OS DESEAMOS UNA  BUENA NOCHE CARGADA DE SALUD, PAZ Y FELICIDAD PARA TODOS.

Adriano Servicios Inmobiliarios

La entrada Felices Fiestas apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

OS DESEAMOS UNA  BUENA SALIDA Y ENTRADA DE AÑO Y QUE 2016 VENGA CARGADO DE SALUD, PAZ Y FELICIDAD PARA TODOS.

Adriano Servicios Inmobiliarios

La entrada Felices Fiestas apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

¿Qué es el Gran Trianón?

Corresponde a un palacete cerca del gran palacio de Versalles edificado durante el reinado de Luis XIV. Ubicado en lo que era la aldea de Trianón, en 1670 el arquitecto Luis Le Vau recibió el encargo de construir un pequeño palacio que permitiera al rey escapar de la a veces axfisiante corte de Versalles y disfrutar de intimidad. Edificado inicialmente con muros de porcelana, por su fragilidad, fue rehecho en 1687 según los planos de Jules Hardouin Mansart en mármol.

De estilo clasicista francés con toques italianos fue uno de los lugares preferidos del emperador Napoleón. En la actualidad la República francesa lo usa para recepciones oficiales. Desde 1979 es patrimonio de la humanidad de la Unesco.

El Palacio consta de dos conjuntos de edificios reunidos por un peristilo adornado de columnas.

Peristilo del palacio : Permitía comunicar la Corte con los jardines, y enmarcar el Palacio en la naturaleza. Esta fue la idea maestra de este nuevo edificio de unificar lujo palaciego con naturaleza. Esta fue la idea maestra de este nuevo edificio. Impropiamente llamado peristilo -pero esta denominación data de la época de Luis XIV-, este pórtico que se abre en el centro del edificio le confiere al Gran Trianón la transparencia a la que debe su originalidad, y que permite pasar del patio a los jardines de forma imperceptible.

Antecámara del Emperador : Las paredes están recubiertas de un damasco de color «tierra de Egipto» con un ribete amapola y verde, del que están colgados los siguientes cuadros: Juno y Flora de Bon de Boulogne; Céfiro y Flora, representados dos veces, por Noël Coypel y por Michel Corneille y Apolo recibe su carcaj y sus flechas de Mercurio, por Noël Coypel.

Dormitorio del emperador : Es la cámara principal de las cinco estancias de su pequeño aposento. Decorada bajo el einado de Luis XV con carpinterías que aun existen. Creada bajo el reindado Luis XV, creada en 1750 en el emplazamiento de una escalera y de una parte de la sala siguiente. Fue redecorada con la Emperatriz Josefina en 1807 en estilo imperio ésta se reamuebló en su estilo Imperio.

Aposento de Josefina : Antigua cámara de Luis XIV, ha conservado su decoración caracterizada por la presencia de columnas corintias que dividen la estancia y por sus carpinterías admirablemente esculpidas en mosaico. Bajo el Imperio, se dividió para formar una cámara más pequeña y un salón (o antecámara) que sirvió a la Emperatriz María Luisa, la cual la reamuebló tal como se puede ver hoy en día; el único mueble que no corresponde es la cama, que perteneció a Napoleón en las Tullerías, y en la cual falleció su sucesor Luis XVIII, hermano de Luis XVI, en 1824.

Sala de los espejos del Gran Trianon : Con su bonita vista al Gran Canal y su decoración de espejos, este salón es el más hermoso del ala sur. Esta era la última cámara del aposento que Luis XIV ocupó en esta parte del Palacio de 1691 a 1703, y en la que celebraba el consejo. Como la mayoría de los espacios de Trianón, conservó su decoración original pero no sus muebles, que se vendieron en la Revolución, y que Napoleón hizo sustituir. De 1810 a 1814, sirvió de Gran Gabinete a la Archiduquesa María Luisa, la sobrina nieta de María Antonieta.

Salón de la familia : Este gran salón fue creado por Luis-Felipe a partir de dos estancias existentes.  El Rey y su familia, a los que les gustaba alojarse en el Trianón, se reunían por la noche en esta estancia amueblada al estilo de la época: mesas de juego y de labor, asientos y canapés acolchados cubiertos de canutillo amarillo con motivos azules.

Galería Cotelle : Esta galería cuenta con once puertas vidrieras orientadas al sur, y con tan sólo cinco ventanas orientadas al norte. Esta galería está adornada con veinticuatro cuadros (de los cuales veintiuno son obra de Jean Cotelle) que representan los bosquetes de Versalles y de Trianón en la época en que fueron encargados, en 1687. Unos valiosos testimonios de los jardines tal como eran en el siglo XVII. Originariamente, las hornacinas estaban aderezadas con canapés, pero Luis-Felipe hizo instalar en ellas los dos enfriadores de mármol del Languedoc procedentes de los bufés de Luis XV. Aquí fue donde, el 4 de junio de 1920, se firmó el tratado de paz con Hungría que puso punto final a la Primera Guerra Mundial.

Capilla : Desde su origen, esta sala fue una capilla. Transformada en antecámara en 1691, durante la instalación de Luis XIV en esta parte del Palacio, conservó sin embargo su destino inicial: de hecho, la puerta del fondo desemboca en un hueco en el que se encuentra un altar; cuando se celebraba la misa, la puerta estaba cerrada. Pero la decoración recuerda aun hoy este uso: cornisa en la que alternan los racimos de uva y las espigas de trigo que evocan el vino y el pan eucarísticos, los cuadros que representan a los evangelistas San Marcos y San Lucas. Los retratos de Luis XV y de María Leszczinska, de Jean-Baptiste Van Loo, recuerdan las estancias de la Reina en Trianón.

Salón de la música : Es la antigua antecámara del primer aposento de Luis XIV, en el que tenía lugar la cena del Rey. Las carpinterías se encuentran entre las más antiguas del Palacio, y sobre las puertas, destacan los postigos de las tribunas en los que se instalaban los músicos que tocaban durante la comida. Napoleón transformó esta estancia en el Salón de los Oficiales, y Luis-Felipe en una Sala de Billar. Las sillas recubiertas de tapicería de Beauvais se fabricaron especialmente para esta estancia; el hermoso velador y la fuente de té llegaron al Trianón durante el Segundo Imperio. Los cuadros que representan a Marte y a Palas proceden de la antecámara de los Juegos y de la Cámara del Sueño.

Salón de la Malaquita : Fue en el Gran Salón del Emperador donde se depositaron los presentes de malaquita del Zar Alejandro I a Napoleón, los cuales dieron nombre a esta estancia.

Gabinete topográfico : Originariamente, este gabinete se orientaba al Bosquete de las Fuentes, un bosquecillo surcado por arroyos que serpenteaban entre los árboles, última creación de Le Nôtre que desapareció bajo el reinado de Luis XVI. Este gabinete desembocaba entonces en el aposento de Madame de Maintenon, y en sus carpinterías que datan de 1713 se encastraron las vistas de los jardines de Versalles en las que aparece Luis XIV, en su madurez, paseando en silla con ruedas.  En 1810, Napoleón convirtió esta estancia en su gabinete topográfico y utilizó la enfilada contigua como pequeño aposento.

¿Qué es el pequeño Trianón?

Creado en el siglo XVIII por encargo de Luis XV por el arquitecto Ange-Jacques Gabriel está situado al sur este del Gran Trianon. Fue ocupado sucesivamente por  Madame de Pompadour y posteriormente por Madame du Barry, ambas favoritas de Luis XV. Posteriormente Luis XVI se lo regaló a la reina María Antonieta.

Está construido siguiendo inspiración griega, sobrio pero rico en las formas con las cuatro fachadas diferentes y rodeadas de jardines. En el primer piso, los salones de recepción y aposentos de la Reina acogen a los visitantes antes de que éstos descubran el entrepiso y luego los Aposentos del Rey, situados en el último piso, en el ático.

La planta baja consta de una gran escalera con el suelo cubierto de baldosas de color blanco y verde champan. Cabe destacar sobre todo la riqueza de la rampa
de hierro forjado y bronce dorado.

En esta planta están también la sala de los guardias donde residía el cuerpo de protección del rey o la reina cuando. Consistía en un sencillo cuarto de decoración muy escueta formado por un parquet de madera, camas sencillas y  muebles de almacenaje.

La sala de billar : Esta gran estancia de ángulo adornada con un artesonado elevado ha conservado su función original. Aquí se encontraba el billar de Luis XV. Los dos canapés y la banqueta que se encontraban aquí estaban entonces recubiertos con una bonita tela estampada con una decoración floral. María Antonieta decidió en 1784 trasladar al primer piso el billar de la planta baja, en donde otro billar menos bonito, destinado al uso de los oficiales, sustituyó al primero.

Sala calienta platos : Esta sala se destinaba únicamente a calentar los platos que se servían en la mesa real. Las auténticas cocinas se encontraban en los comunes, alejados del Palacio, para evitar las molestias.
La sala, de una magnífica arquitectura de piedra cuidadosamente montada, está cubierta con una sorprendente bóveda plana, obra maestra de Gabriel. ésta ha conservado su inmensa chimenea de campana, a cuya derecha se ha rehabilitado el huerto guiándose por los planos e inventarios.

En el primer piso encontramos los aposentos de la reina formados por una antecámara de compañía, el dormitorios de la reina y un salón de espejos.

Antecámara de compañía : Una sala dedicada a juegos y música en especial en la época de la reina María Antonieta. El artesano Honoré Guibert esculpió los ornamentos de los artesonados ornados con las iniciales del Rey Luis XV, las dos «L» en hojas de mirto que enlazan tres flores de lis al natural bajo una corona de rosas. La imponente chimenea está esculpida en mármol brecha violeta. La decoración textil es un «damasco en tres colores» de Lyon, a menudo utilizado en los palacios reales en el siglo XVIII.

Dormitorio de la reina : Su uso vario en el tiempo puesto que paso de un dormitorio real con Luis XV a ser la cámara de Madame Du Barry en 1772 y posteriormente en el de María Antonieta. En 1787 Marie-Antoinette encargó un nuevo mobiliario, diseñado por Jean-Démosthène Dugourc.

Gabinete de los espejos : María Antonieta transformó la estancia y encargó en 1776 al mecánico Jean-Tobie Mercklein unos espejos móviles que subiesen desde el suelo para cerrar las dos ventanas y conseguir un gabinete con un doble juego de espejos. En 1787, la reina encarga nuevos artesonados de estilo arabesco que fueron realizados por los hermanos Rousseau.

A estas estancias se añaden un cuarto de retrete, un cuarto de baño, reacondicionado en 1837 para la Duquesa de Orleáns, y una pequeña antecámara o gabinete de aseo, situado en el emplazamiento de la antigua biblioteca de botánica de Luis XV.

