FISCALIDAD PARA PROPIETARIOS EN RENTA 2015

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¿Se deben declarar los ingresos de las rentas de alquiler en la declaración de la renta?

Si, como otro rendimientos (de capital, trabajo…) deben ser declarados.

¿Cómo tributa en la declaración de la renta?

Como capital inmobiliario.

¿En qué formulario del programa Padre sale?

En el PADRE de 2015 la página 10 casillas 060-069.

¿Qué gastos deducibles y deducciones existen?

Son gastos deducibles :

– Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos para la adquisición de la vivienda (caso de hipoteca por ejemplo).
– Los gastos de reparación y conservación del inmueble pero no los de ampliación o mejora (materiales de construcción, termo-calentador de agua, TDT, televisión,…)
– Electrodomésticos y muebles se amortizan al 10% cada año hasta la totalidad de su coste.
– Los costes de formalización del contrato de arrendamiento (comisiones de agencias por ejemplo).
– Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros)
– Los contratos de seguro, como los de responsabilidad civil, incendio o robo que tengan por objeto los bienes (vivienda en este caso) o derechos productores de los rendimientos.
– Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).
– Los gastos de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios personales devengados por terceros (caso de la comunidad de vecinos muy en general)
– El importe que se destine a la amortización de la vivienda, por su depreciación efectiva. Este valor se calcula aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.
– Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados
– …

Si los intereses, gastos de conservación y de reparación superan la cuantía de los ingresos por rentas, se pondrá como tope de suma de intereses, gastos de conservación y reparación la suma de los ingresos por rentas (ejemplo 2, abajo).

Acorde a artículo 23 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas , son posibles las siguientes deducciones SOLAMENTE en el caso de que el contrato fuera firmado antes de 1 de Enero de 2015:

– si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del iprem (7.455,14 euros actualmente), el propietario puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas.
– si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y unos ingresos mayores que el iprem, y además el contrato de alquiler se firmó antes del 1 de enero de 2011, el casero puede deducirse el 100%
– en otros casos, la reducción será del 60%

Para los contratos firmados a partir de 1 Enero de 2015 :

– En todos los casos se aplicara una reduccion del 60% con independencia de la edad del inquilino.

En el caso de alquilar la casa a un familiar existen unas salvaguardas para evitar casos fraudulentos. Los ingresos declarados por el alquiler descontados los gastos deducibles no pueden ser inferiores al 2% del valor catastral (o el 1,1% si este valor catastral ha sido revisado o modificado y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994), estableciéndose este valor como el mínimo a declarar.

Hay que tener en cuenta que los gastos por intereses y los de conservación conjuntamente no pueden exceder de de los rendimiento íntegros obtenidos, ese exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

¿En caso de ser vivienda habitual?

Si el propietario opta por arrendar la vivienda habitual en vez de utilizarla él mismo, no podrá beneficiarse de la deducción correspondiente a la vivienda habitual por la inversión realizada durante el periodo que esté alquilada, ya que en ese caso, la vivienda pierde el carácter de habitual.

Asimismo, si la vivienda no se ha habitado al menos durante 3 años y se alquila antes de este plazo el propietario perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta ese momento.

¿Se prevén cambios por parte de la agencia tributaria en materia de alquiler?

Nunca se sabe. El marco legislativo en materia de alquiler no está siendo tan estable como cabría esperar.

¿Algunos ejemplos numéricos?

Ejemplo 1 :

Vivienda arrendada por 900 mensuales a matrimonio de 30 años él y 27 años ella a 1 de Enero de 2015. La vivienda adquirida en 1996 por 100000 € y 8000 € de gastos. La compra fue financiada mediante un préstamo hipotecario de la Caja “X”, por el que se ha pagado durante 2012, 1400 € de intereses y 2000 € de amortización de capital. El valor catastral de la vivienda asciende a 45000 €, siendo el 40% valor de suelo. Se han adquirido un termo 200 € y unos muebles por valor total de 800 € durante 2015.

