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SAREB

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¿Qué es el SAREB? Es una sociedad anónima cuyo acrónimo proviene de: Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria. El SAREB es conocido popularmente con el «banco malo».

¿Es un banco? Aunque se habla de él como un banco, la realidad es que no tiene licencia bancaria.

¿Da créditos el SAREB? No. El SAREB no da ni se prevé que de créditos.

¿Para qué sirve el SAREB? Pretende realizar una liquidación ordenada de todos sus activos. Estos activos, proceden de los bancos nacionalizados (BFA – Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco – Banco Gallego y Banco de Valencia) y de las entidades intervenidas (Banco Mare Nostrum, CEISS, Caja3 y Liberbank). Estos activos proceden de entidades quebradas o en gravísimos problemas de solvencia y son, en su inmensa mayoría, bienes inmuebles (viviendas, oficinas, suelo…).

Lo que pretende el SAREB es liquidar estos activos al mejor precio posible en el plazo de 15 años.

¿Cómo pasan los activos al SAREB? Por compra. El SAREB compra a las entidades sus activos dañados (viviendas, edificios, suelo….) y de esta manera las entidades antes citadas «limpian» sus balances de activos que no lograban liquidar y que comprometían toda su operativa bancaria. Por tanto, el SAREB compra activos inmobiliarios problemáticos a entidades quebradas o en graves problemas.

¿De dónde saca el dinero el SAREB para la compra? La capitalización proviene de dos fuentes :

* Pública: a través del FROB (Fondo de reestructuración ordenada bancaria, mayoritariamente público con dinero procedente de los Presupuestos Generales del Estado)

* Privada: a través de participación de bancos y entidades financieras variadas.

El porcentaje en su creación era : 55% privado y 45% público.

Por otro lado, el SAREB emite bonos y posee deuda subordinada (según la cifras actuales del SAREB, el 92% del capital son bonos garantizados y el 8% capital propio y deuda subordinada).

¿Qué accionistas tiene?

Santander 17,8%
Caixabank 12,8%
Sabadell 7,2%
Banco Popular 6,2%
Kutxabank 2,7%
Ibercaja 1,5%.
Otros 8,7%
(Deutsche Bank, Barclays, AXA, Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank, Banco Cooperativo Español, Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente)

FROB  43,1%

¿Cambiará el accionariado? Probablemente. Llama la atención que el accionariado sea proporcional (aproximadamente) a la presencia en el mercado español de esos bancos (cuota de mercado) por lo que da la sensación de reparto. Si fuera así, es posible que los inversores no esperen rentabilidades y que su compensación venga por otra vía. También llama la atención la falta del BBVA en el accionariado. En el actual contexto de profunda reestructuración bancaria e inmobiliaria los cambios de accionariado son probables.

¿Se espera rentabilidad? El SAREB promete una rentabilidad del 15% durante los 15 años que prevé que se tarde en liquidar los activos inmobiliarios.

¿Con qué descuento respecto al valor de los balances bancarios esta comprando el SAREB? Por las cifras dadas hasta ahora, el descuento es del orden del 50%. Ha comprado por valor de 40000 millones de €, activos que constaban con un valor de 80000 millones de € en los balances bancarios.

¿Va a agrupar todo el valor inmobiliario problemático? No necesariamente. El SAREB ha agrupado el de las entidades quebradas o con graves problemas (intervenidas). El resto de la banca ha optado por liquidar sus activos (o esperar en pocos casos) con iniciativas propias. Por ejemplo, el BBVA y BSCH tienen agrupados activos inmobiliarios en unidades de negocio propias para su liquidación ordenada. No se puede descartar que el SAREB acabe con la mayoría de los valores inmobiliarios de la banca, pero va a depender mucho de la evolución de su negocio y en general si lo pueden evitar, lo harán.

¿Era el plan inicial el SAREB? Aunque ya había habido peticiones desde círculos de economistas de la creación de un «banco malo», los gobiernos de Zapatero y Rajoy (sus equipos económicos) descartaron públicamente esta opción. El Ministro de Economía Guindos lo descarto el 22/04/2012 : «el Gobierno no creará un banco malo, ni nada«.  La situación de cuasi colapso originada por la quiebra de Bankia crea una dinámica, que sin estar planificada anteriormente, desemboca el 25 de Agosto de 2012 en el inicio del proceso de creación del SAREB. La creación del SAREB fue requerida como necesaria por la comisión europea como contrapartida al rescate bancario de 100 000 millones de € de verano de 2012.