El entrepiso situado encima del aposento de la Reina está reservado al alojamiento de su servicio: un dormitorio para la primera doncella, una segunda para la dama de honor que también dispone de una estancia para alojar a su propio servicio, en la parte de atrás, en los espacios sin luz exterior que dan a la caja de la escalera. La tercera estancia orientada al jardín y situada sobre el Gabinete de los espejos móviles, es acondicionada como biblioteca en 1780 por Richard Mique, el primer arquitecto de Luis XVI. La Reina acude a él para realizar numerosos acondicionamientos en su dominio.

En el ático se encuentra el apartamento del rey.

Antecámara del rey : Esta estancia incluye una decoración de carpinterías de 1768 y una chimenea de mármol de Sarrancolin reutilizado, instalada por el arquitecto Ange-Jacques Gabriel en Trianón, y que probablemente procede de la residencia de madame de Pompadour en París, el actual Palacio del Elíseo.

Cámara del rey : La cámara está decorada con revestimientos y tapicerías de lampás rojo de Lyon. Una chimenea de mármol griotte y bronces dorados colocada en 1836, procedente de los pequeños aposentos de María Antonieta en el Palacio de Versalles, domina la estancia.

Gabinete : Es la única estancia reamueblada por Luis XVI en 1777, ya que éste conservó el mobiliario de su antecesor en el resto del aposento. La chimenea es de mármol de Sarrancolin.

La entrada GRANDES CASAS DEL MUNDO : VERSAILLES III apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

Esencialmente son los siguientes :

¿Con qué criterio se seleccionan los materiales?

Suelen ser dos criterios esencialmente :

– La disponibilidad de los materiales en la zona.

– Factores culturales.

El primer factor suele ser el dominante ya que no se puede construir con lo que no se tiene. Por tanto, históricamente, cada cultura ha sacado partido para construir a aquello que tenía a mano. Hoy en día, con redes de comercio muy densas dentro del mundo, los materiales son mas accesibles aunque no sean de la zona. Pero aún así, el factor de disponibilidad local sigue siendo decisivo.

El segundo factor es más propio de cada cultura. Así por ejemplo algunas culturas aun teniendo disponibilidad de un material no lo han usado ampliamente. Por ejemplo en España es raro usar madera como material de construcción optando casi siempre por hormigón. La razón tiene que ver con nuestro modo de vida : construimos pisos y no casas residenciales (aunque en los últimos 20 años hay amplias zonas residenciales en las ciudades). También, culturalmente, le damos una mayor longevidad (con razón) al hormigón frente a la madera. Sin embargo, es USA, la madera es dominante en amplias zonas del país. Otra vez el factor cultural prima : mayor movilidad de la población y por tanto menos necesidad de gran longevidad de la vivienda. Se suele decir que las casas en España las construyen albañiles y en USA carpinteros.

¿Qué nuevos materiales se planea usar?

Debido a la necesidad de ahorro energético y siempre con el factor coste de construcción en la mente, se están desarrollando nuevos materiales que en pocos años serán muy comunes :

– Hormigón translúcido. Tiene una composición similar al hormigon pero con un 4% de fibra óptica.

– Espuma de Titanio. Muy ligero y muy resistente. Se planea en usar en fachadas de construcciones.

– Aerografeno . Derivado del Grafeno. Es muy ligero y resistente. Constituye un excelente aislante.

Algunos tipos de casa en el mundo :

Tipi, originario de los indios norteamericanos (fuente wikipedia).

Palafito, habituales en zonas con lagos y ríos de  aguas tranquilas (fuente wikipedia).

Apartamentos. Quizás la forma más común de vivienda en las zonas urbanas en el siglo XXI (fuente wikipedia).

Casas de madera. Habitual en climas fríos (fuente wikipedia).

Choza. Era habitual en zonas rurales de temperaturas templadas y cálidas (fuente wikipedia).

Iglú. Habitual en climas muy fríos (fuente wikipedia).

Yurta. Una «tienda de campaña» usada por los pueblos nómadas de la estepa asiática (fuente wikipedia).

Insulae. Los equivalentes romanos a las bloques de apartamentos actuales (fuente wikipedia).

Casona montañesa. Típica del norte de España (en especial Cantabria) (fuente wikipedia).

La entrada CONSTRUCCIONES EN EL MUNDO apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

OS DESEAMOS UNA  BUENA SALIDA Y ENTRADA DE AÑO Y QUE 2015 VENGA CARGADO DE SALUD, PAZ Y FELICIDAD PARA TODOS.

Adriano Servicios Inmobiliarios

La entrada Felices Fiestas apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

Son casas que quedan «aisladas» en nuevas infraestructuras urbanísticas. El caso habitual es un propietario que se niega a vender su terreno a una constructora y queda rodeado (y en algunos casos sitiado) por nuevas construcciones. El término proviene de China aunque el fenómeno es mundial y viene de antiguo.

Estos son algunos casos pintorescos :

Zhuang Longdi :

Fuente : Daylymirror

Al contrario que sus vecinos, Zhuang se negó a vender  y después de 10 años de lucha a sus 75 años vive en una «isla» rodeado de una urbanización de lujo. El canal de agua que rodea la vivienda es artificial y fue una de las numerosas medidas de presión que este hombre ha sufrido.

Casa Wenling :

Fuente : people.com.cn

Situada en la provincia oriental de Zhejian en China, su propietario resistió durante más de un año mientras una carretera la rodeándola. Uno de los inquilinos, Luo, de 67 años, se resistía a dejarla para permitir que se construyera una carretera. Al final, después de una año en esta situación se alcanzo un acuerdo de venta. La casa fue demolida en 2012.

Casa Chongquin :

Fuente : elmundo.es , wikipedia.com

Sitiados durante dos años, la empresa constructora cavó un foso de veinte metros alrededor y les privo de luz y agua. Finalmente se llego a un acuerdo por 330 000 € y la vivienda fue derruida.

 Casa Changsha :

Fuente : people.com.cn

Situada frente a un gran centro comercial. Su propietario se nego a vender a cualquier precio. Ahora constituye una atracción turística más de la ciudad.

Casa Honk Kong :

Fuente : people.com.cn

En este caso un inquilino de la vivienda consideraba que la compensación era demasiado baja y se negó a abandonar la vivienda. Mientras tanto, la constructora aisló la el edificio y dificulto su acceso. Finalmente hubo acuerdo.

Casa Narita :

Fuente : Taringa.

Es lo que parece, una granja en medio de un aeropuerto (de Narita, Japón). En este caso, el caso va para largo porque el propietario no piensa vender a ningún precio.

Casa de Austin Spriggs :

Fuente : Taringa.

Actualmente el uso que se le da a la casa es como oficina y estudio de arquitectura donde Austin Spriggs, el dueño, trabaja junto a su hija Ángela.

¿Dónde se producen más casos de casa «clavo»?

En China por el gigantesco movimiento del campo a la ciudad que ha habido en los últimos 30 años.

¿Hay casos en España?

Por supuesto, aunque en general no tan sangrantes. Por regla general suele haber acuerdo final o los ayuntamientos tiran de expropiación (aunque luego se puede estar litigando muchos años en los tribunales).

La entrada CASAS CLAVO apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

Sus siglas corresponden a Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) y son unos vehículos de inversión creados en España a imagen de los REIT (Real Estate Investment Trust) norte americanas nacidos en los años 60 del siglo pasado.

¿Bajo que ley se regulan?

Bajo la Ley 11/2009 del 26 de Octubre , modificada en la Ley 16/2012 el 27 de Diciembre.

¿Cuál es su propósito?

Son empresas (sociedades anónimas) cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para su arrendamiento, directamente o  a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

¿Qué características tienen?

– Deben cotizar en mercado español o europeo.

– El capital social es de al menos 50 millones de euros.

– Al menos 50 accionistas.

– Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.

– Al menos el 80% de sus ingresos debe provenir de rentas de alquiler y de dividendos obtenidos de la participación en otras SOCIMIs

– Los inmuebles adquiridos deben permanecer al menos 3 años dentro de la sociedad y 7 años si han sido promovidos por ella.

– Al menos debe poseer 3 inmuebles donde ninguno represente mas de un 40% del activo en el momento de la adquisición.

– Tienen limitada la financiación ajena al 70% del activo.

– Es obligatorio que estas sociedades repartan beneficio anualmente a sus accionistas. Al menos repartirá el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenidos de otrasSOCIMIs o REITs participadas.

En resumidas cuentas son empresas que agrupan patrimonio inmobiliario urbano para proceder a su arrendamiento.

¿Cómo es su fiscalidad?

Tienen algunos beneficios fiscales :

– Tributan al 19% en impuesto de sociedades salvo las rentas que provengan de la misma SOCIMI o participadas por ella.

– No estarán sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.

– Bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

– Quedarán exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (salvo residentes en paraísos fiscales); y, con determinados límites, se considerarán exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios. Las personas jurídicas se benefician de una deducción en la cuota íntegra.

¿Cuántas hay en España?

Se espera para 2015 unas 30 SOCIMIs.

¿Tienen riesgo?

Por supuesto. Si los activos no se alquilan la SOCIMI no da beneficios (o da perdidas). Ahora bien, están diseñadas como un producto muy ventajoso fiscalmente hablando con el propósito de vender ladrillo a inversores internacionales. Por tanto, este tipo de empresas, juega con ventaja.

¿Son aptas para el pequeño inversor?

En teoría nada lo impide, pero al ser muy nuevas, todavía no se sabe quien gestiona bien o mal y en consecuencia hay falta de información fiable. Por tanto todavía no son recomendables.

La entrada SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS DEL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMIS) apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

Sala de las batallas : El mayor espacio de las Galerías históricas de Versalles es la galería de las Batallas. Ocupa prácticamente toda la primera planta del ala Sur del palacio en dos alturas, hasta el tejado. Concebida y realizada a partir de 1833, se inauguró solemnemente el 10 de junio de 1837 y constituye desde entonces, el punto álgido de la visita del museo. Luís Felipe de Orleans  reunió en ella treinta y tres cuadros de las grandes batallas que contribuyeron a la construcción de Francia, desde la de Tolbiac, en 496, hasta la de Wagram, en 1809.

La galería es también un  panteón de las glorias nacionales por lo que presenta una serie de ochenta bustos de oficiales célebres fallecidos en combate, así como placas de bronce con el nombre de muchos otros.

¿Qué es el aposento interior del Rey?