Los gastos de esta vivienda durante 2015 han sido :

– IBI 240 €
– Comunidad de vecinos 900 €
– Reparación de fontanería 400 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 900*12 10800
Gestos deducibles :
– Intereses : 1400
– Comunidad : 900
– Gastos conservación : 400
– Gastos reparación/reposición : 200
– Impuestos : 240
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*108000) 1944
* Muebles (10%*800) 80
Total Gastos deducibles: 5144
Rendimiento neto : 10800-5144 5656
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*5656 3393,6
Rendimiento neto reducido : 5636 – 3393,6 ->  2242,4

Ejemplo 2 :

La propietaria alquila la vivienda a su hermano de 30 años por 300 € mensuales. La vivienda se adquirió en 1995 por 150000 € (con gastos incluidos) y el valor catastral es de 38000 €, correspondiendo al 33% el valor del suelo.

Los gastos de la vivienda han sido :

– IBI 100 €
– Interés préstamo 4000 €
– Amortización capital 3000 €
– Comunidad 800 €
– Instalación bomba de calor/frio (1/7/2011) 1500 €

Será el mayor entre los dos siguientes cálculos :
1. Diferencia entre ingresos y gastos deducibles :
Ingresos Íntegros : 300*12 3600
Gestos deducibles :
– Intereses (limite a las rentas..): 3600
– Comunidad : 800
– Impuestos : 100
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*150000) 2700
* Bomba de calor/frio (6/12 * 10% * 1500) 75
Total Gastos deducibles: 7275
Rendimiento neto : 3600-7275 -3675
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*-3675 -2205
Rendimiento neto reducido : -3675 – -2205 -> -1470
2. 2% del valor catastral : 2%*38000 760

Por tanto es 760 (si fuera -1470, por alquilar la vivienda Hacienda devolvería dinero!!!!)

Ejemplo 3 :

La vivienda arrendada desde 1 de Enero de 2009 a un matrimonio cuyas edades a 31 de Diciembre de 2014 eran 36 y 32 años por 1000 €/mes. Ambos conyuges superan en ingresos el IPREM para el ejercicio 2015. La vivienda fue adquirida por herencia en 2006 con unos gastos y tributos de herencia de 4500 €. El valor catastral de la vivienda es a fecha de 2015 de 45000 € siendo el 40% valor de suelo. Los gastos en 2015 fueron :

– IBI 350 €
– Comunidad 900 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 1000*12 12000
Gestos deducibles :

– Comunidad : 900
– Impuestos : 350
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*45000) 810
Total Gastos deducibles: 2060
Rendimiento neto : 12000-2060 9940
Reducción por arrendamiento de vivienda :
50%(100%*9940)+50%(60%9940) 7952
Rendimiento neto reducido : 9940 – 7952 -> 1988

En todo caso, es conveniente consultar la ayuda del programa padre porque pese a ser un caso habitual (alquiler de una vivienda), la normativa cada vez es más compleja.

ANTE UN EMBARGO

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¿Qué es un embargo de vivienda?

Se refiere al procedimiento por el cual un deudor ejecuta la garantía sobre la vivienda de un adeudo (puede ser hipoteca u otro tipo de deuda). Puede ser que la vivienda sea la garantía directa del adeudo (caso de una hipoteca) o que un juez decida el embargo de una vivienda por una deuda personal (caso de deudas con la seguridad social por ejemplo).

¿Quien puede lanzar un embargo de vivienda?

La puede solicitar cualquiera con quien se tengan deudas impagadas. En el caso de hipoteca el propio contrato hipotecario directamente indica esta circustancia en caso de impago. En otros casos, es el juez el que por el monto de la deuda impagada puede forzar la liquidación de los bienes del deudor entre los que se puede incluir un activo inmobiliario.

¿Cuáles son los embargos de vivienda habituales?

Actualmente suele ser la banca la que ejecuta hipotecas impagadas.

¿Cuál es el proceso de embargo de una vivienda?

El caso habitual (banca) suele seguir esta secuencia :

