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SEGUROS DE COMUNIDAD

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¿Qué son?

Un tipo de seguro que cubre posibles siniestros en las zonas comunes de una vivienda.

¿Son obligatorios?

Si bien en la Ley de Propiedad Horizontal no se considera el seguro como obligatorio, sí se establece que en el fondo de reserva (5%) haya una dotación para contratar un seguro para los daños en la finca o a terceros, o para llevar a cabo el mantenimiento del inmueble.

En algunas comunidades autónomas, ha pasado a tener el carácter obligatorio, como por ejemplo Madrid para las construcciones posteriores a 1999.

¿Quiénes firman el contrato de Seguro?

La compañía de seguros a través de uno de sus representantes cualificados y el presidente de la comunidad de propietarios por otra.

¿Cuáles son las coberturas básicas?

Suelen ser estas :

– Incendio, implosión, explosión, rayos
– Daños causados por la electricidad
– Impacto > Lluvia, viento, pedrisco y nieve
– Inundación
– Achique, desembarre y extracción de lodos
– Otros gastos
– Intervención de cuerpos de extinción y salvamento
– Gastos de demolición y desescombro
– Pérdida de alquileres
– Inhabitabilidad
– Gastos de obtención de permisos y licencias (Primer Riesgo)
– Reconstrucción de jardín (Primer Riesgo)
– Reconstrucción de documentos (Primer Riesgo)
– Daños estéticos
– Asistencia

¿Cuáles son opcionales?

Suelen ser estas :

– Rotura de espejos, lunas y cristales
– Daños por agua
– Daños con origen en heladas
– Daños sin origen en heladas
– Gastos de extracción de lodos
– Avería de maquinaria
– Responsabilidad Civil Propietario
– RC Patronal
– RC propiedad de perros para guarda y custodia
– RC presidente, vicepresidente, secretario y administrador nombrados por la Junta de Propietarios (límite 60.000€) Robo, Expoliación y Hurto
– Robo de instalaciones fijas del Continente
– Desperfectos en el edificio
– Hurto del Contenido Comunal
– Expoliación de dinero en efectivo, joyas, efectos personales de copropietarios e inquilinos
– Robo y expoliación de fondos comunitarios
– Sustitución de cerraduras y llaves
– Vandalismo
– Protección jurídica: Reclamación a propietarios por impago de gastos

¿Cuáles son las compañías más significativas?

MUTUA DE PROPIETARIOS
ALLIANZ
ASEFA
GENERALI
LIBERTY
ZURICH
HELVETIA
MAPFRE
CATALANA OCCIDENTE
AXA
REALE
OCASO

¿Qué precio suelen tener?

Depende de la comunidad, básicamente, si el edificio tiene o no muchos años. En edificios de nueva construcción  se pueden encontrar buenas ofertas en casi todas las compañías Ahora bien, hay que mirar que el producto sea completo y cubra las necesidades de la comunidad.

¿Se puede negociar el precio?

En general no. Pero al igual que con seguros de automóvil, el no dar partes puede rebajar la prima.

¿Necesito contratar un seguro en mi casa si la comunidad tiene ya uno?

Sí. El seguro de la comunidad sólo cubre los desperfectos ocasionados en las zonas comunes. Caso tipo de esto, es la avería de tuberías donde dependiendo de la zona, lo cubre el seguro de la casa o el comunitario.

¿Una instalación de una antena parabólica debe notificarse al seguro?

En la medida que es un nuevo elemento común se debe hacer constar.

¿Si se roba la recaudación de la comunidad de vecinos mientras se realiza o se transporta al banco?

Está bajo la cobertura de las pólizas de seguro en la medida de que lo robado es propiedad de la comunidad y será cubierto hasta el límite de robo contratado.

¿Qué ocurre si una persona ajena a la comunidad sufre un accidente en una zona común?

En este caso la póliza cubre a través de la responsabilidad civil que se tenga contratada. La cifra de responsabilidad civil es un parámetro muy importante en la contratación de un seguro.

¿Puede actuar contra morosos en la comunidad?

Cubrir su impago muy en general no, pero si se contrata en la póliza los servicios jurídicos, éstos se podrán usar para reclamar las cantidades debidas.

