Ha sido redactada a lo largo del año y ha pasado ya el visto bueno del Consejo de Estado y del Consejo de Ministros. El gobierno la va a remitir al parlamento para su debate y aprobación. Se pretende que esta modificación tenga un amplio consenso en la cámara.

¿Cuándo entra en vigor?

Si el tramite parlamentario sigue su curso normal, probablemente en el primer semestre del 2018. 

¿Qué ha impulsado el cambio?

Por una parte la legislación europea que forzaba legislar en España para la adaptación de la ley a la normativa europea  (Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero) y por otra la imperiosa necesidad de actualizar la ley en algunos aspectos que han quedado en evidencia durante el reciente periodo de crisis que tuvo su epicentro en el mercado inmobiliario. 

¿Qué cambia?

1. Mejoras en la información al consumidor. Los contratos hipotecarios deben reflejar claramente las condiciones ofertadas  así como va a quedar el reparto de los gastos hipotecarios. Deben también añadir escenarios económicos para similar como evolucionarían los costes (a mejor o peor) si variaran parámetros de contratación (Euribor por ejemplo).
2. El notario debe velar por el consumidor. El papel del notario se amplia (además de dar fe del contrato y de su ajuste a derecho) ahora además tendrá que recibir al consumidor antes de la firma para la revisión de toda la documentación y para cerciorarse de que el cliente entiende las condiciones del préstamo. Pasa a ser responsabilidad directa del notario que el cliente sea consciente de lo que firma y de ello debe dar constancia. Esta es la llamada ‘etapa precontractual’, a la que están obligados a cumplir los notarios y registradores. El plazo de visita al notario (que no tiene que ser el de firma sino sencillamente un notario será de 7 días antes firma y será gratuita para cliente. De Se expone a una sanción en caso contrario.
3. Fin de productos añadidos forzosamente. Era una de las cláusulas leoninas en muchas hipotecas. No puede ir el producto hipotecario vinculado a tarjetas, seguros, fondos o mas habitualmente seguro de amortización o de vida o de protección de pagos. El banco podrá ofertar pero nunca vincular la concesión de un crédito hipotecario a la contratación de otros productos financieros. El banco de España va a estar especialmente vigilante en este punto y anima a los clientes que se sientan presionados por una entidad a denunciar para poder actuar en consecuencia. 
4. Desahucios. Hasta ahora si un deudor incumplía sus obligaciones de pago, a partir de los tres meses de impagos el banco podía ejecutar la cláusula de vencimiento anticipado. A partir de ahora la nueva ley fija un monto de impago del 2% de la hipoteca durante la primera mitad de la vida del crédito, y a un 4%  (o un impago máximo de 12 mensualidades) durante el resto del contrato, para poder activar un proceso de desahucio.  
5. Facilidades al cambio de entidades.  La comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambia. Esta medida va facilitar mucho la competencia bancaria en hipotecas para el consumidor dado que las cortapisas monetarias que existían para el cambio tendían a no compensar (o dificultar) el cambio.
6. Amortizaciones anticipadas. En el caso de las hipotecas variables, la comisión pasa a ser  0,25% del capital reembolsado, aplicable únicamente durante los primeros cinco años del plazo  o de 0,5% del capital amortizado, aplicable únicamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato. En el caso de hipotecas a tipos fijos límite máximo del 4 % durante los primeros 10 años y del 3 % si la operación se lleva a cabo posteriormente.
7. Intereses de demora. Los interese cobrados en caso de retraso de pago no podrán exceder el triple del precio del dinero. Ahora mismo podría llegar al 9%. 
8. Cambios a tipos fijo u otras monedas. Al igual que en cambio de entidad, en caso de querer cambiar de hipoteca de tipo variable a fija (en España mucho más minoritaria) la penalización de un 0,25% solo podrá ser aplicable en los tres primeros años siendo 0 para el resto.
9. Modelo tipo de hipoteca. El gobierno va emitir un Real Decreto con un modelo de contrato sencillo pensado para ser entendido sin tener grandes nociones de saber financiero. La idea de fondo es que este modelo será el habitual en el mercado y punto de referencia de los demás.
10. Lista negra de cláusulas abusivas. En esta lista constarán todas aquellas cláusulas contractuales que han sido eliminadas por tribunales. Si aparecieran en un contrato hipotecario el notario podrá pedir su exclusión en la etapa precontractual (donde el notario evalúa el contrato con el cliente y se cerciora que el cliente entiende lo que va a firmar). 

¿Qué queda pendiente todavía?

– No se ha hecho ningún cambio estructural que aproxime a la dación de pago u otros sistemas alternativos. 

– No ha quedado completamente claro en la ley (no lo cierra) a cargo de quien deben correr los gastos de notaria y constitución. Sin embargo se esta sentando jurisprudencia en los tribunales a favor del consumidor. 

¿A quien aplica?

A las nuevas hipotecas firmadas a partir de la entrada en vigor de la ley. 

La ley pretende  que una persona física, consumidor, autónomo pueda recuperarse de  un fracaso económico empresarial o personal y tenga la posibilidad de comenzar nuevamente su vida sin tener que cargar indefinidamente con una deuda que nunca podrá pagar. Tiene por tanto el propósito de articular un mecanismo de «perdón de deudas» a deudores de «buena fe».

http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2015-2109

¿Quién puede acogerse a ella?

Esencialmente esta pensada para ciudadanos particulares y para profesionales por cuenta propia (autónomos). Las empresas ya contaban con un mecanismo legal establecido para pedir la exoneración de sus deudas.

¿Hay deudas excluidas?

La ley establece dos excepciones : «los créditos de derecho público y los créditos por alimentos». Es decir que las deudas  contraídas por ejemplo con la Hacienda Pública o Seguridad Social no entran en esta ley. Tampoco entran las pensiones alimenticias en caso de divorcio.

¿Las deudas hipotecarias?

En las deudas hipotecarias la parte de la hipoteca que no quede cubierta con la entrega del inmueble (que se supone parte de la garantía hipotecaria) podrá quedar exonerada. No consiste en una dación de pago pero es un primera paso (tenue) en esa dirección.

¿Cúal es el primer paso?

El deudor deberá intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores en un proceso tutelado por el juez. En este acuerdo, el deudor podrá liquidar sus bienes para cubrir las deudas que pueda pagar y/o pactar un calendario de pagos para hacer frente a dichas deudas.

¿Qué requisitos hay que cumplir para que el acuerdo sea válido?

La ley impone :

-Que el deudor compense a sus acreedores con la cesión de los bienes no necesarios para el ejercicio de su actividad profesional o con acciones de su propia compañía. En ambos casos, el valor de los bienes o las acciones deberá ser igual o inferior a la cantidad adeudada.

-Que el deudor actúe de buena fe.

¿Qué entiende por buena fe la ley?

1.º .- Que el concurso no haya sido declarado culpable.

2.º .- No haber sido condenado en sentencia firme por delitos contra el patrimonio, contra el orden socioeconómico, falsedad documental, contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores en los 10 años anteriores a la declaración de concurso.

Si existiera un proceso penal pendiente, el juez del concurso deberá suspender su decisión respecto a la exoneración del pasivo hasta que exista sentencia penal firme.

3.º.- Que se haya celebrado o, al menos, intentado celebrar un acuerdo extrajudicial de pagos siempre que:
En el caso de ser persona natural: Que se encuentre en situación de insolvencia o que prevea que no podrá cumplir regularmente con sus obligaciones, siempre que la estimación inicial del pasivo no supere los cinco millones de euros.
En el caso de personas jurídicas: Que se encuentren en estado de insolvencia o declaradas en concurso, y que dispongan de activos suficientes para satisfacer los gastos propios del acuerdo.

4.º Que se hayan satisfecho en su integridad los créditos contra la masa (salarios pendientes, costas y gastos judiciales, de alimentos…) y los créditos concursales privilegiados y, si no hubiera intentado un acuerdo extrajudicial de pagos previo, al menos, el 25 por ciento del importe de los créditos concursales ordinarios.

5.º Que si no se satisfacen en su integridad los créditos contra la masa y los créditos concursales privilegiados el deudor deberá:

a.- Someterse a un plan de pagos de cinco años.

b.- No incumplir las obligaciones de colaboración con el juzgado y la administración concursal.

c.- No haber obtenido este beneficio dentro de los diez últimos años.

d.- No rechazar dentro de los cuatro años anteriores a la declaración de concurso, una oferta de empleo adecuada a su capacidad.

e.- Aceptar de forma expresa, en la solicitud de exoneración de pasivo insatisfecho, que la obtención de este beneficio se hará constar en la sección especial del Registro Público Concursal con posibilidad de acceso público, por un plazo de cinco años.

¿Hay alguna figura mediadora?

Si, al ser un proceso tutelado por un juez, se puede solicitar la intervención de un mediador concursal que realiza la figura de interlocutor reconocido por las partes (deudor/acreedores). Si pasados dos meses no hay acuerdo, el deudor y el mediador concursal podrán solicitar ante el juez el concurso voluntario de acreedores.

¿Qué hay que hacer para acogerse a esta Ley?

A través de un abogado y procurador, se debe presentar la solicitud ante el juez que haya conocido el previo concurso de acreedores. Y previamente a todo ello haber intentado, al menos, un acuerdo extrajudicial de pago con los acreedores.
 La solicitud del beneficio debe ir acompañado, según los casos, de una propuesta de Plan de Pagos, cuya duración es cinco años y al que el deudor se debe someter.

¿Las deudas desaparecen para siempre?

No exactamente. Cualquier acreedor podrá pedir al juez la revocación de la exoneración de deudas si, en los cinco años posteriores a la admisión de la ‘segunda oportunidad’, el acreedor entiende que su deudor ha obrado de mala fe o ha obtenido ingresos en negro (mediante economía sumergida). En principio, la ley otorgaba a los acreedores un plazo de cinco años para descubrir estas ‘trampas’ por parte del deudor; sin embargo, el texto final le concede un plazo ilimitado para hacerlo. Si el acreedor pide la revocación de la exoneración de deudas y el juez la acepta, el emprendedor dejará de estar sometido a esta ley y volverá a contraer sus deudas.

¿Aparecerá el deudor en algún tipo  ‘lista de morosos’?

Según el texto oficial, «la obtención de este beneficio se hará constar en la sección especial del Registro Público Concursal por un plazo de cinco años».

¿Quien podrá consultar dicho registro?

Según la ley : «las personas que tengan interés legítimo en averiguar la situación del deudor (…), así como las Administraciones Públicas y órganos jurisdiccionales habilitados legalmente para recabar la información necesaria para el ejercicio de sus funciones». Es decir, administraciones públicas, entidades de crédito o gestión de riesgo de todo tipo y clientes o proveedores (en caso de un autónomo).

Consiste en una cláusula del contrato hipotecario que fija un mínimo interés a pagar en el caso de que el índice de referencia baje de un interés prefijado.  La mayoría de las hipotecas en España están referenciadas al índice Euribor con revisiones semestrales o anuales. De este modo, un cliente de banco sabe el interés de su hipoteca varía según esas revisiones según suba o baje el índice.

La hipotecas con cláusula suelo rompen esa manera de referencias cuando el Euribor baja de un punto concreto. Por tanto, aunque el índice siga bajando y por tanto, el interés de la hipoteca debiera seguir bajando, la hipoteca se queda estancada en un valor mínimo perjudicando al cliente por verse privado de revisiones a la baja de sus cuota.

Se conoce con el término suelo de la hipoteca al porcentaje mínimo de interés fijado en las hipotecas con cláusula suelo. Estos suelos de hipoteca son muy variables en su casuística y van desde porcentajes muy bajos a auténticas salvajadas financieras del 4%. Téngase en cuenta que el Euribor ahora mismo (16/01/2017) está en el -0,094% y si el diferencial es un 1%, el interés a pagar sería del 0,906 % . La diferencia de pagar un 0,906 y un 4% es evidente y muy lesiva para el cliente.

Por ejemplo :

100 000 € a 25 años , las cuotas a 1,087% quedaría a 380.96 €

pero con un interés del 4% quedaría a 527.84€

Simulador en http://www.adrianosi.com/adrianet/index.php

¿Son legales?

La ley hipotecaria española en principio no se oponía a las cláusulas suelo siempre que se informase al cliente claramente de su existencia. En la guía que el banco de España publicó decía que se debe informar de su existencia “con una mención específica y especial” la existencia de esta cláusula en el contrato.

El 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo  fijó doctrina «para todos aquellos supuestos en que resulte, tras su examen, el carácter abusivo de una cláusula suelo» y por tanto fijaba jurisprudencia al respecto. Los cliente podían reclamar desde ese momento toda cláusula suelo que tuvieran que no hubiera sido claramente destacada en el contrato. El límite de la reclamación era Mayo de 2013.

El problema se ha reabierto Comisión Europea cuando en un informe ha tumba la sentencia del Tribunal Supremo e interpreta que las cláusulas suelo son nulas desde el principio del contrato (nulas en origen) y que por tanto las entidades deben devolver todo el dinero desde el principio del contrato y no desde Mayo de 2013.

En Diciembre de 2016 la Corte de Luxemburgo (Tribunal de la Unión Europea) sentencia que el límite de Mayo de 2013 impuesto por el Tribunal Supremo de España no es acorde a derecho comunitario y que es por tanto nulo. La consecuencia directa es que las banca debería devolver todas las cantidades cobradas de más por las cláusulas suelo. La banca en España ha afirmado que no va a cumplir la sentencia hasta que sea condenada por el Tribunal Supremo y llevado caso a caso. Con la legislación en la mano, la banca a perder la inmensa mayoría de los casos y va a ser condenada en costas e intereses.

¿Cuánto se ha pagado de más?

Dependerá de como finalice el pleito europeo. Pero ya existe un simulador de la OCU para el caso de Mayo de 2013.

Si al final se anula el tope de Mayo 2013, el coste para la banca se estima en 20.000 millones de €.

¿Qué entidades están afectadas?

Casi todas en algún momento han tenido hipotecas así. También es verdad que ahora mismo es raro encontrarlo en alguna hipoteca nueva.

Las principales parecen ser BBVA, CaixaBank, Sabadell, Popular y Liberbank. Pero la inmensa mayoría de la banca ha usado estas cláusulas.

¿Qué consecuencias tiene la sentencia?

Son muy variadas, aunque la evidente es la devolución del dinero con intereses a los afectados por estas cláusulas (aunque es posible que tenga que pleitear, pero los bancos van a ser condenados en costas casi siempre). Sin embargo se abren otros escenarios de imprevisible recorrido. Por ejemplo algunos desahucios donde las cláusulas suelo fueran determinantes (y esto no es nada fácil de determinar) pueden ser nulos. Por otro lado el Ministerio de Justicia esta reforzando los juzgados en espera de un aluvión de demandas.

En un intento de evitar un desbordamiento de juzgados, así como de limitar el imparto a la banca, el Gobierno de España va lanzar un decreto de Ley para marcar los plazos, procedimiento de devolución, etc… Sin embargo, dado que el Gobierno está sustentando por una mayoría no suficiente, se está viendo obligado a pactar con el resto de partidos. El principal partido de la oposición (PSOE) está incluyendo en las negociaciones requerimientos de transparencia, impedir cualquier limitación de cantidades (qué sería volver a reformular el limite de Mayo de 2013) así como incluir en el decreto los gastos de formalización de hipoteca (que es otra frente abierto de la banca con los consumidores).

¿Cómo se si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Probablemente es el caso si ve en la televisión que el Euribor baja (desde hace años) y su hipoteca no.

Suele aparecer en la escritura de préstamo hipotecario como : “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

Si la tengo, ¿cómo eliminarla?

– Hable con el banco primero. No acepte buenas palabras. Fije plazos y si se incumplen, burofax al director de la sucursal pidiendo la eliminación de la cláusula con un periodo razonable para ello (30 días es más que suficiente). No acepte tratos del tipo de «te devolvemos una parte y te ahorras costes». Es su dinero y el banco va a perder el integro, intereses y  costas incluidas.

– Si el banco no lo hace. Reclamación al defensor del cliente del propio banco.

– Si no hiciera caso reclamación el banco acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España .

– Finalmente acudir a un bufete de abogados u organización de consumidores para iniciar pleito. Tenga en cuenta que los bufetes han afinado mucho estos pleitos y que sus costes han caído mucho (por llevar muchas causas muy parecidas en argumentario). Casi casi siempre gana el cliente pero las entidades se resisten todo lo que pueden.

Si ya acabe de pagar la hipoteca, ¿puedo reclamar?

Sí. No hay razón para no hacer la reclamación.

¿Va a haber cambios legislativos?

Como mínimo parece que el Real Decreto que va a salir va a imponer a la banca un código ético para cortar de raíz este tipo de cláusulas (y similares). Hay que tener en cuenta que no es la primera, ni la segunda vez que la banca vende productos confusos (derivados financieros a particulares, preferentes, …) y que se ve en los tribunales españoles y europeos. 

¿Y si llegue a un acuerdo con el banco antes?

Las soluciones extrajudiciales de las cláusulas suelo dejan fuera a los que han firmado un acuerdo con el banco a cambio de no reclamar y por tanto lo van a tener mucho mas difícil en los tribunales.

¿Quien puede ayudar para pleitear?

– Pleitos colectivos en http://www.denunciascolectivas.com/index.php

– Facua y OCU  han sido muy combativas y eficaces.

OS DESEAMOS UNA  BUENA NOCHE CARGADA DE SALUD, PAZ Y FELICIDAD PARA TODOS.

Adriano Servicios Inmobiliarios

Se suele usar como paso previo a operaciones de compraventa. Así por ejemplo, un potencial comprador puede realizar una tasación de un inmueble para ver si el precio ofertado esta dentro de los rangos lógicos de mercado. También es requisito para la obtención de un prestamo hipotecario.

¿Quien puede realizar una tasación?

En rigor, en mercado inmobiliario tasación como tal sólo lo pueden realizar un profesional técnico y una sociedad de tasación que ha de estar homologada por el Banco de España. Este es el caso de la tasación requerida para un prestamo hipotecario por ejemplo. Se da el caso incluso que no todos los bancos aceptan los informes de todas las tasadoras aún estando estas homologadas.

Si el proposito es saber un orden de precio para fijar una oferta de compra o venta, se suele hablar mas que de tasación de valoración de inmueble. En este caso, no es vinculante la «tasación» y su propósito es informativo. Suelen ofrecerlas los profesionales del sector (arquitectos, APIs, técnicos de edificación…).

¿Qué criterios marcan el precio de una vivienda?

Los criterios fundamentales son :

• Estado del inmueble
• Sujeción a régimen de protección pública o del patrimonio arquitectónico
• Cargas en la vivienda
• Antigüedad
• Ubicación de la vivienda
• Superficie
• Distribución
• Calidades
• Iluminación
• Extras (piscina, terrazas, muebles singulares,…)

En general el tasador toma notas de todos esos factores a la vez que ve la oferta de la zona para tomarlo como un punto de referencia. Sin ser una ciencia exacta si existen unos criterios de facto establecidos sobre como valorar los anteriores puntos.

¿Cuánto vale una tasación?

Suele ser proporcional al precio final del inmuble y oscila entre 150 y 500 € en casi todos los casos.

¿Cuánto se tarde en emitir una tasación?

Normalmente entre 2 y 3 días.

¿Puede una entidad financiera imponerme la empresa tasadora?

La respuesta rápida es no. Ley 1/2013 de 23 Mayo dice : «Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación. El incumplimiento de esta obligación se entenderá en todo caso como infracción grave o muy grave de la entidad de crédito en los términos de los artículos 5.d) o 4.e), respectivamente, de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, respectivamente.»

En la práctica la banca actúa desde una posición de fuerza y de facto impone sus tasadoras en muchas ocasiones.

¿Algunas empresas de tasación?

Homologadas por el Banco de España, las principales :

Arquitasa , 902 04 60 92

Asevasa, 95 563 70 70

Barna-Tasa, S.A, 93 410 05 32

C.A.T.S.A., 902 33 40 33

COHISPANIA , 913 070 035.

Euroval, 902 100 218

Ibertasa , 915 61 33 88

Krata, 981 22 55 95

Tecnitasa, 956 30 59 53.

Tinsa, 902 27 07 27

Valmesa, 950.621.133

Valtecnic grupo, 91 563 99 04

Otras menores :

INTRASER S.A.

TECGLEN TASACIONES S.A.

SERVATAS S.A.

LKS TASACIONES S.A.

INMOSEGUROS TASACIÓN S.A.

SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.

TASACIONES ANDALUZAS S.A.

TASACIONES HIPOTECARIAS S.A.

TASACIONES LEVANTE S.A.

¿Qué servicios online existen?

Siendo de valoración y no de tasación estrictamente hablando :

Invertia 

Yaencontre

Adaix

CBRE

Casatoc

Si, como otro rendimientos (de capital, trabajo…) deben ser declarados.

¿Cómo tributa en la declaración de la renta?

Como capital inmobiliario.

¿En qué formulario del programa Padre sale?

En el PADRE de 2015 la página 10 casillas 060-069.

¿Qué gastos deducibles y deducciones existen?

Son gastos deducibles :

– Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos para la adquisición de la vivienda (caso de hipoteca por ejemplo).
– Los gastos de reparación y conservación del inmueble pero no los de ampliación o mejora (materiales de construcción, termo-calentador de agua, TDT, televisión,…)
– Electrodomésticos y muebles se amortizan al 10% cada año hasta la totalidad de su coste.
– Los costes de formalización del contrato de arrendamiento (comisiones de agencias por ejemplo).
– Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros)
– Los contratos de seguro, como los de responsabilidad civil, incendio o robo que tengan por objeto los bienes (vivienda en este caso) o derechos productores de los rendimientos.
– Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).
– Los gastos de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios personales devengados por terceros (caso de la comunidad de vecinos muy en general)
– El importe que se destine a la amortización de la vivienda, por su depreciación efectiva. Este valor se calcula aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.
– Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados
– …

Si los intereses, gastos de conservación y de reparación superan la cuantía de los ingresos por rentas, se pondrá como tope de suma de intereses, gastos de conservación y reparación la suma de los ingresos por rentas (ejemplo 2, abajo).

Acorde a artículo 23 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas , son posibles las siguientes deducciones SOLAMENTE en el caso de que el contrato fuera firmado antes de 1 de Enero de 2015:

– si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del iprem (7.455,14 euros actualmente), el propietario puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas.
– si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y unos ingresos mayores que el iprem, y además el contrato de alquiler se firmó antes del 1 de enero de 2011, el casero puede deducirse el 100%
– en otros casos, la reducción será del 60%

Para los contratos firmados a partir de 1 Enero de 2015 :

– En todos los casos se aplicara una reduccion del 60% con independencia de la edad del inquilino.

En el caso de alquilar la casa a un familiar existen unas salvaguardas para evitar casos fraudulentos. Los ingresos declarados por el alquiler descontados los gastos deducibles no pueden ser inferiores al 2% del valor catastral (o el 1,1% si este valor catastral ha sido revisado o modificado y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994), estableciéndose este valor como el mínimo a declarar.

Hay que tener en cuenta que los gastos por intereses y los de conservación conjuntamente no pueden exceder de de los rendimiento íntegros obtenidos, ese exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

¿En caso de ser vivienda habitual?

Si el propietario opta por arrendar la vivienda habitual en vez de utilizarla él mismo, no podrá beneficiarse de la deducción correspondiente a la vivienda habitual por la inversión realizada durante el periodo que esté alquilada, ya que en ese caso, la vivienda pierde el carácter de habitual.

Asimismo, si la vivienda no se ha habitado al menos durante 3 años y se alquila antes de este plazo el propietario perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta ese momento.

¿Se prevén cambios por parte de la agencia tributaria en materia de alquiler?

Nunca se sabe. El marco legislativo en materia de alquiler no está siendo tan estable como cabría esperar.

¿Algunos ejemplos numéricos?

Ejemplo 1 :

Vivienda arrendada por 900 mensuales a matrimonio de 30 años él y 27 años ella a 1 de Enero de 2015. La vivienda adquirida en 1996 por 100000 € y 8000 € de gastos. La compra fue financiada mediante un préstamo hipotecario de la Caja «X», por el que se ha pagado durante 2012, 1400 € de intereses y 2000 € de amortización de capital. El valor catastral de la vivienda asciende a 45000 €, siendo el 40% valor de suelo. Se han adquirido un termo 200 € y unos muebles por valor total de 800 € durante 2015.

Los gastos de esta vivienda durante 2015 han sido :

– IBI 240 €
– Comunidad de vecinos 900 €
– Reparación de fontanería 400 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 900*12 10800
Gestos deducibles :
– Intereses : 1400
– Comunidad : 900
– Gastos conservación : 400
– Gastos reparación/reposición : 200
– Impuestos : 240
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*108000) 1944
* Muebles (10%*800) 80
Total Gastos deducibles: 5144
Rendimiento neto : 10800-5144 5656
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*5656 3393,6
Rendimiento neto reducido : 5636 – 3393,6 ->  2242,4

Ejemplo 2 :

La propietaria alquila la vivienda a su hermano de 30 años por 300 € mensuales. La vivienda se adquirió en 1995 por 150000 € (con gastos incluidos) y el valor catastral es de 38000 €, correspondiendo al 33% el valor del suelo.

Los gastos de la vivienda han sido :

– IBI 100 €
– Interés préstamo 4000 €
– Amortización capital 3000 €
– Comunidad 800 €
– Instalación bomba de calor/frio (1/7/2011) 1500 €

Será el mayor entre los dos siguientes cálculos :
1. Diferencia entre ingresos y gastos deducibles :
Ingresos Íntegros : 300*12 3600
Gestos deducibles :
– Intereses (limite a las rentas..): 3600
– Comunidad : 800
– Impuestos : 100
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*150000) 2700
* Bomba de calor/frio (6/12 * 10% * 1500) 75
Total Gastos deducibles: 7275
Rendimiento neto : 3600-7275 -3675
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*-3675 -2205
Rendimiento neto reducido : -3675 – -2205 -> -1470
2. 2% del valor catastral : 2%*38000 760

Por tanto es 760 (si fuera -1470, por alquilar la vivienda Hacienda devolvería dinero!!!!)

Ejemplo 3 :

La vivienda arrendada desde 1 de Enero de 2009 a un matrimonio cuyas edades a 31 de Diciembre de 2014 eran 36 y 32 años por 1000 €/mes. Ambos conyuges superan en ingresos el IPREM para el ejercicio 2015. La vivienda fue adquirida por herencia en 2006 con unos gastos y tributos de herencia de 4500 €. El valor catastral de la vivienda es a fecha de 2015 de 45000 € siendo el 40% valor de suelo. Los gastos en 2015 fueron :

– IBI 350 €
– Comunidad 900 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 1000*12 12000
Gestos deducibles :

– Comunidad : 900
– Impuestos : 350
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*45000) 810
Total Gastos deducibles: 2060
Rendimiento neto : 12000-2060 9940
Reducción por arrendamiento de vivienda :
50%(100%*9940)+50%(60%9940) 7952
Rendimiento neto reducido : 9940 – 7952 -> 1988

En todo caso, es conveniente consultar la ayuda del programa padre porque pese a ser un caso habitual (alquiler de una vivienda), la normativa cada vez es más compleja.