  1. Aviso de cuota impagada. Normalmente suele ser a los pocos días del impago y suele ser primero por llamada telefónica.
  2. Vencida la primera cuota impagada el banco notifica por carta (a veces por email y sms tambien) la situación. Suele volverse a llamar por teléfono.
  3. Pasadas de 3 a 6 cuotas impagadas el banco suele incluir al cliente en la lista de morosos de ASNEF. Esto va a dificultar al cliente refinanciarse en otro banco.
  4. Demanda en juzgado. El banco presenta demanda por impago en juzgado.
  5. Notificación al registro de la Propiedad de que la vivienda tiene cargas (impagos).
  6. Dependiendo del juzgado, entre el mes 6 y el 12 se convoca la subasta del bien. Se anuncia fecha, hora y sitio en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, Registro de la Propiedad y  juzgados, así como en boletines oficiales.
  7. Subasta. Los interesados realizan ofertas por el bien.  Si no hay ofertas superiores al precio mínimo estipulado y se trate de una vivienda habitual, en el caso de que la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior al 70% del valor fijado de subasta, el banco puede adquirirla por el 60% de ese valor de subasta.Si quedara dinero pendiente de pago, aún perdiendo la vivienda, la deuda seguirá viva y sumando intereses.
  8. Lanzamiento. El antiguo dueño debe abandonar la vivienda. En caso contrario se inicia el proceso de desahucio, El juzgado señala una fecha y una hora a partir de la cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, un cerrajero y en algunos casos presencia policial, cambia la cerradura y toma el inmueble.

¿Qué costes tiene?

No es una cifra exacta. Hay que pensar que se suman intereses, costes de procuradores, abogados … Es extraño que bajen de los 18000 € actualmente (que paga el embargado).

¿Qué se puede hacer para evitar un embargo de vivienda?

  1. ¿Hay seguro de impago de hipoteca¿. En algunos bancos se suscribe un seguro de impago. Puede llegar a cubrir hasta 12 cuotas.
  2. Puede compartir vivienda para aumentar ingresos?. Alquilar una habitación por ejemplo.
  3. Si va vender, venda rápido antes de que conste que la vivienda tiene cargas. Las subastas de vivienda en muchos casos son “mataderos” y los costes del proceso son ya enormes.
  4. El banco quiere su dinero, no su vivienda. Por tanto, suelen estar abiertos a negociar con la cuota. Puede intentar aplicar un periodo de carencia de unos meses para ganar tiempo (a veces la banca acepta). Puede intentar diferir pago del capital  al final con lo que baja la mensualidad ahora (para subir luego). Esto último no es habitual en España pero no es imposible. Se puede intentar ampliar el periodo de amortización del crédito (de 25 años a 40 por ejemplo). Siempre hay que tener en cuenta que el banco no quiere casas… quiere su dinero.
  5. Hay bancos que aceptan dación de pago. Depende mucho del banco y del cliente. No hay regla fija en este caso.
  6. Declararse en quiebra. Es el equivalente al concurso de acreedores de las empresas. Es una figura poco usada en España (aunque si mucho en USA). Tenemos dos meses para hacerlo tras haber informado a la entidad financiera de nuestra insolvencia. Ley 22/2003.
  7. Usar plataformas como PAH para presionar al banco. Esta es un arma de doble filo porque una vez entremos en esa “pelea” el banco no va a negociar de buena gana. Estas plataformas tienen apoyo legal, asesoría y capacidad de movilización pero a veces ganan y a veces pierden.

¿Cuántos embargos hay en España?

Segun el INE en 2014.

Total
General
70.422
Vivienda nueva
11.312
Vivienda segunda mano
59.110
Andalucía
General
16.469
Vivienda nueva
4.488
Vivienda segunda mano
11.981
Aragón
General
1.487
Vivienda nueva
114
Vivienda segunda mano
1.373
Asturias, Principado de
General
574
Vivienda nueva
38
Vivienda segunda mano
536
Balears, Illes
General
1.941
Vivienda nueva
245
Vivienda segunda mano
1.696
Canarias
General
4.888
Vivienda nueva
1.302
Vivienda segunda mano
3.586
Cantabria
General
516
Vivienda nueva
79
Vivienda segunda mano
437
Castilla - La Mancha
General
4.024
Vivienda nueva
476
Vivienda segunda mano
3.548
Castilla y León
General
2.675
Vivienda nueva
392
Vivienda segunda mano
2.283
Cataluña
General
14.347
Vivienda nueva
1.333
Vivienda segunda mano
13.014
Ceuta
General
32
Vivienda nueva
1
Vivienda segunda mano
31
Comunitat Valenciana
General
11.160
Vivienda nueva
1.414
Vivienda segunda mano
9.746
Extremadura
General
1.363
Vivienda nueva
152
Vivienda segunda mano
1.211
Galicia
General
1.751
Vivienda nueva
130
Vivienda segunda mano
1.621
Madrid, Comunidad de
General
4.424
Vivienda nueva
367
Vivienda segunda mano
4.057
Melilla
General
8
Vivienda nueva
0
Vivienda segunda mano
8
Murcia, Región de
General
3.709
Vivienda nueva
597
Vivienda segunda mano
3.112
Navarra, Comunidad Foral de
General
363
Vivienda nueva
33
Vivienda segunda mano
330
País Vasco
General
358
Vivienda nueva
27
Vivienda segunda mano
331
Rioja, La
General
333
Vivienda nueva
124
Vivienda segunda mano
209