¿Cubre un robo en el garaje/trastero comunitario?

En general no lo cubren, al ser bienes privativos los robados. Por extensión, si el robo es en trastero privado, mucho menos dan cobertura.

¿Qué hacer en caso de siniestro?

– Comunicarlo a la compañía de seguros en menos de 7 días naturales. En caso contrario la compañía podrá reclamar daños y perjuicios a la comunidad por la tardanza en la notificación.

– Conservar todo lo posible que acredite el siniestro y sus circustancias (denuncias, partes de peritos, informes de terceros…).

En caso de que el siniestro sea un robo o hurto presentar denuncia y en la misma indicar la compañía y el numero de póliza suscrita. Si hubiera notificaciones judiciales, la comunidad tiene el deber de notificar a la compañía aseguradora  (por ejemplo que se ha apresado a los ladrones).

¿En caso de robo?

O hurto. Además del punto anterior, la compañía debe personar un perito para que notifique lo robado y a partir se vea que tiene cobertura y que importe se asigna como indemnización.

Si no hay acuerdo con la compañía, cada parte designara un perito. Si hay acuerdo, el tema queda cerrado, pero si no lo hay (entre los peritos) ambas partes designarán a un tercero. Si no hubiera acuerdo sobre quien debe ser este tercer perito, será el juez de primera instancia de la zona el que lo designe.  El dictamen del perito puede ser impugnado judicialmente, en el plazo de 30 días para la compañía y de 180 días para el asegurado. Si no interpone la correspondiente acción, el dictamen pericial devendrá inatacable.  Si el dictamen de los peritos fuese impugnado, la Compañía deberá abonar el importe mínimo de lo que pueda deber según las circunstancias que conozca. Si la compañía aseguradora retrasase el pago, la indemnización se verá incrementada con el interés moratorio establecido en la Ley.

¿Qué es un infraseguro?

Un infraseguro ocurre cuando el valor que se  da al bien asegurado es menor que el que realmente tiene. En comunidades de vecinos, suele ser el valor del continente (estructura, suelos, techos, paredes, ventanas, puertas…) el que se suele asegurar por menos valor del que realmente tiene. Esto abarata la póliza, pero en caso de siniestro grave la indemnización contemplada en la póliza puede ser claramente insuficiente.

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA

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¿Qué es una vivienda de protección pública?

También conocidas como viviendas de protección oficial (VPO) o viviendas protegidas, son viviendas de precio limitado y en general subvencionadas (directa o indirectamente) por el Estado (central, autonómico o municipal).

El objetivo de las viviendas protegidas es dotar de oferta asequible a colectivos de rentas bajas bien en forma de compra, alquiler o mixta.

¿Dónde se regulan?

Cualquiera de las administraciones puede impulsar vivienda de protección, pero con la cesión de la competencia de vivienda a las comunidades autónomas el eje motriz suelen ser estas.

El mecanismo de la mayoría de VPOs son los Planes de Vivienda (en la actualidad 2013-2016,  Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación ) impulsados por el Estado. En los planes de vivienda entre otras cosas, se dota de presupuesto a las ayudas a la compra, rehabilitación, alquiler y también detallan las exigencias sobre VPOs a las comunidades así como una dotación económica para su impulso. Es decir, se les marca a las comunidades el porcentaje de suelo destinado a VPO a la vez que se las compensa por la falta de ingresos. El Plan marca una seríe de mínimos a cumplir en las VPOs. Posteriormente las comunidades autónomas ejecutan los planes de VPO completando los requisitos y extendiendo a los municipios la promoción de VPOs a través de convenios marco de colaboración.

Es posible, que algunos ayuntamientos (sin convenio con su comunidad autónoma) a través de suelo municipal lancen VPOs, pero no suele ser el mecanismo habitual por el coste en la pérdida de ingresos sobre suelo.

¿Que tipos de vivienda de protección publica hay?

Pueden variar de una comunidad autónoma a otra,  pero tomando como referencia Madrid por ser quizás las más variada :

¿Varían los tipos entre comunidades autónomas?

Sí. No todos los tipos expuestos arriba pueden tener su equivalente en todas las comunidades. El común denominador suelen ser las VPPL y las VIS.