¿Por qué no podían los bancos liquidar sus activos sin el SAREB? Por varios motivos. Pero el más poderoso era: los activos constaban en los balances a unos precios que no se correspondían con sus valores reales (sobre todo, el suelo). Si los vendían, el precio real, implicaría fuertes perdidas que al hacerse masivas mostraría que en realidad estaban quebrados (debían más «dinero» del que tenían). Por tanto durante años, estuvieron empujando las deudas hacia adelante sin liquidar activos esperando su revalorización. Cuando el nivel de morosidad y el acumulado masivo de activos inmobiliarios pasó un punto crítico, fue imposible ocultar la realidad. El SAREB nace para limpiar los balances de esos bancos y permitir a esas entidades dedicarse a su negocio real de préstamos saliendo del mercado inmobiliario.

¿Costará dinero a los españoles? En teoría no, pero las experiencias anteriores son decepcionantes. Hasta el momento las intervenciones bancarias están costando dinero al erario público (todos nosotros).

¿Se ha intentado antes? Irlanda lo está intentado ahora mismo. Es pronto para juzgar, pero la deuda pública durante el proceso de reestructuración bancaria se ha disparado y mucha de la banca irlandesa ha acabado nacionalizada.

Suecia realizó un proceso similar a través de CAAs (equivalente sueco al SAREB) a principios de los 90. Se considera una historia de éxito porque acortó la crisis sueca y no costó mucho dinero (se recuperó la mayoría).

¿Cómo influirá el SAREB en el mercado inmobiliario? A la baja, sin duda. Dado el tamaño que tiene el SAREB cualquier movimiento suyo, aunque sea ordenado, por lo masivo, hará que tiemble el suelo donde pise.

¿COMPRAR O ALQUILAR?

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¿Cuál es el propósito de este post? Proporcionar una herramienta práctica que permita a un potencial comprador decidir si es mejor opción comprar o alquilar.

¿Qué criterio se va a usar? El modo más simple y comprensible es restar los balances de compra menos el balance de alquiler.

¿Existe algún simulador para los que no quieren ver el desarrollo matemático? Sí, proporcionamos dos simuladores :

Para crédito hipotecario : http://adrianosi.com/adrianet/index.php?adrModule=intranet&adrScript=hipoteca.php

Para decidir si compra o alquiler : http://adrianosi.com/adrianet/index.php?adrModule=intranet&adrScript=compralquila.php

¿Qué gastos implica la posesión de una vivienda? Esencialmente :

– Crédito hipotecario. Éste consta de principal + intereses.
– Seguros de la vivienda.
– Impuestos (esencialmente el IBI).
– Gastos de comunidad. Dependiendo de la edad de la vivienda, es razonable incrementar este gasto con una previsión de futuras derramas.
– Otros gastos.
– Coste de suministros (luz, agua, gas, basura…)

¿Qué gastos implica el arrendamiento de una vivienda? Esencialmente :

– Renta del inmueble.
– Coste de suministros (luz, agua, gas, …).

¿Posee algún ingreso la posesión de una vivienda? Podría darse algunas de las siguientes :

– Desgravaciones de Hacienda una vez adquirida la vivienda. Antaño era (resumido) hasta el 15% de 9040 €, pero a partir de 2013 esta desgravación desaparece para las nuevas compras. Por tanto, en general no se puede contar con esta desgravación (y por tanto ingreso).
– Algunas juntas y municipios tienen ayudas especiales. Suelen ir en la línea de ayudas para repoblación de zonas y/o préstamo ventajoso más que dinero a fondo perdido. Por ejemplo : Ayudas para Alquilar o Adquirir una Vivienda y Ayudas en el Ámbito Rural , Ayudas económicas destinadas a la ADQUISICIÓN de Vivienda . En el caso de la Junta de Castilla y León la información está centralizada en: Portal Vivienda .

¿Posee algún ingreso el alquiler de una vivienda? Podría darse alguna de las siguientes :

– Las contempladas en el Plan de Vivienda recién aprobado.
– Existen algunas autonómicas (varía mucho entre regiones). Las activas en Castilla y León están en: Portal Vivienda .
– Algunos municipios tienen ayudas, pero en general están orientadas a evitar la exclusión social.
– Otras ayudas, como Renta Básica de Emancipación, han desaparecido durante los recortes de 2012.

¿Qué más factores hay que tener en cuenta? La capacidad de ahorro, la rentabilidad de los ahorros, el IPC esperado, la revalorización del salario, la duración de la hipoteca, el tipo de interés de la hipoteca y la evolución esperada del valor de la vivienda.