Se refiere al procedimiento por el cual un deudor ejecuta la garantía sobre la vivienda de un adeudo (puede ser hipoteca u otro tipo de deuda). Puede ser que la vivienda sea la garantía directa del adeudo (caso de una hipoteca) o que un juez decida el embargo de una vivienda por una deuda personal (caso de deudas con la seguridad social por ejemplo).

¿Quien puede lanzar un embargo de vivienda?

La puede solicitar cualquiera con quien se tengan deudas impagadas. En el caso de hipoteca el propio contrato hipotecario directamente indica esta circustancia en caso de impago. En otros casos, es el juez el que por el monto de la deuda impagada puede forzar la liquidación de los bienes del deudor entre los que se puede incluir un activo inmobiliario.

¿Cuáles son los embargos de vivienda habituales?

Actualmente suele ser la banca la que ejecuta hipotecas impagadas.

¿Cuál es el proceso de embargo de una vivienda?

El caso habitual (banca) suele seguir esta secuencia :

1. Aviso de cuota impagada. Normalmente suele ser a los pocos días del impago y suele ser primero por llamada telefónica.
2. Vencida la primera cuota impagada el banco notifica por carta (a veces por email y sms tambien) la situación. Suele volverse a llamar por teléfono.
3. Pasadas de 3 a 6 cuotas impagadas el banco suele incluir al cliente en la lista de morosos de ASNEF. Esto va a dificultar al cliente refinanciarse en otro banco.
4. Demanda en juzgado. El banco presenta demanda por impago en juzgado.
5. Notificación al registro de la Propiedad de que la vivienda tiene cargas (impagos).
6. Dependiendo del juzgado, entre el mes 6 y el 12 se convoca la subasta del bien. Se anuncia fecha, hora y sitio en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, Registro de la Propiedad y  juzgados, así como en boletines oficiales.
7. Subasta. Los interesados realizan ofertas por el bien.  Si no hay ofertas superiores al precio mínimo estipulado y se trate de una vivienda habitual, en el caso de que la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior al 70% del valor fijado de subasta, el banco puede adquirirla por el 60% de ese valor de subasta.Si quedara dinero pendiente de pago, aún perdiendo la vivienda, la deuda seguirá viva y sumando intereses.
8. Lanzamiento. El antiguo dueño debe abandonar la vivienda. En caso contrario se inicia el proceso de desahucio, El juzgado señala una fecha y una hora a partir de la cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, un cerrajero y en algunos casos presencia policial, cambia la cerradura y toma el inmueble.

¿Qué costes tiene?

No es una cifra exacta. Hay que pensar que se suman intereses, costes de procuradores, abogados … Es extraño que bajen de los 18000 € actualmente (que paga el embargado).

¿Qué se puede hacer para evitar un embargo de vivienda?

1. ¿Hay seguro de impago de hipoteca¿. En algunos bancos se suscribe un seguro de impago. Puede llegar a cubrir hasta 12 cuotas.
2. Puede compartir vivienda para aumentar ingresos?. Alquilar una habitación por ejemplo.
3. Si va vender, venda rápido antes de que conste que la vivienda tiene cargas. Las subastas de vivienda en muchos casos son «mataderos» y los costes del proceso son ya enormes.
4. El banco quiere su dinero, no su vivienda. Por tanto, suelen estar abiertos a negociar con la cuota. Puede intentar aplicar un periodo de carencia de unos meses para ganar tiempo (a veces la banca acepta). Puede intentar diferir pago del capital  al final con lo que baja la mensualidad ahora (para subir luego). Esto último no es habitual en España pero no es imposible. Se puede intentar ampliar el periodo de amortización del crédito (de 25 años a 40 por ejemplo). Siempre hay que tener en cuenta que el banco no quiere casas… quiere su dinero.
5. Hay bancos que aceptan dación de pago. Depende mucho del banco y del cliente. No hay regla fija en este caso.
6. Declararse en quiebra. Es el equivalente al concurso de acreedores de las empresas. Es una figura poco usada en España (aunque si mucho en USA). Tenemos dos meses para hacerlo tras haber informado a la entidad financiera de nuestra insolvencia. Ley 22/2003.
7. Usar plataformas como PAH para presionar al banco. Esta es un arma de doble filo porque una vez entremos en esa «pelea» el banco no va a negociar de buena gana. Estas plataformas tienen apoyo legal, asesoría y capacidad de movilización pero a veces ganan y a veces pierden.

¿Cuántos embargos hay en España?

Segun el INE en 2014.

Total

General

70.422

Vivienda nueva

11.312

Vivienda segunda mano

59.110

Andalucía

General

16.469

Vivienda nueva

4.488

Vivienda segunda mano

11.981

Aragón

General

1.487

Vivienda nueva

114

Vivienda segunda mano

1.373

Asturias, Principado de

General

574

Vivienda nueva

38

Vivienda segunda mano

536

Balears, Illes

General

1.941

Vivienda nueva

245

Vivienda segunda mano

1.696

Canarias

General

4.888

Vivienda nueva

1.302

Vivienda segunda mano

3.586

Cantabria

General

516

Vivienda nueva

79

Vivienda segunda mano

437

Castilla - La Mancha

General

4.024

Vivienda nueva

476

Vivienda segunda mano

3.548

Castilla y León

General

2.675

Vivienda nueva

392

Vivienda segunda mano

2.283

Cataluña

General

14.347

Vivienda nueva

1.333

Vivienda segunda mano

13.014

Ceuta

General

32

Vivienda nueva

1

Vivienda segunda mano

31

Comunitat Valenciana

General

11.160

Vivienda nueva

1.414

Vivienda segunda mano

9.746

Extremadura

General

1.363

Vivienda nueva

152

Vivienda segunda mano

1.211

Galicia

General

1.751

Vivienda nueva

130

Vivienda segunda mano

1.621

Madrid, Comunidad de

General

4.424

Vivienda nueva

367

Vivienda segunda mano

4.057

Melilla

General

8

Vivienda nueva

0

Vivienda segunda mano

8

Murcia, Región de

General

3.709

Vivienda nueva

597

Vivienda segunda mano

3.112

Navarra, Comunidad Foral de

General

363

Vivienda nueva

33

Vivienda segunda mano

330

País Vasco

General

358

Vivienda nueva

27

Vivienda segunda mano

331

Rioja, La

General

333

Vivienda nueva

124

Vivienda segunda mano

209

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¿Qué es el Gran Trianón?

Corresponde a un palacete cerca del gran palacio de Versalles edificado durante el reinado de Luis XIV. Ubicado en lo que era la aldea de Trianón, en 1670 el arquitecto Luis Le Vau recibió el encargo de construir un pequeño palacio que permitiera al rey escapar de la a veces axfisiante corte de Versalles y disfrutar de intimidad. Edificado inicialmente con muros de porcelana, por su fragilidad, fue rehecho en 1687 según los planos de Jules Hardouin Mansart en mármol.

De estilo clasicista francés con toques italianos fue uno de los lugares preferidos del emperador Napoleón. En la actualidad la República francesa lo usa para recepciones oficiales. Desde 1979 es patrimonio de la humanidad de la Unesco.

El Palacio consta de dos conjuntos de edificios reunidos por un peristilo adornado de columnas.

Peristilo del palacio : Permitía comunicar la Corte con los jardines, y enmarcar el Palacio en la naturaleza. Esta fue la idea maestra de este nuevo edificio de unificar lujo palaciego con naturaleza. Esta fue la idea maestra de este nuevo edificio. Impropiamente llamado peristilo -pero esta denominación data de la época de Luis XIV-, este pórtico que se abre en el centro del edificio le confiere al Gran Trianón la transparencia a la que debe su originalidad, y que permite pasar del patio a los jardines de forma imperceptible.

Antecámara del Emperador : Las paredes están recubiertas de un damasco de color «tierra de Egipto» con un ribete amapola y verde, del que están colgados los siguientes cuadros: Juno y Flora de Bon de Boulogne; Céfiro y Flora, representados dos veces, por Noël Coypel y por Michel Corneille y Apolo recibe su carcaj y sus flechas de Mercurio, por Noël Coypel.

Dormitorio del emperador : Es la cámara principal de las cinco estancias de su pequeño aposento. Decorada bajo el einado de Luis XV con carpinterías que aun existen. Creada bajo el reindado Luis XV, creada en 1750 en el emplazamiento de una escalera y de una parte de la sala siguiente. Fue redecorada con la Emperatriz Josefina en 1807 en estilo imperio ésta se reamuebló en su estilo Imperio.

Aposento de Josefina : Antigua cámara de Luis XIV, ha conservado su decoración caracterizada por la presencia de columnas corintias que dividen la estancia y por sus carpinterías admirablemente esculpidas en mosaico. Bajo el Imperio, se dividió para formar una cámara más pequeña y un salón (o antecámara) que sirvió a la Emperatriz María Luisa, la cual la reamuebló tal como se puede ver hoy en día; el único mueble que no corresponde es la cama, que perteneció a Napoleón en las Tullerías, y en la cual falleció su sucesor Luis XVIII, hermano de Luis XVI, en 1824.

Sala de los espejos del Gran Trianon : Con su bonita vista al Gran Canal y su decoración de espejos, este salón es el más hermoso del ala sur. Esta era la última cámara del aposento que Luis XIV ocupó en esta parte del Palacio de 1691 a 1703, y en la que celebraba el consejo. Como la mayoría de los espacios de Trianón, conservó su decoración original pero no sus muebles, que se vendieron en la Revolución, y que Napoleón hizo sustituir. De 1810 a 1814, sirvió de Gran Gabinete a la Archiduquesa María Luisa, la sobrina nieta de María Antonieta.

Salón de la familia : Este gran salón fue creado por Luis-Felipe a partir de dos estancias existentes.  El Rey y su familia, a los que les gustaba alojarse en el Trianón, se reunían por la noche en esta estancia amueblada al estilo de la época: mesas de juego y de labor, asientos y canapés acolchados cubiertos de canutillo amarillo con motivos azules.

Galería Cotelle : Esta galería cuenta con once puertas vidrieras orientadas al sur, y con tan sólo cinco ventanas orientadas al norte. Esta galería está adornada con veinticuatro cuadros (de los cuales veintiuno son obra de Jean Cotelle) que representan los bosquetes de Versalles y de Trianón en la época en que fueron encargados, en 1687. Unos valiosos testimonios de los jardines tal como eran en el siglo XVII. Originariamente, las hornacinas estaban aderezadas con canapés, pero Luis-Felipe hizo instalar en ellas los dos enfriadores de mármol del Languedoc procedentes de los bufés de Luis XV. Aquí fue donde, el 4 de junio de 1920, se firmó el tratado de paz con Hungría que puso punto final a la Primera Guerra Mundial.

Capilla : Desde su origen, esta sala fue una capilla. Transformada en antecámara en 1691, durante la instalación de Luis XIV en esta parte del Palacio, conservó sin embargo su destino inicial: de hecho, la puerta del fondo desemboca en un hueco en el que se encuentra un altar; cuando se celebraba la misa, la puerta estaba cerrada. Pero la decoración recuerda aun hoy este uso: cornisa en la que alternan los racimos de uva y las espigas de trigo que evocan el vino y el pan eucarísticos, los cuadros que representan a los evangelistas San Marcos y San Lucas. Los retratos de Luis XV y de María Leszczinska, de Jean-Baptiste Van Loo, recuerdan las estancias de la Reina en Trianón.

Salón de la música : Es la antigua antecámara del primer aposento de Luis XIV, en el que tenía lugar la cena del Rey. Las carpinterías se encuentran entre las más antiguas del Palacio, y sobre las puertas, destacan los postigos de las tribunas en los que se instalaban los músicos que tocaban durante la comida. Napoleón transformó esta estancia en el Salón de los Oficiales, y Luis-Felipe en una Sala de Billar. Las sillas recubiertas de tapicería de Beauvais se fabricaron especialmente para esta estancia; el hermoso velador y la fuente de té llegaron al Trianón durante el Segundo Imperio. Los cuadros que representan a Marte y a Palas proceden de la antecámara de los Juegos y de la Cámara del Sueño.

Salón de la Malaquita : Fue en el Gran Salón del Emperador donde se depositaron los presentes de malaquita del Zar Alejandro I a Napoleón, los cuales dieron nombre a esta estancia.

Gabinete topográfico : Originariamente, este gabinete se orientaba al Bosquete de las Fuentes, un bosquecillo surcado por arroyos que serpenteaban entre los árboles, última creación de Le Nôtre que desapareció bajo el reinado de Luis XVI. Este gabinete desembocaba entonces en el aposento de Madame de Maintenon, y en sus carpinterías que datan de 1713 se encastraron las vistas de los jardines de Versalles en las que aparece Luis XIV, en su madurez, paseando en silla con ruedas.  En 1810, Napoleón convirtió esta estancia en su gabinete topográfico y utilizó la enfilada contigua como pequeño aposento.

¿Qué es el pequeño Trianón?

Creado en el siglo XVIII por encargo de Luis XV por el arquitecto Ange-Jacques Gabriel está situado al sur este del Gran Trianon. Fue ocupado sucesivamente por  Madame de Pompadour y posteriormente por Madame du Barry, ambas favoritas de Luis XV. Posteriormente Luis XVI se lo regaló a la reina María Antonieta.

Está construido siguiendo inspiración griega, sobrio pero rico en las formas con las cuatro fachadas diferentes y rodeadas de jardines. En el primer piso, los salones de recepción y aposentos de la Reina acogen a los visitantes antes de que éstos descubran el entrepiso y luego los Aposentos del Rey, situados en el último piso, en el ático.

La planta baja consta de una gran escalera con el suelo cubierto de baldosas de color blanco y verde champan. Cabe destacar sobre todo la riqueza de la rampa
de hierro forjado y bronce dorado.

En esta planta están también la sala de los guardias donde residía el cuerpo de protección del rey o la reina cuando. Consistía en un sencillo cuarto de decoración muy escueta formado por un parquet de madera, camas sencillas y  muebles de almacenaje.

La sala de billar : Esta gran estancia de ángulo adornada con un artesonado elevado ha conservado su función original. Aquí se encontraba el billar de Luis XV. Los dos canapés y la banqueta que se encontraban aquí estaban entonces recubiertos con una bonita tela estampada con una decoración floral. María Antonieta decidió en 1784 trasladar al primer piso el billar de la planta baja, en donde otro billar menos bonito, destinado al uso de los oficiales, sustituyó al primero.

Sala calienta platos : Esta sala se destinaba únicamente a calentar los platos que se servían en la mesa real. Las auténticas cocinas se encontraban en los comunes, alejados del Palacio, para evitar las molestias.
La sala, de una magnífica arquitectura de piedra cuidadosamente montada, está cubierta con una sorprendente bóveda plana, obra maestra de Gabriel. ésta ha conservado su inmensa chimenea de campana, a cuya derecha se ha rehabilitado el huerto guiándose por los planos e inventarios.

En el primer piso encontramos los aposentos de la reina formados por una antecámara de compañía, el dormitorios de la reina y un salón de espejos.

Antecámara de compañía : Una sala dedicada a juegos y música en especial en la época de la reina María Antonieta. El artesano Honoré Guibert esculpió los ornamentos de los artesonados ornados con las iniciales del Rey Luis XV, las dos «L» en hojas de mirto que enlazan tres flores de lis al natural bajo una corona de rosas. La imponente chimenea está esculpida en mármol brecha violeta. La decoración textil es un «damasco en tres colores» de Lyon, a menudo utilizado en los palacios reales en el siglo XVIII.

Dormitorio de la reina : Su uso vario en el tiempo puesto que paso de un dormitorio real con Luis XV a ser la cámara de Madame Du Barry en 1772 y posteriormente en el de María Antonieta. En 1787 Marie-Antoinette encargó un nuevo mobiliario, diseñado por Jean-Démosthène Dugourc.

Gabinete de los espejos : María Antonieta transformó la estancia y encargó en 1776 al mecánico Jean-Tobie Mercklein unos espejos móviles que subiesen desde el suelo para cerrar las dos ventanas y conseguir un gabinete con un doble juego de espejos. En 1787, la reina encarga nuevos artesonados de estilo arabesco que fueron realizados por los hermanos Rousseau.

A estas estancias se añaden un cuarto de retrete, un cuarto de baño, reacondicionado en 1837 para la Duquesa de Orleáns, y una pequeña antecámara o gabinete de aseo, situado en el emplazamiento de la antigua biblioteca de botánica de Luis XV.

El entrepiso situado encima del aposento de la Reina está reservado al alojamiento de su servicio: un dormitorio para la primera doncella, una segunda para la dama de honor que también dispone de una estancia para alojar a su propio servicio, en la parte de atrás, en los espacios sin luz exterior que dan a la caja de la escalera. La tercera estancia orientada al jardín y situada sobre el Gabinete de los espejos móviles, es acondicionada como biblioteca en 1780 por Richard Mique, el primer arquitecto de Luis XVI. La Reina acude a él para realizar numerosos acondicionamientos en su dominio.

En el ático se encuentra el apartamento del rey.

Antecámara del rey : Esta estancia incluye una decoración de carpinterías de 1768 y una chimenea de mármol de Sarrancolin reutilizado, instalada por el arquitecto Ange-Jacques Gabriel en Trianón, y que probablemente procede de la residencia de madame de Pompadour en París, el actual Palacio del Elíseo.

Cámara del rey : La cámara está decorada con revestimientos y tapicerías de lampás rojo de Lyon. Una chimenea de mármol griotte y bronces dorados colocada en 1836, procedente de los pequeños aposentos de María Antonieta en el Palacio de Versalles, domina la estancia.

Gabinete : Es la única estancia reamueblada por Luis XVI en 1777, ya que éste conservó el mobiliario de su antecesor en el resto del aposento. La chimenea es de mármol de Sarrancolin.

Consiste en una cláusula del contrato hipotecario que fija un mínimo interés a pagar en el caso de que el índice de referencia baje de un interés prefijado.  La mayoría de las hipotecas en España están referenciadas al índice Euribor con revisiones semestrales o anuales. De este modo, un cliente de banco sabe el interés de su hipoteca varía según esas revisiones según suba o baje el índice.

La hipotecas con cláusula suelo rompen esa manera de referencias cuando el Euribor baja de un punto concreto. Por tanto, aunque el índice siga bajando y por tanto, el interés de la hipoteca debiera seguir bajando, la hipoteca se queda estancada en un valor mínimo perjudicando al cliente por verse privado de revisiones a la baja de sus cuota.

Se conoce con el término suelo de la hipoteca al porcentaje mínimo de interés fijado en las hipotecas con cláusula suelo. Estos suelos de hipoteca son muy variables en su casuística y van desde porcentajes muy bajos a auténticas salvajadas financieras del 4%. Téngase en cuenta que el Euribor ahora mismo (15/11/2015) está en el 0,082% y si el diferencial es un 1%, el interés a pagar sería del 1,082% . La diferencia de pagar un 1,082 y un 4% es evidente y muy lesiva para el cliente.

Por ejemplo :

100 000 € a 25 años , las cuotas a 1,087% quedaría a 380.96 €

pero con un interés del 4% quedaría a 527.84€

Simulador en http://www.adrianosi.com/adrianet/index.php

¿Son legales?

La ley hipotecaria española en principio no se oponía a las cláusulas suelo siempre que se informase al cliente claramente de su existencia. En la guía que el banco de España publicó decía que se debe informar de su existencia “con una mención específica y especial” la existencia de esta cláusula en el contrato.

El 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo  fijó doctrina «para todos aquellos supuestos en que resulte, tras su examen, el carácter abusivo de una cláusula suelo» y por tanto fijaba jurisprudencia al respecto. Los cliente podían reclamar desde ese momento toda cláusula suelo que tuvieran que no hubiera sido claramente destacada en el contrato. El límite de la reclamación era Mayo de 2013.

El problema se ha reabierto Comisión Europea cuando en un informe ha tumba la sentencia del Tribunal Supremo e interpreta que las cláusulas suelo son nulas desde el principio del contrato (nulas en origen) y que por tanto las entidades deben devolver todo el dinero desde el principio del contrato y no desde Mayo de 2013. En este momento se esta dirimiendo en tribunales europeos pero ahora mismo es factible que la banca pierda el pleito y el tope de Mayo de 2013 sea anulado.

Por tanto ahora mismo, casi con plena seguridad si tiene una cláusula suelo, su entidad le tenga que devolver el exceso cobrar desde Mayo de 2013 y en pocos meses se sabrá si lo anterior también.

¿Cuánto se ha pagado de más?

Dependerá de como finalice el pleito europeo. Pero ya existe un simulador de la OCU para el caso de Mayo de 2013.

Si al final se anula el tope de Mayo 2013, el coste para la banca se estima en 20.000 millones de €.

¿Qué entidades están afectadas?

Casi todas en algún momento han tenido hipotecas así. También es verdad que ahora mismo es raro encontrarlo en alguna hipoteca nueva.

¿Cómo se si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Probablemente es el caso si ve en la televisión que el Euribor baja (desde hace años) y su hipoteca no.

Suele aparecer en la escritura de préstamo hipotecario como : “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

Si la tengo, ¿cómo eliminarla?

– Hable con el banco primero. No acepte buenas palabras. Fije plazos y si se incumplen, burofax al director de la sucursal pidiendo la eliminación de la cláusula con un periodo razonable para ello (30 días es más que suficiente). No acepte tratos del tipo de «te devolvemos una parte y te ahorras costes». Es su dinero y el banco va a perder el integro, intereses y  costas incluidas.

– Si el banco no lo hace. Reclamación al defensor del cliente del propio banco.

– Si no hiciera caso reclamación el banco acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España .

– Finalmente acudir a un bufete de abogados u organización de consumidores para iniciar pleito. Tenga en cuenta que los bufetes han afinado mucho estos pleitos y que sus costes han caído mucho (por llevar muchas causas muy parecidas en argumentario). Casi casi siempre gana el cliente pero las entidades se resisten todo lo que pueden.

¿Quien puede ayudar para pleitear?

– Pleitos colectivos en http://www.denunciascolectivas.com/index.php

– Facua y OCU  han sido muy combativas y eficaces.

La entrada CLÁUSULAS SUELO apareció primero en Panel de noticias de Adriano.]]> http://www.adrianosi.com/blog/clausulas-suelo/feed/ 0 1944 http://www.adrianosi.com/blog/nutricion-carnes-procesadas/ http://www.adrianosi.com/blog/nutricion-carnes-procesadas/#respond Mon, 02 Nov 2015 14:25:53 +0000 http://www.adrianosi.com/blog/?p=1939 ¿Qué son las carnes procesadas? Según la OMS (Organización Mundial de la Salud), la carne procesada es : «cualquier tipo de carne que ha sido transformada con salazón, curado, fermentación, ahumado u otros procesos para mejorar el sabor y preservar el alimento». Entran por tanto en esta categoría las salchichas, todos los embutidos, bacón, hamburguesas, jamón, carne en conserva, salsas a base de carne, carnes picadas, ¿Cómo se procesan las carnes? En el caso de las res, una vez sacrificado el animal, se deja el cuerpo colgado unos días. Después se troce el animal, primero en dos, luego en cuatro y se van eliminado vísceras por ultimo se trocea siguiendo en general el camino de medio hacia extremidades. Dependiendo de las zonas del animal, la carne tiene distintas calidades. Hay carnes que van directo al consumo (solomillos por ejemplo), mientras que otras de menor calidad son usadas para hacer carne picada. Las carnes para su procesado (las que no van a consumo directo) pueden ser sometidas a uno de estos procesos : Curado : Consiste en el añadido de sal y nitrito sódico o nitrato potásico. El siguiente paso de algunos embutidos es cocer el producto a una temperatura de entre 65 – 75 grados Celsius. Ese añadido le da a la carne ese color rosado suave diferente del rojo que suele tener la carne fresca. Los nitritos son un potente antioxidante y previenen que la bacteria Clostridium botulinum produzca la toxina botulínica y por tanto el botulismo.  El problema es que a dosis altas de nitritos se producen nitroaminas (la OMS ha comprobado que las nitroaminas son cancerígenas). Para impedir la formación de nitroaminas lo primero es evitar la saturación de nitritos en la carne. Pare ello la normativa europea permite incorporar 0,15 gramos de nitrito sódico por cada kilogramo de carne. La otra medida es no calentar los alimentos a muy altas temperaturas (fritos, brasas, hornos). Salazón : Método ancestral de conservación de alimentos es además un potenciador de sabor. Se usa habitualmente en jamones y cecinas. Se basa en la aplicación de abundante sal en la carne y su dejado en reposo para la absorción de la sal. Después se mantiene la carne a entre 1 y 3 grados durante meses. Por ultimo se eleva la temperatura paulatinamente hasta los 12-20 grados Celsius. Ahumado : Consiste en someter las carnes a una fuente de humo normalmente de maderas con pocas resinas. Además de conservación es un potenciador de sabor. El problema son los restos de hollín y a veces de hidrocarburos en el alimento por el proceso. Fermentado : Consiste en añadir azucares, sal, nitrificantes y bacterias del ácido láctico a la carne (en general picada). Las bacterias toman los azucares y lo transforman en ácido láctico,con lo que coagula de carne y forma compacto. Después se realiza un secado que varía de semanas a meses. Se pueden formar nitroaminas si se cocina a altas temperaturas. ¿Qué ha dicho la OMS? La OMS ha dicho que la carne procesada es carcinogénica para humanos y por tanto la incluye en el Grupo 1. de sustancias donde se incluyen las más peligrosas para la salud según el criterio de la Agencia Internacional para la Investigación del Cáncer (IARC, en inglés). Según el mismo estudio la carne roja es «probablemente carcinogénica para humanos». Esto quiere decir que hay relación entre carne roja y cáncer pero no una correlación de causa-efecto probada. El estudio considera probada la relación de cáncer de colon, estómago y el consumo de comidas procesadas. También  se han visto asociaciones para el cáncer de páncreas y el de próstata. Por cada 50 gramos de carne procesada diaria se incrementa un 18% el riesgo de cáncer de colon. ¿Qué no ha dicho la OMS? Que no se deba comer carne roja. Distintos estudias indican que hasta 70 gramos diarios límite es aceptable. España esta entre 300-350 gramos. La OMS no distingue entre las calidades de distintos tipos de carne (jamón curado y hamburguesa industrial por ejemplo). Tampoco dice que sean iguales. Los siguientes estudios marcaran la diferencia si la hubiera. Las OMS no dice que comer carne procesada sea igual que fumar u otros cancerígenos. Pero si señala causa efecto entre carne procesada y algunos tipos de carne. Que el tabaco sea más carcinogénica no indica que la carne procesada no lo sea. Eso es lo que indica estar en Grupo 1 de IARC. ¿Tiene fundamento lo que dice la OMS? La conclusión es el resultado de evaluar 800 trabajos científicos con un grupo de 22 expertos de 10 países diferentes. Por tanto, la evidencia científica es fuerte. ¿Qué nutrientes aporta la carne? Vitaminas B1, B6, B12 (sólo en carnes y pescados, no en vegetales), K… Minerales como el Hierro, Zinc, Fósforo, Magnesio, Selenio, Proteínas de alta calidad. ¿Dónde puedo ampliar información sobre nutrición? En este artículo por ejemplo.  