¿Qué requisitios suele tener una promoción para poder ser VPO?

El constructor tiene topado el precio de venta por la administración que impulse la VPO. A cambio, la administración suele dar ventajas al constructor que van desde la aportación completa del suelo, mejoras en la financiación de la construcción a través de creditos a interés preferente…

El comprador adquiere la vivienda a un precio menor de mercado libre. En algunas ocasiones, además del precio se obtienen ventajas en financiación. La venta futura de la vivienda está limitada a condiciones de precio y/o tiempo (desclasifiación de VPO).

¿Se puede desclasificar una vivienda de tipo VPO?

Depende. Suelen contener condiciones de tiempo (hasta n años no se puede vender ni arrendar) y/o de precio (topado el precio de venta y/o arrendamiento). En cada promoción se fijan las condiciones, pudiendo darse el caso de no existir plazo de desclasificación (es decir, que quede topada la venta para siempre). Si se incumplen las condiciones fijadas en la pormoción de la VPO, se deberán afrontar penalizaciones (desde devolución de ayudas, a multas, intereses…). Es muy importante consultar las condiciones de desclasificación porque han variado mucho de unas comunidades autónomas a otras e incluso dentro de una misma comunidad.

¿Desde cuándo se llevan haciendo VPOs en España?

Como tales, desde el Decreto 2131/1963 . Anteriormente en los años 50 se desarrollaron planes de vivienda subvencionada y anteriormente durante los gobiernos de la república tambien hubo algunas iniciativas de ayudas a la vivienda aunque poco desarrolladas.

¿Cúal es el futuro de las VPO?

Un poco confuso. Por una parte las adminstraciones carecen de fondos para impulsar VPOs, por otra el mercado tiene vivienda de sobra, la caída de empleo-poder adquisitivo dificulta la compra y por último el acceso a credito hipotecario está en uno de los peores momentos de su historia. Es decir, a corto, no se espera VPO como tal. Las políticas de vivienda van más en la línea de promoción del alquiler.

Por otro lado, se esta dando casos de promociones que se han transformado (de modo legal, aunque un tanto aberrante) en VPOs con lo que oferta no falta, aunque es un tanto anómala.

CALDERAS DOMÉSTICAS

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¿Qué es una caldera doméstica?

Se llama caldera a un dispositivo contenedor que sirve para calentar agua. En los sistemas de calefacción la caldera es el artefacto en el que un combustible calienta agua, que luego se es distribuido por los emisores (radiadores por ejemplo) mediante una red de tuberías.

El propósito de las calderas domesticas es proporcionar calefacción (normalmente calentado agua como fluido caloportador) y agua caliente (llamada agua caliente sanitaria).

¿Qué tipo de combustibles se usan?

Los combustibles empleados pueden ser sólidos (leña, carbón), líquidos (fuelóleo, gasóleo) o gaseosos (gases licuados de petróleo ó GLP, gas natural). Dependiendo del combustible usado, el diseño de las calderas puede ser muy distinto.

En general, en ambiente doméstico lo habitual es gas natural y en menor medida gasoleo.

¿Qué tipo de tecnologías se usan?

Además de por el tipo de combustible, se clasifican, por el modo en que toman el aire para la combustión :

– Calderas atmosféricas  : Son las de funcionamiento mas simple y también más antiguo. La caldera toma el aire de la habitación para realizar la combustión. No esta permitido su instalación ni en baños ni habitaciones dormitorio. La caldera atmosférica además solo se puede instalar si se garantiza que el tiro en vertical de la salida de humos es suficientemente alta para que los humos salgan con facilidad, sin entretenerse. Las calderas atmosféricas se ven influenciadas por las condiciones atmosféricas: viento, lluvia.

– Calderas estancas : Están dotadas de un tubo de salida de gases concéntrico, lo que permite aspirar el aire del exterior y expulsar los humos por el mismo tubo de salida de gases. Gracias a esta disposición la caldera estanca es mucho más segura, permitiendo ser instalada en cualquier habitación, aunque sea dormitorio. Para la evacuación de gases dispone de un extractor que obliga a estos a salir al exterior. En las calderas estancas, las condiciones atmosféricas como el viento o la lluvia, prácticamente no afectan el correcto funcionamiento.