En un préstamo hipotecario, ¿cómo separar principal de intereses? La mayoría de los préstamos hipotecarios en España son a interés variable y referenciados a Euribor (Euribor + difrencial). Por otro lado el modelo de amortización de los créditos hipotecarios es el francés.

A continuación se van a exponer unas formulaciones matemáticas no excesivamente complicadas, pero algo tediosas de leer.

La cuota se calcula según esta fórmula :

Q = P ((i(1+i)^n)/ ((1+i)^n -1)

Q : Cuota.
P : Capital prestado inicial.
i : Interés (el interés si va en meses se debe expresar en meses).
n : El numero de cuotas.

Ejemplo : 100 000 euros de préstamo, interés del 2% y 25 años

El capital (C) son 100 000 €.
El interés (i) 2% es anual, así mensual es 2%/12 , es decir, 0.02/12 .
El plazo (n) 25 años, son 25*12 meses, es decir, 300 meses.

Q = 100 000 * ( (0,02/12) * (1+ (0,02/12) )³⁰⁰ ) /(((1+(0,02/12))³⁰⁰ -1) = 423,85 € cada mes de cuota.

En esa cuota pagamos cada mes, parte del capital a devolver (100 000 €) y parte de interés del préstamo.

La formula para calcular el interés que pagamos en una cuota es :

In= i Cn-1

In : Interés pagado en la quota n (la primera cuota es la 1, la última la n).
i : Interés (el interés si va en meses, se debe expresar en meses).
Cn-1 : Capital pendiente antes de pagar esa cuota.
n : el número de cuota.

En el ejemplo anterior, el interés pagado en la primera cuota será :

i1= (0,02/12) * 100 000 = 166,66 €

Por último nos queda saber, cuanto capital hemos amortizado en cada cuota :

An =A1(1+i)n-1

An : Amortizado en cuota n

A1 : Amortizado en primera cuota

i : Interés (el interés si va en meses, se debe expresar en meses).
n : el número de cuota.

Para la primera amortización, será A1=Q-Vi

En el ejemplo anterior :

A1 = 423,85 – 100 000 *(0.02/12) = 257,18 €

En la cuota 10 :

A10=257,18*(1+(0.02/12))⁹ = 261,03

Y por último en la , cuota 299 (la penúltimo del préstamo) :

A300= 257,18 * (1+(0.02/12)298 = 422,43 (la cuota era de 423,85 € , es decir, se amortiza casi todo lo que paga)

Y por último para saber todo lo amortizado hasta la cuota n.

TAn=A1((1+i)n-1)/i

TAn : Total Amortizado ha la cuota n (TA5= A1+A2+A3+A4+A5)
i : Interés (el interés si va ne meses se debe expresar en meses).
n : el número de cuota.

Por ejemplo, en en las cifras anteriores. Al pago de la 5 cuota, llevaremos amortizado

TA4=257,18 *((1+(0.02/12))⁵-1) / (0.02/12) = 1290,19 €

¿Cómo saber cuánto interés llevamos pagado en un préstamo hipotecario?

Pues restando de lo que hemos pagado (todas las cuotas hasta el momento) todo lo que hemos amortizado en cada quota :

IPn = n*Q-An =A1(1+i)n-1– A1((1+i)n-1)/i

Por ejemplo, para el ejemplo anterior, en 5 cuotas :

IP5= 5*423,85 -1290,19 = 829,06 €

¿Cómo influye en las fórmulas anteriores las revisiones de Euribor? Lo habitual es tener revisiones en cada 6 o 12 meses del índice de referencia Euribor. En ese caso, se recalcula todo de la siguiente manera: si estamos en la cuota n, y quedan m para terminar, se hacen los cálculos tomando como capital prestado, el pendiente de amortizar y el número de cuotas, las m pendientes.

¿Cómo saber si es más rentable comprar o alquilar? Vamos a calcular como sería el balance de alguien que comprara y que alquilara. El balance es en esencia lo que se tiene – lo que se debe . Aplicado sería :

Bc = Ingresos – Gastos + Activos – Pasivos

Los ingresos serían las nóminas, bonificaciones, subvenciones…
Los gastos serían, los gastos de comunidad, seguros, gastos de suministros…
Los activos son, en el caso de compra de la vivienda, la propia vivienda, ahorros, otras posesiones.
Los pasivos sería el crédito hipotecario (calculado como las cuotas por los plazos, no por el principal), otros créditos…

En el caso de compra.

