Si, como otro rendimientos (de capital, trabajo…) deben ser declarados.

¿Cómo tributa en la declaración de la renta?

Como capital inmobiliario.

¿En qué formulario del programa Padre sale?

En el PADRE de 2015 la página 10 casillas 060-069.

¿Qué gastos deducibles y deducciones existen?

Son gastos deducibles :

– Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos para la adquisición de la vivienda (caso de hipoteca por ejemplo).
– Los gastos de reparación y conservación del inmueble pero no los de ampliación o mejora (materiales de construcción, termo-calentador de agua, TDT, televisión,…)
– Electrodomésticos y muebles se amortizan al 10% cada año hasta la totalidad de su coste.
– Los costes de formalización del contrato de arrendamiento (comisiones de agencias por ejemplo).
– Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros)
– Los contratos de seguro, como los de responsabilidad civil, incendio o robo que tengan por objeto los bienes (vivienda en este caso) o derechos productores de los rendimientos.
– Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).
– Los gastos de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios personales devengados por terceros (caso de la comunidad de vecinos muy en general)
– El importe que se destine a la amortización de la vivienda, por su depreciación efectiva. Este valor se calcula aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.
– Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados
– …

Si los intereses, gastos de conservación y de reparación superan la cuantía de los ingresos por rentas, se pondrá como tope de suma de intereses, gastos de conservación y reparación la suma de los ingresos por rentas (ejemplo 2, abajo).

Acorde a artículo 23 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas , son posibles las siguientes deducciones SOLAMENTE en el caso de que el contrato fuera firmado antes de 1 de Enero de 2015:

– si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del iprem (7.455,14 euros actualmente), el propietario puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas.
– si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y unos ingresos mayores que el iprem, y además el contrato de alquiler se firmó antes del 1 de enero de 2011, el casero puede deducirse el 100%
– en otros casos, la reducción será del 60%

Para los contratos firmados a partir de 1 Enero de 2015 :

– En todos los casos se aplicara una reduccion del 60% con independencia de la edad del inquilino.

En el caso de alquilar la casa a un familiar existen unas salvaguardas para evitar casos fraudulentos. Los ingresos declarados por el alquiler descontados los gastos deducibles no pueden ser inferiores al 2% del valor catastral (o el 1,1% si este valor catastral ha sido revisado o modificado y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994), estableciéndose este valor como el mínimo a declarar.

Hay que tener en cuenta que los gastos por intereses y los de conservación conjuntamente no pueden exceder de de los rendimiento íntegros obtenidos, ese exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

¿En caso de ser vivienda habitual?

Si el propietario opta por arrendar la vivienda habitual en vez de utilizarla él mismo, no podrá beneficiarse de la deducción correspondiente a la vivienda habitual por la inversión realizada durante el periodo que esté alquilada, ya que en ese caso, la vivienda pierde el carácter de habitual.

Asimismo, si la vivienda no se ha habitado al menos durante 3 años y se alquila antes de este plazo el propietario perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta ese momento.

¿Se prevén cambios por parte de la agencia tributaria en materia de alquiler?

Nunca se sabe. El marco legislativo en materia de alquiler no está siendo tan estable como cabría esperar.

¿Algunos ejemplos numéricos?

Ejemplo 1 :

Vivienda arrendada por 900 mensuales a matrimonio de 30 años él y 27 años ella a 1 de Enero de 2015. La vivienda adquirida en 1996 por 100000 € y 8000 € de gastos. La compra fue financiada mediante un préstamo hipotecario de la Caja «X», por el que se ha pagado durante 2012, 1400 € de intereses y 2000 € de amortización de capital. El valor catastral de la vivienda asciende a 45000 €, siendo el 40% valor de suelo. Se han adquirido un termo 200 € y unos muebles por valor total de 800 € durante 2015.

Los gastos de esta vivienda durante 2015 han sido :

– IBI 240 €
– Comunidad de vecinos 900 €
– Reparación de fontanería 400 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 900*12 10800
Gestos deducibles :
– Intereses : 1400
– Comunidad : 900
– Gastos conservación : 400
– Gastos reparación/reposición : 200
– Impuestos : 240
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*108000) 1944
* Muebles (10%*800) 80
Total Gastos deducibles: 5144
Rendimiento neto : 10800-5144 5656
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*5656 3393,6
Rendimiento neto reducido : 5636 – 3393,6 ->  2242,4

Ejemplo 2 :

La propietaria alquila la vivienda a su hermano de 30 años por 300 € mensuales. La vivienda se adquirió en 1995 por 150000 € (con gastos incluidos) y el valor catastral es de 38000 €, correspondiendo al 33% el valor del suelo.

Los gastos de la vivienda han sido :

– IBI 100 €
– Interés préstamo 4000 €
– Amortización capital 3000 €
– Comunidad 800 €
– Instalación bomba de calor/frio (1/7/2011) 1500 €

Será el mayor entre los dos siguientes cálculos :
1. Diferencia entre ingresos y gastos deducibles :
Ingresos Íntegros : 300*12 3600
Gestos deducibles :
– Intereses (limite a las rentas..): 3600
– Comunidad : 800
– Impuestos : 100
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*150000) 2700
* Bomba de calor/frio (6/12 * 10% * 1500) 75
Total Gastos deducibles: 7275
Rendimiento neto : 3600-7275 -3675
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*-3675 -2205
Rendimiento neto reducido : -3675 – -2205 -> -1470
2. 2% del valor catastral : 2%*38000 760

Por tanto es 760 (si fuera -1470, por alquilar la vivienda Hacienda devolvería dinero!!!!)