El de 9 de Octubre de 2015 se ha publicado en BOE el decreto de autoconsumo eléctrico.

¿Bajo que ley se regula?

En el Real Decreto 900/2015, de 9 de octubre .

¿Qué ha cambiado?

Este decreto ley profundiza en las modificaciones ya introducidas en el Real Decreto-ley 9/2013, de 12 de julio donde ya indicaba que todas las instalaciones, con independencia de su modalidad deberán estar en el «Registro Administrativo de autoconsumo de energía eléctrica»  incluso en el caso de que no vertiese su excedente de  energía a la red eléctrica (el caso en que la instalación fotovoltaica produjese más energía de la que se consume en la casa).

En ese Real Decreto se establecen dos modalidades de autoconsumo : los tipo 1 (hasta 100 kW de potencia contratada) y los tipo 2 (más de 100 kW). Las de tipo 1 se corresponden con pequeñas instalaciones como hogares y pequeñas empresas.

En el nuevo marco regulador, sólo las de tipo 2,  podrán vender sus excedentes de energía no autoconsumida. Para ello, deberán estar dadas de alta como instalación de producción con autoconsumo en el registro administrativo de productores de electridad (subgrupo b.1.1) . Las de tipo 1 pueden verter su excendente a la red eléctrica pero sin recibir compensación ecnómica por ello.

En línea con Ley 24/2013, de 26 de diciembre ambas modalidades de autoconsumo pagarán peaje de acceso, dependiente de la energía autoconsumida.

El término de peaje de respaldo (peaje de acceso ahora) en el Real Decreto ha sido algo equívoco porque en un principio parecía que el las instalaciones tipo 1 al final leyendo detenidamente el decreto parece que si aplica si en la instalación existen baterías (lo habitual) por tanto no desaparece en absoluto.

¿Qué modalidades da el decreto en autoconsumo?

En tipo 1:

1. Para consumidores que tengan contratado un máximo de 100 kW.
2. La potencia instalada (la potencia de los paneles solares instalados por ejemplo), no puede superar nunca la potencia contratada. Esto significa que si tenemos 3.3 kW contratados con la compañía eléctrica, el máximo en paneles a instalar será de 3,3kW.
3. El titular de suministro tiene que ser el mismo que el titular de todas las instalaciones de generación. Esto quiere decir, que se bloquea por ejemplo que una comunidad instale paneles y que ellos suministren a los vecinos de modo individual. Sólo en ese caso podría usarse la energía para los servicios de la comunidad, pero nunca para vecinos. Como se puede observar de un plumazo se ha evitado que se instalen paneles en comunidades para autoconsumo de los vecinos.
4. En el procedimiento (Real Decreto 1699/2011) se fija el procedimiento de tramitación.
5. Para empezar el trámite es imprescindible solicitar un punto de conexión con la red eléctrica incluso en el caso de no verter ningún excedente a la red eléctrica.
6. Si la potencia contratada es menor de 10 Kw y se acredita tener un sistema de inyección 0 (no se inyecta nunca electricidad sobrante en la red eléctrica) la compañía eléctrica no les podrá cobrar cantidad alguna por el estudio de conexión del punto anterior.
7. Es obligatorio tener un doble contador homologado. Por un lado se debe medir la energía generada y por otro la consumida de la red eléctrica.
8. Los sobrantes de energía generada que se viertan a la red eléctrica no serán remunerados.

En tipo 2 :

1. Se considera a efectos de Ley 24/2013 como consumidor y productor.
2. La instalación debe estar dada de alta en el  registro administrativo de productores de electridad (subgrupo b.1.1).
3. No hay límite de potencia contratada.
4. La potencia instalada (la potencia de los paneles solares instalados por ejemplo), no puede superar nunca la potencia contratada. Esto significa que si tenemos 500 kW contratados con la compañía eléctrica, el máximo en paneles a instalar será de 3500 kW.
5. Su marco regulatorio es el Real Decreto 1955/2000 .
6. Se debe instalar un equipo de medida para la generación y un equipo de medida que mida el consumo total del consumidor asociado.
7. Se pueden vender los excedentes de producción en el mercado de generación de electricidad al precio que cotice el mercado en cada hora.

¿Y si no cumplimos el Real Decreto?

Pues la empresa suministradora nos puede cortar el suministro (además de la multa) amparándose en el artículo cinco «cuando por incumplimiento de requisitos técnicos existan instalaciones peligrosas o cuando se haya manipulada el equipo de medida, la empresa distribuidora podrá proceder a la interrupción del suministro«.

¿Y cómo queda el peaje de respaldo?

Oficiosamente conocido como el «impuesto al Sol» es esencialmente un pago que tendrán que hacer las instalaciones de autoconsumo por la energía generada y autoconsumida (no la volcada a la red eléctrica). El argumento esgrimido para esta tasa dado por el gobierno es que los usuarios que tengan autoconsumo se benefician de una red eléctrica nacional ya constituida y que por tanto deben contribuir a su sostenimiento. En realidad, esto ya lo pagaría sin la tasa un autoconsumidor, porque en las facturas eléctricas se paga ya un término fijo de potencia (que ha subido mucho más que el precio de la luz estos años).

El cálculo del peaje se realiza ahora mismo a través de una disposición transitoria que va a durar dos años (después no se sabe como quedará). La tasa tiene :

• Termino variable sobre el autoconsumo horario, es decir, por la energía producida en la instalación .
• Termino fijo que se determina entre al diferencia de la potencia de aplicación de cargos definida  y la potencia a facturar.

¿Cómo se calcula el termino variable?

Están eximidas de pagar este término variable todas las instalaciones que tengan una potencia contratada menor de 10 kW (la habitual en hogares). Y hay reducciones para las instalaciones situadas en Baleares y Canarias.

Hasta 31 de Diciembre de 2015 :

Hasta 31 de Diciembre de 2016 :

¿Cómo se calcula el termino fijo?

Se hace acorde a esta tabla :

La redacción del término fijo en el Decreto es especialmente retorcida hasta el punto que tenemos nuestras serias dudas de que no contenga errores de redacción. En esencia lo que se se paga es la diferencia entre la potencia contratada y la instalada para autoconsumo. Ahora bien, dado que la instada no puede superar ni en tipo 1 ni en tipo 2 la contratada , ¿qué se paga entonces?. Pues en términos generales, si no hay baterías no hay término fijo pagar porque saldría 0 o negativo. Por tanto sólo en el caso de tener baterías se tendría que pagar (ejemplo 5.5 kW contratado, 3.5 kW de fotovoltaica y 15 kW de baterías ->  3.5+15+-5.5 = 12.5 -> 12.5*8.98 = 112,25 € anuales). El mecanismo que se ha expuesto es muy simplificado y la formula puede no ser en todos los casos exactamente así pero en términos generales el razonamiento de Decreto es en esa línea.

¿Impulsa el Decreto la energías renovables?

No. En absoluto. Se ponen una sería de trabas e impuestos además de una legislación compleja, con temporalidades y que introduce incertidumbre en el mercado.

¿Va a ser un marco regulador estable?

No. El Real Decreto tiene varias problemas como por ejemplo el peaje de respaldo (acceso). Por otro hay un amplio consenso en todos los grupos políticos al margen del actual gobierno sobre la necesidad de crear un marco legal que fomente el uso de energía renovables y por tanto el autoconsumo. Este Decreto va en la dirección contraria y el gobierno resultante de las elecciones de Diciembre de 2015 casi con toda seguridad derogara este marco y lo sustituirá por otro más en la línea del fomento del autoconsumo que es además la línea que están llevando nuestros socios europeos.

¿Y las sanciones?

Pues el no registro de una instalación de autoconsumo es una infracción muy grave, y las sanciones pueden estar entre 6000 y 60000 € .

¿Cuánto tiempo da para adaptarse?

Las instalaciones ya hechas tienen 6 meses para adaptarse al nuevo Decreto.

¿Es viable la desconexión completa de una casa de la red eléctrica en 2015?

A día de hoy, con una inversión razonable todavía no. Sin embargo, obviando este Decreto los plazos de amortización estaban llegando a 4-5 años. Esto hacía de la opción de autoconsumo algo ya muy atractivo. Por tanto, la opción más razonable es empezar a ver los costes y las posibilidades y esperar al nuevo marco regulador (derogado este decreto) que saldrá a más tardar el primer semestre de 2016.

¿Qué precio tiene aproximadamente una instalación?

Ahora mismo estamos en un precio de entre 2 y 3 € por Wattio instalado. Por tanto una instalación de 5 kW de placas solares, instaladas costaría en torno a 15000 €. Por ejemplo : https://autosolar.es/kits-solares/kit-solares-gel/kit-solar-fotovoltaico-gel-aislada-5000w-24v_precio?gclid=Cj0KEQjw-7GxBRCL_Kq6mZSHvdsBEiQA7r8VhCbI8NhtPyH_7p93Md_3vYUBaeRDu5rTlUo_DSpWAEcaAhHU8P8HAQ cuesta unos 11000 € a falta del coste de la mano de obra y algunas tasas y licencias. Pero debería quedar por debajo de los 15000 €. Con un sistema como el expuesto se vendría a cubrir el 50-60% de la electricidad consumida en la casa a través de sus paneles solares.

La entrada AUTOCONSUMO ELÉCTRICO 2015 apareció primero en Panel de noticias de Adriano.]]> http://www.adrianosi.com/blog/autoconsumo-electrico-2015/feed/ 0 1922 http://www.adrianosi.com/blog/tarifas-electricas-2015/ http://www.adrianosi.com/blog/tarifas-electricas-2015/#respond Sat, 17 Oct 2015 20:04:08 +0000 http://www.adrianosi.com/blog/?p=1912 ¿Cuándo ha cambiado? El 4 de Junio de 2015 para su aplicación escalonada a partir de 1 de Julio de 2015. ¿Qué ley lo regula? Disposición 6203 del BOE núm. 133 de 2015 – BOE.es ¿Qué ha cambiado? Desde el 1 de Julio de 2015 y si se dispone de un nuevo contador «inteligente» de electricidad la factura se calculará en función del consumo que se realice cada hora y del precio que marque en ese momento el mercado mayorista de electricidad. Es decir, que el precio del Kw/h deja de ser «fijo» para depender de un mercado continuo de compra venta de electricidad entre productores y distribuidoras (que a veces coinciden). Funciona como los mercados de petróleos o minerales donde hay una «cotización» continua del producto la diferencia es que ahora ese precio acaba es el que acaba llegando al cliente final (no exactamente ese). En realidad, ya existía ese mercado entre productores (los dueños de las centrales eléctricas de todo tipo : nucleares, solares, hidroeléctricas) y las distribuidores (que son las que realmente nos cobran la luz), pero los precios que llegaban al consumidor era un promedio y no dependía de oscilaciones de un día o una semana. Existe otra pequeña diferencia con otros mercados de cotizaciones y es que en ese mercado de electricidad, se subasta hoy el precio de mañana de modo que a las 20:15 de cada día se sabe el precio del día siguiente completo. ¿Cómo se denomina la nueva tarifa? PVPC. ¿Cómo puedo saber el precio? Aunque la propuesta anterior parece clara, el problema es que ese mercado continuo que da el precio por hora es un tanto opaco al consumidor. Al fin y al cabo, también los tomates en las tiendas varían su precio a diario (o casi) pero el resultado es visible al consumidor. Con el nuevo sistema de luz, sabemos que varía pero no tenemos un cartel de supermercado sabiendo cuanto nos esta costando poner la lavadora. Para suplir este hecho Red Eléctrica Española (REE) proporciona una herramienta que nos dice el precio de la electricidad : https://www.esios.ree.es/es/pvpc .  Otra web que hace lo mismo, pero quizás un poco más clara : http://tarifaluzhora.es/ . La web https://www.companias-de-luz.com/que-es-el-pvpc/ mantiene una información muy completa y actualizada de la evolución de la legislación y precios del pvpc. También han salido aplicaciones para móviles que ayudan a saber el precio a tiempo real con algunas funcionales extras como alarmas o gráficas : Luz+Precio (Android) Boltio (Android) Precio de la luz (IOS) LuzApp (IOS) ¿Y la tarifa nocturna? Se regula bajo el mismo sistema. También «cotiza». ¿Afecta a todo el mundo? Pues en realidad no. Directamente se va a aplicar a los clientes acogidos a TUR (tarifa de ultimo recurso), es decir, aquellos que no han firmado con alguna distribuidora algún contrato. Y para los demás, las distribuidoras han adaptado sus ofertas a este nuevo sistema. Conforme la vigencia de los contratos actuales de los clientes con sus distribuidoras venzan, los siguientes se transformaran de modo automático a este sistema por horas. Por tanto, todos tarde o temprano estaremos en ese sistema por horas. ¿Y si pese a todo no quiero PVPC? Las distribuidoras también ofertan precios fijos para el año entero. El problema, es que hasta el momento no compensan porque las distribuidoras ofertan precios «altos» en comparación con el sistema PVPC. ¿Qué es un contador inteligente? Los contadores  ‘inteligentes’ son los controladores digitales que informan a la  empresa distribuidora del consumo cada hora y se encuentran integrados en su sistema. Están obligadas las instalarlas las empresas distribuidoras (sin sobre coste) el calendario del Gobierno obliga a sustituir todo el parque de contadores antes de 2018. En la imagen se puede observar a la izquierda un contador digital que permite la medición por hora, junto uno analógico antiguo. (Fuente Terra) ¿Y si no tengo contador inteligente? Se entra en un sistema de estimación puesto que sin el contador digital, ni usted ni el sistema eléctrico podrán conocer su consumo real por horas. El modo de cobro será un perfil promediado que elaborará REE semanalmente a partir de hogares que si tienen contadores nuevos y se aplicaran precios estimados. Téngase en cuenta que este sistema durará hasta que se implante el contador inteligente de modo masivo. ¿A qué hora va a ser más barata la luz? Por la noche a partir de las 12:00 hasta las 8:00 es el momento mas barato en general. El más caro es en torno a las 21:00. Pero cada día dependiendo de si sopla el viento (entra eólica) o hace fría (se pone mas la calefacción) o calor (más el aire acondicionado) puede variar el precio. ¿Se puede ahorrar? Siempre es posible. Lo primero es «aprender» con la web o las aplicaciones de móvil como va el «juego» de precios. Con esa información planificar el gasto donde sea posible. Lo segundo es que están entrando empresas nuevas distribuidoras con buena oferta, por ejemplo : PepeEnergy . No hay mucho margen puesto que el consumo eléctrico es sólo una parte de la factura y el resto de términos no varia o suben (termino fijo, impuestos, moratoria nuclear…), pero cierta planificación de consumo si es posible.

1. Disponer de un solar donde poder edificar el proyecto.

2. Realización de estudio topográfico.

3. Realización de estudio geotécnico.

4. Realización de anteproyecto.

5. Realización de Documentación técnica.

6. Realización de Proyecto Ejecutivo.

7. Elección de empresa de obras.

8. Ejecución de obra.

9. Fin de obra.

10. Documentación de nueva construcción.

Paso 1 :  Disponer de un solar donde poder edificar el proyecto.

Debemos buscar un solar que tenga las características del tipo de edificio que queremos construir. Hay que tener en cuenta que en cada municipio la normativa urbanística es distinta y que las tipologías cambian según la zona donde este el solar. En algunas zonas se puede construir bloques de viviendas con mucha altura, en otras casas en hilera y en otras casas aisladas con jardín. La información detallada de la normativa la podemos obtener en a través del técnico municipal del ayuntamiento donde este el solar.

Suele ser buena idea que el arquitecto visite los terrenos y le comente las ventajas e inconvenientes de cada uno de ellos para ayudar a tomar la mejor decisión.

¿Qué porcentaje del precio final representa la compra del solar?

Suele representar en torno al 40% del coste final. En los años 80 se hablaba del la ley del tercio que indicaba que el coste del suelo frente al coste final estaba en torno a un tercio. Ahora mismo es algo superior pero aún así tenga en cuenta que la caída media del precio ha sido del 50% desde los máximos de 2007. En cualquier caso hay mucho terreno disponible y la ventaja la lleva ahora mismo el comprador.

¿Qué hay que tener en cuenta?

• Lo primero es ver que lo queremos construir lo podemos construir y que la norma del ayuntamiento no nos pone impedimentos en nuestros planes (ejemplos : limites de altura, distancia entre muro exterior y muros de la casa…).
• Comprobar si existen cargas solicitando una nota simple en el registro de la propiedad para evitar sorpresas. No hay que desembolsar ni un euro sin tener la certeza de que el solar no tiene cargas y de que quien vende es quien legalmente puede vender.
• También es importante comprobar que la superficie que aparece en el catastro es la misma que la de las escrituras.
• ¿Tiene el solar acceso a la vía publica, servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público..? Lo que tenga puede implicar un coste añadido a la obra.

¿Qué impuestos tendríamos?

En la adquisición del solar esencialmente los mismos que en la compra de un inmueble. Puede consultar al detalle esta guía.

De modo resumido tendrá que pagar IVA, ITP, AJD, coste del registrador, coste notaría.

Además de estos hay un impuesto específico a las obras de auto promoción y que es 10% del presupuesto de contrata.

Fiscalmente es muy desfavorable. La mayoría de las auto promociones se hacían por personas o empresas que tenían acceso a los materiales a precio de coste. La otra opción era que parte de las transacciones fuera en «negro» para rebajar la carga fiscal. Cuidado con esta última opción que la hacienda publica ha ganado mucha eficiencia en la lucha contra el fraude fiscal.

Paso 2. Realización de estudio topográfico.

Un topógrafo dibuja la geometría y relieve del terreno para saber sus dimensiones exactas y los elementos que hay en ella –árboles, rocas, construcciones existentes, etc. Salvo que el terreno sea muy muy llano, el arquitecto, llegado el momento nos pedirá este estudio.

No hay una tarifa estándar, pero el rango en una solar medio (1000-4000 metros cuadrados) debería estar por debajo de los 500 €.

Paso 3. Realización de estudio geotécnico.

Mediante la realización de sondeos se comprueba la composición y resistencia del terreno. Será fundamental para diseñar la cimentación y estructura de la casa.

No hay una tarifa estándar, pero de media debería estar por debajo de los 750 €.

Paso 4. Realización de anteproyecto.

El arquitecto estudiará sus ideas, las normativas existentes y el presupuesto disponible. Diseñará unas líneas generales que tras varias correcciones se convertirá en su casa ideal. Es en este momento donde se deben detallar todas las ideas que tiene el futuro propietario y hacerlas plasmar.

Aunque lo hemos puesto en el punto 4, hay propietarios que empiezan el proceso en este punto. Tienen los planos de la casa de sus sueños y con ellos en la mano buscan un solar donde ubicar su casa.

El coste de esta fase es difícil que baje de los 4000 €.

Paso 5. Realización de Documentación técnica.

Cuando el proyecto está terminado hay que presentarlo en el ayuntamiento, que lo valorará, y si se ajusta a la normativa concederá la licencia de obras. Las tasas que hay que pagar dependen de cada municipio. Se puede consultar en el ayuntamiento.

Paso 6. Realización de Proyecto Ejecutivo.

Documentación en la que se define toda la geometría y materiales del edificio necesarios para la construcción de la casa. Consta de planos de arquitectura, estructura e instalaciones, memoria y estado de mediciones. Cuanto más completo y exhaustivo sea el proyecto menos sorpresas e imprevistos habrá en la obra.

También es el momento de solicitar la acometida provisional de la corriente eléctrica y suministro de agua de obra.

En este punto del proyecto suele entrar un aparejador y suele ir de la mano del arquitecto. Por lo que la elección del arquitecto marcará la del aparejador.

El presupuesto en los puntos 5 y 6 suele ser del orden 2-3% del presupuesto de ejecución material.

Paso 7. Elección de empresa de obras.

Con el proyecto en la mano, que llevará incluido un presupuesto desglosado con todos los materiales y la mano de obra que se necesita para construir la casa, se aconseja pedir distintos presupuestos para contratar al que se ajuste más en precio y calidad.

Es muy conveniente pedir varios presupuestos (al menos 3) y pida referencias siempre de las empresas. La importancia de un buen contrato que describa qué está incluido y qué no, las garantías, el plazo de finalización, etc.,  es fundamental para ahorrarse problemas en la construcción. Las diferencias entre empresas pueden llegar al 50% de unas a otras.

También es más que aconsejable que los pagos se realicen según la realización de hitos en las obras (certificaciones de obra) de modo que cada etapa cerrada y aprobada implique un pago pero que retrasos impliquen penalizaciones y parada de pagos.

Paso 8. Ejecución de obra.

Para llegar a este punto lo normal es que requiramos tener una hipoteca con algún banco. Antes de la crisis del 2008 la banca financiaba (tampoco sin grandes alegrías) este tipo de auto promoción. En la actualidad es más difícil y los requerimientos son mucho mayores. Tenga en cuenta los gastos derivados de la hipoteca: tasación, notaría y registro, AJD, comisión de apertura e intereses bancarios.

Antes de empezar a construir es necesaria la licencia de obras del Ayuntamiento, así como un plan de seguridad y salud. Además, hay que comunicar el inicio de las obras a la autoridad competente. Es obligatoria la contratación de un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un seguro decenal de daños materiales. Sin olvidar los contratos con un organismo de control técnico y una entidad de control de calidad.

El arquitecto y el aparejador, mediante visitas regulares, van a ir controlando la obra para que se construya tal y como se ha definido en los planos: dimensiones, materiales, etc. Controlarán la seguridad en obra, el calendario previsto y resolverán los posibles problemas que vayan apareciendo en la construcción. Mediante las certificaciones de obra comprobarán los trabajos realizados cada mes para que el propietario pague exclusivamente la obra construida hasta el momento.

Paso 9. Fin de obra.

Una vez terminadas las obras, el arquitecto y el aparejador tendrán que firmar el certificado que acredita el fin de obra. Si se ha realizado cambios en el proyecto inicial se deberán de  presentar los planos y una memoria con las modificaciones. Con toda esta documentación, un técnico del ayuntamiento realizará una inspección a la construcción para comprobar que las obras se ajustan a la licencia y que todo es correcto. Si es así concede la licencia de primera ocupación.

Paso 10. Documentación de nueva construcción.

Una vez visado se podrá solicitar la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento y la cédula de habitabilidad aunque estas cantidades a pagar son muy pequeñas.

También se debe realizar la escritura pública de obra nueva ante notario y y solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad. También tendremos que pagar los honorarios del notario y del registrador que suelen ser en torno al 0,5% del valor de la vivienda.

Por último está el alta los diferentes suministros como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones.., cuyo precio ya varía según la cada compañía ( suele ser en torno los 150 euros por suministro).

Esencialmente son los siguientes :

¿Con qué criterio se seleccionan los materiales?

Suelen ser dos criterios esencialmente :

– La disponibilidad de los materiales en la zona.

– Factores culturales.

El primer factor suele ser el dominante ya que no se puede construir con lo que no se tiene. Por tanto, históricamente, cada cultura ha sacado partido para construir a aquello que tenía a mano. Hoy en día, con redes de comercio muy densas dentro del mundo, los materiales son mas accesibles aunque no sean de la zona. Pero aún así, el factor de disponibilidad local sigue siendo decisivo.

El segundo factor es más propio de cada cultura. Así por ejemplo algunas culturas aun teniendo disponibilidad de un material no lo han usado ampliamente. Por ejemplo en España es raro usar madera como material de construcción optando casi siempre por hormigón. La razón tiene que ver con nuestro modo de vida : construimos pisos y no casas residenciales (aunque en los últimos 20 años hay amplias zonas residenciales en las ciudades). También, culturalmente, le damos una mayor longevidad (con razón) al hormigón frente a la madera. Sin embargo, es USA, la madera es dominante en amplias zonas del país. Otra vez el factor cultural prima : mayor movilidad de la población y por tanto menos necesidad de gran longevidad de la vivienda. Se suele decir que las casas en España las construyen albañiles y en USA carpinteros.

¿Qué nuevos materiales se planea usar?

Debido a la necesidad de ahorro energético y siempre con el factor coste de construcción en la mente, se están desarrollando nuevos materiales que en pocos años serán muy comunes :

– Hormigón translúcido. Tiene una composición similar al hormigon pero con un 4% de fibra óptica.

– Espuma de Titanio. Muy ligero y muy resistente. Se planea en usar en fachadas de construcciones.

– Aerografeno . Derivado del Grafeno. Es muy ligero y resistente. Constituye un excelente aislante.

Algunos tipos de casa en el mundo :

Tipi, originario de los indios norteamericanos (fuente wikipedia).

Palafito, habituales en zonas con lagos y ríos de  aguas tranquilas (fuente wikipedia).

Apartamentos. Quizás la forma más común de vivienda en las zonas urbanas en el siglo XXI (fuente wikipedia).

Casas de madera. Habitual en climas fríos (fuente wikipedia).

Choza. Era habitual en zonas rurales de temperaturas templadas y cálidas (fuente wikipedia).

Iglú. Habitual en climas muy fríos (fuente wikipedia).

Yurta. Una «tienda de campaña» usada por los pueblos nómadas de la estepa asiática (fuente wikipedia).

Insulae. Los equivalentes romanos a las bloques de apartamentos actuales (fuente wikipedia).

Casona montañesa. Típica del norte de España (en especial Cantabria) (fuente wikipedia).

OS DESEAMOS UNA  BUENA SALIDA Y ENTRADA DE AÑO Y QUE 2015 VENGA CARGADO DE SALUD, PAZ Y FELICIDAD PARA TODOS.

Adriano Servicios Inmobiliarios

Son casas que quedan «aisladas» en nuevas infraestructuras urbanísticas. El caso habitual es un propietario que se niega a vender su terreno a una constructora y queda rodeado (y en algunos casos sitiado) por nuevas construcciones. El término proviene de China aunque el fenómeno es mundial y viene de antiguo.

Estos son algunos casos pintorescos :

Zhuang Longdi :

Fuente : Daylymirror

Al contrario que sus vecinos, Zhuang se negó a vender  y después de 10 años de lucha a sus 75 años vive en una «isla» rodeado de una urbanización de lujo. El canal de agua que rodea la vivienda es artificial y fue una de las numerosas medidas de presión que este hombre ha sufrido.

Casa Wenling :

Fuente : people.com.cn

Situada en la provincia oriental de Zhejian en China, su propietario resistió durante más de un año mientras una carretera la rodeándola. Uno de los inquilinos, Luo, de 67 años, se resistía a dejarla para permitir que se construyera una carretera. Al final, después de una año en esta situación se alcanzo un acuerdo de venta. La casa fue demolida en 2012.