GRANDES CASAS DEL MUNDO : VERSAILLES III

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Este post continua : http://www.adrianosi.com/blog/grandes-casas-del-mundo-versailles-ii/

¿Qué es el Gran Trianón?

Corresponde a un palacete cerca del gran palacio de Versalles edificado durante el reinado de Luis XIV. Ubicado en lo que era la aldea de Trianón, en 1670 el arquitecto Luis Le Vau recibió el encargo de construir un pequeño palacio que permitiera al rey escapar de la a veces axfisiante corte de Versalles y disfrutar de intimidad. Edificado inicialmente con muros de porcelana, por su fragilidad, fue rehecho en 1687 según los planos de Jules Hardouin Mansart en mármol.

De estilo clasicista francés con toques italianos fue uno de los lugares preferidos del emperador Napoleón. En la actualidad la República francesa lo usa para recepciones oficiales. Desde 1979 es patrimonio de la humanidad de la Unesco.

Plano

El Palacio consta de dos conjuntos de edificios reunidos por un peristilo adornado de columnas.

Peristilo del palacio : Permitía comunicar la Corte con los jardines, y enmarcar el Palacio en la naturaleza. Esta fue la idea maestra de este nuevo edificio de unificar lujo palaciego con naturaleza. Esta fue la idea maestra de este nuevo edificio. Impropiamente llamado peristilo -pero esta denominación data de la época de Luis XIV-, este pórtico que se abre en el centro del edificio le confiere al Gran Trianón la transparencia a la que debe su originalidad, y que permite pasar del patio a los jardines de forma imperceptible.

PeristiloAntecámara del Emperador : Las paredes están recubiertas de un damasco de color “tierra de Egipto” con un ribete amapola y verde, del que están colgados los siguientes cuadros: Juno y Flora de Bon de Boulogne; Céfiro y Flora, representados dos veces, por Noël Coypel y por Michel Corneille y Apolo recibe su carcaj y sus flechas de Mercurio, por Noël Coypel.

Dormitorio del emperador : Es la cámara principal de las cinco estancias de su pequeño aposento. Decorada bajo el einado de Luis XV con carpinterías que aun existen. Creada bajo el reindado Luis XV, creada en 1750 en el emplazamiento de una escalera y de una parte de la sala siguiente. Fue redecorada con la Emperatriz Josefina en 1807 en estilo imperio ésta se reamuebló en su estilo Imperio.

dormitorio_emperador1Aposento de Josefina : Antigua cámara de Luis XIV, ha conservado su decoración caracterizada por la presencia de columnas corintias que dividen la estancia y por sus carpinterías admirablemente esculpidas en mosaico. Bajo el Imperio, se dividió para formar una cámara más pequeña y un salón (o antecámara) que sirvió a la Emperatriz María Luisa, la cual la reamuebló tal como se puede ver hoy en día; el único mueble que no corresponde es la cama, que perteneció a Napoleón en las Tullerías, y en la cual falleció su sucesor Luis XVIII, hermano de Luis XVI, en 1824.

aposento_josefina

Sala de los espejos del Gran Trianon : Con su bonita vista al Gran Canal y su decoración de espejos, este salón es el más hermoso del ala sur. Esta era la última cámara del aposento que Luis XIV ocupó en esta parte del Palacio de 1691 a 1703, y en la que celebraba el consejo. Como la mayoría de los espacios de Trianón, conservó su decoración original pero no sus muebles, que se vendieron en la Revolución, y que Napoleón hizo sustituir. De 1810 a 1814, sirvió de Gran Gabinete a la Archiduquesa María Luisa, la sobrina nieta de María Antonieta.