Bc = N + Sb + Io – Gc -Gi -Gs -Gsm -Gm -Go + Vv + Ah + Ao – Ch -Co

N : Nomina.
Sb : Subvenciones o desgravaciones.
Io : Otros ingresos.
Gc : Gasto comunidad.
Gi : Impuestos.
Gs : Gasto seguros.
Gsm : Gastos suministros.
Gm : Gastos mantenimiento.
Go : Otros gastos caso posesión.
Vv : Valor vivienda.
Ah : Ahorro caso de posesión.
Ao : Otros ahorros caso posesión.
Ch : Crédito hipotecario.
Co : Otros Créditos.

Para el caso de alquiler :

Ba = N + Sba + Io – Gsm – Gm2 -Go2 + Ah2 + Ao2 – Co – R

Sba : Subvenciones alquiler.
Go2 : Otros gastos caso alquiler.
Gm2 : Gastos de mantenimiento caso de alquiler.
Ah2 : Ahorro caso de alquiler.
Ao2 : Otros ahorros caso de alquiler.
R : Renta de la vivienda.
Vamos a hacer las siguientes suposiciones razonables.

– Que la nómina N en el caso de compra o alquiler es la misma.
– Que los otros ingresos Io son los mismos en compra o alquiler.
– Que los gastos de suministros en caso de compra o alquiler es la misma.
– Que la diferencia entra Ao2 y Ao es la entrada de la vivienda, que llamaremos Ev y que en caso de compra se paga (y no se tiene ya) y en el caso de alquiler, se tiene guardada.
– Que el Valor de la vivienda Vv es el precio pagado. No contemplamos una mala compra (que la venta inmediata después de la compra se perdiera dinero) o una compra chollo (que la venta inmediata después de la compra se ganara dinero).
– Que los otros créditos Co son los mismos en compra o alquiler.

El balance que sea mejor, Ba o Bc es lo que nos va a indicar la opción de compra o alquiler.

Bc-Ba = N + Sb + Io – Gc -Gi -Gs -Gsm -Gm -Go + Vv + Ah + Ao – Ch -Co – ( N + Sb + Io – Gsm -Gm2 -Go2 + Ah2 + Ao2 – Co -R)

Bc-Ba = Sb -Sba -Gc -Gi -Gs -Gm + Gm2 +Vv + Ah -Ah2-Ev -Ch +R

Por ejemplo :

Compra de vivienda, por 120000 €, 25000 € entrada, por tanto 95000 € de crédito hipotecario a 25 años, con el 1 + Euribor (0.6), sin subvenciones, 45 €/mes de comunidad, impuestos (IBI) de 150 €, 145 € de seguro, con gasto de mantenimiento de la casa de 30 €*12 (reparaciones de elementos de la casa). Acorde a la fórmula anterior la cuota de crédito hipotecario es: 384,41 €. La capacidad de ahorro son 250 €/mes en caso de compra.
Alquiler por 450 €/mes, sin gastos de mantenimiento Gm2. La capacidad de ahorro son 175 €/mes en el caso de alquiler.

Bc – Ba = -45*12 – 150 – 145 – 30*12 + 120000 -384,41*300 – 25000 + 450*12 +250*12-175*12 = -15218 €

Es decir, a la firma de la vivienda, no es rentable la compra de la casa. Visto así en general no lo sería nunca (salvo con Euribor casi 0), o rentas de alquiler muy altas.

Por ejemplo, lo mismo con Euribor 0.01 y renta de alquiler de 550 €

Bc – Ba = -45*12 – 150 – 145 – 30*12 + 120000 -358.45*300 – 25000 + 550*12 +250*12-175*12 = -6230 €

Menor, pero sigue siendo negativo. Entonces, nunca es rentable comprar?. Pues sí, pero no el primer día de la hipoteca. Es decir, en el transcurso de los años, los ahorros suben y dan rentabilidad, la renta del alquiler sube, pero la hipoteca fluctúa sobre el Euribor, pero no sobre el IPC. Es decir, que con los años, la renta de alquiler pesa más y la hipoteca menos.

– Suponemos que todos los gastos se ven incrementados anualmente con IPC.
– El valor de la vivienda se incrementa según un índice propio de evolución IPV
– La renta mensual se incrementa según el IPC.
– Los ahorros dan una rentabilidad propia y la capacidad de ahorro crece según el IPC (implícitamente se considera que los sueldos, suben según el IPC)
– Las subvenciones se incrementan según el IPC.