Casa Chongquin :

Fuente : elmundo.es , wikipedia.com

Sitiados durante dos años, la empresa constructora cavó un foso de veinte metros alrededor y les privo de luz y agua. Finalmente se llego a un acuerdo por 330 000 € y la vivienda fue derruida.

 Casa Changsha :

Fuente : people.com.cn

Situada frente a un gran centro comercial. Su propietario se nego a vender a cualquier precio. Ahora constituye una atracción turística más de la ciudad.

Casa Honk Kong :

Fuente : people.com.cn

En este caso un inquilino de la vivienda consideraba que la compensación era demasiado baja y se negó a abandonar la vivienda. Mientras tanto, la constructora aisló la el edificio y dificulto su acceso. Finalmente hubo acuerdo.

Casa Narita :

Fuente : Taringa.

Es lo que parece, una granja en medio de un aeropuerto (de Narita, Japón). En este caso, el caso va para largo porque el propietario no piensa vender a ningún precio.

Casa de Austin Spriggs :

Fuente : Taringa.

Actualmente el uso que se le da a la casa es como oficina y estudio de arquitectura donde Austin Spriggs, el dueño, trabaja junto a su hija Ángela.

¿Dónde se producen más casos de casa «clavo»?

En China por el gigantesco movimiento del campo a la ciudad que ha habido en los últimos 30 años.

¿Hay casos en España?

Por supuesto, aunque en general no tan sangrantes. Por regla general suele haber acuerdo final o los ayuntamientos tiran de expropiación (aunque luego se puede estar litigando muchos años en los tribunales).

Sus siglas corresponden a Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) y son unos vehículos de inversión creados en España a imagen de los REIT (Real Estate Investment Trust) norte americanas nacidos en los años 60 del siglo pasado.

¿Bajo que ley se regulan?

Bajo la Ley 11/2009 del 26 de Octubre , modificada en la Ley 16/2012 el 27 de Diciembre.

¿Cuál es su propósito?

Son empresas (sociedades anónimas) cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para su arrendamiento, directamente o  a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

¿Qué características tienen?

– Deben cotizar en mercado español o europeo.

– El capital social es de al menos 50 millones de euros.

– Al menos 50 accionistas.

– Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.

– Al menos el 80% de sus ingresos debe provenir de rentas de alquiler y de dividendos obtenidos de la participación en otras SOCIMIs

– Los inmuebles adquiridos deben permanecer al menos 3 años dentro de la sociedad y 7 años si han sido promovidos por ella.

– Al menos debe poseer 3 inmuebles donde ninguno represente mas de un 40% del activo en el momento de la adquisición.

– Tienen limitada la financiación ajena al 70% del activo.

– Es obligatorio que estas sociedades repartan beneficio anualmente a sus accionistas. Al menos repartirá el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenidos de otrasSOCIMIs o REITs participadas.

En resumidas cuentas son empresas que agrupan patrimonio inmobiliario urbano para proceder a su arrendamiento.

¿Cómo es su fiscalidad?

Tienen algunos beneficios fiscales :

– Tributan al 19% en impuesto de sociedades salvo las rentas que provengan de la misma SOCIMI o participadas por ella.

– No estarán sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.

– Bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

– Quedarán exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (salvo residentes en paraísos fiscales); y, con determinados límites, se considerarán exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios. Las personas jurídicas se benefician de una deducción en la cuota íntegra.

¿Cuántas hay en España?

Se espera para 2015 unas 30 SOCIMIs.

¿Tienen riesgo?

Por supuesto. Si los activos no se alquilan la SOCIMI no da beneficios (o da perdidas). Ahora bien, están diseñadas como un producto muy ventajoso fiscalmente hablando con el propósito de vender ladrillo a inversores internacionales. Por tanto, este tipo de empresas, juega con ventaja.

¿Son aptas para el pequeño inversor?

En teoría nada lo impide, pero al ser muy nuevas, todavía no se sabe quien gestiona bien o mal y en consecuencia hay falta de información fiable. Por tanto todavía no son recomendables.

El 19 de noviembre de 2014 en el Boletín Oficial de Castilla y León ORDEN FYM/953/2014 .

¿Cuál es el objetivo?

Facilitar el acceso y la permanencia en una vivienda en régimen de alquiler a población con menores recursos económicos. Quedan excluidos por tanto :

– Arrendamientos de las viviendas de protección pública de promoción directa.

– Subarrendamientos.

– Arrendamientos de habitaciones o parciales de viviendas.

– Los arrendamientos de locales usados como vivienda.

– Los arrendamientos para usos distintos del de vivienda.

¿Qué presupuesto tienen?

2,97 Millones de euros que se priorizaran por familias de menores recursos y más miembros.

¿En qué consiste la ayuda?

Consiste una subvención parcial a la renta anual destinado a personas físicas (no empresas) mayores de edad que pueden formar parte o no de unidades de convivencia y que alquilen viviendas situadas dentro de la Comunidad de Castilla y León y sean su residencia habitual y permanente.

A efectos de calculo de subvención, la renta será la que aparezca en el contrato de arrendamiento de la vivienda.

Se considera unidad de convivencia al conjunto de personas que habitan y disfrutan de una vivienda de forma habitual y permanente y con vocación de estabilidad, con independencia de la relación existente entre todas ellas (por ejemplo una familia, una pareja de hecho o distintas personas que comparten piso de modo permanente).

¿Qué cuantías?

– La cuantía de la subvención será el resultado de aplicar a la renta anual el porcentaje del 30%, sin que pueda exceder de 1.710 euros anuales.

– Estas ayudas se abonarán mensualmente por el importe proporcional al montante anual que corresponda, previa justificación del pago de la renta.

La fecha límite para percibir esta ayuda será el 31 de diciembre de 2016, independientemente de que no se hubiese alcanzado el plazo máximo de duración de la subvención.

¿Qué requisitos tienen?

a) Ser titular de un contrato de arrendamiento de vivienda, formalizado con posterioridad al 31 de diciembre de 2010. En el contrato tiene que aparecer la mención expresa de su referencia catastral. Si la vivienda es de protección pública, el contrato de arrendamiento deberá estar visado por el Servicio Territorial de Fomento correspondiente.

b) Que la vivienda arrendada constituya la residencia habitual y permanente del arrendatario, lo que se comprobará con el certificado de empadronamiento que acredite a fecha de presentación de la solicitud, las personas que tienen su domicilio habitual en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. El certificado deberá haber sido expedido dentro del plazo de presentación de solicitudes.

c) Poseer la nacionalidad española, o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, Suiza, o el parentesco determinado por la normativa que sea de aplicación. En el caso de los extranjeros no comunitarios, deberán tener residencia legal, en España.

d) Que los ingresos de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, sean superiores a 1 vez el IPREM sin corregir e inferiores a 2,5 veces el IPREM corregido. El IPREM esta a 7.455 y por tanto los ingresos van de 7.455 a 18.637 € anuales en la unidad de convivencia.

e) Que los ingresos de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, determinados según la letra anterior, sean inferiores al límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia.

f) Que la renta de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento sea igual o inferior a la cantidad en euros mensuales que se indica a continuación, en función de los ámbitos territoriales:

Ámbito 1B Renta máxima 475 €/mes
Ámbito 1C Renta máxima 420 €/mes
Ámbito 2 y 3 Renta máxima 400 €/mes
Ámbito 4 Renta máxima 350 €/mes

Referente a los ingresos y los límites de IPREM el modo de cálculo no es tan evidente como sumar los ingresos. Se debe seguir el siguiente proceso :

– Se cogen las casillas 366 y 374 de la declaración de la renta de cada miembro con ingresos y se divide entre 7.455,14 (IPREM).

– Se suman todas.

– Se aplica un factor de corrección según esta tabla :

Aplicando estas cifras nos dará un factor corregido de ingresos en base a IPREM. Esta cifra que sale son los ingresos de la unidad de convivencia.

A esta cifras es a la que se refiere el punto d) de la convocatoria.

Por otra parte, los límites de ingresos se calcularan así.

Se determinará conforme a las siguientes reglas:
‐  Si  la  unidad  de  convivencia  está  compuesta  por  una  sola  persona  adulta  (18  años  ó  más):  la  cuantía  del  IPREM  se  multiplica por 1.
‐ Si la unidad de convivencia está compuesta por dos o más personas:
• La primera persona adulta (18 años ó más) computa 1 vez el IPREM.
• Cada persona adicional de 14 años o más computa 0,5 veces el IPREM.
• Cada persona adicional menor de 14 años computa 0,3 veces el IPREM.

Así por ejemplo un matrimonio con dos hijos de 15 y 11 años el cálculo sería :

1 (primer cónyuge) + 0.5 (segundo cónyuge) + 0.5 (hijo de 15 años) + 0.3 (hijo de 11) = 2.3 IPREM corregidos de límite de ingresos.

Si los límites de ingreso son menores que los ingresos corregidos no se puede optar a la subvención.

NO PODRÁ CONCEDERSE LA AYUDA, cuando el solicitante o alguno de los que tengan su residencia habitual y permanente en la vivienda se encuentre en alguna de las situaciones siguientes:

a) Ser propietario o usufructuario de alguna vivienda en España. Se exceptuarán quienes acrediten fehacientemente la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, o no puedan habitar la misma por cualquier otra causa ajena a su voluntad.

b) Que el arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda, tenga parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador de la vivienda.

c) Que el arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda sea socio o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendador.

¿Cómo son los ámbitos municipales en Castilla y León?

¿Dónde se presenta la solicitud?

Presencial :

– Servicios Territoriales de Fomento  de la respectiva provincia.

– Oficinas de Información y Registro de la Junta de Castilla y León.

– En cualquiera de los lugares establecidos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 (LRJAP).

Electrónico :

– Por Internet desde esta misma página.  Ver requisitos técnicos.

– Se admite presentación por TELEFAX.

¿ Cómo contestan?

– Por correo postal al domicilio del interesado.

-Por  correo electrónico que conste en la solicitud.

Con este término nos referimos a contratos de alquiler que entraron en vigor antes de la Ley de Arrendamientos de 1964 y bajo su amparo.

¿Por qué son especiales?

Porque eran contratos con características muy beneficiosas para los inquilinos. En especial que la actualización de las rentas fue muy baja a lo largo de los años (durante periodos por debajo de la inflacción) y la renovación forzada del contrato si era deseo del inquilino (con posibilidades de que lo continuaran los descendientes del inquilino).

¿Bajo que ley nace?

Les acaba de dar forma la ley del 64 aunque su formación es muy anterior en muchos casos,

¿Cuál es el problema con estas rentas?

El problema es que suelen ser viviendas y locales situadas a veces en zonas privilegiadas de las ciudades con unas rentas bajísimas respecto a precio de mercado. Es habitual el caso de que el propietario del inmueble tenga que soportar costes de comunidad o impositivos muy superiores a las rentas que obtienen de las viviendas.

¿Cómo han evolucionado?

Con el Decreto Ley de 30 de Abril de 1985 también conocida como Ley Boyer dispuso :

1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos.

Y por tanto, a partir de ese decreto la prorrogas forzosas desaparecieron en los nuevos contratos de arrendamiento celebrados. Con ello, los contratos con «renta antigua» seguían en vigor pero no podían firmarse nuevos (salvo subrogados).

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 trajo nuevos cambios :

– Si el piso no ha pasado todavía a un inquilino distinto al primero antes de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, la vivienda se podrá subrogar de forma exclusiva y excluyente al cónyuge del inquilino no separado legalmente o de hecho, o a los hijos que conviviesen con inquilino original durante los dos años anteriores a su fallecimiento. También se podría subrogar a los ascendientes del inquilino que estuviera a su cargo y hubieran convivido con él los tres años anteriores a su muerte. Una vez subrogado el piso con estas excepciones, el alquiler de renta antigua se extinguirá una vez fallezca este segundo inquilino que ha recibido la vivienda, sea cónyuge, ascendiente o hijo del inquilino original si tiene una minusvalía igual o superior al 65%. No obstante, si los hijos no tienen ese grado de invalidez, el contrato de alquileres terminará en dos años después de la subrogación o el día en que este cumpla 25 años si fuera posterior.

– Si ya se traspasó el piso alquilado de inquilino original a otro procedente –cónyuge, ascendiente o hijo- después de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 noviembre, solo se permitirá un subrogación al cónyuge no separado legalmente o de hecho, a los hijos del inquilino que hubiesen vivido dos años en la vivienda antes de su muerte. Al igual que en el caso anterior, “operada la subrogación, el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior. No se autorizan ulteriores subrogaciones”.

– Si a la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre se hubiesen operado dos subrogaciones, no se permitirán nueva subrogación.

(fuente bufete Acedo Abogados)

 Si quien firmo fue una persona física (particular) :

– La primera subrogación se permite a favor del cónyuge del arrendatario, hasta su jubilación o fallecimiento; podría subrogarse un descendiente en defecto de dicho cónyuge, en cuyo caso no cabría segunda subrogación y se extinguiría a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la nueva Ley.

– La segunda subrogación se concede a favor de los descendientes del arrendatario, una vez fallecido o subrogado el cónyuge y siempre que no hayan transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la nueva Ley, extinguiéndose el contrato igualmente al finalizar dicho plazo.

No olvidemos que el traspaso del local de negocio en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994 incrementa los plazos anteriores en cinco años.

Si quien firmo era persona jurídica (empresa, autónomo…) :

-La extinción de los contratos en los que se desarrollen actividades económicas (las comprendidas en la División 6 del Impuesto sobre Actividades Económicas) se producirá en un plazo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley (es decir, el 1 de enero de 2015), salvo si los locales exceden de 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso el plazo se reduce a cinco años.

-Un régimen de extinción de los contratos en los que no se lleven a cabo dichas actividades económicas, establecido en función de las cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, que va de los cinco a los veinte años, en función de la solvencia económica del arrendatario. Recordemos que le corresponde a este último probar la cuota abonada en 1994.

Por tanto, a 1 de Enero de 2015 la mayoría de contratos de locales de renta antigua finalizan y los propietarios puede negociar rentas directamente con inquilinos.

¿A cuántos locales afecta?

Se estima que a unos 200 000 en toda España.

¿Qué va a pasar a partir de 1 de Enero de 2015?

Lo probable es que muchos de estos comercios (algunos centenarios) cierren por el incremento de costes de alquiler y veamos en sus ubicaciones (privilegiadas muchas de ellas) nuevas tiendas y en general franquicias de moda.

Debido a la entrada de las redes 4G de alta velocidad en Internet para móviles es necesario reordenar el espacio radioléctrico. Simplificando mucho, lo que se va  a hacer es sacar las TDT de la banda de 800 Mhz para cedérsela a las operadoras de móviles y sean usadas en redes de alta velocidad (4G/LTE). El cambio viene impulsado desde la UE y trata de armonizar el uso de 4G en toda la unión

¿A quién afecta?

Se estima que a unos 13 millones de viviendas. Las viviendas unifamiliares en general no van a estar afectadas porque el tipo de antena recoge todas las frecuencias por defecto y por tanto no requiere adaptación. Por el contrario, las antenas comunitarias del tipo centralita programable y amplificador monocanal (las más habituales) sí que tendrán que realizar la modificación, a pesar de ser antenas más modernas y muchas de ellas estar preparadas para emisiones en alta definición.

¿Cuándo cambia?

En un transitorio desde el 26 de Octubre hasta 31 de Diciembrede 2014, las cadenas podrán emitir en las frecuencias viejas y nuevas. A partir del 1 de Enero de 2015 ya sólo funcionarán las nuevas frecuencias y quien no tenga la antena adaptada al cambio no podrá ver algunos canales de TDT.

¿Bajo que norma legal se dispone el cambio?

Real Decreto 805/2014

¿Hay qué cambiar de sintonizador?

No. Lo que hay que adaptar es la antena (en algunos casos cambiar incluso) comunitaria.

¿Quien asume el coste?

La comunidad de vecinos, aunque hay algunas partidas de ayudas de la administración para el cambio. El coste medio estimado por comunidad está en una horquilla de 250-600 € dependiendo del tipo de antena, numero de vecinos, provincias…

¿Qué ayudas hay?

Hay una partida de 292 millones de euros para la ayuda al cambio aunque se estima en un coste de 800 millones de euros el cambio. Por tanto, el estado va a cubir en torno al 35% del coste.

¿Quién recibe la ayuda?

Las comunidades de vecinos. Siendo variable :

– Hasta 100 € para comunidades con centralita programable con idependencia de la localización geográfica.

– Entre 150 y 550 € en función del número de múltiples digitales afectados en cada zona geográfica. En www.televisiondigital.es del Ministerio de Industria, Energía y Turismo se puede consultar por código postal el número de digitales afectados (http://www.televisiondigital.gob.es/Ciudadano/Paginas/multiples-codigo-postal.aspx)

¿Cómo se gestionan las ayudas?

– Sólo pueden pedirse a posteriori de la instalación.

–  Pueden solicitarlas las comunidades de propietarios que tengan instalado un sistema de antena colectiva basada en monocanales o en una centralita programable, que dispongan de NIF (código H-) y sean titulares de una cuenta bancaria a su nombre donde se ingresará el importe de la ayuda.

– La empresa que realiza la instalación debe estar inscrita en el registro de empresas instaladoras de telecomunicación en los tipos A o F. En http://www.minetur.gob.es/telecomunicaciones/Infraestructuras/RegistroInstaladores/Paginas/ConsultaInstaladores.aspx aparecen los instaladores homologados por provincia. Es imprescindible tener el botelín homologado sellado de la empresa instaladora.

– No está fijado todavía el mecanismo de gestión de las ayudas (dónde se tramitan). Probablemente acabe en manos de las consejerías regionales de consumo y por tanto dependerá de cada autonomía su gestión final.

¿Dónde ampliar información?

Además de las consultas a esta página web, el ministerio ha habilitado los teléfonos : 901 20 10 04 y 954 30 77 96 y la página web www.televisiondigital.es .

La entrada CAMBIOS EN TDT apareció primero en Panel de noticias de Adriano.]]> http://www.adrianosi.com/blog/cambios-en-tdt/feed/ 0 1796 http://www.adrianosi.com/blog/electricidad-2014/ http://www.adrianosi.com/blog/electricidad-2014/#respond Thu, 09 Oct 2014 23:23:20 +0000 http://www.adrianosi.com/blog/?p=1784 ¿Cómo han evolucionado el precio del Kw en los últimos años? ¿Cómo son las tarifas eléctricas para particulares? Tenemos básicamente dos tarifas : – Tarifa de Último Recurso (TUR) : Cuando el mercado eléctrico se abrió a la competencia, el gobierno creo una tarifa de precio controlado. Ha estado en general en precios bajos pero poco a poco han ido surgiendo ofertas con mejor precio que la TUR. – Tarifa de Libre Mercado : Estas tarifas son ofertdas por las compañías electricas y por tanto no están reguladas. ¿Cuáles son los conceptos de una facturación eléctrica? Suele llevar estos apartados. ENERGÍA : Potencia facturada: es el importe de un término fijo que se calcula multiplicando la potencia contratada (kW) por el número de días del período de facturación y por el precio del kW. Consumo facturado: es el importe del consumo que has realizado durante el período facturado. Se obtiene multiplicando el consumo de dicho periodo (kWh) por el precio del kWh. Descuentos: se indica el ahorro obtenido en caso de que corresponda aplicarlos. Impto. sobre electricidad: es un impuesto de los denominados especiales, como los que gravan el alcohol, tabaco o hidrocarburos. Se calcula de la forma establecida por la Ley 38/1992 de Impuestos Especiales, multiplicando lo que se paga por el consumo y la potencia facturados por 5,1127%. SERVICIOS Y OTROS CONCEPTOS : Alquiler equipos de medida: se calcula multiplicando el nº de días del período de facturación por el precio del alquiler del contador, salvo que el contador sea propiedad del cliente, que en tal caso no se factura. Su precio está regulado por la Administración. Pueden aparecer otro tipo de servicios como  el seguro de Protección de Pagos , así como descuentos, si corresponde su aplicación. TOTAL ENERGÍA, SERVICIOS Y OTROS CONCEPTOS: recoge el importe total a facturar de energía, servicios y demás conceptos detallados en los apartados anteriores. Sobre este importe se añade el IVA IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido. Se aplica el tipo vigente sobre la suma de los conceptos anteriores. En el caso de Canarias, aplicaría el IGIC al tipo vigente y en el caso de Ceuta y Melilla el IPSI al tipo vigente. TOTAL IMPORTE FACTURA: es el importe final de factura a pagar. Hay que tener en cuenta que a veces estos conceptos pueden tener dos líneas si hay discriminación horaria o se ha producido un cambio de tarifas en el periodo. ¿Cuánta potencia eléctrica tenemos instalada en España? ¿Por qué sube tanto el precio de la electricidad? El precio lo empujan varios factores : – La materia prima (gas, uranio) sube y por tanto acaba tirando del precio para arriba. – Las primas a las renovables, aunque recortadas pesan en el sistema. – Se ha añadido algunos impuestos y la parte regulada el gobierno la ha ido subiendo. – La obligación de comprar carbón nacional que es más caro que el importado. – El sistema, tal cual está diseñado es un oligopolio, porque las empresas que generan electricidad también actúan de mayoristas eléctricas. Es decir, un día te compro yo y mañana me compras tú, así que el acuerdo de precios es fácil (en contra del que no esta en esa mesa que es el consumidor). ¿Cómo se puede ahorrar? Además de lo dicho en : http://www.adrianosi.com/blog/ahorro-electrico-en-una-casa  usar la web : http://comparadorluz.com/ y muy en especial : http://comparador.comparadorluz.com .

Sala de las batallas : El mayor espacio de las Galerías históricas de Versalles es la galería de las Batallas. Ocupa prácticamente toda la primera planta del ala Sur del palacio en dos alturas, hasta el tejado. Concebida y realizada a partir de 1833, se inauguró solemnemente el 10 de junio de 1837 y constituye desde entonces, el punto álgido de la visita del museo. Luís Felipe de Orleans  reunió en ella treinta y tres cuadros de las grandes batallas que contribuyeron a la construcción de Francia, desde la de Tolbiac, en 496, hasta la de Wagram, en 1809.

La galería es también un  panteón de las glorias nacionales por lo que presenta una serie de ochenta bustos de oficiales célebres fallecidos en combate, así como placas de bronce con el nombre de muchos otros.

¿Qué es el aposento interior del Rey?

El aposento interior del Rey consiste en un conjunto de estancias protegidas del tumulto de los Grandes Aposentos. Están situadas en la primera planta del cuerpo central del Palacio, y se convirtieron en el siglo XVIII en un auténtico apartamento de residencia y de trabajo con un decorado refinado. Para adaptarse al gusto de sus ocupantes, los espacios y sus usos se renovaron permanentemente.

Cámara de Luis XV : Creada en 1738, fue usada muy habitualmente siendo la cámara donde el rey Luis XV murió en 1774. Pensada con criterios prácticos, es pequeña en escala Versalles y orientada al Sur para hacerla más confortable.  Apenas sufrió variaciones después de la muerte del rey.

Gabinete del guardarropa de Luis XVI : Acabada muy poco antes de la revolución francesa de 1789 pese a su nombre era usada fundamentalmente como una sala de trabajo del rey Luis XVI.

Gabinete del reloj de Péndulo : El rey Luis XV era aficionado a las ciencias y en particular a la astronomía. Instalado en 1754  el reloj indica la hora, el día de la semana, el mes, el año y el cuarto de luna; en el globo de cristal, se puede ver cómo los planetas van desplazándose alrededor del sol. Con una mezcla de ciencia y arte, este reloj representa el espíritu de la monarquía francesa de su tiempo.  Este reloj sirvió para fijar por primera vez una hora oficial en todo el reino.

Gabienete de los perros : Cámara donde Luis XV hacía dormir aquí a sus perros favoritos.

Comedor de las colaciones de caza : Usado por Luis XV una o dos veces por semana para ofrecer cenas a aquellos que le habían acompañado en sus cacerías. Era considerado un gran honor ser invitado.  A partir de 1750 paso a ser un aposento de baños.

Gabinete interior del rey : Esta cámara, también conocida como  gabinete del ángulo, daba al patio de mármol y al patio real. Usada habitualmente por Luis XV como oficina de trabajo, ha pasado a la historia por  ser el desapcho desde donde un abatido Luis XV despidió el cortejo fúnebre de Madame Pompadour en 1764.

Gabinete de los despachos : Bajo Luis XIV era la cámara donde el rey guardaba sus libros y manuscritos más valiosos así como unos veinte cuadros entre los que se encontraba el Concierto campestre de Tiziano. Bajo Luis XV el uso paso a ser la sala de estudio que ulitizaba el rey para gestionar la correspondencia con los espías que tenía por Europa fuera del control de la diplomacia oficial de Francia.

Estancia de la Vajilla de oro : Estancia donde Luis XV tomaba café y en el que se exponiía la vajilla de oro real. En esta estancia es donde un Mozart niño toco el arpa para la familia real en 1763.

Cámara del cofre : Inialmente era la cámara de baños del rey aunque con Luis XVI pasó a ser la sala donde el rey guardaba sus cuentas privadas.

Biblioteca de Luis XVI : Encargada por Luis XV, se completo poco antes de su muerte. Fue usada por Luis XVI habitualmente por su pasión por las ciencias y en particular por la geografía.

Comedor de las porcelanas : Usada inicialmente por Luis XV a partir de 1769 para su cenas de caza. Posteriormente fue usada por Luis XVI y María Antonieta como comedor intermedio entre la Sala del Gran Cubierto y las cenas privadas. Habitualmente las comidas de Luis XVI tenian en torno a veinte invitados y el protocolo era algo mas relajado. Este comedor también recibió el nombre de Salón de las Porcelanas, ya que cada año, por Navidad, Luis XVI hacía que se expusiesen en él las últimas producciones de la Manufactura de Sèvres.

Salón de juegos de Luis XVI : Usada como sala de juegos (cartas en general) despues de las comidas. Aunque también fue usada por Luis XVI como sitio de reunión en la toma de café.

¿Qué son los aposentos de María Antonieta?

Constituyen una grupo de estancias, en general no muy grandes para uso privado y de sus doncellas. Aunque se denominan aposentos de María Antonieta, mujer de Luis XVI, su origen se remonta más atrás a la reina María Leszczinska, mujer de Luis XV (desde 1725). La razón practica de su existencia era que la corte de Versailles tenía un rígido protocolo que llegaba a ser axfisiante. Estas estancias proporcionaban a las reinas privacidad y refugio del escrutinio constante a la que estaban sometidas las reinas en la corte. Su máxima expresión se alcanzo con la reina María Antonieta (de ahí su nombre).

Gabiente dorado : Usado como estancia principal privada de las reinas, actuaba como estudio en el caso de la reina María Leszczinska y como sala de estar y familiar con María Antonieta.

Gabiente de la Méridienne : Usado por Maria Antonieta para descansar a mitad del día (de ahi su nombre).  Era uno de los salones donde más tiempo acabo pasando la reina.

Gabinente del Billar : Sala de juegos presidida por una mesa de billar (no se conserva la mesa)

¿Quien era la Marquesa de Pompadour?