Ejemplo 3 :

La vivienda arrendada desde 1 de Enero de 2009 a un matrimonio cuyas edades a 31 de Diciembre de 2014 eran 36 y 32 años por 1000 €/mes. Ambos conyuges superan en ingresos el IPREM para el ejercicio 2015. La vivienda fue adquirida por herencia en 2006 con unos gastos y tributos de herencia de 4500 €. El valor catastral de la vivienda es a fecha de 2015 de 45000 € siendo el 40% valor de suelo. Los gastos en 2015 fueron :

– IBI 350 €
– Comunidad 900 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 1000*12 12000
Gestos deducibles :

– Comunidad : 900
– Impuestos : 350
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*45000) 810
Total Gastos deducibles: 2060
Rendimiento neto : 12000-2060 9940
Reducción por arrendamiento de vivienda :
50%(100%*9940)+50%(60%9940) 7952
Rendimiento neto reducido : 9940 – 7952 -> 1988

En todo caso, es conveniente consultar la ayuda del programa padre porque pese a ser un caso habitual (alquiler de una vivienda), la normativa cada vez es más compleja.

1. Disponer de un solar donde poder edificar el proyecto.

2. Realización de estudio topográfico.

3. Realización de estudio geotécnico.

4. Realización de anteproyecto.

5. Realización de Documentación técnica.

6. Realización de Proyecto Ejecutivo.

7. Elección de empresa de obras.

8. Ejecución de obra.

9. Fin de obra.

10. Documentación de nueva construcción.

Paso 1 :  Disponer de un solar donde poder edificar el proyecto.

Debemos buscar un solar que tenga las características del tipo de edificio que queremos construir. Hay que tener en cuenta que en cada municipio la normativa urbanística es distinta y que las tipologías cambian según la zona donde este el solar. En algunas zonas se puede construir bloques de viviendas con mucha altura, en otras casas en hilera y en otras casas aisladas con jardín. La información detallada de la normativa la podemos obtener en a través del técnico municipal del ayuntamiento donde este el solar.

Suele ser buena idea que el arquitecto visite los terrenos y le comente las ventajas e inconvenientes de cada uno de ellos para ayudar a tomar la mejor decisión.

¿Qué porcentaje del precio final representa la compra del solar?

Suele representar en torno al 40% del coste final. En los años 80 se hablaba del la ley del tercio que indicaba que el coste del suelo frente al coste final estaba en torno a un tercio. Ahora mismo es algo superior pero aún así tenga en cuenta que la caída media del precio ha sido del 50% desde los máximos de 2007. En cualquier caso hay mucho terreno disponible y la ventaja la lleva ahora mismo el comprador.

¿Qué hay que tener en cuenta?

• Lo primero es ver que lo queremos construir lo podemos construir y que la norma del ayuntamiento no nos pone impedimentos en nuestros planes (ejemplos : limites de altura, distancia entre muro exterior y muros de la casa…).
• Comprobar si existen cargas solicitando una nota simple en el registro de la propiedad para evitar sorpresas. No hay que desembolsar ni un euro sin tener la certeza de que el solar no tiene cargas y de que quien vende es quien legalmente puede vender.
• También es importante comprobar que la superficie que aparece en el catastro es la misma que la de las escrituras.
• ¿Tiene el solar acceso a la vía publica, servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público..? Lo que tenga puede implicar un coste añadido a la obra.

¿Qué impuestos tendríamos?

En la adquisición del solar esencialmente los mismos que en la compra de un inmueble. Puede consultar al detalle esta guía.

De modo resumido tendrá que pagar IVA, ITP, AJD, coste del registrador, coste notaría.

Además de estos hay un impuesto específico a las obras de auto promoción y que es 10% del presupuesto de contrata.

Fiscalmente es muy desfavorable. La mayoría de las auto promociones se hacían por personas o empresas que tenían acceso a los materiales a precio de coste. La otra opción era que parte de las transacciones fuera en «negro» para rebajar la carga fiscal. Cuidado con esta última opción que la hacienda publica ha ganado mucha eficiencia en la lucha contra el fraude fiscal.

Paso 2. Realización de estudio topográfico.

Un topógrafo dibuja la geometría y relieve del terreno para saber sus dimensiones exactas y los elementos que hay en ella –árboles, rocas, construcciones existentes, etc. Salvo que el terreno sea muy muy llano, el arquitecto, llegado el momento nos pedirá este estudio.

No hay una tarifa estándar, pero el rango en una solar medio (1000-4000 metros cuadrados) debería estar por debajo de los 500 €.

Paso 3. Realización de estudio geotécnico.

Mediante la realización de sondeos se comprueba la composición y resistencia del terreno. Será fundamental para diseñar la cimentación y estructura de la casa.

No hay una tarifa estándar, pero de media debería estar por debajo de los 750 €.

Paso 4. Realización de anteproyecto.

El arquitecto estudiará sus ideas, las normativas existentes y el presupuesto disponible. Diseñará unas líneas generales que tras varias correcciones se convertirá en su casa ideal. Es en este momento donde se deben detallar todas las ideas que tiene el futuro propietario y hacerlas plasmar.

Aunque lo hemos puesto en el punto 4, hay propietarios que empiezan el proceso en este punto. Tienen los planos de la casa de sus sueños y con ellos en la mano buscan un solar donde ubicar su casa.

El coste de esta fase es difícil que baje de los 4000 €.

Paso 5. Realización de Documentación técnica.

Cuando el proyecto está terminado hay que presentarlo en el ayuntamiento, que lo valorará, y si se ajusta a la normativa concederá la licencia de obras. Las tasas que hay que pagar dependen de cada municipio. Se puede consultar en el ayuntamiento.

Paso 6. Realización de Proyecto Ejecutivo.

Documentación en la que se define toda la geometría y materiales del edificio necesarios para la construcción de la casa. Consta de planos de arquitectura, estructura e instalaciones, memoria y estado de mediciones. Cuanto más completo y exhaustivo sea el proyecto menos sorpresas e imprevistos habrá en la obra.

También es el momento de solicitar la acometida provisional de la corriente eléctrica y suministro de agua de obra.

En este punto del proyecto suele entrar un aparejador y suele ir de la mano del arquitecto. Por lo que la elección del arquitecto marcará la del aparejador.