Salón de la familia : Este gran salón fue creado por Luis-Felipe a partir de dos estancias existentes.  El Rey y su familia, a los que les gustaba alojarse en el Trianón, se reunían por la noche en esta estancia amueblada al estilo de la época: mesas de juego y de labor, asientos y canapés acolchados cubiertos de canutillo amarillo con motivos azules.

Galería Cotelle : Esta galería cuenta con once puertas vidrieras orientadas al sur, y con tan sólo cinco ventanas orientadas al norte. Esta galería está adornada con veinticuatro cuadros (de los cuales veintiuno son obra de Jean Cotelle) que representan los bosquetes de Versalles y de Trianón en la época en que fueron encargados, en 1687. Unos valiosos testimonios de los jardines tal como eran en el siglo XVII. Originariamente, las hornacinas estaban aderezadas con canapés, pero Luis-Felipe hizo instalar en ellas los dos enfriadores de mármol del Languedoc procedentes de los bufés de Luis XV. Aquí fue donde, el 4 de junio de 1920, se firmó el tratado de paz con Hungría que puso punto final a la Primera Guerra Mundial.

Capilla : Desde su origen, esta sala fue una capilla. Transformada en antecámara en 1691, durante la instalación de Luis XIV en esta parte del Palacio, conservó sin embargo su destino inicial: de hecho, la puerta del fondo desemboca en un hueco en el que se encuentra un altar; cuando se celebraba la misa, la puerta estaba cerrada. Pero la decoración recuerda aun hoy este uso: cornisa en la que alternan los racimos de uva y las espigas de trigo que evocan el vino y el pan eucarísticos, los cuadros que representan a los evangelistas San Marcos y San Lucas. Los retratos de Luis XV y de María Leszczinska, de Jean-Baptiste Van Loo, recuerdan las estancias de la Reina en Trianón.

Capilla1

Salón de la música : Es la antigua antecámara del primer aposento de Luis XIV, en el que tenía lugar la cena del Rey. Las carpinterías se encuentran entre las más antiguas del Palacio, y sobre las puertas, destacan los postigos de las tribunas en los que se instalaban los músicos que tocaban durante la comida. Napoleón transformó esta estancia en el Salón de los Oficiales, y Luis-Felipe en una Sala de Billar. Las sillas recubiertas de tapicería de Beauvais se fabricaron especialmente para esta estancia; el hermoso velador y la fuente de té llegaron al Trianón durante el Segundo Imperio. Los cuadros que representan a Marte y a Palas proceden de la antecámara de los Juegos y de la Cámara del Sueño.

Salón de la Malaquita : Fue en el Gran Salón del Emperador donde se depositaron los presentes de malaquita del Zar Alejandro I a Napoleón, los cuales dieron nombre a esta estancia.

Malaquita1Gabinete topográfico : Originariamente, este gabinete se orientaba al Bosquete de las Fuentes, un bosquecillo surcado por arroyos que serpenteaban entre los árboles, última creación de Le Nôtre que desapareció bajo el reinado de Luis XVI. Este gabinete desembocaba entonces en el aposento de Madame de Maintenon, y en sus carpinterías que datan de 1713 se encastraron las vistas de los jardines de Versalles en las que aparece Luis XIV, en su madurez, paseando en silla con ruedas.  En 1810, Napoleón convirtió esta estancia en su gabinete topográfico y utilizó la enfilada contigua como pequeño aposento.

topografico1¿Qué es el pequeño Trianón?

Creado en el siglo XVIII por encargo de Luis XV por el arquitecto Ange-Jacques Gabriel está situado al sur este del Gran Trianon. Fue ocupado sucesivamente por  Madame de Pompadour y posteriormente por Madame du Barry, ambas favoritas de Luis XV. Posteriormente Luis XVI se lo regaló a la reina María Antonieta.

Está construido siguiendo inspiración griega, sobrio pero rico en las formas con las cuatro fachadas diferentes y rodeadas de jardines. En el primer piso, los salones de recepción y aposentos de la Reina acogen a los visitantes antes de que éstos descubran el entrepiso y luego los Aposentos del Rey, situados en el último piso, en el ático.

La planta baja consta de una gran escalera con el suelo cubierto de baldosas de color blanco y verde champan. Cabe destacar sobre todo la riqueza de la rampa
de hierro forjado y bronce dorado.

En esta planta están también la sala de los guardias donde residía el cuerpo de protección del rey o la reina cuando. Consistía en un sencillo cuarto de decoración muy escueta formado por un parquet de madera, camas sencillas y  muebles de almacenaje.