De nombre Jeanne-Antoinette Poisson, duquesa-marquesa de Pompadour y marquesa de Menars, par de Francia (algo parecido a los títulos de grandes de España en Francia, es decir muy alta nobleza), conocida como Madame de Pompadour. Fue amante de Luis XV desde 1745 a 1751 y en fechas posteriores amiga íntima y consejera cercana del rey. Modelo de elegancia y buen gusto durante su estancia en la corte de Versailles fue además una gran impulsora de las artes y las ciencias. Destaca su apoyo a la Enciclopedia de Diderot.

Aposento de la Marquesa de Pompadour : Aunque fue usado previamente por otras Damas, el nombre con el que nos ha llegado es el de la Marquesa. Fue usado por ella hasta 1750.

¿Quieres eran el Delfin y la Delfina?

En la monarquía francesa, Delfin y Delfina indicaban los herederos del rey y su consorte. Así por ejemplo, de Luis XV sus deflines fueron Luis XVI y María Antonieta. En Versailles los aposentos de Delfin y Delfina tuvieron un uso más amplio viviendo en ellos los delfines pero también hermanos del Delfín.

Constituidos por todo un entramado de cámaras , permitía a la familia del rey hacer vida privada con comodidad.

¿Quienes eran las Mesdames?

Fue el nombre con el que se conoció a las hijas de Luis XV. Fueron seis hijas y residieron en Versailles (dos de ellas permanentemente). Sus aposentos eran simétricos a los del Delfin y Delfina. Nos han llegado con el nombre de las dos hijas que más los usaron : Madame Victoire y Madame Adélaïde.

Aposentos de Madame Victoire :

Aposentos de Madame Adélaïde :

¿Quién era la Du Barry?

Nacida Jeanne du Barry, fue una amante de Luis XV de origen plebeyo que fue ennoblecida por Luis XV al titulo de Condesa. De impecables modales y buena educación fue detestada por la corte de Versailles por su origen y su influencia en el Rey. Instigada por las Mesdames, la entonces delfina Maria Antonieta provoco un serio conflicto en la corte al negarla la palabra repetidamente. Aconsejada por su madre, María Teresa de Austria, al final se dirigió a ella con unas palabras que han pasado a la historia : «¡Hay, hoy, mucha gente en Versalles!» . Fue usada por los más radicales de la revolución francesa como ejemplo de lo derroche y arribismo en la monarquía francesa. Murió guillotinada en 1793.

Aposento de Du Barry :

¿Cuál era el centro religioso de Versailles?

El rey de Francia era rey por la gracia de Dios y por tanto la soberanía de Francia no recaía en el el pueblo de Francia sino en su soberano. Este pacto entre monarquía y religión (habitual en las monarquías de la época) hizo que los monarcas franceses tuvieran siempre una muy cuidada relación con la iglesia católica. Como no podía ser de otra forma, Versailles dispone de una espléndida capilla con un lujo parejo al resto del palacio.

Su construcción se inicio bajo el reinado de Luis XIV en 1689La arquitectura está basada en las capillas palatinas tradicionales de dos pisos en el estilo clásico corintio de las colonias. El vestíbulo que precede a la capilla, o sótanos, se construyó a la vez y está adornado con columnas del orden jónico. La piedra blanca empleada proviene de las canteras de Créteil y concluyo casi al final de su reinado en 1710.

El suelo, recubierto de mármoles de diferentes colores, parece un tapiz de compartimentos geométricos, con un dibujo de las armas reales en el centro de la nave y la cifra del rey con una doble L enlaza la corona delante de los peldaños del altar. Dos arcadas de pilares cuadrados rodean el sótano; por debajo, una columna corintia eleva el primer piso hasta el borde de las tribunas.

Un personaje del Antiguo Testamento decora el intervalo de cada ventana: Abraham, Daniel, David, Isaías, Jacob, Joel y Aggee.

Charles de la Fosse pintó la Resurrección de Cristo en la bóveda del ábside.

Jean Jouvenet el descenso del Espíritu Santo sobre la Virgen y los apóstoles encima de la tribuna real.

Muebles de Versailles

Estatuas de Versailles

Espejos

La entrada GRANDES CASAS DEL MUNDO : VERSAILLES II apareció primero en Panel de noticias de Adriano.]]> http://www.adrianosi.com/blog/grandes-casas-del-mundo-versailles-ii/feed/ 1 1439 http://www.adrianosi.com/blog/casas-pintorescas/ http://www.adrianosi.com/blog/casas-pintorescas/#respond Mon, 15 Sep 2014 11:28:25 +0000 http://www.adrianosi.com/blog/?p=1324 Una selección de algunas de las casas más originales que hay por el mundo. 1. Edificio Piano-Violín Construida en 2007 en la ciudad china de Huainan. 2. Casa platillo volante. Construida por Curtis W. King en 1970 en la montaña de Signal de Chattanooga, Tennessee. 3. La casa de la burbuja En Théoule sur Mer, en la Riviera France, ideada por Pierre Cardin y el arquitecto Antti Lovag en la década de los años 80. 4. Casa al revés En Trassenheide, norte de Alemania, creada por los artistas Klaudiusz Golos y Sebastion Mikiciuk. 5. Casa Zapato En Hellam, Pennsylvania, fue construida en 1948 por un magnate del mundo del calzado llamado Mahlon Haines.   6. Motel Wigwam Construido en San Bernardino en 1949 por un hombre llamado Frank Redford   7. Casa Robot Construida en 1985 por el arquitecto Sumet Jumasi en Bangkok, Thailand.   8. Casa rota Localizada en la casada del Niagara en Ontario, Canada. 9. Casa Danzante Situado en Praga, Chequia. terminado en 1996, fue diseñado por el arquitecto checo-croata Vlado Milunić. 10. Casa Solar Diseñada por Eric Wasse, está ubicada cerca de Estrasburgo, en Francia y durante el día gira siguiente los movimientos del sol. 11. Casa árbol Pertenecen a un complejo hotelero en Le Pian Medoc. 12. Casa Ventana Creada por Nick Olson y Lilah Horwitz, finalizada en 2012 y situada en Virgina Oeste en Estados Unidos. 13. Casa Cascada Diseñada por Frank Lloyd Wright, construida en 1937 in Pnnsylvania, Estados Unidos. 14. Casa Milà Del arquitecto Gaudi, situada en Barcelona, España y construida en 1910. 15. Casa MRVDV Situada en Amsterdan, Holanda.

¿Qué porcentaje de PIB ocupa la construcción por autonomías?

¿Cuál es la distribución de viviendas principales y no principales en España?

¿Cuál es el stock de viviendas nuevas sin vender por provincia y autonomía?

¿Cómo ha evolucionado el último año el precio por metro cuadrado en venta de vivienda?

¿Cómo ha evolucionado el último año el precio por metro cuadrado en alquiler de vivienda?

¿Cuántas hipotecas se han constituido en España?

Fuente INE/IDEALISTA

¿Cuál es la morosidad en hipotecas?

Fuente INE/IDEALISTA

Si la pareja que se divorcia y ambos son titulares del préstamo hipotecario, aún con la sentencia en la mano de divorcio, a efectos de hipoteca seguirán «casados». Es decir, que ambos deberán responder por el pago de la hipoteca. Lo mismo se puede decir a efectos de avalistas si los hubiere (muchas veces los padres de la pareja).

Llegados a este punto lo mejor suele ser evitar la propiedad común y la hipoteca. Para esto hay tres posibles procedimientos :

– Venta de vivienda aun tercero,con lo que se podría liquidar la hipoteca. En este caso salvo que un juez no otorgue el uso de la vivienda a uno (por existir menores a cargo), deberán ambos estar de acuerdo en la operación de venta. Otro problema que puede surgir es que nos e encuentre una oferta superior a lo debido al banco en ese momento. En este caso, el banco debe autorizar la operación puesto que el diferencial (lo que la venta no cubre del préstamo hipotecario) suele pasar a ser un préstamo personal. No suelen los bancos poner facilidades si se da este último caso.

– Se diera dación de pago al Banco. Depende mucho de cuanto préstamo quede por pagar. En este momento, lo bancos, saturados ya de viviendas, son muy refractarios a operaciones de dación de pago. Depende mucho de los casos, pero es una salida poco probable.

– Un miembro de la pareja compra al otro su parte de la vivienda (habitualmente el 50%).  En este caso :

* Régimen de separación de bienes : Hay que hacer una extinción de condominio ante notario donde uno se adjudique el 100% de la vivienda.

* Régimen de gananciales : O ante notario o por vía judicial  donde se liquida la sociedad de gananciales.

El problema en ambos casos es que, aunque uno de los dos, se comprometa a pagar el 100% de la hipoteca, a efectos bancarios no queda liberado. Es decir, en caso de impago el banco ira a por ambos y luego el que vendió, tendrá que reclamar a su excónyuge.

Lo más prudente en esos casos suele ser que el que compre rehaga el préstamo hipotecario y se cancele el anterior. Entra en juego de nuevo el banco (que puede ser otro) con sus nuevas condiciones, avalistas… , pero a efectos de paz entre expareja suele ser lo mejor.

¿Qué pasa en caso de muerte de fallecimiento del titular de la hipoteca?

Con hipotecas a plazos tan largos como las concedidas durante la burbuja, este caso va a ser cada vez más frecuente. El principio que rige esto es : «Se hereda todo, lo bueno y lo malo, los activos y las deudas». Por tanto los hijos, cónyuge… quien marque la línea sucesoria y/o testamento heredara la vivienda (o su parte) y la hipoteca. Ahora bien una herencia se puede aceptar, rechazar o incluso tenemos la opción de «herencia a beneficio del inventario» (con esta opción se limitan las deudas a máximo el valor de lo heredado). Por tanto, si no se rechaza la herencia, el heredero obtendrá una parte (o un todo) de una vivienda y su hipoteca si la tuviera.

La posición de los bancos en este punto ha sido cubrirse las espaldas ante el caso de muerte, y es habitual que contraten seguros de vida sobre los hipotecados siendo el banco el beneficiado. De este modo, a la muerte del hipotecado, se ejecuta el seguro que cancela la hipoteca con lo que el banco queda pagado y los herederos libres de cargas hipotecarias. Es habitual su contratación en España en el momento de la firma de la hipoteca.

¿Qué pasa caso de venta de inmueble?

En este caso lo que suele marcar el contrato es que la cantidad recibida por el vendedor (e hipotecado) debe ir a cubrir en primer término la hipoteca. En algunos casos los bancos aceptan una novación de hipoteca cambiando el titular al nuevo comprador. Si es con otra entidad, entonces el proceso es subrogación de hipoteca y es mas complicado y costoso que la novación.

¿Qué pasa si con los años la tasación es inferior a la hipoteca de la vivienda?

Caso habitual en estos años. Pues es una situación de «peligro»  puesto que si queremos vender, el banco puede bloquear la venta al no cubrir el valor del préstamo. Es una situación peligrosa puesto que si impagásemos al banco y tuviéramos que vender, el banco podría bloquear la venta a ofertas posibles por no cubrir la hipoteca con lo que saldría a subasta y probablemente acabaría en manos bancarias por el 70% quedando el 30% a deber más las costas (que son altas).

No existe una ley específica para el alquiler de habitaciones. La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) no aplica en este caso por no constituir una habitación los requerimientos mínimos para ser considerada una vivienda. Por tanto,  su regulación pertenece al derecho común, el Código Civil artículos 1542 al 1582 .

¿Y si el arrendatario arrienda una habitación?

Si un arrendatario ha alquilado un piso y desea alquilar una habitación a un tercero el primer requisito que se tendría que dar, es que su contrato de alquiler de la vivienda permitiera el subarriendo. Esto no es generalmente posible, porque la inmensa mayoría de contratos lo impide. En ese caso y en el supuesto que ese subarriendo sea para satisfacer una necesidad permanente de vivienda (es decir, no para una temporada puntual), se rige bajo LAU de 2013, Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo :

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

¿Y si el arrendatario arrienda una habitación pero no es por necesidad permanente?

En ese caso no se rige bajo LAU y se regirá por lo pactado entre las partes con el Código Civil como límites.

¿Está permitido el subarriendo?

Esto es, el supuesto de que un propietario alquila una habitación (da igual que sea en su residencia habitual o no) y el arrendatario de la habitación a su vez la realquila. Pues en este caso, si el contrato no marca nada en contra, está permitido (justo al contrario que bajo LAU). Por tanto, si no se desea que ocurra, explícitamente hay que prohibirlo en el contrato.

¿Cómo funcionan fiscalmente para el propietario?

Hay que declarar los ingresos obtenidos en todos los casos. En la declaración de la renta de las personas físicas se podrán deducir:

– Un 100% en el caso de arrendatarios entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del Iprem.

– Un 50% en el caso de arrendatarios mayores de 30 años y/o con ingresos netos menores al valor del Iprem, y contrato con fecha anterior al 1 de enero de 2011.

– Un 60% en el caso de arrendatarios mayores de 30 años y/o con ingresos netos menores al valor del Iprem, y contrato con fecha posterior al 1 de enero de 2011.

Pero a partir de 2015 la reducción pasara al 50% en todos los casos. http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-fiscalidad-de-alquiler/

¿Y si la vivienda es residencia habitual y tiene hipoteca?

En ese caso en la declaración de la renta hay una desgravación por hipoteca. Pero al estar alquilada una habitación hay que hacer una reducción de la parte proporcional de uso exclusivo del inquilino. Consulta vinculante realizada a la Hacienda pública con esta cuestión: http://petete.minhap.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=9278&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1729-07%29&Pos=0&UD=1

¿Qué fiscalidad hay para el inquilino?

No esta contemplada ninguna deducción al no poderse considerar su vivienda habitual.

¿Qué diferencias sustanciales hay con un alquiler de una vivienda?

Puesto que no se rigen bajo LAU.

¿Qué ventajas tiene?

– En general la morosidad es menor.

– Con la crisis actual, la demanda de habitaciones es alta.

– Es más rentable alquilar por partes que el piso al completo, si hay una ocupación suficiente.

¿Qué desventajas tiene?

– Si hay varios inquilinos, las zonas compartidas suelen estar más descuidadas y por tanto tener mayor desgaste la vivienda (cocina, baños).

– Los conflictos de convivencia a veces se escalan al propietario.

– Suele haber más rotación de inquilinos y por tanto mas trabajo para el arrendador.

¿Qué debería reflejar el contrato?

Sería razonable que reflejara al menos:

– Habitación que se alquila.

– Precio.

– Forma de pago.

– Si se formaliza, depósito y procedimiento de devolución (ejemplo, 1 meses después de finalización contrato).

– Duración contrato.

– Todos los servicios que se incluyen en el alquiler (derecho a cocina, teléfono, internet, etc) y cómo se repercutirán los gastos que de ellos se deriven.

– Si el inquilino puede subarrendar o no.

– Inventario de muebles y enseres de la habitación.

– Es buena idea, organizar la convivencia con unos criterios mínimos del tipo de limpiezas mínimas de zonas comunes, ruido, mascotas, visitas nocturnas, …

¿Qué criterio de precio se puede establecer para una vivienda?

Uno razonable es, considerar el piso completo y estimar su alquiler. Sacar el precio por metro cuadro útil. Después, calcular los metros cuadrados de la habitación a alquilar. Calcular el precio acorde al precio por metro e incrementarlo un 70%-100%.

Ejemplo :

Piso de 60m2 , precio de alquiler completo 300 €. Por tanto, 5 €/m2 . La habitación a alquilar es de 14 m2. Por tanto 14*5 = 70 €. El precio podría ser 1,70*70 = 119 € a 2*70 = 140 €

¿Dónde se puede anunciar/buscar?

http://www.pisocompartido.com/

http://www.idealista.com/

http://www.easypiso.com/

¿Ejemplos de contrato?

https://sites.google.com/site/papeleosalquiler/modelo-arrendamiento-habitacion

http://www.grauasociados.com/contratos/arrendamiento%20vivienda/Modelo%20de%20Contrato%20de%20Arrendamiento%20de%20Habitaciones%20con%20o%20sin%20Mobiliario.doc

¿Qué mecanismos de refrigeración existen?

Refrigerar es un proceso termodinámico en el que se extrae calor del objeto considerado (medido en temperatura). Esencialmente los mecanismos disponibles son :

– A través de un fluido que se lleva el calor sin cambio de fase. Por ejemplo, la refrigeración de un motor a través de agua. El agua a menor temperatura, extrae el calor del motor y normalmente a través de un circuito de agua se renueva con agua fresca.

– Aprovechando el calor latente de un fluido (normalmente liquido). El calor latente es la energía requerida por una sustancia para realizar un cambio de fase : pasar de solido a liquido (calor de fusión) o de líquido a gaseoso (calor de evaporación).  Este es el procedimiento que usa un botijo (evaporación) y un frigorífico para enfriar el fluido que luego usa para congelador y refrigerador.

¿Qué tipo de dispositivos se pueden usar?

En el hogar estos suelen ser :

– Ventiladores. Equipos que a través a través de un motor eléctrico hacen girar unas aspas que impulsan aire en general en la dirección del eje de rotación de sus aspas.

Fuente : Wikipedia

La razón de porque el aire que impulsa el ventilador refrigera es la siguiente :

El aire que tenemos alrededor del cuerpo, en días de calor es más húmedo por evaporación (sudoración) que el del resto de la habitación. El ventilador lo que facilita es la sustitución de ese aire por aire mas seco, con lo que la evaporación del sudor es mas eficiente. Esa evaporación es la que baja la temperatura y nos da sensación de frescor.

– Equipos de aire acondicionado. En esencia es un circuito de un gas que realiza un ciclo de compresión donde pasa a alta presión, se condensa (pasa a liquido), pasa baja presión y se evapora. En el evaporado, absorbe calor del entorno y por tanto se enfría.

Fuente : Wikipedia

¿Los pingüinos son lo mismo que el aire acondicionado?

Sí, son aires acondicionados portatiles.

 ¿Qué medidas podemos tomar en la casa para su refrigeración?

De lo que se trata es evitar que se caliente y de aprovechar las noches (menor temperatura) para su enfriado.

– Toldos y parasoles evitan el flujo directo de los rayos y por tanto que se calienten las estancias.

– Por la noche refrigerar la casa lo posible.

– Colores claros en la fachadas hacen que se caliente menos.

 ¿Cuánta energía necesitamos para refrigerar una casa?

Es bastante variable, pero si usamos un sistema de aire acondicionado una estimación adecuada es de cada 40 m2 de casa, 1 Kw/h de consumo eléctrico. Esto puede variar en función de la altura de los techos y la eficiencia del aparato. Ahora mismo, casi todos los aparatos acondicionados son de eficiencia B como mínimo siendo ya mayoría los A.

¿Qué precio tiene un ventilador?

Desde 12 € a 99 €. El consumo energético suele ser de entre 25-100 W/h.

¿Qué precio tiene un sistema de aire acondicionado?

Normalmente a partir de 1000 € con instalación. El consumo energético suele ser de entre 1-2 KW/h.

¿Es eficaz dejar abierto el congelador?

No. El ciclo de compresión que realiza el congelador genera al final más «calor» que frio. Lo que ocurre es que lo genera en sitios distintos. Caliente el entorno y enfría la cámara (donde están los alimentos). Si abrimos la puerta, el compresor trabajara más y calentara mas la habitación.

¿Algún mecanismo  «barato» para refrigerar?

– Coger botella de agua (o Coca Cola, Pepsi..) de 2 litros.

– Llevar con 70% agua (no llenar que el agua al congelarse se expande y pude romper la botella), 12 cucharadas de sal (10% aprox del volumen). Cerrar.

– Meter al congelador por la noche.

– Por la mañana tendremos una botella completamente congelada con algo de aire arriba

– Ponemos la botella en plato, fuera de la luz directa del sol y con un ventilador de poca potencia apuntando.

El aire que sale del ventilador es refrigerado por la botella y baja la temperatura de la habitación. En circustancias normales, la botella se descongelaría en aproximadamente 4-6 horas. El efecto térmico es que puede bajar la temperatura entre 2 y 4 grados en ese periodo.

El coste de congelación de cada botella son unos 5 céntimos de €.

¿Qué es el alquiler de temporada?

A veces conocidos como turísticos (aunque no forzosamente son sinónimos) son alquileres de corto espacio de tiempo. En este artículo nos centramos en el casi habitual de un propietario que alquila un piso de modo puntual no siendo su actividad principal esa y lo hace directamente sin intermediarios. No es lo mismo desde el punto de vista legislativo el alquiler de vivienda de temporada que los apartamentos turísticos (viviendas de alquiler frecuente, normalmente bajo gestión de empresa).

¿Se regulan bajo LAU?

No si hay regulación autonómica.. La Ley 4/2013  dice :

«de ahí que la Ley los excluya específicamente para que queden regulados en la normativa sectorial especifica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada que no sufre modificación”

¿Bajo que régimen normativo se regulan?

Bajo la normativa que marca cada comunidad autónoma si existe.

¿Existen grupos de presión sobre este tipo de alquileres?

Si. En las zonas más turísticas de España, la industria hotelera presiona para la limitación de este tipo de alquiler por ser competencia directa a sus servicios.

¿Cómo es la fiscalidad para el propietario?

El arrendamiento de temporada está considerado arrendamiento para uso distinto de vivienda habitual. Los gastos deducibles son los mismos que un contrato LAU de no temporada : gastos de financiación y conservación, comunidad, tributos, seguros, etc. Pero no es posible aplicar reducciones al rendimiento neto por la edad de los inquilinos (www.adrianosi.com/blog/fiscalidad-en-alquiler-para-propietarios).

¿Es necesario el certificado energético en alquiler de temporada?

Si el alquiler está por debajo de cuatro meses al año no es obligado el certificado energético.

¿Se debe cobrar IVA en alquiler de temporada?

No, el alquiler de temporada esta exento de IVA.

¿Cuál es la fianza en un arrendamiento de temporada?

En rigor, salvo cambio de legislación autonómica son dos meses de fianza. Este evidente exceso probablemente cambie en el futuro.

¿Qué ha cambiado?

Esencialmente los tramos de IRPF, disminución de retenciones de régimen de autónomos, se añade tributación a la indemnización por despido, disminución de impuesto de sociedades, variaciones en tributación de alquiler.

¿Cuándo aplica?

La mayor parte de la reforma se aplicará en 2015 y 2016

¿En qué varía el alquiler?

Varía solamente  el régimen de propietario.

– Sólo aplica a nuevos arrendamientos (1 de Enero de 2015 en adelante). No es una reforma retroactiva.

– La exención  de la vivienda pasará del 60% al 50% en el caso general.

– En el caso de que los inquilinos sean menores de 30 años, la exención era del 100% y pasará a ser del 50%.

Por tanto se unifican las exenciones al 50% en todos los casos. Anteriormente : http://www.adrianosi.com/blog/fiscalidad-en-alquiler-para-propietarios/

¿Puede variar la norma?

Sí, puesto que tiene que pasar por el congreso y dar el visto bueno la Troika europea (que tiene derecho de veto en materia fiscal).

La legislación es amplísima y aplica a directivas europeas, estado central y autonómico. Además la legislación esta segmentada por temas.

Legislación general :

• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , que aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
• Ley 7/1996, de 15 de enero , de Ordenación del Comercio Minorista.
• Ley 1/2004, de 21 de diciembre , de horarios comerciales.
• Ley 44/2006, de 29 de diciembre , de mejora de la protección de los consumidores y usuarios.
• Real Decreto 1507/2000, de 1 de septiembre , por el que se actualizan los catálogos de productos y servicios de uso o consumo común, ordinario y generalizado y de bienes de naturaleza duradera, a efectos de lo dispuesto, respectivamente, en los artículos 2, apartado 2, y 11, apartados 2 y 5, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y normas concordantes.
• Real Decreto 894/2005, de 22 de julio , por el que se regula el Consejo de Consumidores y Usuarios.
• Real Decreto 487/2009, de 3 de abril , por el que se modifica el Real Decreto 894/2005, de 22 de julio, por el que se regula el Consejo de Consumidores y Usuarios
• Real Decreto 225/2006, de 24 de febrero , por el que se regulan determinados aspectos de las ventas a distancia y la inscripción en el registro de empresas de ventas a distancia.
• Ley 20/2013, de 9 de diciembre , de garantía de la unidad de mercado.
• Ley 27/2013, de 27 de diciembre , de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local.
• Real Decreto 227/2014, de 4 de abril , por el que se aprueba el Estatuto de la Agencia de Información y Control Alimentarios

Legislación sectorial :

Acciones de cesación :

• Directiva 2009/22/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2009, relativa a las acciones de cesación en materia de protección de los intereses de los consumidores.
• Ley 39/2002, de 28 de octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los consumidores y usuarios.

Aparatos de uso doméstico

• Real Decreto 1390/2011, de 14 de octubre, por el que se regula la indicación del consumo de energía y otros recursos por parte de los productos relacionados con la energía.
• Directiva 2010/30/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la indicación del consumo de energía y otros recursos por parte de los productos relacionados con la energía
• Real Decreto 58/1988, de 29 de enero, sobre protección de los derechos del consumidor en el servicio de reparación de aparatos de uso doméstico.

Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

• Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.
• Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias

Arbitraje de consumo

• Real Decreto 231/2008, de 15 de febrero, por el que se regula el Sistema Arbitral de Consumo.
• Real Decreto 863/2009, de 14 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 231/2008, de 15 de febrero, por el que se regula el Sistema Arbitral de Consumo

Asociaciones de consumidores y usuarios

• Real Decreto 825/1990, de 22 de junio, sobre el derecho de representación, consulta y participación de los consumidores y usuarios a través de sus asociaciones.
• Real Decreto 894/2005, de 22 de julio, por el que se regula el Consejo de Consumidores y Usuarios.
• Real Decreto 487/2009, de 3 de abril, por el que se modifica el Real Decreto 894/2005, de 22 de julio, por el que se regula el Consejo de Consumidores y Usuarios.

Bienes tangibles

• Ley 43/2007, de 13 de diciembre, de protección de los consumidores en la contratación de bienes con oferta de restitución del precio.

Condiciones generales de la contratación

• Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 abril 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
• Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.
• Real Decreto 1828/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
• Real Decreto 1906/1999, de 17 de diciembre, por el que se regula la contratación telefónica o electrónica con condiciones generales en desarrollo del artículo 5.3 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de condiciones generales de la contratación.

Comercio electrónico

• Directiva 2000/31/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 8 de junio de 2000, relativa a determinados aspectos jurídicos de los servicios de la sociedad de la información, en particular el comercio electrónico en el mercado interior (Directiva sobre el comercio electrónico).
• Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico.