El presupuesto en los puntos 5 y 6 suele ser del orden 2-3% del presupuesto de ejecución material.

Paso 7. Elección de empresa de obras.

Con el proyecto en la mano, que llevará incluido un presupuesto desglosado con todos los materiales y la mano de obra que se necesita para construir la casa, se aconseja pedir distintos presupuestos para contratar al que se ajuste más en precio y calidad.

Es muy conveniente pedir varios presupuestos (al menos 3) y pida referencias siempre de las empresas. La importancia de un buen contrato que describa qué está incluido y qué no, las garantías, el plazo de finalización, etc.,  es fundamental para ahorrarse problemas en la construcción. Las diferencias entre empresas pueden llegar al 50% de unas a otras.

También es más que aconsejable que los pagos se realicen según la realización de hitos en las obras (certificaciones de obra) de modo que cada etapa cerrada y aprobada implique un pago pero que retrasos impliquen penalizaciones y parada de pagos.

Paso 8. Ejecución de obra.

Para llegar a este punto lo normal es que requiramos tener una hipoteca con algún banco. Antes de la crisis del 2008 la banca financiaba (tampoco sin grandes alegrías) este tipo de auto promoción. En la actualidad es más difícil y los requerimientos son mucho mayores. Tenga en cuenta los gastos derivados de la hipoteca: tasación, notaría y registro, AJD, comisión de apertura e intereses bancarios.

Antes de empezar a construir es necesaria la licencia de obras del Ayuntamiento, así como un plan de seguridad y salud. Además, hay que comunicar el inicio de las obras a la autoridad competente. Es obligatoria la contratación de un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un seguro decenal de daños materiales. Sin olvidar los contratos con un organismo de control técnico y una entidad de control de calidad.

El arquitecto y el aparejador, mediante visitas regulares, van a ir controlando la obra para que se construya tal y como se ha definido en los planos: dimensiones, materiales, etc. Controlarán la seguridad en obra, el calendario previsto y resolverán los posibles problemas que vayan apareciendo en la construcción. Mediante las certificaciones de obra comprobarán los trabajos realizados cada mes para que el propietario pague exclusivamente la obra construida hasta el momento.

Paso 9. Fin de obra.

Una vez terminadas las obras, el arquitecto y el aparejador tendrán que firmar el certificado que acredita el fin de obra. Si se ha realizado cambios en el proyecto inicial se deberán de  presentar los planos y una memoria con las modificaciones. Con toda esta documentación, un técnico del ayuntamiento realizará una inspección a la construcción para comprobar que las obras se ajustan a la licencia y que todo es correcto. Si es así concede la licencia de primera ocupación.

Paso 10. Documentación de nueva construcción.

Una vez visado se podrá solicitar la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento y la cédula de habitabilidad aunque estas cantidades a pagar son muy pequeñas.

También se debe realizar la escritura pública de obra nueva ante notario y y solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad. También tendremos que pagar los honorarios del notario y del registrador que suelen ser en torno al 0,5% del valor de la vivienda.

Por último está el alta los diferentes suministros como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones.., cuyo precio ya varía según la cada compañía ( suele ser en torno los 150 euros por suministro).

Si la pareja que se divorcia y ambos son titulares del préstamo hipotecario, aún con la sentencia en la mano de divorcio, a efectos de hipoteca seguirán «casados». Es decir, que ambos deberán responder por el pago de la hipoteca. Lo mismo se puede decir a efectos de avalistas si los hubiere (muchas veces los padres de la pareja).

Llegados a este punto lo mejor suele ser evitar la propiedad común y la hipoteca. Para esto hay tres posibles procedimientos :

– Venta de vivienda aun tercero,con lo que se podría liquidar la hipoteca. En este caso salvo que un juez no otorgue el uso de la vivienda a uno (por existir menores a cargo), deberán ambos estar de acuerdo en la operación de venta. Otro problema que puede surgir es que nos e encuentre una oferta superior a lo debido al banco en ese momento. En este caso, el banco debe autorizar la operación puesto que el diferencial (lo que la venta no cubre del préstamo hipotecario) suele pasar a ser un préstamo personal. No suelen los bancos poner facilidades si se da este último caso.

– Se diera dación de pago al Banco. Depende mucho de cuanto préstamo quede por pagar. En este momento, lo bancos, saturados ya de viviendas, son muy refractarios a operaciones de dación de pago. Depende mucho de los casos, pero es una salida poco probable.

– Un miembro de la pareja compra al otro su parte de la vivienda (habitualmente el 50%).  En este caso :

* Régimen de separación de bienes : Hay que hacer una extinción de condominio ante notario donde uno se adjudique el 100% de la vivienda.

* Régimen de gananciales : O ante notario o por vía judicial  donde se liquida la sociedad de gananciales.

El problema en ambos casos es que, aunque uno de los dos, se comprometa a pagar el 100% de la hipoteca, a efectos bancarios no queda liberado. Es decir, en caso de impago el banco ira a por ambos y luego el que vendió, tendrá que reclamar a su excónyuge.

Lo más prudente en esos casos suele ser que el que compre rehaga el préstamo hipotecario y se cancele el anterior. Entra en juego de nuevo el banco (que puede ser otro) con sus nuevas condiciones, avalistas… , pero a efectos de paz entre expareja suele ser lo mejor.

¿Qué pasa en caso de muerte de fallecimiento del titular de la hipoteca?

Con hipotecas a plazos tan largos como las concedidas durante la burbuja, este caso va a ser cada vez más frecuente. El principio que rige esto es : «Se hereda todo, lo bueno y lo malo, los activos y las deudas». Por tanto los hijos, cónyuge… quien marque la línea sucesoria y/o testamento heredara la vivienda (o su parte) y la hipoteca. Ahora bien una herencia se puede aceptar, rechazar o incluso tenemos la opción de «herencia a beneficio del inventario» (con esta opción se limitan las deudas a máximo el valor de lo heredado). Por tanto, si no se rechaza la herencia, el heredero obtendrá una parte (o un todo) de una vivienda y su hipoteca si la tuviera.