Por el tipo de combustión se clasifican en :

– Calderas de tiro natural : Son las más contaminantes y menos eficiente de los cuatro tipo. Por ello se va hacia la prohibición total de este tipo de calderas. En algunas zonas de España ya está prohibida su instalación por estas razones. Es raro ya encontrarlas en oferta comercial.

– Calderas estancas : Mas eficientes que las de tiro  natural, pero igual de contaminantes y también están en proceso de prohibición.

– Calderas de Bajo Nox : Son un tipo de caldera estanca. Para ser considerada de  bajo Nox deben limitar las emisiones de óxidos nitrosos a la atmósfera a un máximo de 750mg por kw de potencia que tenga la caldera y hora de funcionamiento. Son menos contaminantes y algo más eficientes que las estancas.

– Calderas de Condensación : Son las menos contaminantes y las más eficientes. Aprovechan el calor latente contenido en los gases de la combustión cediéndolo al sistema de producción de agua caliente y calefacción de la caldera, de esta forma son capaces de ahorrar hasta un 33% de combustible (por lo que emiten menos CO2).

Por tipo de sujección :

– Murales : Colgadas en pared y de forma rectangular casi siempre.

– De pie o suelo : Suelen ser más anchas que las anteriores y muchas de este tipo suelen ser exteriores.

¿Cómo potencia se necesita para un hogar?

Muy en general 25 Kw es más que suficiente para un hogar (hasta 150 metros cuadrados). Salvo casas mayores y/o mal aisladas y/o en zonas geográficas muy adversas (en la costa con fuertes vientos, en montaña,…). Más potencia implica, si no se usa en general , menos eficiencia.

¿Se pueden compatibilizar con fuentes renovables?

Si, es posible pero no es habitual. Por ejemplo, es posible y económicamente viable tener una placa termosolar que almacene el agua caliente en termo y sirva de alimentación para caldera. De ese modo la caldera toma agua templada y ahorra energía (muy en especial en calefacción). Indudablemente , estos modos mixtos de operación son el futuro (al igual que en automóvil los motores híbridos son realidades ya)

¿En qué rango de precio se mueven?

En marcas como Vaillant o Junkers (dos de las de más alta calidad) el precio de una caldera de codensación esta en torno a los 1500 €. Existen planes de financiación de las empresas gasistas, pero cuidado porque suelen ir vinculados a planes de mantenimiento (unos 10 € mensuales). El problema es que las subcontratas de las gasistas que dan esos planes no suelen ser muy eficientes (detección y reparación de averias ).

La marcas de calderas, estan ofreciendo financiación en condiones razonables estos ultimos años. Indudablemente son mejor opción que los planes de las gasistas.

¿Compensa cambiar?

Si la caldera tiene más de 20 años, casi en todos los casos la respuesta es sí. Al precio que está el gas, un aumento de eficiencia de un 20-30 % en el cambio, hace que unos pocos años esté más que amortizado el cambio.

FACTORES EN EL CAMBIO DE TENDENCIA DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

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¿Cuál ha sido la evolución del precio de la vivienda en los últimos años?

Se puede observar que, a partir del año 1998, la vivienda empieza a crecer de manera casi desbocada hasta 2008 (años de la burbuja) y que en 2008 empieza a caer rápidamente.

Año 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Var. Precio VIv. % 5,1 9,0 12,5 8,8 14,7 15,8 18,4 10,1 9,8 5,1
IPC 1,4 2,9 4,0 2,7 4,0 2,6 3,2 3,7 2,7 4,2

Todos los años de la burbuja, el precio de la vivienda sube mucho más que el índice de precios al consumo (IPC).

La caída  :

AÑO 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (Junio)
Var. Precio VIv. % -6,6 -5,7 -3,2 -4,0 -7,0 -5,0 (JUNIO)
IPC 1,4 0,8 3,0 2,4 2,9  1,2 (JUNIO)

Hay que tener en cuenta que en este caso las inflaciones y las caídas de precio de vivienda se acoplan, es decir, que los precios suben mientras las viviendas bajan, con lo que se amplifica el efecto de la caída.