Contratos bancarios

• Circular del Banco de España 8/1990, de 7 de septiembre, a Entidades de crédito, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela.
• Circular 4/1998, de 27 de enero, del Banco de España, a entidades de crédito y establecimientos de cambio de moneda extranjera, que modifica las Circulares 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela, y 8/1992, de 24 de abril, de cambio de moneda extranjera en establecimientos abiertos al público
• Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, por la que se regula el procedimiento de presentación de reclamaciones ante los servicios de reclamaciones del Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
• Orden EHA/2899/2011, de 28 octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios
• Circular 6/2010, de 28 de septiembre, del Banco de España , a entidades de crédito y entidades de pago, sobre publicidad de los servicios y productos bancarios
• Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España , a Entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos

Contratos celebrados a distancia

• Directiva 97/7/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 mayo 1997, relativa a la protección de los consumidores en materia de contratos a distancia.
• Directiva 2002/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de septiembre de 2002, relativa a la comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, y por la que se modifican la Directiva 90/619/CEE del Consejo y las Directivas 97/7/CE y 98/27/CE.
• Ley 47/2002, de 19 de diciembre, de reforma de la Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista, para la transposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva 97/7/CE, en materia de contratos a distancia, y para la adaptación de la Ley a diversas Directivas comunitarias.
• Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores.

Contratos celebrados fuera de establecimiento

• Directiva 85/577/CEE, del Consejo, de 20 diciembre 1985, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales.

Cooperación entre autoridades nacionales

• Reglamento 2006/2004, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de octubre de 2004, sobre la cooperación en materia de protección de los consumidores.

Crédito al consumo

• Directiva 2008/48/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo y por la que se deroga la Directiva 87/102/CEE del Consejo.
• Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo.

Garantías de los bienes de consumo

• Directiva 1999/44/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de mayo de 1999, sobre determinados aspectos de la venta y las garantías de los bienes de consumo.

Igualdad de hombres y mujeres

• Ley Orgánica 3/2007, de 22 de marzo, para la igualdad efectiva de mujeres y hombres (DA 25ª)

Infracciones y sanciones

• Código Penal (arts. 278-288 y 359-367).
• Real Decreto 1945/1983, de 22 de junio, por el que se regulan las infracciones y sanciones en matera de defensa del consumidor y de la producción agroalimentaria.

Prácticas comerciales desleales

• Directiva 2005/29/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de mayo de 2005, sobre las prácticas comerciales desleales.
• Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.
• Ley 29/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica el régimen legal de la competencia desleal y de la publicidad para la mejora de la protección de los consumidores y usuarios.

Precios de productos y servicios

• Directiva 98/6/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 febrero 1998, relativa a la protección de los consumidores en materia de indicación de los precios de los productos ofrecidos a los consumidores.
• Real Decreto 3423/2000, de 15 de diciembre, por el que se regula la indicación de los precios de los productos ofrecidos a los consumidores y usuarios.

Préstamos hipotecarios y servicios de intermediación de créditos

• Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
• Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
• Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
• Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y se fija el importe mínimo del seguro de responsabilidad o aval bancario para el ejercicio de estas actividades.
• Resolución de 3 de octubre de 2013, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica la lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; y la lista de entidades que han comunicado su adhesión voluntaria al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
• Resolución de 5 de diciembre de 2013, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se corrigen errores en la de 3 de octubre de 2013, por la que se publica la lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y la lista de entidades que han comunicado su adhesión voluntaria al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
• Resolución de 10 de abril de 2014, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica la lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; y la lista de entidades que han comunicado su adhesión voluntaria al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

Productos alimenticios

• Real Decreto 4/2014, de 10 de enero, por el que se aprueba la norma de calidad para la carne, el jamón, la paleta y la caña de lomo ibérico.
• Directiva 2000/13/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de marzo de 2000, relativa a la aproximación de las legislaciones de los Estados miembros en materia de etiquetado, presentación y publicidad de los productos alimenticios.
• Real Decreto 1334/1999, de 31 de julio, por el que se aprueba la Norma general de etiquetado, presentación y publicidad de los productos alimenticios.
• Real Decreto 517/2013, de 5 de julio, por el que se modifica el Real Decreto 846/2011, de 17 de junio, por el que se establecen las condiciones que deben cumplir las materias primas a base de materiales poliméricos reciclados para su utilización en materiales y objetos destinados a entrar en contacto con alimentos.
• Real Decreto 781/2013, de 11 de octubre, por el que se establecen normas relativas a la elaboración, composición, etiquetado, presentación y publicidad de los zumos de frutas y otros productos similares destinados a la alimentación humana.

Publicidad

• Directiva 2006/114/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, sobre publicidad engañosa y publicidad comparativa.
• Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
• Ley 29/2009, de 30 de Diciembre, por la que se modifica el régimen legal de la competencia desleal y de la publicidad para la mejora de la protección de los consumidores y usuarios.

Responsabilidad por productos defectuosos

• Directiva 85/374/CEE, del Consejo, de 25 julio, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros en materia de responsabilidad por los daños causados para productos defectuosos.

Seguridad de los productos

• Directiva 87/357/CEE, de 25 junio 1987, relativa a la aproximación de las legislaciones de los Estados miembros sobre los productos de apariencia engañosa que ponen en peligro la salud o la seguridad de los consumidores.
• Directiva 2001/95/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 3 de diciembre de 2001, relativa a la seguridad general de los productos.
• Real Decreto 820/1990, de 22 de junio, por el que se prohíbe la comercialización y fabricación de los productos de apariencia engañosa que pongan en peligro la salud y seguridad de los consumidores.
• Real Decreto 1801/2003, de 26 de diciembre, sobre seguridad general de los productos.
• Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto Nacional del Consumo, por la que se prolonga la eficacia de la Resolución de 8 de marzo de 2007, por la que se garantiza que sólo se comercialicen encendedores con seguridad para niños y se prohíbe la comercialización de encendedores de fantasía

Servicios

• Directiva 2006/123/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior.
• Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.
• Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico.

Talleres de Vehículos

• Real Decreto 1457/1986, de 10 de enero, por el que se regulan la actividad industrial y la prestación de servicios en los talleres de reparación de vehículos automóviles, de sus equipos y componentes.

Telecomunicaciones

• Directiva 2009/136/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de noviembre de 2009 por la que se modifican la Directiva 2002/22/CE relativa al servicio universal y los derechos de los usuarios en relación con las redes y los servicios de comunicaciones electrónicas, la Directiva 2002/58/CE relativa al tratamiento de los datos personales y a la protección de la intimidad en el sector de las comunicaciones electrónicas y el Reglamento (CE) núm. 2006/2004 sobre la cooperación en materia de protección de los consumidores. Fecha límite de transposición: 25-5-2011
• Directiva 2009/140/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de noviembre de 2009 por la que se modifican la Directiva 2002/21/CE relativa a un marco regulador común de las redes y los servicios de comunicaciones electrónicas, la Directiva 2002/19/CE relativa al acceso a las redes de comunicaciones electrónicas y recursos asociados, y a su interconexión, y la Directiva 2002/20/CE relativa a la autorización de redes y servicios de comunicaciones electrónicas. Fecha límite de transposición: 25-5-2011
• Reglamento CE 717/2007, de 27 de junio por el que se regula el servicio de itinerancia en las redes públicas de telefonía móvil en la Comunidad y modifica Directiva 2002/21/CE
• Reglamento CE 544/2009, de 18 junio 2009 por el que se modifican el Reglamento CE 717/2007 relativo a la itinerancia en las redes públicas de telefonía móvil en la Comunidad y la Directiva 2002/21/CE relativa a un marco regulador común de las redes y los servicios de comunicaciones electrónicas
• Ley 4/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico
• Ley 32/2003, de 3 de noviembre, General de Telecomunicaciones modificada más reciente por Ley 25/2007, de 18 octubre, de conservación de datos relativos a las comunicaciones electrónicas y a las redes públicas de comunicaciones; Ley 56/2007, de 28 diciembre, de Medidas de Impulso de la Sociedad de la Información; Ley 25/2009 (Ley Ómnibus), de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio; Ley 7/2010, de 31 de marzo, General de Comunicación Audiovisual
• Real Decreto 216/2014, de 28 de marzo, por el que se establece la metodología de cálculo de los precios voluntarios para el pequeño consumidor de energía eléctrica y su régimen jurídico de contratación
• Real Decreto 726/2011, de 20 de mayo, por el que se modifica el Reglamento sobre las condiciones para la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas, el servicio universal y la protección de los usuarios, aprobado por Real Decreto 424/2005, de 15 de abril
• Real Decreto 424/2005, de 15 de abril, por el que se aprueba el Reglamento sobre las condiciones para la prestaciones de servicios de comunicaciones electrónicas, el servicio universal y la protección de los usuarios, modificado por Real Decreto 776/2006, de 23 de junio; Real Decreto 1494/2007, de 12 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento sobre las condiciones básicas para el acceso de las personas con discapacidad a las tecnologías, productos y servicios relacionados con la sociedad de la información y medios de comunicación social; Real Decreto 1768/2007, de 28 de diciembre; Real Decreto 329/2009, de 13 de marzo; Título VI derogado por Real Decreto 899/2009
• Orden PRE/361/2002, de 14 de febrero, de desarrollo, en lo relativo a los derechos de los usuarios y a los servicios de tarificación adicional, del título IV del RD 1736/1998, modificada por Orden PRE/2410/2004, de 20 de julio
• Orden ITC/1030/2007, de 12 de abril, por la que se regula el procedimiento de resolución de las reclamaciones por controversias entre usuarios finales y operadores de servicios de comunicaciones electrónicas y la atención al cliente por los operadores
• Orden ITC/308/2008, de 31 de enero, por la que se dictan instrucciones sobre la utilización de recursos públicos de numeración para la prestación de servicios de mensajes cortos de texto y mensajes multimedia, modificada por Orden ITC/3237/2008, de 11 noviembre
• Orden IET/1262/2013, de 26 de junio, por la que se modifica la Orden CTE/711/2002, de 26 de marzo, por la que se establecen las condiciones de prestación del servicio de consulta telefónica sobre números de abonado.
• Resolución de 4 de diciembre de 2008, de la Secretaría de Estado de Telecomunicaciones y para la Sociedad de la Información, por la que se atribuye el código telefónico 905 a la prestación de servicios de tarificación adicional
• Código de Conducta para la prestación de los servicios de tarificación adicional aprobado por el Pleno de la Comisión de Supervisión de los Servicios de Tarificación Adicional, en su reunión de fecha 23 de julio de 2004 publicado mediante la Resolución SETSI, de 15 de septiembre de 2004, modificado por Resolución SETSI de 8 de julio de 2009, por la que se publica la modificación del código de conducta para la prestación de los servicios de tarificación adicional de 23 de julio de 2004
• Código de conducta para la prestación de los servicios de tarificación adicional basados en el envío de mensajes aprobado por Resolución SETSI de 8 de julio de 2009, modificado por Resolución de 2 de julio de 2010, de la Secretaría de Estado de Telecomunicaciones y para la Sociedad de la Información, por la que se publica la modificación del código de conducta para la prestación de los servicios de tarificación adicional basados en el envío de mensajes
• Resolución de 28 de septiembre de 2009, de la Secretaría de Estado de Telecomunicaciones y para la Sociedad de la Información, por la que se establece la duración de la locución informativa de los servicios de tarificación adicional prestados a través del código 905

Venta ambulante

• Real Decreto 1010/1985, de 5 de junio, de regulación del ejercicio de determinadas modalidades de venta fuera de establecimiento comercial permanente.

Venta a plazos

• Ley 28/1998, de 13 de julio, de venta a plazos de bienes muebles.
• Orden de 19 de julio de 1999, por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

Viajes combinados

• Directiva 90/314/CEE del Consejo, de 13 junio 1990, relativa a los viajes combinados, las vacaciones combinadas y los circuitos combinados.
• Real Decreto 271/1988, de 25 de marzo, que regula el ejercicio de las actividades de las agencias de viajes.

Vivienda

• Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
• Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de vivienda.

Fuente : Universidad de Castilla La Macha , www.uclm.es/centro/cesco/

En Castilla y León además :

Portal de consumo de Castilla y León : www.consumo.jcyl.es

• Ley 11/1998, de 5 de diciembre, para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de Castilla y León «BOCyL de 10/12/1998».

• Ley 44/2002 de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero. «BOE de 23/11/2002».

• Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación «BOE de 14/04/1998».

• Real Decreto 1906/1999, de 17 de diciembre, por el que se regula la contratación telefónica o electrónica con condiciones generales en desarrollo del artículo 5.3 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de condiciones generales de la contratación, que desarrolla el art. 5.3, de la Ley 7/1998, de 13 de abril «BOE de 30/12/1999»
• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios «BOE de 30/11/2007».

• Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que modifica el art. 5 de la Ley 7/1998, de 13 de abril «BOE de 31/12/2001».

• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que deroga los arts. 9.3, 14, 15, 18 y 20 y modifica el 12.2 y 3 y 4, 16 y añade la disposición adicional 4, de la Ley 7/1998, de 13 de abril «BOE de 08/01/2000».

• Real Decreto 1828/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación en el que se dicta conformidad con la Ley 7/1998, de 13 de abril «BOE de 23/12/1999».

• Ley 39/2002, de 28 de octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los consumidores y usuarios, que modifica los arts. 16 y 19, de la Ley 7/1998, de 13 de abril «BOE de 29/10/2002».

¿Qué garantía tiene un producto adquirido de primera mano?

La garantía deben ser al menos dos años desde la entrega del producto, pudiendo pactarse con el vendedor o fabricante plazos mayores. También se puede dar el caso de garantías con distintos plazos para distintas partes del producto (ejemplo : en computadoras, a veces el disco duro tiene garantía de menos plazo que el resto), pero siempre la menor de al menos dos años.

¿Qué garantía tiene un producto adquirido de segunda mano?

De al menos un año desde la entrega del producto.

¿Qué cubre la garantía?

Al menos :

– Las piezas necesarias para reparar el producto.

– Gastos de envío o desplazamiento.

– Mano de obra necesaria.

¿Qué no cubre la garantía?

– Piezas fungibles que se desgastan por el uso normal de producto. Por ejemplo, los frenos de una bicicleta.

– Uso inapropiado o negligente del producto.

¿En caso de funcionamiento defectuoso hay derecho a sustitución en el periodo de garantía?

Queda a elección del cliente, siendo elección suya optar por la reparación o sustitución. Una vez se opta por una de ellas tanto vendedor como consumidor deben atenerse a ella. Sólo en los casos de productos de segunda mano o productos fungibles quedan fuera del derecho de sustitución.

Si el producto ha sido reparado reiteradas ocasiones durante el periodo de garantía ¿puede optarse por la sustitución?

Sí, salvo que esta opción resulte desproporcionada, en cuyo caso podrá optar por la rebaja del precio o la resolución del contrato.

¿En caso de reparación que gastos tiene que asumir el consumidor?

Tanto los materiales, como la mano de obra, como los gastos de envío o de desplazamiento deben ser gratuitos durante el periodo de garantía legal.

Cuando hay una reparación, ¿el periodo de garantía se prolonga?

A partir de la reparación durante seis meses el vendedor debe responder por las faltas de conformidad que originaron la reparación.

Además durante los periodos que el produzco permanece en manos del fabricante para su reparación o sustitución son añadidos al plazo de garantía del producto (que siempre es al menos de dos años en primera mano). Por tanto, si un equipo de música está en reparación 15 días, la garantía acabará 15 días después de la fecha original del producto.

¿Hay plazos de reparación o sustitución estipulados?

En general no, pero la ley si contempla la posibilidad de que el consumidor solicite compensaciones, rebajas de precios o resolución de contrato por plazos excesivos en sustitución o reparación. La medida debería ser tomada en cada sector de producto. A modo de ejemplo, si un equipo de informática tarda en una tienda 10 días en repararse como máximo, 30 días en el caso de ejecución de garantía es claramente excesivo.

¿Cuándo el vendedor no es responsable de una falta de conformidad del producto?

– Cuando el consumidor conociera la tara en la adquisición de un producto. Caso de comprar en una tienda de antigüedades un telefóno que no funciona o en una tienda ropa de resto una prenda con bolsillo roto.

– Cuando la falta de conformidad proviniera de materiales suministrados por el consumidor. Caso de un traje a la medida, la calidad de la tela, aunque sería responsabilidad del vendedor advertir sobre lo inapropiado de esa tela.

¿Es posible pedir daños y perjuicios por un producto?

Si, la ley lo contempla. Hay que acreditar objetivamente el daño lo que no siempre es fácil.

¿Es necesaria tener sellada la garantía?

Conveniente, pero en caso de no tenerla cualquier ticket, factura o albarán de entrega será valido.

¿Sigue siendo válida la garantía si quien debe exigirla no es quien adquirió el producto?

Si porque la garantía va vinculada al producto con independencia de que se cambie de propietario.

¿Las compras en Internet tienen la misma garantía?

Si. No hay diferencia con el resto.

¿En caso de conflicto donde acudir?

En primera instancia a la Junta Arbitral de Consumo (JAC), regulado por la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje y por el Real Decreto 231/2008, de 15 de febrero.

¿Qué servicios de consumo hay en Valladolid?

Oficina Municipal de Información Al Consumidor Omic, www.omicvalladolid.es

Unión de Consumidores de Castilla y León – UCE, www.uce-cyl.org

Dirección General de Comercio y Consumo. Consejería de Economía y Empleo, www.consumo.jcyl.es

Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León, sección de consumo, Telf : 983/41 37 60

Asoc. Regional Consumidores y Usuarios de Castilla y León, Telf 983/83 7278

Unión de Consumidores de Valladolid, Telf 983/47 81 02

Si, pero depende de la región donde se resida hay una deducciones u otras.

¿Cómo funciona la deducción?

Hay una parte estatal que aplica a todo el territorio salvo País Vasco y Navarra (régimen foral) y otro tramo autonómico que establece cada región.

¿Cómo funciona el tramo nacional?

El tramo nacional consta de una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas de alquiler siempre que la base imponible no supere los 24107,20 € (casilla 366 + casilla 374).

• Cuando la base imponible (entendiendo como tal la suma de la base imponible general y la del ahorro) no supere 17707,20 euros anuales: Se podrá deducir el 10,05% de lo que haya abonado por el alquiler hasta una cantidad máxima de 9040 euros anuales.
• Cuando la base imponible se encuentre entre 17707,21 y 24107,20 euros anuales: Se podrá deducir el 10,05% de lo que haya abonado por el alquiler hasta un máximo de 9.040 € – (1,4125 x (BaseImponible -17707,20) ).

(http://impuestosrenta.com/)

¿Cómo funcionan los tramos autonómicos?

¿Si se ha recibido alguna subvención por el alquiler de vivienda habitual?

Si ha recibido en 2013 una subvención para el alquiler de su vivienda, deberá constar en la casilla 242 de la página 9 de la declaración de la renta.

¿Algún ejemplo numérico?

Caso de tramo nacional

Alquiler anual 6000 € (500 € mes)

Base imponible general : 20000 €

Base de ahorro : 1000 €

Base imponible : 20000+1000 = 21000 €

Como la base imponible  es superior a 17707,20 € entonces la deducción sería :

9040 – (1,4125 x (21000  -17707,20 ))= 4388,92 €

El importe de la deducción sería: 4388,92×10,05%= 460,83 €.

Caso de Castilla y León

No habría tramo autonómico por superar las base imponible los 18900 €

Caso de Madrid

Supuesto menor de 35 años, siendo vivienda habitual y fianza depositada en Instituto de la Vivienda de Comunidad de Madrid.

Los 21000 € de base imponible es menor que los 25620 máximos marcados por la comunidad.
El 10% de la base imponibles (21000) son 2100 €. Los 6000 € pagados son mas que esos 2100 €.

Como se cumplen todas las condiciones, entonces la deducción del tramo autonómico sería :

20% de 6000 €, 1200 €. Pero como el límite son 840 € y 1200 € lo rebasa, al final son 840 €.

¿Qué son los agrupadores de deudas y prestamos?

Es la fusión en un sólo préstamo de varias deudas de un persona con el fin de reducir las cuotas mensuales. El préstamo que unifica la deuda suele ser, la inmensa mayoría de veces un préstamo hipotecario.

¿En qué circustancias se suelen usar?

Se suele plantear su uso cuando una persona ha contraído deudas de distintas fuentes de modo que la suma de las cuotas mensuales de esas deudas hacen la posición financiera difícil a corto plazo.  El caso tipo es alguien que soporta los gastos de hipoteca, coche, tarjetas y préstamo personal. De todos estos prestamos, los de tarjetas y personal suelen tener vencimientos más cortos e intereses más altos. Por tanto, es una opción razonable intentar variar los plazos de pago a cuotas más cómodas y de menor interés bancario.

¿Bajo qué leyes se rigen?

El intermediario financiero debe cumplir con Ley 2/2009 y estar dado de alta en Instituto Nacional de Consumo.

¿Se pueden agrupar deudas sin aval?

Si porque la garantía final suele ser hipotecaria. En algunas ocasiones, por alta cuantía o riesgo puede solicitarse un aval.

¿Es posible unificar deudas sin una hipoteca?

Es posible, es improbable.

¿Es buena estrategia?

Depende. Como toda decisión económica, lo que más debería pesar son las cifras finales. Lo habitual fusionar todas la deudas a una hipotecaria (que normalmente es con otra entidad). Es decir, se cancelan las deudas actuales y se pasa a una nueva hipotecaria que lo engloba todo. La ventaja es una bajada sustancial de los pagos mensuales. La desventaja es que nos endeudamos mucho más tiempo, con más deuda y que vamos a pagar mas intereses al final.

Conviene reflexionar acerca de como se ha llegado hasta aquí. En la mayoría de los casos el problema financiero suele ir acompañado de otro mas profundo que es una mala gestión de las finanzas. El primero, se puede arreglar con una agrupación de prestamos, pero el segundo, si no se corrige, puede llevarse por delante todo el patrimonio. Existen profesionales en finanzas personales que enseñan a organizar las finanzas par vivir sin entramparse. La agrupación de deudas es la solución de último recurso.

¿Se admiten clientes en situación de morosidad?

Sí. Es habitual esa situación.

¿Qué costes suele tener?

 Este proceso tiene sus «peajes». Los siguientes costos deben ser tenidos en cuenta :

Costos de estudio. Algunas empresas, cobran por realizar el estudio de agrupación de deudas.

Costos de otorgamiento. A veces se cobra un porcentaje a modo de comisión una vez concedido el préstamo.

Comisiones financieras. Cancelación de hipoteca, costes notarios, comisión agencia, impuestos….

Otros. A veces puede haber la obligación de contratar algún otro producto financiero.

Todos estos costes se suelen añadir al crédito final de modo que el cliente no tiene que desembolsar dinero inicialmente, pero al final paga todo.

Ejemplo :

Situación de partida :

Total capital pendiente :  90000 €

Cuota mensual : 1350 €

Agrupación de deuda :

Comisión por cancelación de la hipoteca  : 600 €
Gastos de cancelación (notaría, gestoría, registro de la propiedad y otros gastos): 350 €
Comisión del bróker o intermediario financiero (3%): 3000 €
Comisión de apertura de la nueva hipoteca (2%): 2000 €
Gastos de apertura (gestoría, notaría, registro y tasación): 600 €
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): 1000 €

Gastos : 7550 €

Crédito total : 97550 €

Financiado a 35 años a 3.5 de interes (Euribor +3 aprox) : 403,17 €

(simulador de hipotecas : http://www.adrianosi.com/adrianet/index.php)

¿Cuáles son los peligros?

El peligro suele estar en dos puntos :

– La empresa que «vende» el producto de agrupación de prestamos, cobra comisión. Puede ser abusiva.

– El nuevo crédito hipotecario pude ser muy caro en diferencial de Euribor (a veces llegan al 10% de intereses lo cual es astronómico)

– Mucho cuidado con lo créditos de interés creciente. A veces tienen incluso el cebo de periodos de carencia de años (de no pago). Tenga claro cuanto paga y que no suba con el tiempo.

– Siempre pedir todas las condiciones por escrito. Asesórese con un gestor porque pueden ser los 50 € mejor gastados de su vida.

Hay empresas serias que se dedican a esto, pero también mucho «chiringuito». Se las distingue fácil : no firmando rápido y leyéndolo todo. No firme nada con dudas porque es la manera más rápida de destruir su patrimonio.

¿Hay alternativas?

Si se está ya en listas de morosos, hay pocas. Pero si es posible, negociar la ampliación de hipoteca con nuestro banco y evitar todo el proceso con una empresa nueva. Siempre va a ser más barato.

¿Dónde está Versailles?

El Palacio de Versalles (en francés: Château de Versailles en traducción directa la mansión de Versailles) está situado en el municipio de Versalles en la región de  Île-de-France.

La distancia a Versailles es :

 ¿Cuándo se construyó?

Aunque la el nacimiento del palacio esta vinculado a Luis XIV de Francia, su historia empieza un poco antes. En 1623 Luis XIII manda construir en una finca dedicada a la caza un pequeño castillo llamado «El castillo del hombre gentil». La construcción era bastante austera y los materiales fueron ladrillo, piedra y pizarra. El castillo tenían un diseño muy mediaval con fosas y pabellones. Posteriormente Luis XIII mando construir un pequeño palacio de un estilo más aburguesado y más cómodo, pensado para pasar periodos de tiempo más prolongados que una simple cacería. En 1634, las obras son terminadas y el Rey Luis XIII usa con más frecuencia las nuevas instalaciones. En 1643 Luis XIII muere y durante 18 años el palacete está sin uso.

Recreación del palacio de Luis XIII. Fuente : http://www.cecilgoitia.com.ar

El nuevo Rey, Luis XIV sube al trono siendo un niño pero la regencia del reino cae en su madre Ana de Austria e indirectamente en el cardenal Mazarino. Su infancia estuvo lleno de peligros y el nuevo Rey, a su mayoría de edad había desarrollado una profunda desconfianza sobre la nobleza francesa. Desarrollo una política de centralización del poder que le hizo ser llamado el «Rey Sol». Dentro de esta política, todos los signos de poder real fueron reforzados y uno de ellos forzosamente era la residencia real.

Luis XIV probó como residencias reales el  Palacio Real de París, el Louvre, en las Tullerías,  Vincennes y en Saint-Germain-en-Layee incluso en Fontainebleau. En casi todos de ellos realizo importantes mejoras y reformas, pero ninguno acabo al gusto del monarca. En 1651, el Rey visita el palacete construido por su padre Luis XIII y le causa una honda impresión.  Se inicio un proceso de planificación de un palacio que debía reflejar la grandeza de Francia en la grandeza de su Rey. Todo estaba diseñado a un nivel de lujo y esplendor colosal y no había en toda Europa un palacio que pudiera rivalizar con Versailles.

El periodo principal de construcción fue durante el reinado de Luis XIV añadiéndose otros elementos durante el reinado de Luis XV.

Tradicionalmente se suelen distinguir tres fases de la construcción :

Primera etapa (1661-1668) :  Se desarrolla alas laterales al palacete base formando un patio de armas. 

Segunda etapa (1668-1678):  Se añaden dos grandes alas con tres pisos de altura. 

Tercera etapa (1678-1692): Se añade la capilla real. 

¿Cómo es Versailles?

Consta de varios elementos :

Palacio principal, jardines, Gran Trianón, Pequeño Trianón y Dominio de María Antonieta.