La posición de los bancos en este punto ha sido cubrirse las espaldas ante el caso de muerte, y es habitual que contraten seguros de vida sobre los hipotecados siendo el banco el beneficiado. De este modo, a la muerte del hipotecado, se ejecuta el seguro que cancela la hipoteca con lo que el banco queda pagado y los herederos libres de cargas hipotecarias. Es habitual su contratación en España en el momento de la firma de la hipoteca.

¿Qué pasa caso de venta de inmueble?

En este caso lo que suele marcar el contrato es que la cantidad recibida por el vendedor (e hipotecado) debe ir a cubrir en primer término la hipoteca. En algunos casos los bancos aceptan una novación de hipoteca cambiando el titular al nuevo comprador. Si es con otra entidad, entonces el proceso es subrogación de hipoteca y es mas complicado y costoso que la novación.

¿Qué pasa si con los años la tasación es inferior a la hipoteca de la vivienda?

Caso habitual en estos años. Pues es una situación de «peligro»  puesto que si queremos vender, el banco puede bloquear la venta al no cubrir el valor del préstamo. Es una situación peligrosa puesto que si impagásemos al banco y tuviéramos que vender, el banco podría bloquear la venta a ofertas posibles por no cubrir la hipoteca con lo que saldría a subasta y probablemente acabaría en manos bancarias por el 70% quedando el 30% a deber más las costas (que son altas).

No existe una ley específica para el alquiler de habitaciones. La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) no aplica en este caso por no constituir una habitación los requerimientos mínimos para ser considerada una vivienda. Por tanto,  su regulación pertenece al derecho común, el Código Civil artículos 1542 al 1582 .

¿Y si el arrendatario arrienda una habitación?

Si un arrendatario ha alquilado un piso y desea alquilar una habitación a un tercero el primer requisito que se tendría que dar, es que su contrato de alquiler de la vivienda permitiera el subarriendo. Esto no es generalmente posible, porque la inmensa mayoría de contratos lo impide. En ese caso y en el supuesto que ese subarriendo sea para satisfacer una necesidad permanente de vivienda (es decir, no para una temporada puntual), se rige bajo LAU de 2013, Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo :

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

¿Y si el arrendatario arrienda una habitación pero no es por necesidad permanente?

En ese caso no se rige bajo LAU y se regirá por lo pactado entre las partes con el Código Civil como límites.

¿Está permitido el subarriendo?

Esto es, el supuesto de que un propietario alquila una habitación (da igual que sea en su residencia habitual o no) y el arrendatario de la habitación a su vez la realquila. Pues en este caso, si el contrato no marca nada en contra, está permitido (justo al contrario que bajo LAU). Por tanto, si no se desea que ocurra, explícitamente hay que prohibirlo en el contrato.

¿Cómo funcionan fiscalmente para el propietario?

Hay que declarar los ingresos obtenidos en todos los casos. En la declaración de la renta de las personas físicas se podrán deducir:

– Un 100% en el caso de arrendatarios entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del Iprem.

– Un 50% en el caso de arrendatarios mayores de 30 años y/o con ingresos netos menores al valor del Iprem, y contrato con fecha anterior al 1 de enero de 2011.

– Un 60% en el caso de arrendatarios mayores de 30 años y/o con ingresos netos menores al valor del Iprem, y contrato con fecha posterior al 1 de enero de 2011.

Pero a partir de 2015 la reducción pasara al 50% en todos los casos. http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-fiscalidad-de-alquiler/

¿Y si la vivienda es residencia habitual y tiene hipoteca?

En ese caso en la declaración de la renta hay una desgravación por hipoteca. Pero al estar alquilada una habitación hay que hacer una reducción de la parte proporcional de uso exclusivo del inquilino. Consulta vinculante realizada a la Hacienda pública con esta cuestión: http://petete.minhap.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=9278&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1729-07%29&Pos=0&UD=1

¿Qué fiscalidad hay para el inquilino?

No esta contemplada ninguna deducción al no poderse considerar su vivienda habitual.

¿Qué diferencias sustanciales hay con un alquiler de una vivienda?

Puesto que no se rigen bajo LAU.

¿Qué ventajas tiene?

– En general la morosidad es menor.

– Con la crisis actual, la demanda de habitaciones es alta.

– Es más rentable alquilar por partes que el piso al completo, si hay una ocupación suficiente.

¿Qué desventajas tiene?

– Si hay varios inquilinos, las zonas compartidas suelen estar más descuidadas y por tanto tener mayor desgaste la vivienda (cocina, baños).

– Los conflictos de convivencia a veces se escalan al propietario.

– Suele haber más rotación de inquilinos y por tanto mas trabajo para el arrendador.

¿Qué debería reflejar el contrato?

Sería razonable que reflejara al menos:

– Habitación que se alquila.

– Precio.

– Forma de pago.

– Si se formaliza, depósito y procedimiento de devolución (ejemplo, 1 meses después de finalización contrato).

– Duración contrato.

– Todos los servicios que se incluyen en el alquiler (derecho a cocina, teléfono, internet, etc) y cómo se repercutirán los gastos que de ellos se deriven.

– Si el inquilino puede subarrendar o no.

– Inventario de muebles y enseres de la habitación.

– Es buena idea, organizar la convivencia con unos criterios mínimos del tipo de limpiezas mínimas de zonas comunes, ruido, mascotas, visitas nocturnas, …

¿Qué criterio de precio se puede establecer para una vivienda?

Uno razonable es, considerar el piso completo y estimar su alquiler. Sacar el precio por metro cuadro útil. Después, calcular los metros cuadrados de la habitación a alquilar. Calcular el precio acorde al precio por metro e incrementarlo un 70%-100%.