Con esas consideraciones, el año n

Bcn – Ban = (Sb -Sba – Gc -Gi -Gs -Gm+Gm2)*(1-(1+IPC)n+1)/(-IPC)  +Vv*(1+IPV)n + (Ah -Ah2)*12*(((1+I)n+1 – (1+IPC)n+1))/(I-IPC)) -Ev*(1+I)n – C*(m-n*12) +R*12*((1-(1+IPC)n+1)/(-IPC))

Sb : Subvenciones o desgravaciones compra.
Sb : Subvenciones o desgravaciones alquiler.
Io : Otros ingresos.
Gc : Gasto comunidad.
Gi : Impuestos.
Gs : Gasto seguros.
Gsm : Gastos suministros.
Gm : Gastos mantenimiento caso de compra.
Gm : Gastos mantenimiento caso de alquiler.
Vv : Valor vivienda.
Ah : Ahorro caso de posesión.
Ah2 : Ahorro caso de alquiler.
IPC : Índice de precios al consumo anual.
I : Interés obtenido del ahorro
IPV : Índice de precio de la vivienda (IPC específico de la vivienda).
Ev : Entrada vivienda.
C : Cuota del crédito.
m : Mensualidades del crédito.
n : Año (vencido).

Por ejemplo en el 5 año , con IPC del 2.5, I de 1% y IPV del 1.5%

Bc5-Ba5 = (-45*12 – 150 – 145 – 30*12)*(1-(1+0.025)⁶)/-0.025) + 120000*(1+0.015)⁵ + (175*12-250*12) *(( 1+0.01)⁶ – (1+0.025)⁶)/(0.01-0.025) – 25000*(1.01)⁵ – 384,41*(300-5*12) +12*450 *(1-(1+0.025)⁶)/(-0.025) = −7633.34 +129274.08  −5890.39 -26275.25 -92258.4 + 34493.77= 31710.47 €

El balance, en el año 5 ya es muy favorable a la compra antes que el alquiler.

Otro ejemplo, más realista :

Compra de vivienda, por 100000 €, 12000 € entrada por tanto 88000 € de crédito hipotecario a 30 años, con el 2 + Euribor (0.6), sin subvenciones, 45 €/mes de comunidad, impuestos (IBI) de 150 €, 145 € de seguro, con gasto de mantenimiento de la casa de 30 €*12 (reparaciones de elementos de la casa). Acorde a la formula anterior la cuota es : 352.29 €. La renta de alquiler son 300 €/mes. Alquiler con capacidad de ahorro de 400 €/mes, sin gastos de mantenimiento Gm2. La capacidad de ahorro son 150 €/mes en el caso de compra.

IPC del 2.5, I de 1% y IPV del 1.5%

Bcn – Ban = (Sb -Sba – Gc -Gi -Gs -Gm+Gm2)*(1-(1+IPC)n+1)/(-IPC)  +Vv*(1+IPV)n + (Ah -Ah2)*12*(((1+I)n+1 – (1+IPC)n+1))/(I-IPC)) -Ev*(1+I)n – C*(m-n*12) +R*12*((1-(1+IPC)n+1)/(-IPC))

Bc4-Ba4 = (-45*12 – 150 – 145 – 30*12)*((1-(1+0.025)⁵)/-0.025) + 100000*(1+0.015)⁴ + (150-400)*12*(((1+0.01)⁵-(1+0.025)⁵))/(0.01-0.025) – 12000*(1+0.01)⁴ – 352.29*(360-4*12) + 300*12*(1-(1+0.025)⁵)/(-0.025) = −6281.31 +106136.35  −16079.63 – 12487.24 – 109914.48+18922.78 = −19703.53 €

Es decir, todavía en el 4 años es más rentable alquiler que comprar.

¿Hay alguna regla más simple?  Es posible realizar una simplificación de la expresión matemática realizando algunas aproximaciones.

– Se supone que IPC e IPV son iguales. Esto es en general en trazas de tiempo suficientemente largas. En España desde el año 1997 a la actualidad el mercado ha estado en una situación anómala (primero burbuja inmobiliaria, estallido y enorme caída), pero no es lo normal.

– Se supone que los gastos + el diferencial de ahorro es aproximadamente igual a las rentas pagadas en un año. – Gc -Gi -Gs -Gm+Gm2 + 12(Ah -Ah2) +  12R menor de 1000. Esto quiere decir, que la renta y gastos – ahorro se compensan entre sí. En general tiende a ser cierto.

– Se supone que el interés I de los ahorros es 0. Los ahorros no rentan nada.