El aposento interior del Rey consiste en un conjunto de estancias protegidas del tumulto de los Grandes Aposentos. Están situadas en la primera planta del cuerpo central del Palacio, y se convirtieron en el siglo XVIII en un auténtico apartamento de residencia y de trabajo con un decorado refinado. Para adaptarse al gusto de sus ocupantes, los espacios y sus usos se renovaron permanentemente.

Cámara de Luis XV : Creada en 1738, fue usada muy habitualmente siendo la cámara donde el rey Luis XV murió en 1774. Pensada con criterios prácticos, es pequeña en escala Versalles y orientada al Sur para hacerla más confortable.  Apenas sufrió variaciones después de la muerte del rey.

Gabinete del guardarropa de Luis XVI : Acabada muy poco antes de la revolución francesa de 1789 pese a su nombre era usada fundamentalmente como una sala de trabajo del rey Luis XVI.

Gabinete del reloj de Péndulo : El rey Luis XV era aficionado a las ciencias y en particular a la astronomía. Instalado en 1754  el reloj indica la hora, el día de la semana, el mes, el año y el cuarto de luna; en el globo de cristal, se puede ver cómo los planetas van desplazándose alrededor del sol. Con una mezcla de ciencia y arte, este reloj representa el espíritu de la monarquía francesa de su tiempo.  Este reloj sirvió para fijar por primera vez una hora oficial en todo el reino.

Gabienete de los perros : Cámara donde Luis XV hacía dormir aquí a sus perros favoritos.

Comedor de las colaciones de caza : Usado por Luis XV una o dos veces por semana para ofrecer cenas a aquellos que le habían acompañado en sus cacerías. Era considerado un gran honor ser invitado.  A partir de 1750 paso a ser un aposento de baños.

Gabinete interior del rey : Esta cámara, también conocida como  gabinete del ángulo, daba al patio de mármol y al patio real. Usada habitualmente por Luis XV como oficina de trabajo, ha pasado a la historia por  ser el desapcho desde donde un abatido Luis XV despidió el cortejo fúnebre de Madame Pompadour en 1764.

Gabinete de los despachos : Bajo Luis XIV era la cámara donde el rey guardaba sus libros y manuscritos más valiosos así como unos veinte cuadros entre los que se encontraba el Concierto campestre de Tiziano. Bajo Luis XV el uso paso a ser la sala de estudio que ulitizaba el rey para gestionar la correspondencia con los espías que tenía por Europa fuera del control de la diplomacia oficial de Francia.

Estancia de la Vajilla de oro : Estancia donde Luis XV tomaba café y en el que se exponiía la vajilla de oro real. En esta estancia es donde un Mozart niño toco el arpa para la familia real en 1763.

Cámara del cofre : Inialmente era la cámara de baños del rey aunque con Luis XVI pasó a ser la sala donde el rey guardaba sus cuentas privadas.

Biblioteca de Luis XVI : Encargada por Luis XV, se completo poco antes de su muerte. Fue usada por Luis XVI habitualmente por su pasión por las ciencias y en particular por la geografía.

Comedor de las porcelanas : Usada inicialmente por Luis XV a partir de 1769 para su cenas de caza. Posteriormente fue usada por Luis XVI y María Antonieta como comedor intermedio entre la Sala del Gran Cubierto y las cenas privadas. Habitualmente las comidas de Luis XVI tenian en torno a veinte invitados y el protocolo era algo mas relajado. Este comedor también recibió el nombre de Salón de las Porcelanas, ya que cada año, por Navidad, Luis XVI hacía que se expusiesen en él las últimas producciones de la Manufactura de Sèvres.

Salón de juegos de Luis XVI : Usada como sala de juegos (cartas en general) despues de las comidas. Aunque también fue usada por Luis XVI como sitio de reunión en la toma de café.

¿Qué son los aposentos de María Antonieta?

Constituyen una grupo de estancias, en general no muy grandes para uso privado y de sus doncellas. Aunque se denominan aposentos de María Antonieta, mujer de Luis XVI, su origen se remonta más atrás a la reina María Leszczinska, mujer de Luis XV (desde 1725). La razón practica de su existencia era que la corte de Versailles tenía un rígido protocolo que llegaba a ser axfisiante. Estas estancias proporcionaban a las reinas privacidad y refugio del escrutinio constante a la que estaban sometidas las reinas en la corte. Su máxima expresión se alcanzo con la reina María Antonieta (de ahí su nombre).

Gabiente dorado : Usado como estancia principal privada de las reinas, actuaba como estudio en el caso de la reina María Leszczinska y como sala de estar y familiar con María Antonieta.

Gabiente de la Méridienne : Usado por Maria Antonieta para descansar a mitad del día (de ahi su nombre).  Era uno de los salones donde más tiempo acabo pasando la reina.

Gabinente del Billar : Sala de juegos presidida por una mesa de billar (no se conserva la mesa)

¿Quien era la Marquesa de Pompadour?

De nombre Jeanne-Antoinette Poisson, duquesa-marquesa de Pompadour y marquesa de Menars, par de Francia (algo parecido a los títulos de grandes de España en Francia, es decir muy alta nobleza), conocida como Madame de Pompadour. Fue amante de Luis XV desde 1745 a 1751 y en fechas posteriores amiga íntima y consejera cercana del rey. Modelo de elegancia y buen gusto durante su estancia en la corte de Versailles fue además una gran impulsora de las artes y las ciencias. Destaca su apoyo a la Enciclopedia de Diderot.

Aposento de la Marquesa de Pompadour : Aunque fue usado previamente por otras Damas, el nombre con el que nos ha llegado es el de la Marquesa. Fue usado por ella hasta 1750.

¿Quieres eran el Delfin y la Delfina?

En la monarquía francesa, Delfin y Delfina indicaban los herederos del rey y su consorte. Así por ejemplo, de Luis XV sus deflines fueron Luis XVI y María Antonieta. En Versailles los aposentos de Delfin y Delfina tuvieron un uso más amplio viviendo en ellos los delfines pero también hermanos del Delfín.

Constituidos por todo un entramado de cámaras , permitía a la familia del rey hacer vida privada con comodidad.

¿Quienes eran las Mesdames?

Fue el nombre con el que se conoció a las hijas de Luis XV. Fueron seis hijas y residieron en Versailles (dos de ellas permanentemente). Sus aposentos eran simétricos a los del Delfin y Delfina. Nos han llegado con el nombre de las dos hijas que más los usaron : Madame Victoire y Madame Adélaïde.

Aposentos de Madame Victoire :

Aposentos de Madame Adélaïde :

¿Quién era la Du Barry?

Nacida Jeanne du Barry, fue una amante de Luis XV de origen plebeyo que fue ennoblecida por Luis XV al titulo de Condesa. De impecables modales y buena educación fue detestada por la corte de Versailles por su origen y su influencia en el Rey. Instigada por las Mesdames, la entonces delfina Maria Antonieta provoco un serio conflicto en la corte al negarla la palabra repetidamente. Aconsejada por su madre, María Teresa de Austria, al final se dirigió a ella con unas palabras que han pasado a la historia : «¡Hay, hoy, mucha gente en Versalles!» . Fue usada por los más radicales de la revolución francesa como ejemplo de lo derroche y arribismo en la monarquía francesa. Murió guillotinada en 1793.

Aposento de Du Barry :

¿Cuál era el centro religioso de Versailles?

El rey de Francia era rey por la gracia de Dios y por tanto la soberanía de Francia no recaía en el el pueblo de Francia sino en su soberano. Este pacto entre monarquía y religión (habitual en las monarquías de la época) hizo que los monarcas franceses tuvieran siempre una muy cuidada relación con la iglesia católica. Como no podía ser de otra forma, Versailles dispone de una espléndida capilla con un lujo parejo al resto del palacio.

Su construcción se inicio bajo el reinado de Luis XIV en 1689La arquitectura está basada en las capillas palatinas tradicionales de dos pisos en el estilo clásico corintio de las colonias. El vestíbulo que precede a la capilla, o sótanos, se construyó a la vez y está adornado con columnas del orden jónico. La piedra blanca empleada proviene de las canteras de Créteil y concluyo casi al final de su reinado en 1710.

El suelo, recubierto de mármoles de diferentes colores, parece un tapiz de compartimentos geométricos, con un dibujo de las armas reales en el centro de la nave y la cifra del rey con una doble L enlaza la corona delante de los peldaños del altar. Dos arcadas de pilares cuadrados rodean el sótano; por debajo, una columna corintia eleva el primer piso hasta el borde de las tribunas.

Un personaje del Antiguo Testamento decora el intervalo de cada ventana: Abraham, Daniel, David, Isaías, Jacob, Joel y Aggee.

Charles de la Fosse pintó la Resurrección de Cristo en la bóveda del ábside.

Jean Jouvenet el descenso del Espíritu Santo sobre la Virgen y los apóstoles encima de la tribuna real.

Muebles de Versailles

Estatuas de Versailles

Espejos

La entrada GRANDES CASAS DEL MUNDO : VERSAILLES II apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

1. Edificio Piano-Violín
Construida en 2007 en la ciudad china de Huainan.

La entrada CASAS PINTORESCAS apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

¿Dónde está Versailles?

El Palacio de Versalles (en francés: Château de Versailles en traducción directa la mansión de Versailles) está situado en el municipio de Versalles en la región de  Île-de-France.

La distancia a Versailles es :

 ¿Cuándo se construyó?

Aunque la el nacimiento del palacio esta vinculado a Luis XIV de Francia, su historia empieza un poco antes. En 1623 Luis XIII manda construir en una finca dedicada a la caza un pequeño castillo llamado «El castillo del hombre gentil». La construcción era bastante austera y los materiales fueron ladrillo, piedra y pizarra. El castillo tenían un diseño muy mediaval con fosas y pabellones. Posteriormente Luis XIII mando construir un pequeño palacio de un estilo más aburguesado y más cómodo, pensado para pasar periodos de tiempo más prolongados que una simple cacería. En 1634, las obras son terminadas y el Rey Luis XIII usa con más frecuencia las nuevas instalaciones. En 1643 Luis XIII muere y durante 18 años el palacete está sin uso.

Recreación del palacio de Luis XIII. Fuente : http://www.cecilgoitia.com.ar

El nuevo Rey, Luis XIV sube al trono siendo un niño pero la regencia del reino cae en su madre Ana de Austria e indirectamente en el cardenal Mazarino. Su infancia estuvo lleno de peligros y el nuevo Rey, a su mayoría de edad había desarrollado una profunda desconfianza sobre la nobleza francesa. Desarrollo una política de centralización del poder que le hizo ser llamado el «Rey Sol». Dentro de esta política, todos los signos de poder real fueron reforzados y uno de ellos forzosamente era la residencia real.