La sala de billar : Esta gran estancia de ángulo adornada con un artesonado elevado ha conservado su función original. Aquí se encontraba el billar de Luis XV. Los dos canapés y la banqueta que se encontraban aquí estaban entonces recubiertos con una bonita tela estampada con una decoración floral. María Antonieta decidió en 1784 trasladar al primer piso el billar de la planta baja, en donde otro billar menos bonito, destinado al uso de los oficiales, sustituyó al primero.

billard

Sala calienta platos : Esta sala se destinaba únicamente a calentar los platos que se servían en la mesa real. Las auténticas cocinas se encontraban en los comunes, alejados del Palacio, para evitar las molestias.
La sala, de una magnífica arquitectura de piedra cuidadosamente montada, está cubierta con una sorprendente bóveda plana, obra maestra de Gabriel. ésta ha conservado su inmensa chimenea de campana, a cuya derecha se ha rehabilitado el huerto guiándose por los planos e inventarios.

En el primer piso encontramos los aposentos de la reina formados por una antecámara de compañía, el dormitorios de la reina y un salón de espejos.

Antecámara de compañía : Una sala dedicada a juegos y música en especial en la época de la reina María Antonieta. El artesano Honoré Guibert esculpió los ornamentos de los artesonados ornados con las iniciales del Rey Luis XV, las dos “L” en hojas de mirto que enlazan tres flores de lis al natural bajo una corona de rosas. La imponente chimenea está esculpida en mármol brecha violeta. La decoración textil es un “damasco en tres colores” de Lyon, a menudo utilizado en los palacios reales en el siglo XVIII.

Dormitorio de la reina : Su uso vario en el tiempo puesto que paso de un dormitorio real con Luis XV a ser la cámara de Madame Du Barry en 1772 y posteriormente en el de María Antonieta. En 1787 Marie-Antoinette encargó un nuevo mobiliario, diseñado por Jean-Démosthène Dugourc.

Gabinete de los espejos : María Antonieta transformó la estancia y encargó en 1776 al mecánico Jean-Tobie Mercklein unos espejos móviles que subiesen desde el suelo para cerrar las dos ventanas y conseguir un gabinete con un doble juego de espejos. En 1787, la reina encarga nuevos artesonados de estilo arabesco que fueron realizados por los hermanos Rousseau.

A estas estancias se añaden un cuarto de retrete, un cuarto de baño, reacondicionado en 1837 para la Duquesa de Orleáns, y una pequeña antecámara o gabinete de aseo, situado en el emplazamiento de la antigua biblioteca de botánica de Luis XV.

El entrepiso situado encima del aposento de la Reina está reservado al alojamiento de su servicio: un dormitorio para la primera doncella, una segunda para la dama de honor que también dispone de una estancia para alojar a su propio servicio, en la parte de atrás, en los espacios sin luz exterior que dan a la caja de la escalera. La tercera estancia orientada al jardín y situada sobre el Gabinete de los espejos móviles, es acondicionada como biblioteca en 1780 por Richard Mique, el primer arquitecto de Luis XVI. La Reina acude a él para realizar numerosos acondicionamientos en su dominio.

En el ático se encuentra el apartamento del rey.

Antecámara del rey : Esta estancia incluye una decoración de carpinterías de 1768 y una chimenea de mármol de Sarrancolin reutilizado, instalada por el arquitecto Ange-Jacques Gabriel en Trianón, y que probablemente procede de la residencia de madame de Pompadour en París, el actual Palacio del Elíseo.

antecamarareyCámara del rey : La cámara está decorada con revestimientos y tapicerías de lampás rojo de Lyon. Una chimenea de mármol griotte y bronces dorados colocada en 1836, procedente de los pequeños aposentos de María Antonieta en el Palacio de Versalles, domina la estancia.

Gabinete : Es la única estancia reamueblada por Luis XVI en 1777, ya que éste conservó el mobiliario de su antecesor en el resto del aposento. La chimenea es de mármol de Sarrancolin.

CLÁUSULAS SUELO

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¿Qué es una cláusula suelo?

Consiste en una cláusula del contrato hipotecario que fija un mínimo interés a pagar en el caso de que el índice de referencia baje de un interés prefijado.  La mayoría de las hipotecas en España están referenciadas al índice Euribor con revisiones semestrales o anuales. De este modo, un cliente de banco sabe el interés de su hipoteca varía según esas revisiones según suba o baje el índice.