Ejemplo :

Piso de 60m2 , precio de alquiler completo 300 €. Por tanto, 5 €/m2 . La habitación a alquilar es de 14 m2. Por tanto 14*5 = 70 €. El precio podría ser 1,70*70 = 119 € a 2*70 = 140 €

¿Dónde se puede anunciar/buscar?

http://www.pisocompartido.com/

http://www.idealista.com/

http://www.easypiso.com/

¿Ejemplos de contrato?

https://sites.google.com/site/papeleosalquiler/modelo-arrendamiento-habitacion

http://www.grauasociados.com/contratos/arrendamiento%20vivienda/Modelo%20de%20Contrato%20de%20Arrendamiento%20de%20Habitaciones%20con%20o%20sin%20Mobiliario.doc

¿Qué es el alquiler de temporada?

A veces conocidos como turísticos (aunque no forzosamente son sinónimos) son alquileres de corto espacio de tiempo. En este artículo nos centramos en el casi habitual de un propietario que alquila un piso de modo puntual no siendo su actividad principal esa y lo hace directamente sin intermediarios. No es lo mismo desde el punto de vista legislativo el alquiler de vivienda de temporada que los apartamentos turísticos (viviendas de alquiler frecuente, normalmente bajo gestión de empresa).

¿Se regulan bajo LAU?

No si hay regulación autonómica.. La Ley 4/2013  dice :

«de ahí que la Ley los excluya específicamente para que queden regulados en la normativa sectorial especifica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada que no sufre modificación”

¿Bajo que régimen normativo se regulan?

Bajo la normativa que marca cada comunidad autónoma si existe.

¿Existen grupos de presión sobre este tipo de alquileres?

Si. En las zonas más turísticas de España, la industria hotelera presiona para la limitación de este tipo de alquiler por ser competencia directa a sus servicios.

¿Cómo es la fiscalidad para el propietario?

El arrendamiento de temporada está considerado arrendamiento para uso distinto de vivienda habitual. Los gastos deducibles son los mismos que un contrato LAU de no temporada : gastos de financiación y conservación, comunidad, tributos, seguros, etc. Pero no es posible aplicar reducciones al rendimiento neto por la edad de los inquilinos (www.adrianosi.com/blog/fiscalidad-en-alquiler-para-propietarios).

¿Es necesario el certificado energético en alquiler de temporada?

Si el alquiler está por debajo de cuatro meses al año no es obligado el certificado energético.

¿Se debe cobrar IVA en alquiler de temporada?

No, el alquiler de temporada esta exento de IVA.

¿Cuál es la fianza en un arrendamiento de temporada?

En rigor, salvo cambio de legislación autonómica son dos meses de fianza. Este evidente exceso probablemente cambie en el futuro.

¿Qué ha cambiado?

Esencialmente los tramos de IRPF, disminución de retenciones de régimen de autónomos, se añade tributación a la indemnización por despido, disminución de impuesto de sociedades, variaciones en tributación de alquiler.

¿Cuándo aplica?

La mayor parte de la reforma se aplicará en 2015 y 2016

¿En qué varía el alquiler?

Varía solamente  el régimen de propietario.

– Sólo aplica a nuevos arrendamientos (1 de Enero de 2015 en adelante). No es una reforma retroactiva.

– La exención  de la vivienda pasará del 60% al 50% en el caso general.

– En el caso de que los inquilinos sean menores de 30 años, la exención era del 100% y pasará a ser del 50%.

Por tanto se unifican las exenciones al 50% en todos los casos. Anteriormente : http://www.adrianosi.com/blog/fiscalidad-en-alquiler-para-propietarios/

¿Puede variar la norma?

Sí, puesto que tiene que pasar por el congreso y dar el visto bueno la Troika europea (que tiene derecho de veto en materia fiscal).

¿Qué es una casa prefabricada?

Son un tipo de vivienda construida a través de un esquema modular cuyas secciones son fabricadas con antelación y ensambladas en su lugar de emplazamiento.

¿Qué tipo de material de construcción se usan?

La tipología es amplia : hormigón,  metal y madera son los más habituales aunque continuamente están apareciendo nuevos materiales para construcción como por ejemplo compuestos plásticos y material compuesto de reciclaje.

¿Qué dice la ley?

Debido a que el tema es relativamente nuevo, la legislación no contempla el caso específico de las casas prefabricadas.

Existen dos posibilidades con tratamiento jurídico distinto : Si la casa esta ancladas al suelo (por cimientos u obra de fábrica) o si no lo está.

Si la casa esta anclada, a todos los efectos legales es un bien inmueble y por tanto requiere lo mismo que una casa tradicional :

– Cumplir los requisitos de la LOE (Ley de Ordenación de Edificios) y el CTE (Código Técnico de Edificación).

– Permisos y licencias de una casa normal, incluyendo el de obras, aunque sea solo para el momento de su ubicación y anclaje en la parcela escogida

– Deben construirse en zona urbanizable y tener proyecto técnico.

– Obtener célula de habitabilidad

– Concesiones de agua y luz del ayuntamiento

– Enganche a red eléctrica

Si no esta anclada entonces se considera un bien mueble (sobretodo si es autosuficiente), como pueda ser una caravana o una caseta de obras, a efectos legales (articulo 335 del código civil). En este caso todo el papeleo es mucho más sencillo.

El problema de cara a administración (esencialmente local) puede venir en el caso de una casa no anclada pero no autosuficiente, porque el ayuntamiento al expedir algunos permisos puede no matizar y pedir el mismo procedimiento que una casa anclada.

Algunas administraciones autonómicas han empezado a legislar sobre el tema dando claridad a los requisitos a cumplir.

Afortunadamente poco a poco la administración ha ganado coherencia y en general distingue los dos casos.

¿Se puede colocar una casa prefabricada en terreno rústico?

La respuesta rápida es : en general no sin límites.