Descontada la inflacción (euros constantes), el precio de la vivienda está casi a niveles de 2004.

¿Cuál ha sido la evolución de los salarios en los últimos años?

(fuente agarzon)

Se puede observar como los salarios han ido creciendo (línea azul), pero que el crecimiento de la capacidad adquisitiva (línea marrón) es, desde los años 90, casi 0. Por tanto, los salarios llevan estancados en su capacidad de compra desde los años 90.

Si los salarios no crecían, ¿por qué se infló la burbuja?

Por tres motivos que actuaron al unísono:

– La bajada del desempleo desde finales de los 90 a 2007.

(fuente wikipedia)

– La bajada del interés bancario (Euribor), que hacía el crédito más barato.

(fuente gurublog)

– Se creó efecto riqueza en el comprador al pensar que compraba caro, pero que vendería aún más caro.

Es decir, más gente trabajando (aumentó de la capacidad de compra colectiva, pero no individual) y precios de crédito menores. La mayoría de la gente confió en tener empleo o que podría conseguir otro y le era barato endeudarse. Se compró a crédito barato (sin dinero real en los salarios) en base a expectativas de empleo y valor de lo comprado. Cuando el esfuerzo de compra rebasó todas las capacidades de endeudamiento (hipotecas a 40 años…), el castillo de precios se derrumbó.

¿Cómo evolucionó el esfuerzo de compra en los últimos años?

Esta cifra es muy significativa porque se considera un muy buen índice para saber si el mercado inmobiliario está infra o sobrevalorado.

(fuente idealista)

Se considera que el mercado inmobiliario está en su punto de equilibrio cuando el esfuerzo de compra está entorno a 4 años de salario bruto. Obsérvese que, hasta aproximadamente el año 2000, el esfuerzo era de ese orden pero que se dispara rápidamente hasta que llega a casi 8 en el año 2007. Ésto, de modo abreviado, quiere decir que en 2007 los compradores cobraban la mitad de lo que deberían o que las casas valían el doble de lo que deberían (o algo entre ambas opciones). Pero, en 2013 seguimos por encima de 4, por tanto, dado que no es previsible una ganancia generalizada de poder adquisitivo, a la vivienda aún le queda un recorrido hacia abajo de entorno a un 30%.

¿Cuánto stock de vivienda hay acumulado?

Éste es el otro problema de mercado inmobiliario. Hay un sobrestock de vivienda construida disponible.

(fuente investorsconundrum)

El mercado español necesitaba alrededor de 350.000 – 400.000 viviendas nuevas para absorber la demanda. Durante los años de la burbuja se construyeron hasta el doble de las necesarias (durante varios años). La vivienda construida al final de su ciclo expansivo ha quedado sin vender y se junta además con las ejecuciones hipotecarias de ciudadanos que, no pudiendo pagar su vivienda, han sido desahuciados. Este stock, sobre el que no hay un pleno consenso de su cantidad, se estima entorno a 700.000 viviendas actualmente.

Combinando estos factores, ¿cuándo tocará suelo el precio de la vivienda? De modo resumido: cuando la oferta y la demanda se encuentren en precio. Y para esto van a contar :

– Repunte sostenido del empleo

– Ajuste del esfuerzo familiar de compra a 4 años (en lugar de los 6 actuales)

– Liquidación del stock pendiente que atasca todo el sistema inmobiliario (en buena medida es uno de los objetivos del Sareb)

Si nos tuviéramos que mojar: 2-3 años de ajuste por delante todavía.

Si usted tuviera que comprar o pensara invertir en mercado inmobiliario, haga la siguiente cuenta: mire el precio medio de la zona por metro cuadrado y quítele el 30%. Si a ese precio rebajado por metro cuadrado se la venden, quizás acabe haciendo un buen negocio … con paciencia.

CLÁUSULAS ABUSIVAS EN MERCADO INMOBILIARIO

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¿Qué es una cláusula abusiva? Conocidas como cláusulas leoninas, es cualquier cláusula incorporada a un contrato que va en contra de la buena fe y al equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor (en nuestro caso comprador o inquilino) y que no ha sido negociada individualmente durante la celebración del contrato (vendedor-comprador o propietario-inquilino).