No incluimos el desarrollo, pero la expresión final sería :

n = (-(1+IPC)*Vv +Ev +C*m)/(-IPC*Vv+12C )

Vv : Valor vivienda.
IPC : Índice de precios al consumo anual.
Ev : Entrada vivienda.
C : Cuota del crédito.
m : Mensualidad del crédito.

n sería el año a partir del cual la compra empieza a compensar comprar sobre el alquilar.

LEY DE FOMENTO DEL ALQUILER, NUEVO PLAN ESTATAL DE VIVIENDA y LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS

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¿Qué es? Son las nuevas medidas presentadas el 5 de Abril de 2013 por la actual titular del Ministerio de Fomento, la Ministra Ana Pastor. Son tres conjuntos de medidas convergentes sobre el mercado de alquiler que pretenden :

– Facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población con menores recursos.

– Fomento de la rehabilitación de edificios y la regeneración y renovación urbanas para propiciar una reactivación sostenible del sector de la construcción, unos edificios más seguros y una mejora de la eficiencia energética.

Al conjunto el ministerio le ha llamado Plan Integral de Vivienda y Suelo.

¿Qué medidas contempla en ayudas de alquiler?

Contempla ayudas a :

–  mayores de edad.

– alquiler mensual igual o inferior a 600 euros.

– límite de ingresos menor a tres veces el iprem (532,5 euros al mes o 6.390,13 euros al año y en 12 pagas), modulable según el número de miembros y composición de la unidad de convivencia, lo que asegura que accedan a la ayuda las familias más necesitadas.

– las ayudas no superarán los 4.200 euros anuales y tendrán  preferencia las familias desahuciadas.

– Tendrán como límite  hasta el 40% del alquiler y su vigencia ser de un año, prorrogable si se siguen cumpliendo las condiciones.

¿Qué medidas contempla en rehabilitación, regeneración y renovación urbanas?

Requerimientos :

– para inmuebles con antigüedad superior a 1981, y con donde al menos el 70% de su superficie tenga uso residencial de vivienda. Debe constituir el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios.

– pueden solicitar estas ayudas comunidades de propietarios  o propietarios únicos de edificios de viviendas.

Ayudas de :

– ayudas de hasta 4000 euros por vivienda para conservación.

– ayudas de hasta 2.000 euros por vivienda para mejora de la eficiencia energética. Puede llegar a 5.000 euros si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio.

– ayudas de hasta 4000 euros por vivienda para mejora de accesibilidad.

– en el caso de regeneración urbana,  ayudas de hasta once mil euros por vivienda rehabilitada, treinta mil euros por vivienda construida en sustitución de otra demolida y dos mil euros por vivienda para la obra de urbanización.

¿Qué nueva oferta de alquiler hay? Se contempla la creación de un parque público de vivienda en alquiler sobre suelo público o edificios públicos. Las ayudas tendrán como límites :

– 250 euros por m2 útil de la vivienda en proporción a la superficie de la misma.

– el 30% del coste de la edificación con un límite máximo de 22.500 euros por vivienda.

Se contemplan dos tipos de vivienda para este parque :

– vivienda de alquiler en rotación de convivencia con rentas menores de 1,2 veces el iprem (532 euros mensuales) y donde el precio del alquiler no podrá superar 4,7 euros mensuales por m2 útil.

– vivienda de alquiler protegido para unidades de convivencia con ingresos entre 1,2 y 3 veces el iprem. el precio del alquiler no podrá superar 6 €mensuales/m2 útil.

¿Se contempla alguna ayuda para prestamos hipotecarios? Se mantienen las ayudas de subsidiación concedidas en aplicación de planes de vivienda anteriores.

¿Existen ayudas para evaluación de la eficiencia energética de los edifcios? Existen ayudas de hasta un 50% del coste de evaluación de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación para comunidades de vecinos y propietarios únicos que realicen el informe  antes de que finalice el año 2016.

¿Más medidas? Línea ICO para la rehabilitación de viviendas y edificios 2013, Línea IDEA, programa de ayudas a proyectos integrales de ahorro y eficiencia energética en edificios de viviendas y Proyecto Clima para la reducciones verificadas de CO2 en el sector de la vivienda.

¿Entra el certificado energético en vigor? La norma establece que a partir de 1 de junio de 2013 será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de edificios o de parte de los mismos, para alquileres con una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética. Como herramienta para facilitar la obtención de dichos certificados, por mandato del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento, el IDAE ha elaborado los programas informáticos CE3 y CE3X, ambos publicados como Documentos Reconocidos a disposición de los técnicos certificadores.