Cada ayuntamiento tiene su Plan General de Ordenación Urbana y sus normas subsidiarias. Hay ayuntamientos que ofrecen cierta tolerancia a la construcción de este tipo de casas aunque suelen tener limitantes en sus normativas (suelen ser : superficie mínima del terreno, superficie máxima de construcción, actividad a desarrollar en el terreno y límite de plantas a edificar).

Por otro lado, algunas autonomías ademas han legislado sobre el tema (por ejemplo Castilla y León, Ley 5/1999) dando cierta cobertura legal a estas construcciones.

¿Qué tipos hay?

En cuanto a materiales :

–  Hormigón : Buena calidad de aislamientos de sonido y temperatura. Suelen ser planta rectangular con recubrimiento exterior.

– Acero : Rápidas en construcción y muy estables y duraderas.

– Madera : Las más habituales hoy en día por ser las mas próximas a una casa construida. Las mayores pegas que tenía la madera es su aislamiento térmico, aunque en los últimos años ha mejorado enormemente. El otro factor era que imposibilitaba grandes alturas en construcción.

¿Qué rangos de precios tienen?

A groso modo suele estar en torno a 1000 €/m2 . Es habitual en las ofertas de estas casas omitir el precio de instalación, permisos necesarios….

¿Cuánto se tardan en construir?

El plazo habitual es entre 1 y 3 meses. Lo cual frente a la construcción tradicional es muy competitivo.

¿Son eficientes energéticamente?

Las de madera que son las habituales, no lo eran. Pero de unos años para acá, la calidad de aislamiento ha mejorados enormemente hasta el punto de ponerse en algunos casos en punta de lanza de eficiencia. Por tanto ya si se puede afirmar que en general lo son.

¿Qué tal se comportan con humedad y sol?

La madera se trata y aísla (por ejemplo con base de hormigón en el suelo) de modo que soporte bien la humedad y el sol. El factor clave en estos casos es la calidad de la madera elegida para la construcción. En los casos de hormigón y acero no tienen problema alguno.

¿Son más susceptibles de incendio?

En el caso de la madera, como combustible que es puede tenerlo. Ahora bien, el mecanismo de cosntrucción y los aislantes la hacen muy resistente al fuego. Por ejemplo, se diseñan para evitar derrumbes en caso de incendio (cosa que en las tradicionales suele pasar).

¿Qué vida útil tienen?

En el caso de madera se estima en 100 años en general. Aunque depende de su mantenimiento y calidades. En el caso de madera, cada 4 o 5 años hay que darle una capa de barniz que deje por de madera abierto. Acero y hormigón puede ser mucho más.

¿De qué depende su calidad?

Esencialmente del diseño y material de construcción. Si es de madera, de las maderas elegidas.

– El origen del kit de montaje es importante :  Finlandia, Suecia, Dinamarca, Noruega, Canadá, USA y España están a la cabeza del mundo en calidad de diseño y construcción de casas de madera. Si puede elija casas procedentes de uno de estos países.

– Si el tronco tanto si es redondo o recto , diámetros o grosor de al menos 160 mm.

– El mejor aislamiento térmico y sonido lo da Lana de oveja, cáñamo, Lana de roca y Lana de roca mineral. Evite el Poliestireno.

– Teja cerámica o de hormigón para el tejado.

– Revisar al detalle la impermeabilizaciones.

¿Las casas prefabricadas son hipotecables?

Si están ancladas y por tanto son bienes inmuebles entonces sí.

¿Son asegurables?

Si, aunque por lo nuevo algunas compañías, al no saber medir el riesgo, no aseguran. Pero no es difícil encontrar aseguradora.

¿Son personalizables?

La mayoría de empresas ofrecen diseños tipo (a veces muchos). Pero si no nos encaja ninguno, es habitual que al ser diseño modular podamos configurar dentro de unos límites la casa. Ahora bien, salirse del estandar puede hacer subir significativamente el coste.

¿Cómo se prevé que evolucionen?

Se están empezando a usar impresoras 3D para construir módulos para viviendas. Es muy experimental, pero sin duda es el futuro. Con esta tecnología una casa podría pasar desde que es pedida a construida en dos semanas.

Algunos ejemplos de casas de madera :

(de http://www.chaletmadera.com/)

(de http://icasasecologicas.com/)

(de http://rusticasdegredos.com/)

(de http://www.arqhys.com/)

(de http://www.forodefotos.com/)

¿Qué es un administrador de fincas?

Es una figura técnica que se ocupa de los asuntos legales, financieros y técnicos de una propiedad inmobiliaria. Son nombrados por la junta de propietarios en el caso de una comunidad de vecinos o por los propietarios de un inmueble según el caso.

¿De qué se ocupa un administrador de fincas?

Aunque pueden ocupar un puesto de simple asesoramiento, la realidad es que suelen ocupar el puesto de administrador de la comunidad de vecinos. Por tanto, se ocupa de lo que la ley marca :

Ley 49/60 de Propiedad Horizontal (23/07/1960)

Modificada :

Ley 2/88 de 23-2-1988

Ley 3/90 de 21-6-1990

Ley 10/92 de 30-4-1992

Ley 1/2000 de 7-1-2000

Ley 51/2003 de 2-12-2003

Ley 19/2009 de 23-11-2009

Ley 26/2011 de 01-08-2011

Ley 8/2013 de 26-06-2013

Reformada :

Ley 8/99 de 6-4-1999

Las funciones esencialmente sería entonces :

–  Observar las instalaciones, servicios comunes y hacer las advertencias y avisos necesarios sobre infracciones o reparaciones necesarias al Presidente o en su caso a los propietarios.

– Preparar e informar Junta de propietarios de los gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

– Llevar a efecto los acuerdos derivados de la junta de propietarios en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

– Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

– Cumplir las funciones añadidas por la Junta de propietarios.

¿De qué no se ocupa un administrador de fincas?

Lo primero es que no es el «teléfono de la esperanza o de la casa de socorro». Es decir, que sus funciones van determinadas por la Ley de Propiedad Horizontal y no está entre ellas atender a los propietarios a modo de consulta permanente 24 horas al día.