¿Qué fuerza legal tiene una cláusula abusiva? Ley general para la defensa de consumidores y usuarios, http://www.boe.es/boe/dias/2007/11/30/pdfs/A49181-49215.pdf dice :

Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.
1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
Por tanto no pueden obligar a nada en ninguna circunstancia y a efectos prácticos sobre el contrato es como si no estuvieran escritas.
¿Qué dice la ley al respecto? La ley detalla en los artículos :

Artículo 80. Requisitos de las cláusulas no negociadas individualmente.
Artículo 81. Aprobación e información.
Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.
Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.
Artículo 84. Autorización e inscripción de cláusulas declaradas abusivas.
Artículo 85. Cláusulas abusivas por vincular el contrato a la voluntad del empresario.
Artículo 86. Cláusulas abusivas por limitar los derechos básicos del consumidor y usuario.
Artículo 87. Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad.
Artículo 88. Cláusulas abusivas sobre garantías.
Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato.
Artículo 90. Cláusulas abusivas sobre competencia y derecho aplicable.
Artículo 91. Contratos relativos a valores, instrumentos financieros y divisas

En este grupo de artículos, la ley define cuando una cláusula puede ser abusiva, su completa nulidad a efectos legales y entra en casos concretos que afectan al consumidor.

¿Cuáles son habituales en hipotecas? Una amplia casuística :

Resumen
Cláusula Abuso Límite marcado por la Ley
Intereses de demora Intereses de hasta el 25% en el caso de que un cliente (hipotecado) demorase pago o quedara en situación de mora en el pago de su hipoteca.  Hasta tres veces el precio del dinero como máximo (el precio del dinero en 2013 es 4%, por tanto llegarían a 12%).
Vencimiento anticipado Permiten resolver el contrato de préstamo hipotecario por cualquier incumplimiento de obligaciones accesorias o no principales, ya que son aquellas distintas a la obligación de devolución de capital e intereses fijados en la escritura. Nula siempre.
Liquidación unilateral de la deuda impagada Permite al banco exigir toda la deuda con sólo un incumplimiento de pago. Hasta 3 impagos antes de poder realizar una ejecución de deuda.
Productos financieros vinculados a hipotecas Vincular a la concesión de una hipoteca o un interés determinado  seguros de distinto tipo (hogar, vida, automóvil …) , tarjetas visa, planes de pensiones…  Nula siempre.
Seguros Swaps y similares Incluir un seguro swap (que es un producto complejo no habitual para las necesidades de un cliente normal) en el contrato principal de una hipoteca. Deben ir detallados en un contrato aparte.
Usar otros índices fuera de Euribor Usar índices menos conocidos que el Euribor y por tanto más opacos para el consumidor. No es estrictamente abusivo, pero debe quedar completamente claro que el cliente entiende que opera con otro índice que pueden variar con un sobrecoste potencial sobre la variación del Euribor.
Cláusulas suelo Limitar las bajadas del Euribor hasta un mínimo fijado por la entidad. Nulas. En contratos firmados, el plazo de reclamación para evitar desahucio amparado en esta cláusula finalizaba el 17 de Junio de 2013.
Gastos Añadir a los gastos necesarios y habituales (Comisión de apertura, gastos de notaría, gastos de registro, gastos de gestión, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) )  otros sin justificación o aplicación al caso. Puesto que no corresponden a un servicio solicitado o no eran necesarios o son de difícil justificación por parte de la entidad financiera, ésta tendrá que proceder a su devolución con intereses de demora si incurriera en retraso.

¿Cuáles son habituales en alquileres?