¿De qué presupuesto está dotado el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana (2013-2016)?  2.421 millones de euro.

¿Pueden variar estas leyes? En líneas generales se espera poca variación. Pero en su paso por las cámaras (parlamento y senado) pueden ser enmendadas en algunos puntos.

ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

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¿Qué es el alquiler con opción a compra? Es un contrato en el que una parte, el propietario de la vivienda, está obligado a vender la vivienda si la otra parte, el inquilino, decide comprar después o durante (según se estipule) el periodo de alquiler acordado.

La compra es una opción que tiene el inquilino, no una obligación. A no ser que se establezca lo contrario en el contrato (muy poco habitual), el inquilino puede terminar desestimando la opción de compra o intentar renegociar el precio de venta.

Al menos debe constar el precio del inmueble y plazo de tiempo que el inquilino tiene para ejecutar su derecho a compra.

Puede ser contrato independiente o un anexo al contrato de arrendamiento.

Se puede inscribir en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros.

¿Es habitual en España?  No, es una opción poco usada tanto por potenciales compradores como por vendedores. No hay datos fiables del porcentaje de alquileres que llevan clausulas de opción a compra, pero es un hecho que son muy minoritarios.

¿Por qué se ha usado poco?  El primer motivo es por desconocimiento general. El motivo más de fondo tiene que ver con que, para que existan alquileres con opciones a compra, se necesita un mercado de alquiler maduro. El mercado español empezó a alcanzar la madurez legal con las reformas del 2005-2008 y con la última reforma de la LAU de 2012 (todavía no completada). Es a partir de entonces, con una crisis en ventas sin precedentes cuando el mercado inmobiliario empieza a usar esta fórmula.

¿Qué ventajas tiene?

– El precio de la vivienda se fija en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Si la vivienda sube, el inquilino puede realizar la compra, puesto que el precio marcado es menor al que existe en el mercado. Si la vivienda baja, el inquilino podrá buscar otra en el mercado para realizar la compra, o intentar renegociar el precio con el dueño.

– El dinero pagado en las rentas de alquiler restará en su totalidad o en parte del pago final de vivienda. Por tanto, el inquilino no pierde el dinero invertido durante el arrendamiento, sino que forma parte del precio final del inmueble.

– Es una manera útil de «adquirir» vivienda sin comprometer hipoteca desde el primer momento. En tiempos de incertidumbre sobre empleo, evita quedarse atrapado en una hipoteca desde el principio de uso de una vivienda.
– En la situación actual de falta de financiación general y por tanto de escasez de crédito hipotecario es una fórmula útil para el propietario que quiera sacar a la venta su vivienda sin prisa.
¿Qué desventajas tiene?

– Posibilidad de que se rompa el contrato debido al impago de la posible hipoteca del propietario de la vivienda.

– Las propias de un contrato de arrendamiento:  impago de renta, daños en el inmueble, conflictos con la comunidad de propietarios, responsabilidad civil por daños a terceros …
¿Si tengo un alquiler se puede convertir en alquiler con opción a compra? En general no. Es necesario un nuevo contrato de alquiler.

¿Cómo es la fiscalidad de estos contratos? Este ha sido uno de los puntos que más incertidumbre generaba. Consultado al abogado Jesús Guinea, al respecto : «En principio y entre particulares no hay IVA, el arrendador debería declarar la opción de compra como parte del arrendamiento más, y después al momento de la venta, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se abonaría sobre el total precio de venta» . 

En esencia se pueden dar estas dos opciones :

  •  Opción de compra donde sólo se especificó el plazo y el precio de la vivienda: durante la vigencia del alquiler, el arrendador deberá declarar el alquiler en su declaración de impuestos y el arrendatario deducirlo en su IRPF según las normas tributarias establecidas. Cuando se efectúe la operación de venta, el arrendador deberá declarar esa ganancia patrimonial y el comprador deducirla.
  • El arrendatario ha pagado una cantidad al propietario por el derecho de opción de compra: el propietario por una parte tendrá que declarar esa ganancia en su declaración de la renta, pero el futuro comprador no podrá desgravarse todavía esa cantidad, «dado que la operación descrita no encaja en ninguno de los dos únicos supuestos en que la normativa vigente permite la citada deducción respecto de cantidades invertidas con anterioridad a la adquisición de la vivienda habitual».

El caso de que el propietario sea una empresa es fiscalmente más complicado aunque se racionalizó en 2007.

Si alguien tiene dudas al respecto que nos lo consulte y se lo detallamos.