Tampoco son funciones suyas, mediar entre conflictos vecinales, aunque lo pueda hacer por buena fé.

Por supuesto no son funciones suyas temas de limpieza, sacar basuras o realizar reparaciones (son funciones suyas la gestión de estas cuestiones pero no su ejecución).

En resumidas cuentas, no son los chicos para todo.

¿Los administradores de fincas son profesionales colegiados?

Es un tema polémico porque dice Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13, punto 6, que literalmente ser reproduce a continuación:

»El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.»

El problema está en la frase «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» y  por tanto el asunto queda abierto.

Para aclarar más la situación :

La sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo de 1994, que en su Fundamento jurídico segundo señala:

«Por otra parte, este tipo,…, se refería tan sólo a la posesión de un título [oficial], que en ningún momento se exige para los administradores de fincas»
«No existe, que se sepa, una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas, a cuyo fin es tan válida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna».

Por tanto el alto tribunal aclara sin ambigüedad alguna que el ejercicio profesional de administración de fincas no exige título alguno y que por tanto no tienen porque estar colegiados.

Obviamente, para los colegios de administradores de fincas tal ambigüedad no existe y opinan que sólo sus miembros colegiados tienen la potestad de ejercer de administradores de fincas. Sin embargo, esto no es legalmente cierto. Y aunque los colegios ponen requerimientos para su entrada (variables por zonas) en general sensatos y fuerzan a hacer algún tipo de formación controladas por el colegio de administradores de turno no tienen la fuerza legal que dicen tener.

A río revuelto… se han añadido toda masa no colegiada a ejercer de administradores de fincas a veces con titulaciones sonoras (técnicos en gestión…, abogados especialistas en… , expertos urbanos… ). Si el control de los colegios era cuanto menos laxo, el de estos nuevos colectivos es directamente cuasi nulo con el peligro que implica.

¿Entonces es mejor un administrador colegiado?

En general sí, pero con un matiz. No garantiza buena gestión. Por tanto, colegiado o no, pida referencias, muchas. Lo que hace bueno un administrador de fincas, es su gestión y esa afortunadamente es comprobable.

¿Si tengo problemas con un administrador de fincas?

Si está colegiado, lo primero notificar al colegio y denunciar allí las malas actuaciones. Y posteriormente ponerse en manos de un abogado para reclamar los daños y perjuicios ocasionados por la gestión.

¿Cuánto suelen costar los servicios de administradores de fincas?

Es variable por zona. Pero suele estar entre 12 € y 30 € por vivienda dependiendo de los servicios comunes (ascensor, piscina, garaje,  …).

¿Cómo funciona en Europa?

Bélgica y Francia lo tienen muy regulado. Alemania, Italia, Holanda y Reino Unido al contrario lo dejan muy abierto (en el caso de Reino Unido ningún requerimiento).

¿Qué es la multipropiedad?

El nombre técnico es régimen de tiempo compartido consiste en el derecho de uso y disfrute (en general una vivienda, pero es extensible a un coche, embarcación, avión…) de un bien , durante un periodo determinado que se fijaran en el contrato.

De modo resumido, es la compartición de un bien (en España bien es vivienda turística) entre varios usuarios (físicos o jurídicos).

¿Por qué ley se regula?

Por la ley : Ley 42 de 15 de diciembre de 1998 que regula los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. Sin embargo fue insuficiente y dio pie a abusos.

Real Decreto-Ley 8/2012 que clarifico y corrigió la Ley 42/1998 (la derogó).

¿Dónde se aplica fundamentalmente?

Casi de modo exclusivo en vivienda vacacional en el mundo y en España, estrictamente vivienda turística.

¿En qué se diferencia del alquiler?

En el caso del alquiler, se adquiere el derecho de uso por renta mensual. Los alquileres de vivienda son regulados en España por la LAU. En el caso de la multipropiedad , la vivienda  forma parte del patrimonio inmobiliario de una empresa y lo que se adquiere es el derecho de uso regulado en semanas en el año y los deberes de mantenimiento.

¿Cómo funciona?

Intervienen : una empresa, un inmueble y varios titulares.

– La empresa es la propietaria del inmueble que vende el derecho de disfrute del mismo en periodos determinados.

– La vivienda, que es usada en régimen de turno pactado. Los gastos de mantenimiento de  (agua, luz, gas, etc.) y del mobiliario también se dividen entre todos, de manera proporcional al tiempo que cada uno la utilice. La jurisprudencia ha aceptado, otros regímenes no proporcionales sólo a tiempo (como discriminación por uso, es decir que pagan las facturas de consumo los usuarios de ese periodo, repartiéndose el resto).

– Los titulares tienen derecho a utilizarla, de modo alternativo, según un calendario pactado. También son quienes pagan a la empresa para poder acceder al uso de la  vivienda. Pueden (deben) constituir una junta (a modo equivalente de junta de propietarios de la ley de propiedad horizontal) para la cogestión de los asuntos comunes.

¿Entonces la vivienda no es de los titulares?

No. Adquieren el derecho de uso, pero no su propiedad. Sin embargo el régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble debe constituirse en Escritura Pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Por tanto los titulares no son propietarios pero si consta en escritura pública su derecho de uso.

¿Qué exige la ley?

El propietario debe suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro durante el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de todos los derechos de aprovechamiento por turno, destinada a indemnizar a terceros por los daños y perjuicios que puedan causarse hasta la transmisión del aprovechamiento.

Son necesarios también  :

– Seguro para cubrir la responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de la utilización de los mismos.

– Seguro de incendios

– Seguro de daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos.

¿Está limitado el derecho de aprovechamiento?

El tiempo mínimo de uso es una semana al año.

La duración del régimen de aprovechamiento no podrá ser inferior a 3 años ni superior a 50 años, contados a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Qué se paga?