En este post, se va a tratar la parte principal del palacio, dejando para el siguiente otras estancias del palacio, jardines, Gran Trianón, pequeño Trianón y el Dominio de María Antonieta.

Palacio

Plano del palacio de Versailles. Fuente : http://www.lasalle.es/

Esquema de Versailles. Fuete : http://masarteaun.blogspot.com.es/

El edificio cuenta con dos alas casi simétricas y un punto de entrada natural sitiado en el Patio de Mármol. El estilo de construcción es lo que luego se denominaría Barroco francés donde se buscan las grandes líneas rectas y la simetría basada en ejes. El edificio se desarrolla  a lo largo de un eje longitudinal, con el patio de mármol en el centro. El edificio dispone de tres pisos, estando dedicada la segunda planta a los apartamentos de la familia real.

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La pilastras evocando a la Grecia clásica, fueron de estilo jónico siendo las columnas de estilo francés (arquitecto Le Brun). Toda la fachada busca la simetría y para evitar la monotonía dispones de salientes y grandes ventanales. En total, el palacio dispones de 250 ventanas. La fachada tiene una decoración en sillares almohadillados, muy del gusto de la época,

Patio de Marmol. Fuente : http://blog-francia.com/

La decoración de los salones trata de glorificar la figura del Rey equiparándole constantemente con el Sol. Destaca en el complejo los aposentos de Rey, compuestos por siente saloles en fila,  lujosamente decorados con nombres dioses y héroes griegos :

Salón de Hércules : Debe su nombre a un gran pintura sobre su techo que representa la apoteosis (el paso de mortal a inmortal en mitología griega) de Hércules. La representación contiene 142 figuras y es considerada una obra maestra.  El tema de la obra es el triunfo de la virtud que eleva al hombre sobre sí mismo.

La obra, del pintor François Lemoine, fue terminada en 1736 durante el reinado de Luis XV. Poco después de su finalización, el autor se suicido creando una leyenda negra sobre la obra.

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 Salón de la abundancia : Es una sale menos impresionante que la anterior y servía como lugar de refrescos. En él se ofrecían, cuando la ocasión lo requería café, vinos y licores.

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En ocasiones especiales, se disponía en la mesa una gran nave sin mástil, llamada Nave del Rey. Como parte del protocolo, los invitados, al pasar por delante, debían realizar un saludo.

Salón de Venus : De todos los salones reales es el más Barroco en su diseño. Escultura, pintura y arquitectura están conjuntados para resaltar un aspecto clásico. El tema de la pintura del techo es la diosa Venus en su representación como diosa del amor. Junto ella aparecen héroes de la mitología griega con algunas referencias a hazañas de Luis XIV. En esta sala se instalaban mesas con frutas, mazapanes y fruta confitada.

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Salón de Diana : La decoración del techo representa a la diosa Diana presidiendo la navegación y la caza. Los dovelajes tienen escenas de caza con héroes de la mitología Greco-Romana en clara alusión al gusto de Luis XIV por la caza.  El salón también servía durante las veladas nocturnas para realizar partidas de billar por lo que fue también llamada «la cámara de los aplausos» por los que eran recibidos por Luis XIV en sus partidas.

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Salón de Marte : Inspirada en el dios de la guerra, Marte está decorada con pinturas de Marte en su carruaje tirado por lobos. Con el tiempo, fue usada como cámara de música y baile por lo que era conocida como «la sala del baile».

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Salón de Mercurio : Originalmente era la «cámara del lecho» aunque en invierno se instalaran mesas de juego. El techo representa al dios Mercurio en un carro tirado por dos gallos.

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Fue en esta sala donde el duque de Anjou , fue proclamado Rey de España como Felipe V siendo el primer Rey de la dinastía Borbón en España.

Salón de Apolo : Dedicado al dios Sol, en evidente paralelismo con el Rey Sol es la más fastuosa de todas.  Originalmente fue el dormitorio del Rey Luis XIV y posteriormente paso a convertirse en el salón del trono. Los techos están decorados con una evocación del dios Apolo en carro tirado por dos corceles blancos en juego visual que lo asemeja al sol.

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En la cámara del Rey era la parte más intima del palacio donde el Rey dormía se rodeaba de los mas próximos. Consta de tres salones :

Salón de Ojo de Buey : Era una enorme antecámara que hacia de sala de espera para la entrada en la cámara real. El salón era llamado así por el pequeño ojo de buey que había en una puerta, y a través del cual el chambelán de la corte miraba para ver quienes eran los que esperaban, y elaborar, según algún criterio, la lista de los admitidos en la Corte. El punto decorativo más importante es una pintura al estilo italiano de Jean Nocret qu representa al Rey y a la familia real.

Luis XIV y la familia real. Fuente :  wikimedia.org

Cámara del Rey : Fastuosamente decorada, en brocados de oro y placa sobre fondo carmesí. Sus ventanales apuntan hacia la salida del sol y tienen como vistas los estanques de Versailles. A su vez, los tres ventanales que daban ala sala de los espejos, fueron cegados para dar forma a la alcoba. Fue usada por Luis XIV y sucesores una vez dejo el uso del salón de Apolo que paso a ser la sala del trono. En esta sala tenían dos actos de extraordinario y rígido protocolo : el «despertar» y el «acostarse» del Rey. El protocolo marcaba quien podía estar presente, quien le podía ayudar con la ropa, etc… Es también en esta sala, donde Luis XIV muere el 1 de Septiembre de 1715 a los 77 años de edad.

Gabinete del Consejo : Seguida a la cámara del Rey y seguida al salón de los espejos. Originalmente era el gabinete del Rey, donde se reunía con sus ministros y contiguo el gabinete de Termas donde se reunía Luis XIV con su familia o íntimos después de cenar.  En 1755, bajo Luis XV la sala adquirió esta configuración. El uso definitivo fue la de reunión del Rey con su gabinete.

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Fuera de los aposentos del Rey no encontramos con un conjunto espectacular de tres salas.

Salón de la Guerra : Dedicado a las glorias de las armas de Francia en la figura del Rey Luis XIV. Las paredes están cubiertas con paneles de mármol decorado con seis trofeos y esculturas de bronce dorado. La pared tiene un bajo relieve que representa a Luis XIV a caballo pisoteando a sus enemigos. El techo, centrado en Francia armada, aparece rodeada de las Victorias.

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Galería de los Espejos : era un lugar de paso, encuentro y espera para la corte y visitantes de Versailles. Diseñada para impresionar, sus 73 metros de largo son una composición continua a la gloria de Francia y la de su Rey como cabeza del estado. Las 30 composiciones de sus bóvedas son ilustran los éxistos de los 18 primeros años del reinado de Luix XIV. Los 357 espejos, adornan 17 arcadas situadas frente a las ventanas son el objeto principal de decoración. La razón de la elección de espejos es que en el siglo XVI, los espejos eran un objeto de lujo muy exclusivo y de difícil fabricación. El hecho de incluirlos en un número tan alto, demostraba la capacidad de manufactura de Francia (frente a la potencia en el tema de ese momento, Venecia) y su inmensa riqueza. Raramente la sala se uso para actos protocolarios en su historia, pero cuando se hizo, se dispuso de modo que abrumara e impresionara a su visitante. Éste fue el caso las recepciones de los embajadores de Siam, Imperio Otomano o Persia los cuales tuvieron que atravesar toda la sala, bajo la atenta mirada de la corte, con el trono real situado en el un extremo junto a la sala de la Paz. Ocasionalmente también fue usada como sala para algún juego o baile de disfraces.

En 1870, fue en esta sala donde el Alemania proclamo, después de su victoria sobre la guerra Franco-Prusiana el nacimiento del Imperio Alemán.

En 1919 se firmo la Paz de Versailles en esta sala, donde Alemania firmaba la rendición y aceptaba las condiciones de los aliados de la Entente y se ponía fin a la Primera Guerra Mundial.

En la actualidad, los Presidentes de la República, la usan en algunos actos protocolarios de recepción de altos dignatarios extranjeros.

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Salón de la Paz : Simétrico al salón de la guerra y con una decoración similar. El tema de la pintura del techo, es la ventaja que obtenía Europa de tener paz con Francia. La sala se uso como sala de conciertos y en su última época, bajo María Antonienta se uso como sala de juego.

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Los aposentos de la Reina, eran simétricos al los del Rey. Sufrieron grandes modificaciones a lo largo de su historia.

Cámara de la Reina : Es es la principal estancia de la Reina y por tanto la más utilizada. Usada habitualmente por la pareja real como dormitorio conyugal, estaba sometida a un estricto protocolo. La Reina, recibía en ella durante y después del aseo. Ese momento, fuertemente protocolarizado (equivalente al del Rey) era realizado todas las mañanas y su etiqueta se respeto escrupulosamente por todas las Reinas de Francia. En esta cámara también, hubo 19 partos  los cuales era públicos.

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Salón de los Nobles : Era la cámara donde la Reina celebraba sus audiencias más protocolarias. Pero también, sobretodo en tiempos de María Antonieta se uso para sus reuniones con círculo íntimo.

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Antecámara del Gran Cubierto : Es el lugar donde los Reyes comían, lo cual en Versailles era un acto público para la corte. Como otros muchos actos cotidianos, en Versailles estaba dotado de un rígido protocolo. Sólo la familia real podía sentarse a la mesa y enfrente de ella, sólo muy alta nobleza tenía el privilegio de permanecer sentada en taburetes. El resto de la corte, contemplaba a la familia real comer de pie siendo considerado todo un privilegio, el mero hecho de estar allí. En tiempos de María Antonieta se habilito una zona para músicos para amenizar.

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Salón de los Guardias : En esta sala había doce guardias de elite que velaban por la seguridad de la Reina. En Versailles, solo el Rey, la Reina y el delfín (príncipe heredero) podían tener una guardia personal.

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Sala de la Coronación : Esta sala es de las más apartadas en cuanto al diseño original de Luix XIV. Está dedicada a Napoleón I, en el periodo ya post revolucionario. Decorada con tres grandes pinturas : Batalla de Aboukir 1799 , la coronación de Napoleón y el reparto de las águilas.

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¿Qué Reyes vivieron en Versailles?

Luis XIV , Luis XV y Luis XVI.

¿Cuánta gente llego a tener Versailles a su servicio?

En su momento mas brillante (hacia 1680) llego a tener 20 000 sirvientes.

 Escenas de película y series de Versailles

Escena de María Antonieta de Sofía Copola

Serie John Adams

Continua en : http://www.adrianosi.com/blog/grandes-casas-del-mundo-versailles-ii/

¿Qué es una hipoteca inversa?

Es un crédito con la vivienda como garantía hasta un importe máximo fijado en tasación. La hipoteca inversa tendrá por tanto un número de rentas máximas a pagar hasta la conclusión del crédito. Opcionalmente se puede complementar con seguros de renta vitalicia que continúan las prestaciones una vez finalizado el crédito.

En esencia es una compra reversible de una vivienda por parte del banco pagado por regla general en mensualidades.

¿Quién lo puede obtener?

Se deben tener más de 64 años o que este reconocido por la Administración como afectado de dependencia severa o gran dependencia y ser propietario de una vivienda.

¿Cómo funciona?

Hay que distinguir dos casos :

Se puede obtener una renta mensual que corresponde a un pago en general mensual por parte del banco con una fecha de finalización límite o muerte por parte de los beneficiarios anterior a la fecha límite.

Se puede obtener una renta vitalicia cuya finalización es por muerte de los beneficiarios. Esto no es una hipoteca inversa.

Es posible recibir parte del dinero al inicio, para acometer reformas o adecuaciones que precise su vivienda u otras obligaciones que quiera atender. Mensualmente, se dispondrá de una renta mensual fija hasta la finalización del contrato en el caso de hipoteca inversa temporal o hasta su fallecimiento en caso de renta vitalicia. Las rentas mensuales son mayores que las rentas vitalicias.

¿Se pierde la propiedad de la vivienda?

La Hipoteca Inversa sólo es un crédito sobre su vivienda, con lo que sigue conservando su propiedad y debe responsabilizarse de su mantenimiento y conservación, haciendo frente a las obligaciones que ello implica (pago de impuestos,…).

En el caso de la renta vitalicia sí ser pierde la propiedad y en general el derecho de uso.

¿Conlleva gastos la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa está bonificada por la Ley 41/2007, por lo que se reducen los gastos a pagar :  exención del IAJD (no se ha de pagar)  y  las tasas notariales y registrales son muy inferiores a las de un préstamo hipotecario normal. Como el resto de créditos hipotecarios la operación conlleva gastos de apertura, notario, gestoría y registro. Todos estos gastos son adelantados por la entidad financiera a cuenta del préstamo hipotecario.

El coste de tasación si va cuenta del cliente.

¿Una vez fallecido se puede recuperar la vivienda por parte de los herederos?

Cuando fallece el último beneficiario, los herederos pueden optar a cancerar el crédito hipotecario para lo cual deberán pagar el capital y los intereses del crédito sin que la entidad pueda exigir compensación por cancelación de hipoteca. La cancelación de la hipoteca puede venir por pago de fondos propios de los herederos, por refinanciación de el banco o por venta de la propia vivienda. Hay que recordar que la vivienda no pasa al banco por el mero hecho de hacer una hipoteca inversa. Es habitual, que en los contratos de hipoteca inversa, la entidad de un plazo de unos seis meses para la cancelación de la hipoteca.

Si los herederos no quieren o pueden satisfacer la deuda, entonces la entidad se hará con la vivienda mediante ejecución hipotecaria. La ejecución sólo esta limitada a los bienes de la herencia, no sólo a la vivienda sino a todos los bienes de la herencia,  sin que puedan ser afectados otros bienes de los herederos.

En el caso de renta vitalicia, la propiedad es cedida en la firma de la renta.

¿Si la vivienda está hipotecada se puede contratar una hipoteca inversa?

En teoría sí, en la práctica a no ser que la hipoteca que quede por pagar sea baja, la mayoría de las entidades no aceptarán el riesgo.

¿Se puede contratar una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda?

Aunque es más habitual sobre la vivienda habitual, si es posible realizarlo sobre una segunda residencia. Ahora bien, al no ser la habitual se pierden todas las deducciones de costes que si tiene la habitual.

¿Se puede alquilar una vivienda con hipoteca inversa?

Sí. es perfectamente  posible. Es habitual que la entidad financiera pida ser informada para comprobar que el alquiler no es un alquiler vitalicio.

¿Qué fiscalidad tiene?

Las cantidades recibidas de la hipoteca inversa no están sujetas a retención de IRPF porque son disposiciones de un crédito. Sólo si la persona continua cobrando la renta, una vencido el tope de hipoteca (por algún tipo de seguro de renta vitalicia) entonces las rentenciones practicadas serán :

¿Qué riesgos tienen la contratación de este tipo de hipotecas?

A veces las entidades añaden seguros innecesarios como obligatorios para la contratación de una hipoteca inversa. Son clausulas abusivas y podra prescindir de ellos.

A veces , la hipoteca inversa se complementa con un seguro de renta vitalicia de modo que una vez acabado el dinero del préstamo, se sigue cobrando una renta (en general la misma) por tiempo indefinido hasta la muerte del ultimo beneficiario de la hipoteca inversa. Sin embargo las cuotas de estos seguros, pueden ser astronómicas y se cobran contra la hipoteca inversa. Por lo que, si luego los herederos quieren cancerlar el crédito la cuantia puede ser altísima.

También hay que prestar atención a los intereses. La hipoteca inversa es un prestamo y tiene interes. A veces las entidades financieras cargan con mucho más intereses que los préstamos normales y hay sorpresas para los herederos.

¿Es habitual en Europa?

En España ha sido poco habitual y con burbuja inmobiliaria lo es menos todavía. En Alemania por ejemplo, debido al empeoramiento de las condiciones de jubilación, empieza a ser usada como fórmula de complemento monetario. Otros países de Europa parecen seguir la senda alemana.

¿Algunos ejemplos numéricos?

Vivienda de tasación 120 000 €

Año de nacimiento 1949                        112 €/mes

Año de nacimiento 1944                        151,2 €/mes

Año de nacimiento 1939                        217,6 €/mes

¿Cuándo ha variado?

El uno de Abril de 2014, pero hay un periodo transitorio de tres meses para que las compañías eléctricas adapten sus equipos e infraestructuras.

¿Cómo ha variado la tarifa eléctrica?

Esencialmente pasamos de un sistema de subastas trimestrales a un sistema de precio por hora. Las compra-ventas de electricidad se producen continuamente entre compañías productoras y suministradoras en un mercado de subasta continuo. El nuevo modelo va a un sistema de facturación por horas vinculado al mercado mayorista, es decir, a cada hora se fija el precio del kw/h para la aplicación al día siguiente. Por tanto el precio de la electricidad va a variar a lo largo del día y el consumidor va a saber a través de las paginas web de las compañías (y previsiblemente de servidos de terceros que van a nacer), el precio por hora de la electricidad que van a pagar el día siguiente, sin embargo, dado que sólo hay 7 millones de contadores inteligentes instalados (que detallan el consumo por hora), hasta que todos los contadores sean actualizados (el plazo es 2018) el precio se calculará de forma media en el trimestre a partir de las medias diarias. Es decir, a futuro todos pagaremos por la luz según el precio por hora, pero mientras se realiza la actualización de contadores vamos a un sistema transitorio de medias trimestrales.

¿Desde cuándo aplica el cambio?

Desde el uno de Abril de 2014, pero las compañías disponen de tres meses para adaptarse al nuevo sistema. Algunas como EON ya ha realizado los cambios necesarios. Otras como Iberdrola o Endesa están en proceso. Las compañías informarán a sus clientes cuando la adaptación de sus sistemas esté realizada.

¿Cómo va  a afectar el nuevo cambio a la factura?

En teoría al tomar precios de cada hora (que proceden de subasta mayorista) va a ser más realista que el sistema actual de subasta trimestral. Sin embargo, dado que el número de empresas que intervienen en la subasta es bajo y que esas mismas empresas unos días compran y otros venden (porque es  común el papel de productor y de suministrador en la misma compañía) el régimen de cuasi oligopolio no varía significativamente. Aún así, se espera que el precio del kilowattio baje en torno a un 3%.

¿El nuevo sistema afectará a todos los consumidores?

Al los que están acogidos a la tarifa de último recurso (TUR) que es la única tarifa eléctrica que determina el Gobierno, al margen del bono social diseñado para familias con especiales dificultades económicas. A esta tarifa están acogidos unos 16 millones de consumidores con una potencia contratada de menos de 10 kilovatios (kw).

No afectará a quienes estén en el mercado libre inicialmente, aunque la tarifa TUR influye en las demás.

Las comercializadoras, además, estarán obligadas a incorporar una modalidad anual de tarifa, con un único precio estable para todo el año. Quienes elijan esta opción saldrán de la tarifa pero siempre tienen la opción de volver al precio regulado.

¿Cómo se desglosa la factura de la electricidad ahora mismo ?

 En tres partes: el energético, con el que se paga la generación de energía y que se fija con criterios de mercado; los peajes de acceso, que determina el Gobierno para retribuir las actividades reguladas (transporte, distribución, primas renovables, pagos por capacidad o costes extrapeninsulares, entre otros), y los impuestos.

En una factura de 50 euros, se pagan 20,6 euros de peajes, 18,7 euros de energía y 10,7 euros de impuestos.

¿Se espera mucha diferencia de precio entre las distintas horas del día?

Sí. Actualmente puede haber diferencias de hasta 4 veces en precio eléctrico en mayoristas en distintas horas. No hay razón para que esto no vaya a continuar así.

¿Qué horas van a ser las mas baratas y las mas caras?

La noche, de 3 a 5 de la mañana serán las baratas y las 20:30-22:30 las más caras. Insistir en que la eléctrica sólo nos factura por horas si tenemos contador inteligente, en caso contrario iremos por precio medio por día.

¿Qué es una casa prefabricada?

Son un tipo de vivienda construida a través de un esquema modular cuyas secciones son fabricadas con antelación y ensambladas en su lugar de emplazamiento.

¿Qué tipo de material de construcción se usan?

La tipología es amplia : hormigón,  metal y madera son los más habituales aunque continuamente están apareciendo nuevos materiales para construcción como por ejemplo compuestos plásticos y material compuesto de reciclaje.

¿Qué dice la ley?

Debido a que el tema es relativamente nuevo, la legislación no contempla el caso específico de las casas prefabricadas.

Existen dos posibilidades con tratamiento jurídico distinto : Si la casa esta ancladas al suelo (por cimientos u obra de fábrica) o si no lo está.

Si la casa esta anclada, a todos los efectos legales es un bien inmueble y por tanto requiere lo mismo que una casa tradicional :

– Cumplir los requisitos de la LOE (Ley de Ordenación de Edificios) y el CTE (Código Técnico de Edificación).

– Permisos y licencias de una casa normal, incluyendo el de obras, aunque sea solo para el momento de su ubicación y anclaje en la parcela escogida

– Deben construirse en zona urbanizable y tener proyecto técnico.

– Obtener célula de habitabilidad

– Concesiones de agua y luz del ayuntamiento

– Enganche a red eléctrica

Si no esta anclada entonces se considera un bien mueble (sobretodo si es autosuficiente), como pueda ser una caravana o una caseta de obras, a efectos legales (articulo 335 del código civil). En este caso todo el papeleo es mucho más sencillo.

El problema de cara a administración (esencialmente local) puede venir en el caso de una casa no anclada pero no autosuficiente, porque el ayuntamiento al expedir algunos permisos puede no matizar y pedir el mismo procedimiento que una casa anclada.

Algunas administraciones autonómicas han empezado a legislar sobre el tema dando claridad a los requisitos a cumplir.

Afortunadamente poco a poco la administración ha ganado coherencia y en general distingue los dos casos.

¿Se puede colocar una casa prefabricada en terreno rústico?

La respuesta rápida es : en general no sin límites.

Cada ayuntamiento tiene su Plan General de Ordenación Urbana y sus normas subsidiarias. Hay ayuntamientos que ofrecen cierta tolerancia a la construcción de este tipo de casas aunque suelen tener limitantes en sus normativas (suelen ser : superficie mínima del terreno, superficie máxima de construcción, actividad a desarrollar en el terreno y límite de plantas a edificar).

Por otro lado, algunas autonomías ademas han legislado sobre el tema (por ejemplo Castilla y León, Ley 5/1999) dando cierta cobertura legal a estas construcciones.

¿Qué tipos hay?

En cuanto a materiales :

–  Hormigón : Buena calidad de aislamientos de sonido y temperatura. Suelen ser planta rectangular con recubrimiento exterior.

– Acero : Rápidas en construcción y muy estables y duraderas.

– Madera : Las más habituales hoy en día por ser las mas próximas a una casa construida. Las mayores pegas que tenía la madera es su aislamiento térmico, aunque en los últimos años ha mejorado enormemente. El otro factor era que imposibilitaba grandes alturas en construcción.

¿Qué rangos de precios tienen?

A groso modo suele estar en torno a 1000 €/m2 . Es habitual en las ofertas de estas casas omitir el precio de instalación, permisos necesarios….

¿Cuánto se tardan en construir?

El plazo habitual es entre 1 y 3 meses. Lo cual frente a la construcción tradicional es muy competitivo.

¿Son eficientes energéticamente?

Las de madera que son las habituales, no lo eran. Pero de unos años para acá, la calidad de aislamiento ha mejorados enormemente hasta el punto de ponerse en algunos casos en punta de lanza de eficiencia. Por tanto ya si se puede afirmar que en general lo son.

¿Qué tal se comportan con humedad y sol?

La madera se trata y aísla (por ejemplo con base de hormigón en el suelo) de modo que soporte bien la humedad y el sol. El factor clave en estos casos es la calidad de la madera elegida para la construcción. En los casos de hormigón y acero no tienen problema alguno.

¿Son más susceptibles de incendio?

En el caso de la madera, como combustible que es puede tenerlo. Ahora bien, el mecanismo de cosntrucción y los aislantes la hacen muy resistente al fuego. Por ejemplo, se diseñan para evitar derrumbes en caso de incendio (cosa que en las tradicionales suele pasar).

¿Qué vida útil tienen?

En el caso de madera se estima en 100 años en general. Aunque depende de su mantenimiento y calidades. En el caso de madera, cada 4 o 5 años hay que darle una capa de barniz que deje por de madera abierto. Acero y hormigón puede ser mucho más.

¿De qué depende su calidad?

Esencialmente del diseño y material de construcción. Si es de madera, de las maderas elegidas.

– El origen del kit de montaje es importante :  Finlandia, Suecia, Dinamarca, Noruega, Canadá, USA y España están a la cabeza del mundo en calidad de diseño y construcción de casas de madera. Si puede elija casas procedentes de uno de estos países.

– Si el tronco tanto si es redondo o recto , diámetros o grosor de al menos 160 mm.

– El mejor aislamiento térmico y sonido lo da Lana de oveja, cáñamo, Lana de roca y Lana de roca mineral. Evite el Poliestireno.

– Teja cerámica o de hormigón para el tejado.

– Revisar al detalle la impermeabilizaciones.

¿Las casas prefabricadas son hipotecables?

Si están ancladas y por tanto son bienes inmuebles entonces sí.

¿Son asegurables?

Si, aunque por lo nuevo algunas compañías, al no saber medir el riesgo, no aseguran. Pero no es difícil encontrar aseguradora.

¿Son personalizables?

La mayoría de empresas ofrecen diseños tipo (a veces muchos). Pero si no nos encaja ninguno, es habitual que al ser diseño modular podamos configurar dentro de unos límites la casa. Ahora bien, salirse del estandar puede hacer subir significativamente el coste.

¿Cómo se prevé que evolucionen?

Se están empezando a usar impresoras 3D para construir módulos para viviendas. Es muy experimental, pero sin duda es el futuro. Con esta tecnología una casa podría pasar desde que es pedida a construida en dos semanas.

Algunos ejemplos de casas de madera :

(de http://www.chaletmadera.com/)

(de http://icasasecologicas.com/)

(de http://rusticasdegredos.com/)

(de http://www.arqhys.com/)

(de http://www.forodefotos.com/)

¿Qué es un administrador de fincas?

Es una figura técnica que se ocupa de los asuntos legales, financieros y técnicos de una propiedad inmobiliaria. Son nombrados por la junta de propietarios en el caso de una comunidad de vecinos o por los propietarios de un inmueble según el caso.

¿De qué se ocupa un administrador de fincas?

Aunque pueden ocupar un puesto de simple asesoramiento, la realidad es que suelen ocupar el puesto de administrador de la comunidad de vecinos. Por tanto, se ocupa de lo que la ley marca :

Ley 49/60 de Propiedad Horizontal (23/07/1960)

Modificada :

Ley 2/88 de 23-2-1988

Ley 3/90 de 21-6-1990

Ley 10/92 de 30-4-1992

Ley 1/2000 de 7-1-2000

Ley 51/2003 de 2-12-2003

Ley 19/2009 de 23-11-2009

Ley 26/2011 de 01-08-2011

Ley 8/2013 de 26-06-2013

Reformada :

Ley 8/99 de 6-4-1999

Las funciones esencialmente sería entonces :

–  Observar las instalaciones, servicios comunes y hacer las advertencias y avisos necesarios sobre infracciones o reparaciones necesarias al Presidente o en su caso a los propietarios.

