzar al inquilino a asumir las reparaciones que sean necesarias en la vivienda durante el contrato de arrendamiento. Las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda debe hacerlas el propietario, salvo que los daños hayan sido causados por el inquilino, y sin que por ello se pueda elevar o repercutir en la renta. Si las obras de la vivienda durasen más de 20 días, el inquilino tiene derecho a reducción en si renta proporcional  a la parte de la vivienda de la que no ha podido hacer uso.
Cargar la renovación o reparación de electrodomésticos al inquilino Forzar al inquilino a asumir las reparaciones o adquisiciones de electrodomésticos necesarios en la vivienda durante el contrato de arrendamiento.  En la misma línea que el punto anterior. Salvo que la avería venga dada por un mal uso por parte del inquilino, en los demás casos, la responsabilidad de su reparación o sustitución es del propietario.
Forzar a contratar más de un año Hacer constar en el contrato que periodo mínimo de estancia en más de un año (dos…). Si no consta una  contraprestación (por ejemplo, el precio normal es X pero si son dos años es Y < X), la clausula podría ser considerada abusiva.
Forzar a aceptar ruptura con preaviso de meses por propietario Hacer constar un preaviso por parte del propietario de n meses, que le habilita para romper el contrato con el inquilino y recuperar su vivienda. La nueva LAU (junio 2013) dice que el propietario podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la  vivienda como permanente para sí, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad con un preaviso de 2 meses. Fuera de estos casos, el propietario no podrá recuperar la vivienda. Por tanto cláusula nula.
Forzar aceptar familiares u otros  en alguna habitación si el propietario lo requiriera Hacer constar una cláusula de admisión de familiares u otros en alguna parte de la casa, forzando la convivencia. Dado que el objeto del contrato es el alquiler de una vivienda y por tanto es el derecho de uso de un bien a cambio de una renta, incluir un tercero no aceptado a priori por el inquilino va contra la base misma del contrato. Nula de pleno derecho.

¿Qué hacer ante una cláusula abusiva?  Lo primero es no dejarlo pasar si nos perjudica. Es decir, llegado el momento, defender nuestros derechos y hacer cumplir las leyes que son el marco regulador que debe regir un mercado ordenado.

Puesto que el cliente/inquilino víctima de una cláusula leonina tiene la razón, no es buena estrategia perder los nervios y acabar en una discusión verbal que al final no resuelve nada.

1. Hacer notar al responsable la situación (director de entidad o propietario) la situación, señalando claramente la cláusula y la ley que impide su aplicación. A veces, va a ser tan sencillo como esto para solucionarlo. Pero la mayoría de la veces la otra parte va a tratar de ganar tiempo. En unos pocos casos va a haber amenazas más o menos veladas de «consecuencias» si se persiste en el intento de que la ley se cumpla. Si es el último caso, instar a poner por escrito la amenaza y hacer constar que si hay otro incumplimiento se seguirá el mismo camino de reclamación hasta corrección del abuso. Ante todo calma, si hay amenaza es porque la otra parte se sabe perdedora en el proceso y es el último recurso.

2. Dar un plazo razonable de resolución (10 días?). No aceptar un : Lo miraremos, lo tendría que mirar el departamento X del sitio Y, mi cuñado que entiende de esto te dice algo… Da igual, quien lo tenga que mirar o juzgar porque va a un plazo dado. Improrrogable.

3. Pasado el plazo dado, se notifica por Burofax con certificación de contenido (unos 23 €, se hace en cualquier oficina de correos, y tiene plena fuerza legal), detallando en un documento, la cláusula, la ley que lo impide y la reclamación de que se subsane la situación. Si hubiera cantidades que reclamar sería el momento de notificarlas, argumentándolas. En el burofax, se vuelve a dar un periodo razonable de tiempo para la subsanación del conflicto. La mayoría de conflictos se van a acabar llegados a este punto.

 4. Si el burofax es ignorado, hay que ponerse en manos de un abogado experto en mercado inmobiliario o un abogado de una organización de consumidores y dejar que la ley siga su camino.

VARIACIONES EN LA LEY HIPOTECARIA

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¿Cuál es el propósito de éste artículo? Informar de las últimas variaciones a propósito de la inseguridad jurídica producida por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el 14 de Marzo de 2013 el (TJUE) al dictaminar que las leyes españolas sobre desahucios no garantizaban a los ciudadanos españoles suficiente protección contra cláusulas abusivas contenidas en hipotecas.

¿Cuál es la ley anterior? El marco jurídico anterior (hipotecario y financiero) era :

¿Cuáles han sido las últimas modificaciones? En el Real Decreto-ley 27/2012 se modificaron las leyes que regulan el proceso de desahucio (la Ley Hipotecaria) y la de Enjuiciamiento civil aprobado por el Consejo de Ministros el 15 de Noviembre de 2012. Contenía:

– Moratoria de dos años (desde la entrada en vigor del Real Decreto) para la ejecuciones en el caso de vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas.

Especial vulnerabilidad era al menos uno de estos supuestos:

* Familias con 3 hijos o más.
* Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
* Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
* Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
* Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
* Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
*  Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

Las circunstancias económicas requeridas eran :

* Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM: http://www.iprem.com.es)
* Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda (que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5).
* Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
* Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

También anunciaba el Real Decreto la creación de un parque de viviendas de alquiler social (aún por determinar).

La dación de pago no fue contemplada bajo ninguna circunstancia.