Luis XIV probó como residencias reales el  Palacio Real de París, el Louvre, en las Tullerías,  Vincennes y en Saint-Germain-en-Layee incluso en Fontainebleau. En casi todos de ellos realizo importantes mejoras y reformas, pero ninguno acabo al gusto del monarca. En 1651, el Rey visita el palacete construido por su padre Luis XIII y le causa una honda impresión.  Se inicio un proceso de planificación de un palacio que debía reflejar la grandeza de Francia en la grandeza de su Rey. Todo estaba diseñado a un nivel de lujo y esplendor colosal y no había en toda Europa un palacio que pudiera rivalizar con Versailles.

El periodo principal de construcción fue durante el reinado de Luis XIV añadiéndose otros elementos durante el reinado de Luis XV.

Tradicionalmente se suelen distinguir tres fases de la construcción :

Primera etapa (1661-1668) :  Se desarrolla alas laterales al palacete base formando un patio de armas. 

Segunda etapa (1668-1678):  Se añaden dos grandes alas con tres pisos de altura. 

Tercera etapa (1678-1692): Se añade la capilla real. 

¿Cómo es Versailles?

Consta de varios elementos :

Palacio principal, jardines, Gran Trianón, Pequeño Trianón y Dominio de María Antonieta.

En este post, se va a tratar la parte principal del palacio, dejando para el siguiente otras estancias del palacio, jardines, Gran Trianón, pequeño Trianón y el Dominio de María Antonieta.

Palacio

Plano del palacio de Versailles. Fuente : http://www.lasalle.es/

Esquema de Versailles. Fuete : http://masarteaun.blogspot.com.es/

El edificio cuenta con dos alas casi simétricas y un punto de entrada natural sitiado en el Patio de Mármol. El estilo de construcción es lo que luego se denominaría Barroco francés donde se buscan las grandes líneas rectas y la simetría basada en ejes. El edificio se desarrolla  a lo largo de un eje longitudinal, con el patio de mármol en el centro. El edificio dispone de tres pisos, estando dedicada la segunda planta a los apartamentos de la familia real.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

La pilastras evocando a la Grecia clásica, fueron de estilo jónico siendo las columnas de estilo francés (arquitecto Le Brun). Toda la fachada busca la simetría y para evitar la monotonía dispones de salientes y grandes ventanales. En total, el palacio dispones de 250 ventanas. La fachada tiene una decoración en sillares almohadillados, muy del gusto de la época,

Patio de Marmol. Fuente : http://blog-francia.com/

La decoración de los salones trata de glorificar la figura del Rey equiparándole constantemente con el Sol. Destaca en el complejo los aposentos de Rey, compuestos por siente saloles en fila,  lujosamente decorados con nombres dioses y héroes griegos :

Salón de Hércules : Debe su nombre a un gran pintura sobre su techo que representa la apoteosis (el paso de mortal a inmortal en mitología griega) de Hércules. La representación contiene 142 figuras y es considerada una obra maestra.  El tema de la obra es el triunfo de la virtud que eleva al hombre sobre sí mismo.

La obra, del pintor François Lemoine, fue terminada en 1736 durante el reinado de Luis XV. Poco después de su finalización, el autor se suicido creando una leyenda negra sobre la obra.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

 Salón de la abundancia : Es una sale menos impresionante que la anterior y servía como lugar de refrescos. En él se ofrecían, cuando la ocasión lo requería café, vinos y licores.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

En ocasiones especiales, se disponía en la mesa una gran nave sin mástil, llamada Nave del Rey. Como parte del protocolo, los invitados, al pasar por delante, debían realizar un saludo.

Salón de Venus : De todos los salones reales es el más Barroco en su diseño. Escultura, pintura y arquitectura están conjuntados para resaltar un aspecto clásico. El tema de la pintura del techo es la diosa Venus en su representación como diosa del amor. Junto ella aparecen héroes de la mitología griega con algunas referencias a hazañas de Luis XIV. En esta sala se instalaban mesas con frutas, mazapanes y fruta confitada.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Salón de Diana : La decoración del techo representa a la diosa Diana presidiendo la navegación y la caza. Los dovelajes tienen escenas de caza con héroes de la mitología Greco-Romana en clara alusión al gusto de Luis XIV por la caza.  El salón también servía durante las veladas nocturnas para realizar partidas de billar por lo que fue también llamada «la cámara de los aplausos» por los que eran recibidos por Luis XIV en sus partidas.

  [See image gallery at www.adrianosi.com]

Salón de Marte : Inspirada en el dios de la guerra, Marte está decorada con pinturas de Marte en su carruaje tirado por lobos. Con el tiempo, fue usada como cámara de música y baile por lo que era conocida como «la sala del baile».

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Salón de Mercurio : Originalmente era la «cámara del lecho» aunque en invierno se instalaran mesas de juego. El techo representa al dios Mercurio en un carro tirado por dos gallos.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Fue en esta sala donde el duque de Anjou , fue proclamado Rey de España como Felipe V siendo el primer Rey de la dinastía Borbón en España.

Salón de Apolo : Dedicado al dios Sol, en evidente paralelismo con el Rey Sol es la más fastuosa de todas.  Originalmente fue el dormitorio del Rey Luis XIV y posteriormente paso a convertirse en el salón del trono. Los techos están decorados con una evocación del dios Apolo en carro tirado por dos corceles blancos en juego visual que lo asemeja al sol.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

En la cámara del Rey era la parte más intima del palacio donde el Rey dormía se rodeaba de los mas próximos. Consta de tres salones :

Salón de Ojo de Buey : Era una enorme antecámara que hacia de sala de espera para la entrada en la cámara real. El salón era llamado así por el pequeño ojo de buey que había en una puerta, y a través del cual el chambelán de la corte miraba para ver quienes eran los que esperaban, y elaborar, según algún criterio, la lista de los admitidos en la Corte. El punto decorativo más importante es una pintura al estilo italiano de Jean Nocret qu representa al Rey y a la familia real.

Luis XIV y la familia real. Fuente :  wikimedia.org

Cámara del Rey : Fastuosamente decorada, en brocados de oro y placa sobre fondo carmesí. Sus ventanales apuntan hacia la salida del sol y tienen como vistas los estanques de Versailles. A su vez, los tres ventanales que daban ala sala de los espejos, fueron cegados para dar forma a la alcoba. Fue usada por Luis XIV y sucesores una vez dejo el uso del salón de Apolo que paso a ser la sala del trono. En esta sala tenían dos actos de extraordinario y rígido protocolo : el «despertar» y el «acostarse» del Rey. El protocolo marcaba quien podía estar presente, quien le podía ayudar con la ropa, etc… Es también en esta sala, donde Luis XIV muere el 1 de Septiembre de 1715 a los 77 años de edad.

Gabinete del Consejo : Seguida a la cámara del Rey y seguida al salón de los espejos. Originalmente era el gabinete del Rey, donde se reunía con sus ministros y contiguo el gabinete de Termas donde se reunía Luis XIV con su familia o íntimos después de cenar.  En 1755, bajo Luis XV la sala adquirió esta configuración. El uso definitivo fue la de reunión del Rey con su gabinete.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Fuera de los aposentos del Rey no encontramos con un conjunto espectacular de tres salas.

Salón de la Guerra : Dedicado a las glorias de las armas de Francia en la figura del Rey Luis XIV. Las paredes están cubiertas con paneles de mármol decorado con seis trofeos y esculturas de bronce dorado. La pared tiene un bajo relieve que representa a Luis XIV a caballo pisoteando a sus enemigos. El techo, centrado en Francia armada, aparece rodeada de las Victorias.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Galería de los Espejos : era un lugar de paso, encuentro y espera para la corte y visitantes de Versailles. Diseñada para impresionar, sus 73 metros de largo son una composición continua a la gloria de Francia y la de su Rey como cabeza del estado. Las 30 composiciones de sus bóvedas son ilustran los éxistos de los 18 primeros años del reinado de Luix XIV. Los 357 espejos, adornan 17 arcadas situadas frente a las ventanas son el objeto principal de decoración. La razón de la elección de espejos es que en el siglo XVI, los espejos eran un objeto de lujo muy exclusivo y de difícil fabricación. El hecho de incluirlos en un número tan alto, demostraba la capacidad de manufactura de Francia (frente a la potencia en el tema de ese momento, Venecia) y su inmensa riqueza. Raramente la sala se uso para actos protocolarios en su historia, pero cuando se hizo, se dispuso de modo que abrumara e impresionara a su visitante. Éste fue el caso las recepciones de los embajadores de Siam, Imperio Otomano o Persia los cuales tuvieron que atravesar toda la sala, bajo la atenta mirada de la corte, con el trono real situado en el un extremo junto a la sala de la Paz. Ocasionalmente también fue usada como sala para algún juego o baile de disfraces.

En 1870, fue en esta sala donde el Alemania proclamo, después de su victoria sobre la guerra Franco-Prusiana el nacimiento del Imperio Alemán.

En 1919 se firmo la Paz de Versailles en esta sala, donde Alemania firmaba la rendición y aceptaba las condiciones de los aliados de la Entente y se ponía fin a la Primera Guerra Mundial.

En la actualidad, los Presidentes de la República, la usan en algunos actos protocolarios de recepción de altos dignatarios extranjeros.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Salón de la Paz : Simétrico al salón de la guerra y con una decoración similar. El tema de la pintura del techo, es la ventaja que obtenía Europa de tener paz con Francia. La sala se uso como sala de conciertos y en su última época, bajo María Antonienta se uso como sala de juego.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Los aposentos de la Reina, eran simétricos al los del Rey. Sufrieron grandes modificaciones a lo largo de su historia.

Cámara de la Reina : Es es la principal estancia de la Reina y por tanto la más utilizada. Usada habitualmente por la pareja real como dormitorio conyugal, estaba sometida a un estricto protocolo. La Reina, recibía en ella durante y después del aseo. Ese momento, fuertemente protocolarizado (equivalente al del Rey) era realizado todas las mañanas y su etiqueta se respeto escrupulosamente por todas las Reinas de Francia. En esta cámara también, hubo 19 partos  los cuales era públicos.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Salón de los Nobles : Era la cámara donde la Reina celebraba sus audiencias más protocolarias. Pero también, sobretodo en tiempos de María Antonieta se uso para sus reuniones con círculo íntimo.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Antecámara del Gran Cubierto : Es el lugar donde los Reyes comían, lo cual en Versailles era un acto público para la corte. Como otros muchos actos cotidianos, en Versailles estaba dotado de un rígido protocolo. Sólo la familia real podía sentarse a la mesa y enfrente de ella, sólo muy alta nobleza tenía el privilegio de permanecer sentada en taburetes. El resto de la corte, contemplaba a la familia real comer de pie siendo considerado todo un privilegio, el mero hecho de estar allí. En tiempos de María Antonieta se habilito una zona para músicos para amenizar.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Salón de los Guardias : En esta sala había doce guardias de elite que velaban por la seguridad de la Reina. En Versailles, solo el Rey, la Reina y el delfín (príncipe heredero) podían tener una guardia personal.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

Sala de la Coronación : Esta sala es de las más apartadas en cuanto al diseño original de Luix XIV. Está dedicada a Napoleón I, en el periodo ya post revolucionario. Decorada con tres grandes pinturas : Batalla de Aboukir 1799 , la coronación de Napoleón y el reparto de las águilas.