– Preparar e informar Junta de propietarios de los gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

– Llevar a efecto los acuerdos derivados de la junta de propietarios en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

– Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

– Cumplir las funciones añadidas por la Junta de propietarios.

¿De qué no se ocupa un administrador de fincas?

Lo primero es que no es el «teléfono de la esperanza o de la casa de socorro». Es decir, que sus funciones van determinadas por la Ley de Propiedad Horizontal y no está entre ellas atender a los propietarios a modo de consulta permanente 24 horas al día.

Tampoco son funciones suyas, mediar entre conflictos vecinales, aunque lo pueda hacer por buena fé.

Por supuesto no son funciones suyas temas de limpieza, sacar basuras o realizar reparaciones (son funciones suyas la gestión de estas cuestiones pero no su ejecución).

En resumidas cuentas, no son los chicos para todo.

¿Los administradores de fincas son profesionales colegiados?

Es un tema polémico porque dice Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13, punto 6, que literalmente ser reproduce a continuación:

»El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.»

El problema está en la frase «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» y  por tanto el asunto queda abierto.

Para aclarar más la situación :

La sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo de 1994, que en su Fundamento jurídico segundo señala:

«Por otra parte, este tipo,…, se refería tan sólo a la posesión de un título [oficial], que en ningún momento se exige para los administradores de fincas»
«No existe, que se sepa, una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas, a cuyo fin es tan válida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna».

Por tanto el alto tribunal aclara sin ambigüedad alguna que el ejercicio profesional de administración de fincas no exige título alguno y que por tanto no tienen porque estar colegiados.

Obviamente, para los colegios de administradores de fincas tal ambigüedad no existe y opinan que sólo sus miembros colegiados tienen la potestad de ejercer de administradores de fincas. Sin embargo, esto no es legalmente cierto. Y aunque los colegios ponen requerimientos para su entrada (variables por zonas) en general sensatos y fuerzan a hacer algún tipo de formación controladas por el colegio de administradores de turno no tienen la fuerza legal que dicen tener.

A río revuelto… se han añadido toda masa no colegiada a ejercer de administradores de fincas a veces con titulaciones sonoras (técnicos en gestión…, abogados especialistas en… , expertos urbanos… ). Si el control de los colegios era cuanto menos laxo, el de estos nuevos colectivos es directamente cuasi nulo con el peligro que implica.

¿Entonces es mejor un administrador colegiado?

En general sí, pero con un matiz. No garantiza buena gestión. Por tanto, colegiado o no, pida referencias, muchas. Lo que hace bueno un administrador de fincas, es su gestión y esa afortunadamente es comprobable.

¿Si tengo problemas con un administrador de fincas?

Si está colegiado, lo primero notificar al colegio y denunciar allí las malas actuaciones. Y posteriormente ponerse en manos de un abogado para reclamar los daños y perjuicios ocasionados por la gestión.

¿Cuánto suelen costar los servicios de administradores de fincas?

Es variable por zona. Pero suele estar entre 12 € y 30 € por vivienda dependiendo de los servicios comunes (ascensor, piscina, garaje,  …).

¿Cómo funciona en Europa?

Bélgica y Francia lo tienen muy regulado. Alemania, Italia, Holanda y Reino Unido al contrario lo dejan muy abierto (en el caso de Reino Unido ningún requerimiento).

¿Qué es la Domótica?

Se podría definir como el uso de la tecnología en el diseño inteligente de un inmueble.

¿Qué aplicaciones tiene?

Esencialmente :

– Ahorro energético : Permite el control y la automatización de sistemas.

* Control de termostato de la calefacción bien de modo automático o remoto (a través de móvil por ejemplo)

* Control de toldos y persianas por horas, por temperatura, por incidencia solar o sencillamente por velocidad del viento.

* Desconexión de sistemas eléctricos en el caso de superar un umbral de consumo. De este modo se evita que «salte» el diferencial por exceso de consumo instantáneo.

* Ajuste del consumo a una tarifa dada. Por ejemplo, encendiendo acumuladores eléctricos por la noche con tarifa eléctrica nocturna.

– Confort . Por ejemplo adecuando la luz intensidad de la luz eléctrica a la luminosidad de la habitación y a la presencia o no de gente en ella.

– Seguridad. Alarmas antiintrusiones, cierres automáticos de persianas y puertas nocturnos e incluso simulación de presencia (caso de ausencia en vacaciones). También sensores anti-incendios que desconectan cocina, horno, micro, activan sistema anti incendios son habituales.

– Comunicaciones. Centralizar vídeo portero en cualquier pantalla, teleasistencia, marcación y activación de sistemas por voz.

– Accesibilidad. Control de barreras arquitectónicas para personas con capacidad físicas o mentales disminuidas.

¿Qué elementos puede tener?

Habitualmente tiene :

– Central de gestión: El punto que agrupa y permite controlar los sistemas. Sería en centro de confluencia donde los sensores aportan la información y es procesada.

– Sensores : Los sensores son los elementos que  el sistema utiliza para conocer el estado de ciertos parámetros (la temperatura ambiente, la existencia de un escape de agua, etc. ). Por ejemplo :  termostato (temperatura de la estancia),   sonda de humedad, (detectar posibles fugas de agua), detector de gas (detección de posibles fugas de gas), detector de humo (detección  de incendio). detector de radiofrecuencia (RF) (detectar avisos de alerta médica emitidos por un emisor portátil de radiofrecuencia), sensor de presencia (detección de intrusiones o de entrada en habitación) , receptor de infrarrojos (puertas de garaje)….

– Actuadores : Son elementos que utilizan  para modificar el estado de ciertos equipos e instalaciones. Por ejemplo, relés de actuación, contactores para base de enchufe, electroválvulas de agua y gas , sirenas de alarma…

Es decir, que consta de un «cerebro» que procesa la información de los sensores y da las ordenes que correspondan a través de los actuadores.

En la instalación, ¿cómo se comunica los sensores y actuadores con la central de gestión?

Existen tres grandes posibilidades no incompatibles entre sí :

– Radio frecuencia. Los sensores y actuadores usan ondas para comunicarse con la central de gestión. Puesto que son ondas a veces «otros» aparatos generan interferencias. Es el caso de los protocolos : C-Bus, Insteon, KNX, X10, Zigbee, Z-Wave, …

– Red eléctrica. Usan la propia red eléctrica para la comunicación de los elementos. Es fácil de implementar, pero si la red eléctrica tiene armónicos (ruido eléctrico)  el sistema puede fallar. Es el caso de los protocolos : Insteon, KNX, UPB, X10 …

– Red Ethernet. Usa una red estandar (la usada por computadoras domesticas por ejemplo) para la comunicación. Es el caso de los protocolos : Modbus

X10 y KNX son las mayoritarias en el mercado ahora mismo.

¿Cuánto puede costar?

Pues depende de lo que queramos automatizar. Pero por hacernos una idea, si es a través de una empresa 1000 € para controles básicos (termostatos, sensores de humo) a 50000 € para un control completo de casa (comunicaciones , alarmas…) .

¿Cuál es la situación en España?

Es un mercado muy maduro y de los más avanzados del mundo. Cada dos años, empresas españolas participan en el concurso internacional KNX Awards, llegando a conseguirlo en varias ocasiones.

¿Se puede montar algo casero?

Si uno es manitas puede seguir esta guía http://chemise23.wordpress.com/2013/09/19/domotica-con-raspberry/ . Es un sistema básico, pero muy barato (unos 80 € todo)

¿Cómo se miden las necesidades energéticas de una persona?

La necesidades energéticas se miden en kilocalorías (miles de calorías). Se define la caloría como la cantidad de energía calorífica necesaria para elevar la temperatura de un gramo de agua pura desde 14,5 °C a 15,5 °C, a una presión normal de una atmósfera. Aunque ahora mismo en física se usa como unidad el Joule (Julio, 1 cal = 4,18 Julios), en alimentación es mucho más estándar usar calorías como unidad de medida energética.

Puede sorprender que se una medida tan física, para medir la energía que extraemos de los alimentos, pero debe tenerse en cuenta que nuestro metabolismo realiza variadas reacciones químicas para extraer energía de los alimentos y almacenarlos en el cuerpo. Por tanto, la nutrición es esencialmente química (bioquímica) y es natural que su unidad natural de medida sea la caloría.

¿Cuál es el consumo de calorías que necesita una persona?

Puesto que hay una amplia variedad de humanos que varían en edad, sexo, actividad, metabolismo… no existe una cifra mágica de consumo de calorías.

Para mujeres :

Peso         Entre 18 y 35 años     Entre 36 y 55      Más de 55

45 kg                         1760                             1570                     1430
50 kg                         1860                             1660                     1500
55 kg                         1950                             1760                     1550
60 kg                         2050                             1860                     1600
65 kg                         2150                             1960                     1630
70 kg                         2250                             2050                     1660
75 kg                         2400                             2150                     1720

Para hombres :

Peso         Entre 18 y 35 años      Entre 36 y 55     Más de 55

60 kg                        2480                           2300                       1900
65 kg                        2620                           2400                       2000
70 kg                        2760                           2480                       2100
75 kg                        2900                           2560                       2200
80 kg                        3050                           2670                       2300
85 kg                        3200                           2760                       2400
90 kg                        3500                           3000                       2600

Según la actividad física , hay que sumar o restar a la tablas anteriores.

Peso      Inactivo o baja Actividad moderada   Actividad intensa

50 kg        menos 480                    + 240                                  + 480
60 kg        menos 570                    + 290                                  + 570
70 kg        menos 670                    + 340                                  + 670
80 kg        menos 760                    + 380                                  + 760
90 kg        menos 960                    + 430                                  + 860

Tómense con la prudencia debida las tablas anteriores por ser medidas medias y por tanto no necesariamente ciertas para cada persona. En último caso, será su médico endocrino el que le indicará sus necesidades energéticas diarias.

Además de las calorías, ¿Qué debe contener una dieta?

Debe contener : hidratos de carbono, proteínas, grasas, vitaminas, minerales y agua.

Se recomienda que la dieta reparta su valor calórico :

– proteínas: 12 a 15% del valor calórico total

– grasas: 30 a 35% del valor calórico total

– hidratos de carbono: 50 a 60% del valor calórico total.

¿Qué alimentos aportan proteínas?

Las proteínas son moléculas formadas por cadenas lineales de aminoácidos. Los aminoácidos son los «ladrillos de las proteínas» y para la mayoría de los seres vivos son 20: Alanina, Arginina, Asparagina, Aspartato, Cisteína, Fenilalanina, Glicina, Glutamato, Glutamina, Histidina, Isoleucina, Leucina, Lisina, Metionina, Prolina, Serina, Tirosina, Treonina, Triptófano y Valina. De estos, algunos pueden sintetizarse (fabricarse) en el propio cuerpo, pero otros deben ser obtenidos de modo externo a través de la alimentación : Valina, Leucina, Treonina, Lisina, Triptófano, Histidina, Fenilalanina, Isoleucina, Arginina, Metionina.

Cuando un alimento, marca un porcentaje de proteínas en el fondo lo que extraemos no es la proteína en sí sino, los aminoácidos que la componen para formar nuestras propias proteínas.

Los siguientes alimentos son ricos en proteínas :

• Lentejas (23,5%)
• Atún (23%)
• Guisantes (23%)
• Queso Roquefort (23%)
• Pechuga pollo (22,8%)
• Fiambre de pavo (22,4%)
• Chorizo, jamón cocido (22%)
• Sardinas en conserva (22%)
• Carne de cerdo no grasa (21,2%)
• Carne de buey no grasa (21%)
• Bonito (21%)
• Queso de Cabrales (21%)
• Filete de ternera (20,7%)
• Carne magra de vacuno (20,7%)
• Pollo a la parrilla (20,6%)
• Hígado (20,5%)
• Cigalas, langostinos, gambas… (20,1%)
• Garbanzos (20%)
• Almendras (20%)
• Carne magra de cerdo (20%)
• Morcilla (19,5%)
• Cabrito (19%)
• Garbanzos, judías blancas (19%)
• Rape, salmón (19%)
• Cordero (18%)
• Quinoa (18%)
• Clara de huevo (11%)

¿Hay distintas calidades de proteínas?

Sí. Porque para la formación de nuestras proteínas necesitamos determinadas proporciones de aminoácidos. Cada especie tiene sus proporciones y por tanto, al consumir proteínas de otra, las proporciones de aminoácidos no son las óptimas.

En general, cuanto más alejado de nosotros en las ramas evolutivas más distintas son las proporciones de aminoácidos y por tanto pero «calidad» de proteína aporta. Así por ejemplo, los vegetales (uno sólo) no contienen todos los aminoácidos que necesitamos y por tanto, sus altos porcentajes de proteínas no implican altos porcentajes de creación de proteínas en nosotros. Las dietas vegetarianas, tienen que combinar distintos vegetales para completar su aporte de aminoácidos (por ejemplo lentejas + arroz). Caso aparte es la Quinoa que contiene todos los aminoácidos esenciales aunque no es casi consumida en España (es una especie de híbrido en sabor a lenteja y arroz).

En el caso de carnes y pescados, la mejor calidad de proteína para los humanos la da claro de huevo y la leche (la caseína). El peligro de las proteínas de origen animal (no en general del pescado) es que suelen ir acompañadas de una grasa llamada colesterol que se relaciona muy directamente con afecciones coronarias.

¿Qué alimentos aportan hidratos de carbono?

Los  hidratos de carbono también conocidos (erróneamente) como azucares son biomoléculas compuestas por carbono, hidrógeno y oxígeno, cuyas principal función biológica son generar energía de modo rápido.

Los hidratos de carbono se dividen en monosacáridos, disacáridos (unión de dos monosacáridos), oligosacáridos (unión de tres a nueve monosacáridos) y polisacáridos (unión de más de diez monosacáridos). Los monosacáridos son la principal fuente de combustible para el metabolismo, siendo usado tanto como una fuente de energía (la glucosa es la más importante en la naturaleza) y en biosíntesis. Cuando los monosacáridos no son necesitados para las células son rápidamente convertidos en otra forma, tales como los polisacáridos.

Los siguientes alimentos son ricos en hidratos de carbono :

• azúcar (99,5%)
• arroz (86%)
• pasta (82%)
• harina de trigo (80%)
• cereales de desayuno (79,7%)
• miel (78%)
• galletas (73,2%)
• datiles, pasas… (71%)
• mermeladas (70%)
• patatas fritas (66,8%)
• bombones (66%)
• jaleas (65%)
• maíz (64,7%)
• chocolate con leche (60%)
• pan blanco (58%)
• turrones y mazapán (57,4%)
• membrillo y pastas de frutas (57%)
• guisantes secos, habas secas, garbanzos (56%)
• higos secos (53%)
• judías blancas (52,5%)
• bollos, pasteles, pastas (50%)
• pan integral (49%)
• castañas (40%)
• ciruelas secas (40%)
• churros (40%)
• empanadillas (38%)
• pizzas (34,8%)
• helados (25,4%)
• ketchup (24%)

¿Qué son los alimentos «integrales»?

Un alimento es considerado integral cuando posee, al menos, 51% de granos enteros en su composición. Suelen ser alimentos menos procesados al tener granos enteros y por tanto poseen hidratos de carbono complejos (menos monosacáridos). Suelen ser más ricos en fibra y vitaminas que sus equivalentes no integrales.

Existe el mito de que tienen menos calorías y son por tanto dietéticos. Esto es absolutamente falso en casi todos los casos. Lo que sí es cierto, es que al poseer hidratos de carbono más complejos, su absorción en el cuerpo es más lenta, por lo que tienden a saciar durante más tiempo que lo equivalentes no integrales. Por tanto, no tienen menos calorías pero pueden ayudar a controlar la sensación de hambre, lo que puede ayudar en una dieta de pérdida de peso.

¿Qué alimentos aportan grasas?

Grasa es un término genérico para designar varias clases de lípidos.

En función del tipo de ácidos grasos que formen predominantemente las grasas se clasifican en saturadas, insaturadas y trans.

– Gradas Saturadas : La mayoría son de origen animal (tocino, en el sebo,…), pero también se encuentra un contenido elevado de grasas saturadas en productos de origen vegetal, como puede ser por su contenido de grasas saturadas: el aceite de coco (92%) y aceite de palma (52%). Este tipo de grasas es sólida a temperatura ambiente.

– Grasas Insaturadas : La mayoría de grasas insaturadas provienen de origen vegetal, podemos encontrar el aceite de canola con el mayor porcentaje (94%), cártamo (91%), girasol (89%) y maíz (87%), considerándose aceites saludables para consumo humano. Son líquidas a temperatura ambiente y comúnmente se les conoce como aceites.

– Grasas Trans : Se obtienen a partir de la hidrogenación de los aceites vegetales, por lo cual pasan de ser insaturadas a saturadas. Tienen grasas trans, la manteca vegetal, margarina y cualquier alimento elaborado con estos ingredientes. Son mucho más perjudiciales que las saturadas presentes en la naturaleza.

Alimentos ricos en grasas :

• Aceites vegetales (99%)
• mayonesa (85%)
• Mantequilla (80%)
• Margarina (80%)
• Frutos secos (60%)
• panceta, chistorra, foie gras, salami, longaniza (50%)
• Quesos curados (40%)

¿Por qué son peligrosas las grasas trans?

El consumo continuado de grasas trans se traduce en un aumento del nivel de colesterol malo (LDL) y la disminución del bueno (HDL). Sus efectos son peores que los derivados de la grasa saturada o del colesterol de la dieta. El exceso de grasas trans favorece la aterosclerosis (estrechamiento de las arterias que dificulta el paso de la sangre), por lo que resulta peligroso para la salud del corazón y las arterias.

Aunque están siendo retiradas del mercado por los fabricantes es habitual verlas en : margarinas, galletas y productos de bollería, palomitas de microondas, pastelería industrial, caramelos, snacks salados y dulces, helados, precocinados, salsas y buena parte de productos englobados en lo que ha venido a llamar comida basura.

¿Qué alimentos contienen vitaminas?

Son compuestos heterogéneos imprescindibles para la vida que actúan como catalizadoras de todos los procesos fisiológicos (directa e indirectamente). La mayoría de las vitaminas esenciales no pueden ser sintetizadas  por el organismo, por lo deben ser obtenidas a través de la dieta que consumimos.

Las vitaminas se pueden clasificar según su solubilidad:

– Las vitaminas liposolubles, A, D, E y K, se disuelven en grasas y aceites. Se consumen junto con alimentos que contienen grasa. Dada a la capacidad de almacenamiento que tienen estas vitaminas no se requiere una ingesta diaria.

– Las vitaminas hidrosolubles son aquellas que se disuelven en agua. En este grupo de vitaminas, se incluyen las vitaminas B₁, B₂, B₃, B₅, B₆, B₁₀, B₁₂  y vitamina C. El exceso de vitaminas ingeridas se excreta en la orina, por lo cual se requiere una ingesta prácticamente diaria, ya que al no almacenarse se depende de la dieta.

VITAMINA A : espinacas, brócoli, zanahorias,albaricoques, semillas de cereales, maíz, mantequilla, nata, yema de huevo, aceite de hígado de bacalao, berros, diente de león y pereji.

 VITAMINA B1 : levadura, habas de soja, legumbres, patatas, semillas de cereales, productos integrales, semillas, leche, nueces, huevos, carne de cerdo, aves, moluscos, algas marinas, ajo, perejil y puerros.

 VITAMINA B2 : levadura, semillas de cereales, habas de soja, nueces, frutos secos, champiñones, leche huevos, hígado, carne, aves, perejil, puerros y bayas de espino amarillo.

VITAMINA B3 : levadura, productos integrales, salvado, hortalizas de hoja verde, legumbres, huevos e hígado.

 VITAMINA B6 : ensaladas y hortalizas de hoja verde, zanahorias, levaduras, asaduras, carne, leche y queso.

 VITAMINA B10 : levadura, espinacas, lechuga, productos integrales, carne, hígado y yema de huevo.

 VITAMINA B12  : carnes de res, hígado y yema de huevo.

 VITAMINA C : patatas, pimientos, coles, cítricos, bayas, ensaladas, espino amarillo, escaramujo, perejil, rábano picante y berros.

VITAMINA D : verduras, aceites vegetales, mantequilla, margarina, leche, hígado, aceite de hígado de bacalao, pescado, setas.

VITAMINA E : hortalizas de hoja verde, aceites vegetales, aceites vegetales, productos derivados de la soja, productos integrales, leche, pescado, asaduras, yema de huevo y berros.

¿Qué alimentos contienen minerales?

Los minerales son los componentes inorgánicos de la alimentación, es decir, aquéllos que se encuentran en la naturaleza sin formar parte de los seres vivos. Desempeñan un papel importantísimo en el organismo, ya que son necesarios para la elaboración de tejidos, para la síntesis de hormonas y en la mayor parte de las reacciones químicas en las que intervienen las enzimas.

Se clasifican en :

– Macroelementos : son los que el organismo necesita en mayor cantidad y se miden en gramos. (Sodio, Potasio, Calcio , Fósforo , Magnesio , Cloro, Azufre)

– Microelementos : se necesitan en menor cantidad y se miden en miligramos (milésimas de gramo) (Hierro , Flúor , Yodo , Manganeso, Cobalto , Cobre , Zinc)

– Oligoelementos : que se precisan en cantidades pequeñísimas del orden de microgramos (Silicio, Níquel , Cromo , Litio, Molibdeno , Selenio)

Alimentos ricos en minerales :

• Sodio: embutidos, fiambres curados, encurtidos, enlatados, los alimentos preparados y la sal común.
• Potasio: frutas secas, legumbres, col, papas, champiñones , plátanos y verduras en general.
• Calcio: las algas, productos lácteos, sardinas, sésamo, almendras y espinacas nos aportan una buena dosis de este mineral.
• Fósforo: pescado, cereales integrales, carne, soja.
• Magnesio: mijo, arroz, trigo y avena integral, soja y judías. Espinacas, maíz y plátano.
• Cloro: algas, aceitunas y sal común.
• Azufre: espárragos, puerro, cebolla, col, ajo, pescados, legumbres y yema de huevo.
• Hierro: carne, lentejas, soja, garbanzos, avena, algas, pan integral , espinaca y mijo.
• Flúor: té, pescados, espinaca, soja, pan integral.
• Yodo: sal marina, algas, pescado y mariscos.
• Manganeso: Pescados, crustáceos, cereales integrales, legumbres, soja, té negro, plátano, judía y remolacha.
• Cobalto: Carnes, lentejas, lácteos, cebolla, remolacha roja, pescados e higos.
• Cobre: cereales integrales, quesos, cacao, legumbres y setas.
• Zinc: calabaza, ostras, carnes, semillas de sésamo y pan integral.
• Silicio: agua potable y alimentos vegetales en general.
• Níquel: cereales integrales, espinacas, legumbres y perejil.
• Cromo: levadura de cerveza, lechuga, berros, patatas cebolla, grasa y aceites vegetales.
• Litio: patatas, vegetales, crustáceos y algunos pescados.
• Molibdeno: legumbres, vegetales de hojas verde oscura, germen de trigo y cereales integrales.
• Selenio: nueces, mariscos en general, leche y huevos.

¿Cuánta agua se debe beber al día?

Una persona de estatura promedio y peso normal necesita dos litros al día. En las personas gruesas agregar un litro por cada 11 kilos extras. El organismo asimila más fácilmente el agua fría que el agua a temperatura ambiente.

¿Cómo se puede ahorrar en la cesta de la compra?

– Lo primero es ser organizados y saber que hay y que no hay en la despensa. Mucho dinero se va a la basura en forma de alimentos caducados. Por tanto, el frigorífico, congelador y despensa bien ordenada con los alimentos clasificados en zonas sin puntos muertos (eso que queda detrás que no se sabe que es…). Siempre tener para un mismo alimento lo de vencimiento más próximo delante y más a mano.

– Tener en el frigo o lugar de obligado paso pegada una lista con alimentos a reponer. Una manera de gastar fácil en los supermercados es improvisar la compra. Siempre falta algo y siempre se lleva de más.

– Evitar ir a comprar con hambre. Llevaremos alimentos ricos en hidratos de carbono y glúcidos (patatas fritas, snacks, chocolates…). Se compra con el estomago lleno.

– Comparar precios de oferta. Pero hay que ser conscientes de un hecho : los supermercados ponen productos gancho para que la compra se realice allí al completo. Por tanto, separar lo que puede ser interesante para una compra puntual de aquellos que tienen un buen precio de media. La web http://www.carritus.com/ le puede ayudar a comparar precios.

– Revisar las ofertas con cuidado. A veces el 3×2 no compensa al ver el precio por unidad, o el formato familiar no sale a cuenta. Cuando hay oferta y no hay peligro de vencimiento del producto (aceites por ejemplo), cargar producto porque nos va a compensar.

– Usar productos de temporada. Suelen ser entorno a un 20% mas baratos que fuera de ella.

– Los productos envasados o precocinados no son ni sanos en general (grasas trans, sodio, azúcar, sal en exceso…) ni baratos.

– Conservar bien los alimentos. Patatas y cebollas no debe estar juntas porque se estropean las patatas, los botes de tomate y los de atún abiertos deben ser rellenados con unos milímetros de aceite de oliva, los botes de sal con unos granos de arroz evitan la humedad, la fruta jamás debe ser guardada en el frigo húmeda porque acelera su deterioro. El congelador también puede ser un gran aliado para el ahorro.

– Cocinar con cabeza en el cálculo de raciones de cuantos van a comer.

– Es bueno para el ahorro y para comer sano tener un cuadrante de comidas y cenas. De modo que se sepa que se va a comer cada día de la semana. Ahorra tiempo y dinero.

– Llevar una contabilidad de gastos en comida. Tan fácil como guardar los tickest y una vez al mes sumar y ver cuanto gasto tenemos. Suelen salir sorpresas al ver todo el gasto junto y los ahorros teniendo toda la información agrupada se suelen deducir muy fácilmente. Si planificar es ahorrar, contabilizar ayuda a planificar.

¿Cuánto es una cantidad razonable por persona y día en comida?

En una dieta sin necesidades especiales, 2-2.5  € por persona y día suele ser suficiente para una dieta variada, equilibrada y sin carencias.

¿Dónde se pueden encontrar ejemplos de menús equilibrados?

En internet hay bastantes ejemplos de menús bien diseñados. Periódicamente la OCU propone uno por ejemplo. Por citar bien hecho :

(de http://www.dimequecomes.com/2011/01/como-hacer-menus-equilibrados-ii.html)

¿Dónde se pueden encontrar recetas sabrosas y a buen precio?

Internet está plagado de recetarios con vídeos incluidos, por citar algunos :

http://www.recetasdiarias.com/

http://www.recetasgratis.net/

http://www.cocina-casera.com/

y una muy reciente pero que impresiona por una calidad muy poco común en este tipo de webs :

http://www.esbieta.com/