¿Cuáles fueron los efectos de las últimas medias? No hay cifras globales fiables publicadas, pero el juzgado número 32 de Madrid publicó que sólo el 16,29% de las solicitudes de paralización de desahucios amparándose en la RD-Ley 27/2012 fueron aprobados. El tiempo desde el primer impago hasta el lanzamiento de la vivienda fue de 3 años y 3 meses.

¿Cuál es la razón del cambio?  Estas son las cifras de desahucios publicadas (85% de las entidades, no es por tanto completa) por el Banco de España (http://www.bde.es/f/webbde/GAP/Secciones/SalaPrensa/NotasInformativas/Briefing_notes/es/notabe10-05-13.pdf):

Stats

Aunque el RD-Ley 27/2012 lleva poco tiempo aplicándose, las cifras de 2013 no se esperan muy distintas a las del 2012 (en línea con lo publicado por el juzgado número 32 de Madrid). Por tanto, no parece que el decreto esté deteniendo los desahucios. Este clima llevó a una plataforma (PAH: Plataforma de Afectados por la Hipoteca) a presentar una Iniciativa Legislativa Popular proponiendo la dación en pago.

Pero el verdadero motor del cambio ha sido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea cuando el 14 de Marzo de 2013 (TJUE: http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:62011CJ0415:ES:HTML) dictaminó que las leyes españolas sobre desahucios no garantizaban a los ciudadanos españoles suficiente protección contra cláusulas abusivas contenidas en hipotecas. En particular:

– Cláusula de intereses de demora.
– Cláusula relativa al vencimiento anticipado.
– Cláusula relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada.

Esta sentencia hizo que jueces que tenían procedimientos en desahucios en marcha los paralizaran hasta que la ley Española acomodara la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la relación a las cláusulas abusivas, con lo que el aparato legal de desahucios de facto se paró en muchos casos.

¿En qué varía la ley con la reforma de 2013?

– Mayor separación del mercado de tasación del bancario. Los bancos no podrán participar de forma directa en más del 10% del accionariado de las tasadoras. Además los bancos están obligados a aceptar tasaciones realizadas por una entidad homologada aportadas por los clientes.
– El plazo máximo de hipotecas disminuye de 40 a 30 años.
– Los productos financieros complejos como swaps, floors e hipotecas multidivisas, se deberán explicar de forma exhaustiva y su aceptación por parte del hipotecado se deberá firmar en manuscrito independiente a la escritura de hipoteca.
– Los intereses de demora pueden llegar hasta tres veces el precio del dinero como máximo (el precio del dinero en 2013 es 4%, por tanto llegarían a 12%).
– El valor de adjudicación en caso de subasta desierta se producirá por el 70% del valor de tasación con la que se concedió la hipoteca.
– El juez podrá condonar el 35% de la deuda o el 20% de la deuda si son liquidadas antes de 5 o 10 años respectivamente.
– Si el inmueble fuera vendido por el banco con plusvalía sobre la adjudicación. El 50% de dicha plusvalía sería restado de la deuda pendiente (si la hubiere).
– Los requisitos para participar en las subastas bajan de un aval del 20% al 5%.

Cuadro resumen:

 
Asunto Antes Reforma Después Reforma
% Máximo de Banca en Tasadoras 25 10
Tasación homologada aportada por cliente No Sí
Plazo Máximo hipotecas 40 años 30 años
Swaaps, multidivisas… Escritura hipoteca Contrato aparte
Máximo número de impagos 2 3
Intereses de demora 20-25% 3*precio del dinero (4%)
Valor de adjudicación 60% 70%
Quitas de deuda No 35% antes de 5 años y 20% antes de 10 años
Plusvalía de venta futura No Resta 50% de deuda pendiente
Aval para subastas 20% 5%
Subastas extrajudiciales No Sí

¿Qué consecuencias se esperan?  Al endurecer las condiciones para un desahucio (la Ley del 2012 y la reforma del 2013), se espera que en general se produzcan más pactos (en forma de renegociación de cuotas, ventas ordenadas, opciones de alquiler…) entre bancos y propietarios con problemas de pago. Sin embargo, al no haber sido retroactiva en ningún grado y no contemplar bajo ningún caso la dación en pago, los colectivos y afines que lanzaron la ILP de dación en pago de vivienda (Plataforma de Afectados por la Hipoteca esencialmente) prevén seguir con la presión social para una reforma hipotecaria en línea de dación.

¿Cómo son las leyes de nuestro entorno?

 
País Ley
Portugal Sin dación en Pago
Francia Es usual pagar un seguro al Estado para que éste se haga cargo de las letras en ciertos casos, como la pérdida del empleo por lo que los desahucios no son habituales.
Alemania Facilidades para venta ordenada de vivienda y alquiler social de último recurso.
Irlanda Dación de pago y facilidades para renegociación de cuotas.
EEUU Dación en pago y facilidades para renegociación de cuotas.
Grecia Similar a la española, pero con una ley que impedía hasta 2013 realizar desahucios en primera vivienda (en general).

Hay que señalar que, en general, los países con dación de pago tienen intereses de compra de vivienda mayores que los que la tienen. Estados Unidos, era normal 6-8% de interés mientras que España estaba al 2.5-3% en 2007, por ejemplo.

¿Qué otras iniciativas se han tomado? Algunos ayuntamientos han creado oficinas de intermediación entre entidades bancarias y sus clientes en dificultades de pago. El objetivo suele ser intentar una renegociación con la entidad y en los casos peores el paso a servicios sociales de la familia lo más ordenado posible (evitar familias en la calle, literalmente).