[See image gallery at www.adrianosi.com]

¿Qué Reyes vivieron en Versailles?

Luis XIV , Luis XV y Luis XVI.

¿Cuánta gente llego a tener Versailles a su servicio?

En su momento mas brillante (hacia 1680) llego a tener 20 000 sirvientes.

 Escenas de película y series de Versailles

Escena de María Antonieta de Sofía Copola

Serie John Adams

Continua en : http://www.adrianosi.com/blog/grandes-casas-del-mundo-versailles-ii/

La entrada GRANDES CASAS DEL MUNDO : VERSAILLES I apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

OS DESEAMOS :

¡FELICES FIESTAS!

Y QUE 2014 VENGA CARGADO DE SALUD, PAZ Y FELICIDAD PARA TODOS.

Adriano Servicios Inmobiliarios

La entrada FELICES FIESTAS!!! apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

Transporte :
Teléfono Aeropuerto de Valladolid : 983 415 500
Teléfono RENFE Valladolid : 902 240 202
Teléfono Compañía Auvasa : 983 426 100
Teléfono Estación Autobuses :  983 236 308
Teléfono Ayuda en Carretera : 91 742 12 13 / 900 123 505
Teléfono TAXIS: Radio Taxis/Agrup.Taxis Valladolid/ Taxis Minusválidos : 983 291 411/983 207 755/983 207 755

Emergencias :
Teléfono Emergencias : 112
Teléfono Bomberos y Salvamento Valladolid : 080

Fuerzas de Seguridad :
Teléfono Policía Nacional Valladolid : 091
Teléfono Policía Local Valladolid : 092

Sanitario :
Teléfono Seguridad Social – Urgencias Sanitarias S.S. SACYL Valladolid : 983 420 700/ 061
Teléfono Ambulancias Valladolid : 061
Teléfono Urgencias Médicas : 112

Mutiservicios :
Teléfono Tecniasistencia : 983377991
Teléfono Teletécnicos : 983258852

Sociales :
Teléfono Banco de Alimentos : 983 275 300 / 983 275 006
Teléfono Caritas : 983 320 570
Teléfono Cruz Roja : 983 336 777

Otros :
Teléfono Objetos perdidos : 983 426 088
Teléfono Correos : 902 197 197

La entrada SERVICIOS ÚTILES EN VALLADOLID apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

¿Qué fuerza legal tiene una cláusula abusiva? Ley general para la defensa de consumidores y usuarios, http://www.boe.es/boe/dias/2007/11/30/pdfs/A49181-49215.pdf dice :

La entrada CLÁUSULAS ABUSIVAS EN MERCADO INMOBILIARIO apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

¿Es un banco? Aunque se habla de él como un banco, la realidad es que no tiene licencia bancaria.

¿Da créditos el SAREB? No. El SAREB no da ni se prevé que de créditos.

¿Para qué sirve el SAREB? Pretende realizar una liquidación ordenada de todos sus activos. Estos activos, proceden de los bancos nacionalizados (BFA – Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco – Banco Gallego y Banco de Valencia) y de las entidades intervenidas (Banco Mare Nostrum, CEISS, Caja3 y Liberbank). Estos activos proceden de entidades quebradas o en gravísimos problemas de solvencia y son, en su inmensa mayoría, bienes inmuebles (viviendas, oficinas, suelo…).

Lo que pretende el SAREB es liquidar estos activos al mejor precio posible en el plazo de 15 años.

¿Cómo pasan los activos al SAREB? Por compra. El SAREB compra a las entidades sus activos dañados (viviendas, edificios, suelo….) y de esta manera las entidades antes citadas «limpian» sus balances de activos que no lograban liquidar y que comprometían toda su operativa bancaria. Por tanto, el SAREB compra activos inmobiliarios problemáticos a entidades quebradas o en graves problemas.

¿De dónde saca el dinero el SAREB para la compra? La capitalización proviene de dos fuentes :

* Pública: a través del FROB (Fondo de reestructuración ordenada bancaria, mayoritariamente público con dinero procedente de los Presupuestos Generales del Estado)

* Privada: a través de participación de bancos y entidades financieras variadas.

El porcentaje en su creación era : 55% privado y 45% público.

Por otro lado, el SAREB emite bonos y posee deuda subordinada (según la cifras actuales del SAREB, el 92% del capital son bonos garantizados y el 8% capital propio y deuda subordinada).

¿Qué accionistas tiene?

Santander 17,8%
Caixabank 12,8%
Sabadell 7,2%
Banco Popular 6,2%
Kutxabank 2,7%
Ibercaja 1,5%.
Otros 8,7%
(Deutsche Bank, Barclays, AXA, Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank, Banco Cooperativo Español, Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente)

FROB  43,1%

¿Cambiará el accionariado? Probablemente. Llama la atención que el accionariado sea proporcional (aproximadamente) a la presencia en el mercado español de esos bancos (cuota de mercado) por lo que da la sensación de reparto. Si fuera así, es posible que los inversores no esperen rentabilidades y que su compensación venga por otra vía. También llama la atención la falta del BBVA en el accionariado. En el actual contexto de profunda reestructuración bancaria e inmobiliaria los cambios de accionariado son probables.

¿Se espera rentabilidad? El SAREB promete una rentabilidad del 15% durante los 15 años que prevé que se tarde en liquidar los activos inmobiliarios.

¿Con qué descuento respecto al valor de los balances bancarios esta comprando el SAREB? Por las cifras dadas hasta ahora, el descuento es del orden del 50%. Ha comprado por valor de 40000 millones de €, activos que constaban con un valor de 80000 millones de € en los balances bancarios.

¿Va a agrupar todo el valor inmobiliario problemático? No necesariamente. El SAREB ha agrupado el de las entidades quebradas o con graves problemas (intervenidas). El resto de la banca ha optado por liquidar sus activos (o esperar en pocos casos) con iniciativas propias. Por ejemplo, el BBVA y BSCH tienen agrupados activos inmobiliarios en unidades de negocio propias para su liquidación ordenada. No se puede descartar que el SAREB acabe con la mayoría de los valores inmobiliarios de la banca, pero va a depender mucho de la evolución de su negocio y en general si lo pueden evitar, lo harán.

¿Era el plan inicial el SAREB? Aunque ya había habido peticiones desde círculos de economistas de la creación de un «banco malo», los gobiernos de Zapatero y Rajoy (sus equipos económicos) descartaron públicamente esta opción. El Ministro de Economía Guindos lo descarto el 22/04/2012 : «el Gobierno no creará un banco malo, ni nada«.  La situación de cuasi colapso originada por la quiebra de Bankia crea una dinámica, que sin estar planificada anteriormente, desemboca el 25 de Agosto de 2012 en el inicio del proceso de creación del SAREB. La creación del SAREB fue requerida como necesaria por la comisión europea como contrapartida al rescate bancario de 100 000 millones de € de verano de 2012.

¿Por qué no podían los bancos liquidar sus activos sin el SAREB? Por varios motivos. Pero el más poderoso era: los activos constaban en los balances a unos precios que no se correspondían con sus valores reales (sobre todo, el suelo). Si los vendían, el precio real, implicaría fuertes perdidas que al hacerse masivas mostraría que en realidad estaban quebrados (debían más «dinero» del que tenían). Por tanto durante años, estuvieron empujando las deudas hacia adelante sin liquidar activos esperando su revalorización. Cuando el nivel de morosidad y el acumulado masivo de activos inmobiliarios pasó un punto crítico, fue imposible ocultar la realidad. El SAREB nace para limpiar los balances de esos bancos y permitir a esas entidades dedicarse a su negocio real de préstamos saliendo del mercado inmobiliario.

¿Costará dinero a los españoles? En teoría no, pero las experiencias anteriores son decepcionantes. Hasta el momento las intervenciones bancarias están costando dinero al erario público (todos nosotros).

¿Se ha intentado antes? Irlanda lo está intentado ahora mismo. Es pronto para juzgar, pero la deuda pública durante el proceso de reestructuración bancaria se ha disparado y mucha de la banca irlandesa ha acabado nacionalizada.

Suecia realizó un proceso similar a través de CAAs (equivalente sueco al SAREB) a principios de los 90. Se considera una historia de éxito porque acortó la crisis sueca y no costó mucho dinero (se recuperó la mayoría).

¿Cómo influirá el SAREB en el mercado inmobiliario? A la baja, sin duda. Dado el tamaño que tiene el SAREB cualquier movimiento suyo, aunque sea ordenado, por lo masivo, hará que tiemble el suelo donde pise.

La entrada SAREB apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

¿Qué criterio se va a usar? El modo más simple y comprensible es restar los balances de compra menos el balance de alquiler.

¿Existe algún simulador para los que no quieren ver el desarrollo matemático? Sí, proporcionamos dos simuladores :

Para crédito hipotecario : http://adrianosi.com/adrianet/index.php?adrModule=intranet&adrScript=hipoteca.php

Para decidir si compra o alquiler : http://adrianosi.com/adrianet/index.php?adrModule=intranet&adrScript=compralquila.php

¿Qué gastos implica la posesión de una vivienda? Esencialmente :

– Crédito hipotecario. Éste consta de principal + intereses.
– Seguros de la vivienda.
– Impuestos (esencialmente el IBI).
– Gastos de comunidad. Dependiendo de la edad de la vivienda, es razonable incrementar este gasto con una previsión de futuras derramas.
– Otros gastos.
– Coste de suministros (luz, agua, gas, basura…)

¿Qué gastos implica el arrendamiento de una vivienda? Esencialmente :

– Renta del inmueble.
– Coste de suministros (luz, agua, gas, …).

¿Posee algún ingreso la posesión de una vivienda? Podría darse algunas de las siguientes :

– Desgravaciones de Hacienda una vez adquirida la vivienda. Antaño era (resumido) hasta el 15% de 9040 €, pero a partir de 2013 esta desgravación desaparece para las nuevas compras. Por tanto, en general no se puede contar con esta desgravación (y por tanto ingreso).
– Algunas juntas y municipios tienen ayudas especiales. Suelen ir en la línea de ayudas para repoblación de zonas y/o préstamo ventajoso más que dinero a fondo perdido. Por ejemplo : Ayudas para Alquilar o Adquirir una Vivienda y Ayudas en el Ámbito Rural , Ayudas económicas destinadas a la ADQUISICIÓN de Vivienda . En el caso de la Junta de Castilla y León la información está centralizada en: Portal Vivienda .