Resumen
Cláusula Abuso Límite marcado por la Ley
Cargar las derramas de la comunidad al inquilino Cargar las derramas de comunidad de propietarios al inquilino. La LAU especifica en su artículo 20 que es los gastos de comunidad, IBI… son  concernientes  al propietario aunque es posible pactar con el inquilino la inclusión de estos gastos. Sin embargo en ningún caso una derrama puede recaer sobre el inquilino. En todos los casos (gastos de comunidad, IBI, derramas), en caso de impago el responsable ante comunidad , Ayuntamiento… es el propietario.
Cargar todas las reparaciones del hogar al inquilino Forzar al inquilino a asumir las reparaciones que sean necesarias en la vivienda durante el contrato de arrendamiento. Las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda debe hacerlas el propietario, salvo que los daños hayan sido causados por el inquilino, y sin que por ello se pueda elevar o repercutir en la renta. Si las obras de la vivienda durasen más de 20 días, el inquilino tiene derecho a reducción en si renta proporcional  a la parte de la vivienda de la que no ha podido hacer uso.
Cargar la renovación o reparación de electrodomésticos al inquilino Forzar al inquilino a asumir las reparaciones o adquisiciones de electrodomésticos necesarios en la vivienda durante el contrato de arrendamiento.  En la misma línea que el punto anterior. Salvo que la avería venga dada por un mal uso por parte del inquilino, en los demás casos, la responsabilidad de su reparación o sustitución es del propietario.
Forzar a contratar más de un año Hacer constar en el contrato que periodo mínimo de estancia en más de un año (dos…). Si no consta una  contraprestación (por ejemplo, el precio normal es X pero si son dos años es Y < X), la clausula podría ser considerada abusiva.
Forzar a aceptar ruptura con preaviso de meses por propietario Hacer constar un preaviso por parte del propietario de n meses, que le habilita para romper el contrato con el inquilino y recuperar su vivienda. La nueva LAU (junio 2013) dice que el propietario podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la  vivienda como permanente para sí, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad con un preaviso de 2 meses. Fuera de estos casos, el propietario no podrá recuperar la vivienda. Por tanto cláusula nula.
Forzar aceptar familiares u otros  en alguna habitación si el propietario lo requiriera Hacer constar una cláusula de admisión de familiares u otros en alguna parte de la casa, forzando la convivencia. Dado que el objeto del contrato es el alquiler de una vivienda y por tanto es el derecho de uso de un bien a cambio de una renta, incluir un tercero no aceptado a priori por el inquilino va contra la base misma del contrato. Nula de pleno derecho.

¿Qué hacer ante una cláusula abusiva?  Lo primero es no dejarlo pasar si nos perjudica. Es decir, llegado el momento, defender nuestros derechos y hacer cumplir las leyes que son el marco regulador que debe regir un mercado ordenado.

Puesto que el cliente/inquilino víctima de una cláusula leonina tiene la razón, no es buena estrategia perder los nervios y acabar en una discusión verbal que al final no resuelve nada.

1. Hacer notar al responsable la situación (director de entidad o propietario) la situación, señalando claramente la cláusula y la ley que impide su aplicación. A veces, va a ser tan sencillo como esto para solucionarlo. Pero la mayoría de la veces la otra parte va a tratar de ganar tiempo. En unos pocos casos va a haber amenazas más o menos veladas de «consecuencias» si se persiste en el intento de que la ley se cumpla. Si es el último caso, instar a poner por escrito la amenaza y hacer constar que si hay otro incumplimiento se seguirá el mismo camino de reclamación hasta corrección del abuso. Ante todo calma, si hay amenaza es porque la otra parte se sabe perdedora en el proceso y es el último recurso.

2. Dar un plazo razonable de resolución (10 días?). No aceptar un : Lo miraremos, lo tendría que mirar el departamento X del sitio Y, mi cuñado que entiende de esto te dice algo… Da igual, quien lo tenga que mirar o juzgar porque va a un plazo dado. Improrrogable.

3. Pasado el plazo dado, se notifica por Burofax con certificación de contenido (unos 23 €, se hace en cualquier oficina de correos, y tiene plena fuerza legal), detallando en un documento, la cláusula, la ley que lo impide y la reclamación de que se subsane la situación. Si hubiera cantidades que reclamar sería el momento de notificarlas, argumentándolas. En el burofax, se vuelve a dar un periodo razonable de tiempo para la subsanación del conflicto. La mayoría de conflictos se van a acabar llegados a este punto.

 4. Si el burofax es ignorado, hay que ponerse en manos de un abogado experto en mercado inmobiliario o un abogado de una organización de consumidores y dejar que la ley siga su camino.