La hipotecas con cláusula suelo rompen esa manera de referencias cuando el Euribor baja de un punto concreto. Por tanto, aunque el índice siga bajando y por tanto, el interés de la hipoteca debiera seguir bajando, la hipoteca se queda estancada en un valor mínimo perjudicando al cliente por verse privado de revisiones a la baja de sus cuota.

Se conoce con el término suelo de la hipoteca al porcentaje mínimo de interés fijado en las hipotecas con cláusula suelo. Estos suelos de hipoteca son muy variables en su casuística y van desde porcentajes muy bajos a auténticas salvajadas financieras del 4%. Téngase en cuenta que el Euribor ahora mismo (15/11/2015) está en el 0,082% y si el diferencial es un 1%, el interés a pagar sería del 1,082% . La diferencia de pagar un 1,082 y un 4% es evidente y muy lesiva para el cliente.

Por ejemplo :

100 000 € a 25 años , las cuotas a 1,087% quedaría a 380.96 €

pero con un interés del 4% quedaría a 527.84€

Simulador en http://www.adrianosi.com/adrianet/index.php

¿Son legales?

La ley hipotecaria española en principio no se oponía a las cláusulas suelo siempre que se informase al cliente claramente de su existencia. En la guía que el banco de España publicó decía que se debe informar de su existencia “con una mención específica y especial” la existencia de esta cláusula en el contrato.

El 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo  fijó doctrina “para todos aquellos supuestos en que resulte, tras su examen, el carácter abusivo de una cláusula suelo” y por tanto fijaba jurisprudencia al respecto. Los cliente podían reclamar desde ese momento toda cláusula suelo que tuvieran que no hubiera sido claramente destacada en el contrato. El límite de la reclamación era Mayo de 2013.

El problema se ha reabierto Comisión Europea cuando en un informe ha tumba la sentencia del Tribunal Supremo e interpreta que las cláusulas suelo son nulas desde el principio del contrato (nulas en origen) y que por tanto las entidades deben devolver todo el dinero desde el principio del contrato y no desde Mayo de 2013. En este momento se esta dirimiendo en tribunales europeos pero ahora mismo es factible que la banca pierda el pleito y el tope de Mayo de 2013 sea anulado.

Por tanto ahora mismo, casi con plena seguridad si tiene una cláusula suelo, su entidad le tenga que devolver el exceso cobrar desde Mayo de 2013 y en pocos meses se sabrá si lo anterior también.

¿Cuánto se ha pagado de más?

Dependerá de como finalice el pleito europeo. Pero ya existe un simulador de la OCU para el caso de Mayo de 2013.

Si al final se anula el tope de Mayo 2013, el coste para la banca se estima en 20.000 millones de €.

¿Qué entidades están afectadas?

Casi todas en algún momento han tenido hipotecas así. También es verdad que ahora mismo es raro encontrarlo en alguna hipoteca nueva.

¿Cómo se si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Probablemente es el caso si ve en la televisión que el Euribor baja (desde hace años) y su hipoteca no.

Suele aparecer en la escritura de préstamo hipotecario como : “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

Si la tengo, ¿cómo eliminarla?

– Hable con el banco primero. No acepte buenas palabras. Fije plazos y si se incumplen, burofax al director de la sucursal pidiendo la eliminación de la cláusula con un periodo razonable para ello (30 días es más que suficiente). No acepte tratos del tipo de “te devolvemos una parte y te ahorras costes”. Es su dinero y el banco va a perder el integro, intereses y  costas incluidas.

– Si el banco no lo hace. Reclamación al defensor del cliente del propio banco.

– Si no hiciera caso reclamación el banco acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España .

– Finalmente acudir a un bufete de abogados u organización de consumidores para iniciar pleito. Tenga en cuenta que los bufetes han afinado mucho estos pleitos y que sus costes han caído mucho (por llevar muchas causas muy parecidas en argumentario). Casi casi siempre gana el cliente pero las entidades se resisten todo lo que pueden.

¿Quien puede ayudar para pleitear?

– Pleitos colectivos en http://www.denunciascolectivas.com/index.php

Facua y OCU  han sido muy combativas y eficaces.