¿Posee algún ingreso el alquiler de una vivienda? Podría darse alguna de las siguientes :

– Las contempladas en el Plan de Vivienda recién aprobado.
– Existen algunas autonómicas (varía mucho entre regiones). Las activas en Castilla y León están en: Portal Vivienda .
– Algunos municipios tienen ayudas, pero en general están orientadas a evitar la exclusión social.
– Otras ayudas, como Renta Básica de Emancipación, han desaparecido durante los recortes de 2012.

¿Qué más factores hay que tener en cuenta? La capacidad de ahorro, la rentabilidad de los ahorros, el IPC esperado, la revalorización del salario, la duración de la hipoteca, el tipo de interés de la hipoteca y la evolución esperada del valor de la vivienda.

En un préstamo hipotecario, ¿cómo separar principal de intereses? La mayoría de los préstamos hipotecarios en España son a interés variable y referenciados a Euribor (Euribor + difrencial). Por otro lado el modelo de amortización de los créditos hipotecarios es el francés.

A continuación se van a exponer unas formulaciones matemáticas no excesivamente complicadas, pero algo tediosas de leer.

La cuota se calcula según esta fórmula :

Q = P ((i(1+i)^n)/ ((1+i)^n -1)

Q : Cuota.
P : Capital prestado inicial.
i : Interés (el interés si va en meses se debe expresar en meses).
n : El numero de cuotas.

Ejemplo : 100 000 euros de préstamo, interés del 2% y 25 años

El capital (C) son 100 000 €.
El interés (i) 2% es anual, así mensual es 2%/12 , es decir, 0.02/12 .
El plazo (n) 25 años, son 25*12 meses, es decir, 300 meses.

Q = 100 000 * ( (0,02/12) * (1+ (0,02/12) )³⁰⁰ ) /(((1+(0,02/12))³⁰⁰ -1) = 423,85 € cada mes de cuota.

En esa cuota pagamos cada mes, parte del capital a devolver (100 000 €) y parte de interés del préstamo.

La formula para calcular el interés que pagamos en una cuota es :

I_n= i C_n-1

I_n : Interés pagado en la quota n (la primera cuota es la 1, la última la n).
i : Interés (el interés si va en meses, se debe expresar en meses).
C_n-1 : Capital pendiente antes de pagar esa cuota.
n : el número de cuota.

En el ejemplo anterior, el interés pagado en la primera cuota será :

i₁= (0,02/12) * 100 000 = 166,66 €

Por último nos queda saber, cuanto capital hemos amortizado en cada cuota :

A_n =A₁(1+i)^n-1

A_n : Amortizado en cuota n

A₁ : Amortizado en primera cuota

i : Interés (el interés si va en meses, se debe expresar en meses).
n : el número de cuota.

Para la primera amortización, será A₁=Q-Vi

En el ejemplo anterior :

A₁ = 423,85 – 100 000 *(0.02/12) = 257,18 €

En la cuota 10 :

A₁₀=257,18*(1+(0.02/12))⁹ = 261,03

Y por último en la , cuota 299 (la penúltimo del préstamo) :

A₃₀₀= 257,18 * (1+(0.02/12)²⁹⁸ = 422,43 (la cuota era de 423,85 € , es decir, se amortiza casi todo lo que paga)

Y por último para saber todo lo amortizado hasta la cuota n.

TA_n=A₁((1+i)ⁿ-1)/i

TA_n : Total Amortizado ha la cuota n (TA₅= A1+A2+A3+A4+A5)
i : Interés (el interés si va ne meses se debe expresar en meses).
n : el número de cuota.

Por ejemplo, en en las cifras anteriores. Al pago de la 5 cuota, llevaremos amortizado

TA₄=257,18 *((1+(0.02/12))⁵-1) / (0.02/12) = 1290,19 €

¿Cómo saber cuánto interés llevamos pagado en un préstamo hipotecario?

Pues restando de lo que hemos pagado (todas las cuotas hasta el momento) todo lo que hemos amortizado en cada quota :

IP_n = n*Q-A_n =A₁(1+i)^n-1– A₁((1+i)ⁿ-1)/i

Por ejemplo, para el ejemplo anterior, en 5 cuotas :

IP₅= 5*423,85 -1290,19 = 829,06 €

¿Cómo influye en las fórmulas anteriores las revisiones de Euribor? Lo habitual es tener revisiones en cada 6 o 12 meses del índice de referencia Euribor. En ese caso, se recalcula todo de la siguiente manera: si estamos en la cuota n, y quedan m para terminar, se hacen los cálculos tomando como capital prestado, el pendiente de amortizar y el número de cuotas, las m pendientes.

¿Cómo saber si es más rentable comprar o alquilar? Vamos a calcular como sería el balance de alguien que comprara y que alquilara. El balance es en esencia lo que se tiene – lo que se debe . Aplicado sería :

Bc = Ingresos – Gastos + Activos – Pasivos

Los ingresos serían las nóminas, bonificaciones, subvenciones…
Los gastos serían, los gastos de comunidad, seguros, gastos de suministros…
Los activos son, en el caso de compra de la vivienda, la propia vivienda, ahorros, otras posesiones.
Los pasivos sería el crédito hipotecario (calculado como las cuotas por los plazos, no por el principal), otros créditos…

En el caso de compra.

Bc = N + Sb + Io – Gc -Gi -Gs -Gsm -Gm -Go + Vv + Ah + Ao – Ch -Co

N : Nomina.
Sb : Subvenciones o desgravaciones.
Io : Otros ingresos.
Gc : Gasto comunidad.
Gi : Impuestos.
Gs : Gasto seguros.
Gsm : Gastos suministros.
Gm : Gastos mantenimiento.
Go : Otros gastos caso posesión.
Vv : Valor vivienda.
Ah : Ahorro caso de posesión.
Ao : Otros ahorros caso posesión.
Ch : Crédito hipotecario.
Co : Otros Créditos.

Para el caso de alquiler :

Ba = N + Sba + Io – Gsm – Gm2 -Go2 + Ah2 + Ao2 – Co – R

Sba : Subvenciones alquiler.
Go2 : Otros gastos caso alquiler.
Gm2 : Gastos de mantenimiento caso de alquiler.
Ah2 : Ahorro caso de alquiler.
Ao2 : Otros ahorros caso de alquiler.
R : Renta de la vivienda.
Vamos a hacer las siguientes suposiciones razonables.

– Que la nómina N en el caso de compra o alquiler es la misma.
– Que los otros ingresos Io son los mismos en compra o alquiler.
– Que los gastos de suministros en caso de compra o alquiler es la misma.
– Que la diferencia entra Ao2 y Ao es la entrada de la vivienda, que llamaremos Ev y que en caso de compra se paga (y no se tiene ya) y en el caso de alquiler, se tiene guardada.
– Que el Valor de la vivienda Vv es el precio pagado. No contemplamos una mala compra (que la venta inmediata después de la compra se perdiera dinero) o una compra chollo (que la venta inmediata después de la compra se ganara dinero).
– Que los otros créditos Co son los mismos en compra o alquiler.

El balance que sea mejor, Ba o Bc es lo que nos va a indicar la opción de compra o alquiler.

Bc-Ba = N + Sb + Io – Gc -Gi -Gs -Gsm -Gm -Go + Vv + Ah + Ao – Ch -Co – ( N + Sb + Io – Gsm -Gm2 -Go2 + Ah2 + Ao2 – Co -R)

Bc-Ba = Sb -Sba -Gc -Gi -Gs -Gm + Gm2 +Vv + Ah -Ah2-Ev -Ch +R

Por ejemplo :

Compra de vivienda, por 120000 €, 25000 € entrada, por tanto 95000 € de crédito hipotecario a 25 años, con el 1 + Euribor (0.6), sin subvenciones, 45 €/mes de comunidad, impuestos (IBI) de 150 €, 145 € de seguro, con gasto de mantenimiento de la casa de 30 €*12 (reparaciones de elementos de la casa). Acorde a la fórmula anterior la cuota de crédito hipotecario es: 384,41 €. La capacidad de ahorro son 250 €/mes en caso de compra.
Alquiler por 450 €/mes, sin gastos de mantenimiento Gm2. La capacidad de ahorro son 175 €/mes en el caso de alquiler.

Bc – Ba = -45*12 – 150 – 145 – 30*12 + 120000 -384,41*300 – 25000 + 450*12 +250*12-175*12 = -15218 €

Es decir, a la firma de la vivienda, no es rentable la compra de la casa. Visto así en general no lo sería nunca (salvo con Euribor casi 0), o rentas de alquiler muy altas.

Por ejemplo, lo mismo con Euribor 0.01 y renta de alquiler de 550 €

Bc – Ba = -45*12 – 150 – 145 – 30*12 + 120000 -358.45*300 – 25000 + 550*12 +250*12-175*12 = -6230 €

Menor, pero sigue siendo negativo. Entonces, nunca es rentable comprar?. Pues sí, pero no el primer día de la hipoteca. Es decir, en el transcurso de los años, los ahorros suben y dan rentabilidad, la renta del alquiler sube, pero la hipoteca fluctúa sobre el Euribor, pero no sobre el IPC. Es decir, que con los años, la renta de alquiler pesa más y la hipoteca menos.

– Suponemos que todos los gastos se ven incrementados anualmente con IPC.
– El valor de la vivienda se incrementa según un índice propio de evolución IPV
– La renta mensual se incrementa según el IPC.
– Los ahorros dan una rentabilidad propia y la capacidad de ahorro crece según el IPC (implícitamente se considera que los sueldos, suben según el IPC)
– Las subvenciones se incrementan según el IPC.

Con esas consideraciones, el año n

Bc_{n –} Ba_n = (Sb -Sba – Gc -Gi -Gs -Gm+Gm2)*(1-(1+IPC)ⁿ⁺¹)/(-IPC)  +Vv*(1+IPV)ⁿ + (Ah -Ah2)*12*(((1+I)ⁿ⁺¹ – (1+IPC)ⁿ⁺¹))/(I-IPC)) -Ev*(1+I)ⁿ – C*(m-n*12) +R*12*((1-(1+IPC)ⁿ⁺¹)/(-IPC))

Sb : Subvenciones o desgravaciones compra.
Sb : Subvenciones o desgravaciones alquiler.
Io : Otros ingresos.
Gc : Gasto comunidad.
Gi : Impuestos.
Gs : Gasto seguros.
Gsm : Gastos suministros.
Gm : Gastos mantenimiento caso de compra.
Gm : Gastos mantenimiento caso de alquiler.
Vv : Valor vivienda.
Ah : Ahorro caso de posesión.
Ah2 : Ahorro caso de alquiler.
IPC : Índice de precios al consumo anual.
I : Interés obtenido del ahorro
IPV : Índice de precio de la vivienda (IPC específico de la vivienda).
Ev : Entrada vivienda.
C : Cuota del crédito.
m : Mensualidades del crédito.
n : Año (vencido).