¿Se requiere realizar algún trámite extra frente a un contrato de alquiler sin opción a compra? No especialmente si el contrato esta bien redactado. No es necesario un notario hasta el momento de la compra efectiva. Se puede registrar el contrato en el registro de la propiedad, pero no es obligatorio.

¿Es obligatorio que parte de la renta sea restada del precio final? Es optativo, pero es habitual. Lo normal es fijar el precio de compra (que puede variar según el año que se ejecute) y un porcentaje de la renta de alquiler se resta al final del periodo de compra.

¿La nueva LAU ha variado algo el alquiler con opción a compra? No, sigue las mismas líneas que la anterior.

¿Qué se debe tener en cuanta al firmar un contrato con opción  a compra? Lo mismo que en el caso de una compra y muy en especial constatar que la vivienda está libre de cargas.

¿Tiene alguna ventaja a la hora de adquirir una hipoteca? Siendo puristas ninguno, pero dado que el inquilino tiene un histórico de pago de renta correcto, es un indicio para la entidad bancaria para conocer mejor el riesgo de la operación.

¿Y si hay problemas de impago durante el contrato de alquiler?  La misma legalidad que en el caso de un alquiler sin opción. Denuncia por impago y si persiste lanzamiento. Más allá de los dos meses de impago (criterio general) se perderá la opción, es decir, el derecho exclusivo a optar a la compra del inmueble.

¿Y si el inquilino no ejecuta la opción a compra? Es una opción. El inquilino está en su derecho de ejecutarla o no (salvo que conste obligación en contrato, hecho muy poco habitual). Sin embargo, las cantidades pagadas por la obtención del derecho a compra (habitualmente parte de la renta mensual), se pierden. Es posible incluir penalización en la opción de compra, pero no es nada habitual.

¿Y si el propietario deja de pagar su hipoteca durante el proceso?  Si es posterior a la constitución de la hipoteca desaparecería la opción a compra, y al arrendatario sólo le quedaría reclamar contra el propietario las cantidades entregadas.

MEDIDAS DE SEGURIDAD ANTE LAS VACACIONES

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¿Se han incrementado en 2012 los robos a viviendas? Según fuentes del ministerio del interior, los robos en viviendas, trasteros, garajes y zonas comunes se han incrementado uno 24.5% respecto al año anterior.

¿Qué tipo de viviendas son las preferidas para los cacos? Áticos y unifamiliares, aunque los robos en pisos bajos han experimentado una fuerte subida.

¿Qué días son los habituales? Viernes y sábado de noche.

¿Cómo detectar signos de alarma?

– La existencia de merodeadores mirando en los buzones, llamando a varios timbres, dando vueltas por los alrededores.

– Marcas en los portales o en los exteriores de las casas del siguiente tipo (hay varios más que estos) :

simbolosCacos

Sobre la veracidad de estos símbolos hay polémica, puesto que hay quien sostiene que es un bulo y hay quien da testimonio directo de que los ha visto.

– Empresas de mudanzas con camiones sin publicidad.

¿Son disuasivas las alarmas de seguridad? Sí, según los datos de Securitas Direct,  sus saltos de alarma verificados solo han crecido este año un 1,7%, mientras que el de incrementos de robos ha sido muy superior a ese porcentaje.

¿Qué medidas se deben tomar para evitar robos?

– Ser prudente : no pregonar a los cuatro vientos que vamos a estar ausentes. Las redes sociales son una perfecta fuente de información de ausencias (fotos de vacaciones a tiempo real, comentarios, geolocalización…)

– Dejar todo bien cerrado : verificar que todo lo que tenga cerradura o candado.

– Podar setos si la casa tiene jardín : de esto modo permite ver desde fuera si hay intrusos cerca de puertas o ventanas desde el exterior.

– Buzón : pedir a algún vecino que vacíe el buzón con la máxima periodicidad.

– Dar señales de vida : Dejar programado alguna luz, radio, tv  con algún enchufe de control horario por ejemplo.

– Desviar el teléfono fijo de la casa al móvil.

– Rejas y cerraduras de seguridad : Aunque todo sistema de seguridad se puede burlar, siempre es disuasiva la dificultad de acceso.

– Alarmas : No todas las casas pueden permitirse avanzados sistemas de seguridad, pero actualmente hay sistemas para todos los bolsillos e incluso algunos caseros a precios muy módicos.

– Números de serie de electrodomésticos y aparatos electrónicos : tomar nota de números de serie para en el peor de los casos poder realizar su identificación.