Por ejemplo en el 5 año , con IPC del 2.5, I de 1% y IPV del 1.5%

Bc5-Ba5 = (-45*12 – 150 – 145 – 30*12)*(1-(1+0.025)⁶)/-0.025) + 120000*(1+0.015)⁵ + (175*12-250*12) *(( 1+0.01)⁶ – (1+0.025)⁶)/(0.01-0.025) – 25000*(1.01)⁵ – 384,41*(300-5*12) +12*450 *(1-(1+0.025)⁶)/(-0.025) = −7633.34 +129274.08  −5890.39 -26275.25 -92258.4 + 34493.77= 31710.47 €

El balance, en el año 5 ya es muy favorable a la compra antes que el alquiler.

Otro ejemplo, más realista :

Compra de vivienda, por 100000 €, 12000 € entrada por tanto 88000 € de crédito hipotecario a 30 años, con el 2 + Euribor (0.6), sin subvenciones, 45 €/mes de comunidad, impuestos (IBI) de 150 €, 145 € de seguro, con gasto de mantenimiento de la casa de 30 €*12 (reparaciones de elementos de la casa). Acorde a la formula anterior la cuota es : 352.29 €. La renta de alquiler son 300 €/mes. Alquiler con capacidad de ahorro de 400 €/mes, sin gastos de mantenimiento Gm2. La capacidad de ahorro son 150 €/mes en el caso de compra.

IPC del 2.5, I de 1% y IPV del 1.5%

Bc_{n –} Ba_n = (Sb -Sba – Gc -Gi -Gs -Gm+Gm2)*(1-(1+IPC)ⁿ⁺¹)/(-IPC)  +Vv*(1+IPV)ⁿ + (Ah -Ah2)*12*(((1+I)ⁿ⁺¹ – (1+IPC)ⁿ⁺¹))/(I-IPC)) -Ev*(1+I)ⁿ – C*(m-n*12) +R*12*((1-(1+IPC)ⁿ⁺¹)/(-IPC))

Bc₄-Ba_{4 ⁼} (-45*12 – 150 – 145 – 30*12)*((1-(1+0.025)⁵)/-0.025) + 100000*(1+0.015)⁴ + (150-400)*12*(((1+0.01)⁵-(1+0.025)⁵))/(0.01-0.025) – 12000*(1+0.01)⁴ – 352.29*(360-4*12) + 300*12*(1-(1+0.025)⁵)/(-0.025) = −6281.31 +106136.35  −16079.63 – 12487.24 – 109914.48+18922.78 = −19703.53 €

Es decir, todavía en el 4 años es más rentable alquiler que comprar.

¿Hay alguna regla más simple?  Es posible realizar una simplificación de la expresión matemática realizando algunas aproximaciones.

– Se supone que IPC e IPV son iguales. Esto es en general en trazas de tiempo suficientemente largas. En España desde el año 1997 a la actualidad el mercado ha estado en una situación anómala (primero burbuja inmobiliaria, estallido y enorme caída), pero no es lo normal.

– Se supone que los gastos + el diferencial de ahorro es aproximadamente igual a las rentas pagadas en un año. – Gc -Gi -Gs -Gm+Gm2 + 12(Ah -Ah2) +  12R menor de 1000. Esto quiere decir, que la renta y gastos – ahorro se compensan entre sí. En general tiende a ser cierto.

– Se supone que el interés I de los ahorros es 0. Los ahorros no rentan nada.

No incluimos el desarrollo, pero la expresión final sería :

n = (-(1+IPC)*Vv +Ev +C*m)/(-IPC*Vv+12C )

Vv : Valor vivienda.
IPC : Índice de precios al consumo anual.
Ev : Entrada vivienda.
C : Cuota del crédito.
m : Mensualidad del crédito.

n sería el año a partir del cual la compra empieza a compensar comprar sobre el alquilar.

La entrada ¿COMPRAR O ALQUILAR? apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

¿Cómo se clasifican administrativamente las obras? En obras mayores y obras menores.

¿Qué administración es competente en la gestión de obras? En España, las Licencias de obra, Licencia urbanística y Permiso de construcción dependen muy en general de la administraciones locales (ayuntamientos). El marco regulador de Urbanismo, Ordenación del Territorio, Suelo, Actividad u Ordenación Urbanística pertenece a las comunidades autónomas. en el caso de Castilla y León:

¿Qué obras implican la solicitud de licencias de obra mayor? Según el ayuntamiento de Valladolid : «obras de construcción de nuevos edificios o reformas o ampliaciones de construcciones o locales existentes, que puedan afectar a la estructura del edificio» . En general, la inmensa mayoría de ayuntamientos consideran obra mayor:

• Parcelaciones urbanísticas.
• Movimientos de tierra.
• Las obras de nueva planta.
• Modificaciones de estructura y/o aspecto exterior de las edificaciones ya existentes.
• La primera utilización de los edificios y las modificaciones de uso de los mismos.
• El uso del vuelo sobre edificaciones e instalaciones en general.
• Instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamientos o cualquier otro uso.
• Demolición  de construcciones.
• Ubicación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública (que requieran andamiaje).
• La tala o corta de árboles enclavados en terrenos dentro del Plan de Ordenación Urbana.
• Obras que alteren la disposición interior de los edificios cualquiera que sea su uso.

(fuente del listado wikipedia)

¿Qué obras implican la solicitud de licencias de obra menor? Según el ayuntamiento de Valladolid : «obra que no precise de proyecto técnico, caracterizada por su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, consistente en pequeñas obras de simple reparación, decoración, ornato o cerramiento». Normalmente son obras sin variaciones de elementos estructurales ni del volumen, que no afectan a la habitabilidad ni composición exterior. No alteran las instalaciones comunes, ni número de viviendas o locales.

¿Qué se requiere para la obtención de licencia de obra menor? Para el caso de Valladolid:

• Solicitud debidamente cumplimentada.
• Presupuesto desglosado, incluyendo material y mano de obra.
• Cuando se muevan tabiques, croquis del estado actual y modificado.
• Cuando en la obra se incluya cambio de ventanas al exterior:
  • Autorización de la Comunidad de Vecinos, haciendo constar el cambio de las mismas.
  • Fotocopia del último recibo pagado del Seguro de Responsabilidad Civil del instalador.
  • Fotografía de la fachada del edificio.

Esto se entregará en:

Sección de Información Urbanística y Permisos de Obra Menor del Ayuntamiento
C/ San Benito 1 47003 VALLADOLID
Horario: De lunes a viernes de 8.30 a 14.30 horas

¿Qué se requiere para la obtención de licencia de obra mayor? Para el caso de Valladolid:

Esto se entrega en:

Registro General del Ayuntamiento

Pza. de la Rinconada s/n 47001 VALLADOLID
Horario: De lunes a viernes de 8.30 a 14.30 horas y
Jueves de 17 a 19 horas, del 1 de octubre al 31 de mayo

¿Para qué «obras» no necesitamos licencia? El ayuntamiento no suele pedir una licencia en estos casos (si el edificio no está protegido):

– Sustitución de suelos, techos y acabados de paredes. Poner parquet,  alicatar el cuarto de baño y la cocina, pintura, cambio de techos (no estructurales).
– Instalaciones de electricidad y fontanería.
– Mobiliario de cocinas y de cuartos de baño.
– Puertas de habitaciones.

Si fuera necesario, tendríamos que pedir la correspondiente autorización para colocar en la calle contenedores para los escombros. Esto implica pagar tasas en función de la superficie de la calle o acera que ocupemos y el tiempo que los tengamos. En Valladolid, se gestiona en:

La entrada OBRAS EN UNA VIVIENDA apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

– Estado de la conservación : Más allá de la edad de la vivienda, lo valorado es el estado en sí del inmueble. Cocinas, baños, estados de pinturas y suelos suelen ser los factores más determinantes para juzgar el estado de conservación de una casa.

– Superficie : La cantidad de metros construidos o el de  metros útiles y su reparto en la casa. Además del valor intrínseco, es un valor muy relacionado con su entorno. Es decir, una casa con unos metros útiles menores que la media de su entorno será pondera negativamente en el precio más allá de su valor en sí mismo.

– Localización : Las zonas centro y semicentro de las ciudades son las más valoradas aunque esto ha cambiado y vuelto a cambiar con la recesión actual. Poco antes de la crisis, las zonas residenciales sin llegar a los precios del centro estaban mucho más valorados que en la actualidad.

– Servicios : La existencia de zonas de zonas verdes, deportivas, guarderías, colegios, centros de ocio… dan un plus al valor del alquiler.

– Altura : En bloques de pisos, cada altura sube el precio siendo los áticos los más valorados (con un 10-15% de sobreprecio a igualdad de prestaciones que otra vivienda de sus mismas características).

– Muebles : Si el amueblado de la vivienda es de calidad o con buen diseño o con buen encaje en la casa (buenas soluciones habitacionales), los inquilinos suelen aceptar pagar un plus sobre el alquiler medio de la zona.

– Ascensor : Especialmente de segundos pisos en adelante.

– Garaje y trastero : Muy en especial en zonas céntricas con dificultades de aparcamiento.

– Sistema de calefacción, calidades de ventanas, calidades de la iluminación : En esencia  que el inmueble tenga buenos sistema de calefacción (caldera de convección en caso de gas, acumuladores nocturnos en caso de electricidad), aislamientos y eficiencia en los medios de iluminación.

¿Qué factores quitan valor a una vivienda? Todos los anteriores en su faceta negativa (casa pequeña, mal repartida, bajos, sin servicios…) se suma la prisa en la venta o alquiler. Un propietario ansioso es un propietario que devalúa el valor del inmueble.

Mención aparte merece el caso de viviendas que acumulan muebles de baja calidad u obsoletos o de difícil encaje con la vivienda que han sido puestos por los propietarios más como trastero que como medio para amueblar la vivienda. El efecto es una devaluación del valor vivienda.

También resta valor una vivienda sucia, o muy desordenada cuando se esta enseñando al potencial comprador o arrendatario.

Por último, como cualquier acuerdo económico, la confianza entre las partes hace bajar el riesgo en la operación. Propietarios desconfiados en exceso o displicentes ante las preguntas y dudas degradan el valor del inmueble. La cercanía y la accesibilidad (que no el colegeo) permiten al potencial comprador eliminar dudas de vicios o problemas ocultos  en el inmueble.

¿Si quiero incrementar el valor de mí inmueble por dónde debería empezar? Puesto que la localización no se puede variar, los ejes de actuación deberían ser :

– Ordenar y limpiar el inmueble.

– Tener claro todos los servicios que tiene el inmueble en la zona y hacerselo saber al potencial comprador o inquilino.

– Si no va con muebles quitarlos todos (el concepto de semiamueblado no es una figura legal en nuestro ordenamiento jurídico) y si van con muebles dar una solución habitacional al menos aceptable. Cocina y baño siempre plena y correctamente equipados.

– Si los electrodomésticos son de bajo rendimiento energético, plantearse adquirir unos de eficiencia A+ en adelante. Lo mismo con las bombillas.

– Mejorar los aislamientos de la casa donde sea posible. Si es posible ventanas de doble lámina con ruptura térmica y si no, sellado con espuma las pitas de aire que pudiera haber.

¿Cómo ponderan los distintos factores en el precio? Localización, superficie, estado de conservación y servicios son aproximadamente  el 80% del precio de la vivienda. Otros como altura (con ascensor) viene a ponderar en venta como 5000 € por piso hasta el 5º. Áticos ponderan un 15% más del precio medio a igualdad de condiciones. Garaje y trastero depende de metros, cerrado, facilidad de acceso…

La entrada FACTORES QUE DAN VALOR A UNA VIVIENDA apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

¿Cuáles son los elementos de la casa que mas consumen? Según el IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía), al año:

• 1. Frigorífico: 662 kWh.
• 2. Congelador: 563 kWh.
• 3. Televisión: 263 kWh.
• 4. Lavadora: 255 kWh.
• 5. Secadora: 255 kWh.
• 6. Lavavajillas: 246 kWh.

¿Consumen los aparatos apagados? Muchos electrodomésticos tienen el Modo standby. Este modo corresponde a «apagados-pero-encendidos» y es habitual en televisores, cadenas de música, videos, … Además de este modo, los aparatos eléctricos suelen llevas transformadores de corriente (a veces externos como los ordenadores portátiles, cargadores de móvil, a veces internos como un televisor) y muchos de ellos, consumen pequeñas cantidades de corriente aún no estando el dispositivo en funcionamiento (completamente apagados).

¿Cuánto consumo represente los modos standby? Se estima que es el 2.2% del consumo.

¿Qué significan las letras de eficiencia de los aparatos eléctricos? Existen 7 clases de eficiencia, identificadas por un código de colores y letras que van desde el color verde y la letra A para los equipos más eficientes, hasta el color rojo y la letra G para los equipos menos eficientes.  Las etiquetas sólo son comparables dentro de un mismo grupo de electrodomésticos: no debe interpretarse igual una D en una lavadora que en una bombilla. Las etiquetas de eficiencia energética se asignaron midiendo, en su momento, el consumo anual de frigoríficos, lavadoras, etc., y al consumo medio de los aparatos analizados se le asignó el punto intermedio entre las letras D y E (los niveles que quedan en posición intermedia entre la A y la G). A partir de ese punto, se calcularon las demás.

No son organismos independientes los que etiquetan los electrodomésticos sino que  corresponde a los propios fabricantes el etiquetado de sus productos después de contratar los servicios de laboratorios homologados.

Para los frigoríficos y congeladores surgieron dos nuevas clases de eficiencia aún más exigentes que la Clase A. La Clase A+ engloba todos aquellos aparatos con un consumo inferior al 42% del consumo medio de un aparato equivalente y la Clase A++ a los que consuman por debajo del 30%. Desde diciembre de 2011 es obligatorio el empleo de la nueva etiqueta.

¿Con el precio actual de la energía, si tengo un electrodoméstico clase C, merece la pena la sustitución por uno de clase A++? Depende del electrodoméstico (su consumo) y del precio de sustitución. Así por ejemplo un frigorífico que consuma 662 Kw/h año,  implica un coste eléctrico aproximado de 132 € (0.2 Kw/h con impuestos, tasas.. incluidas). El cambio a uno de clase A++ que consuma 180 Kw/h , ahorraría : 662 – 180 = 482 Kw/h año , que en dinero sería 482*0.2 = 96,4 €. Si el nuevo frigorífico cuesta, 400 €, en aproximadamente 4 años estaría amortizado su coste.

¿Cuál es la temperatura óptima a la que da mejor rendimiento los frigoríficos? Aunque varía entre fabricantes, el punto suele estar en 5º el frío y -18º el congelador.

¿Qué porcentaje representa la iluminación en el gasto eléctrico? Aproximadamente el 18%.

¿Qué tipos de bombillas hay? Esencialmente :

¿Merece la pena el cambio de bombillas por el ahorro eléctrico? En general sí (depende de horas de uso), hasta fluorescentes. Las bombillas LED todavía tienen un precio que no compensan el cambio por el ahorro.

¿Es cierto que conviene dejar los fluorescente encendidos porque gastan menos que apagando y encendiendo en espacios cortos de tiempo? No, es una idea falsa muy en general. Sólo es cierta en periodos menores de 0.3 segundos.

¿Es más barata la calefacción de gas o eléctrica? En general es más barato el gas aunque tiene costes añadidos como caldera, revisiones anuales… Pero en términos de coste de energía es más barato el gas. El caso eléctrico más competitivo es acumuladores de carga nocturna con tarifa eléctrica nocturna .

¿Qué son las frigorías de los aires acondicionados? La frigoría (símbolo: fg) es una unidad de energía informal para medir la absorción de energía térmica. Equivale a una kilocaloría negativa. 1 frigoría/hora es equivalente a 1,163 Watt/h. Por tanto, un sistema de aire acondicionado que dice tener 3000 frigorías, tiene una capacidad de refrigeración de 3489 Watts. Esos watios son térmicos y no significa que el consumo eléctrico final sea ese. Dependerá de la calidad del compresor, elementos mecánicos, uso…la energía consumidad. La regla práctica suele ser que 3000 frigorías pueden consumir hasta 1.25 Kw/h.

¿Para calentar aguas qué es más eficiente : microondas, vitrocerámica, calentador de agua o agua caliente del grifo? Lo más eficiente es el calentador de agua (jarra con resistencias eléctricas en su fondo), después microondas luego agua caliente del grifo y por ultimo vitrocerámica. Por tanto, para cocinar es buena idea tener una jarra calentadora de agua a mano.

¿Dónde encontrar las ofertas de empresas eléctricas más baratas? El mercado eléctrico español (como la mayoría del mundo) es un cuasi oligopolio y por tanto la competencia es baja. La web http://www.comparatarifasenergia.es puede dar alguna indicación útil de ofertas eléctricas y combinadas de gas. También están floreciendo cooperativas energéticas que aunque no den mucha mejor tarifa, si tienen una gestión empresarial más transparente. Por ejemplo : http://www.somenergia.coop/es/ .

Adriano Servicios Inmobiliarios dispone de un enchufe medidor de potencia, que permite saber el consumo electrico de lo enchufado a través de él. Lo pone a disposición de sus clientes para permitir conocer el consumo de sus distintos aparatos eléctricos en el hogar sin coste alguno. Para su solicitud, enviar email a rparrizas@adrianosi.com.

La entrada AHORRO ELÉCTRICO EN UNA CASA apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

Mansion Woolworth, New York :
Precio : $165,000/mes.
Características : 20 habitaciones, una comedor para 50 personas, una biblioteca, gimnasio y dos salas de estar.

 (imágenes provenientes de http://ny.curbed.com)

Suite astor del hotel plaza, New York
Precio : 165.000 $/mes
Características : tres dormitorios y cinco baños, además de una suite para invitados de 75 m2.

La entrada LAS CASAS DE ALQUILER MÁS CARAS DEL MUNDO I apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

¿Cómo se calcula? El Euribor se calcula como la media de los tipos de interés de oferta diarios de un panel de 39 de las entidades de crédito más activas en el mercado interbancario europeo (aunque no todos los bancos son europeos, de la UE o de la zona euro). http://es.euribor-rates.eu/panel-de-bancos.asp

El Euribor se calcula mediante la media aritmética simple del tipo de interés a que los 39 principales bancos europeos ofertan su dinero a otros bancos. Estos precios los publica diariamente la Federación Bancaria Europea, es decir, la asociación de todas las entidades bancarias y crediticias de la zona Euro.

¿Desde cuándo existe? El Euribor existe desde 1999 el año de introducción del Euro. Antes se publicaba diariamente una tarifa similar denominada Aibor. Además, existían diferentes tipos de referencia nacionales como el Pibor en Francia y el Fibor en Alemania.

¿Dónde se usa el Euribor? Fundamentalmente en el ámbito de la UE. Existen créditos fuera de la UE vinculados al valor del Euribor pero su uso habitual es la UE y su zona de influencia.

¿Qué valores ha llegado a tener? El máximo alcanzado en el Euribor a un año durante el 2008 fue el día 2 de octubre que consiguió llegar hasta el 5,526%. El mínimo fue 14 de diciembre de 2012, cuando se situó en el 0,537 %.

¿Hay otros índices similares? Libor que es un equivalente del mercado de Londres. IRPH, Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Prime rate, equivalente americano del euribor.

¿Cómo se prevé su evolución? Pese a depender de muchos factores (la propia salud de los bancos que conforman el panel, liquidez del mercado…) se considera que su estado natural en ausencia de factores externos es entorno a 1%-1,5% por encima de la inflación media de la UE . Actualmente la recesión marca una anomalía puesto que varios países están con inflaciones negativas o casi (descontados la energía). Pero esta situación es transitoria, por tanto, a medio plazo lo lógico es que subiera desde los mínimos actuales.

¿Dónde se usa? En derivados de renta como futuros, swaps y acuerdos sobre tipos de interés futuros es el índice de referencia. Se emplea de modo masivo como el tipo de referencia para el cálculo de hipotecas e imposiciones a plazo. También es usado en algunos prestamos personales e incluso los créditos del ICO han estado referenciados a Euribor.

La entrada EURIBOR apareció primero en Panel de noticias de Adriano.

OS DESEAMOS :

¡FELICES FIESTAS!

Y QUE 2013 VENGA CARGADO DE SALUD, PAZ Y FELICIDAD PARA TODOS.

Adriano Servicios Inmobiliarios

La entrada Felices Fiestas!!! apareció primero en Panel de noticias de Adriano.