El precio del derecho al aprovechamiento por turnos se pacta libremente entre el empresario y el titular. Además del precio «adquisición de derecho» estará obligado a abonar una cuota anual de mantenimiento.

Esta cuota debe constar en contrato y también debe constar el mecanismo de actualización anual. El impago de la cuota implica la perdida del derecho.

El resto son los suministros y mantenimiento de la vivienda (su mobiliario).

¿Se puede desistir del derecho?

Se puede, sin tener que alegar ninguna causa, desistir de la adquisición en el plazo de 10 días contados desde la fecha de celebración del contrato. Trascurridos esos diez días no tendrá derecho a la devolución de las cantidades entregadas.

Salvo que se pacte otra cosa, el propietario podrá resolver el contrato en el caso de que Ud., una vez requerido, no pague las cuotas durante al menos un año. Este punto es muy importante, porque  es fuente de abusos por parte del propietario al hacer constar costes (a veces astronómicos) por la ruptura del contrato.

¿Cómo tributa?

IRPF : en general, al 2% del valor catastral del inmueble y al 1,1% para casos especiales prorrateada en función de su duración anual. No procederá la citada obligación cuando su duración no exceda de 2 semanas por año.

Impuesto sobre el patrimonio : valoración en este impuesto de los derechos sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico por su precio de adquisición , art. 10 tres, b) de la Ley 19/1991.

IVA : tributarán al tipo del 8% los servicios de cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de edificios, conjuntos inmobiliarios o sectores de ellos arquitectónicamente diferenciados cuando el inmueble tenga, al menos, diez alojamientos, incorporando para ello el número 18 en el apartado uno.2 del artículo 91 de la Ley del IVA.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y Actos jurídicos documentados (AJD) : si la transmisión fuera entre particulares, se aplica el gravamen del 4%.

¿Por qué tiene tan mala fama?

Por las malas prácticas de comercialización que se han realizado. Regalos sin haber jugado a nada, conferencias informativas con presión sobre asistentes (a veces de modo muy agresivo), contratos plagados de cláusulas leoninas, adquisición de derechos sin fijar calendario de uso claramente, actualizaciones de cuotas desproporcionadas… han sido prácticas demasiado habituales que han hecho que los potenciales usuarios de esta modalidad lo asocien rápidamente a fraude.

¿Qué prudencias hay que tener?

Debe estar todo claro :

En el folleto (es obligatorio, no es marketing) debe constar :

– Quién es el propietario.

– La descripción del inmueble y si está en construcción la fecha de finalización de las obras.

– Los servicios comunes.

– Las instalaciones y sus reglas de uso (horarios, costes si tuvieran…).

– La identificación de la empresa de servicios que se hará cargo de la administración.

– El precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno, así como los gastos anuales (o su estimación aproximada).

– Información sobre el número de alojamientos susceptibles de aprovechamiento por turno y del número de turnos por alojamiento.

– Información sobre el derecho de desestimiento.

– Inventario

– Los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca sujeta al régimen de aprovechamiento por turnos.

Preocúpese si la información ha llegado a través de premios sospechosos (loterías que no hemos jugado, conferencias de contenido misterioso donde regalan un premio por asistir…)…

Si finalmente asiste a una de esas conferencias trampa : No firme nada , oiga lo que oiga le digan lo que digan (y en esas reuniones pueden presionar y mucho…). No intente razonar, simplemente diga no y no salga de su no (no de margen al uso de su argumentario comercial)

Consulte a un administrador de fincas colegiado para que revise el folleto y la reputación de la empresa.

Consulte a un abogado para revisar minuciosamente el contrato.

Consulte en Google la reputación de la empresa. Hay empresas que hacen multipropiedad muy bien y ganan todos, las que no, dejan rastro en internet.

Un tipo de seguro que cubre posibles siniestros en las zonas comunes de una vivienda.

¿Son obligatorios?

Si bien en la Ley de Propiedad Horizontal no se considera el seguro como obligatorio, sí se establece que en el fondo de reserva (5%) haya una dotación para contratar un seguro para los daños en la finca o a terceros, o para llevar a cabo el mantenimiento del inmueble.

En algunas comunidades autónomas, ha pasado a tener el carácter obligatorio, como por ejemplo Madrid para las construcciones posteriores a 1999.

¿Quiénes firman el contrato de Seguro?

La compañía de seguros a través de uno de sus representantes cualificados y el presidente de la comunidad de propietarios por otra.

¿Cuáles son las coberturas básicas?

Suelen ser estas :

– Incendio, implosión, explosión, rayos
– Daños causados por la electricidad
– Impacto > Lluvia, viento, pedrisco y nieve
– Inundación
– Achique, desembarre y extracción de lodos
– Otros gastos
– Intervención de cuerpos de extinción y salvamento
– Gastos de demolición y desescombro
– Pérdida de alquileres
– Inhabitabilidad
– Gastos de obtención de permisos y licencias (Primer Riesgo)
– Reconstrucción de jardín (Primer Riesgo)
– Reconstrucción de documentos (Primer Riesgo)
– Daños estéticos
– Asistencia

¿Cuáles son opcionales?

Suelen ser estas :

– Rotura de espejos, lunas y cristales
– Daños por agua
– Daños con origen en heladas
– Daños sin origen en heladas
– Gastos de extracción de lodos
– Avería de maquinaria
– Responsabilidad Civil Propietario
– RC Patronal
– RC propiedad de perros para guarda y custodia
– RC presidente, vicepresidente, secretario y administrador nombrados por la Junta de Propietarios (límite 60.000€) Robo, Expoliación y Hurto
– Robo de instalaciones fijas del Continente
– Desperfectos en el edificio
– Hurto del Contenido Comunal
– Expoliación de dinero en efectivo, joyas, efectos personales de copropietarios e inquilinos
– Robo y expoliación de fondos comunitarios
– Sustitución de cerraduras y llaves
– Vandalismo
– Protección jurídica: Reclamación a propietarios por impago de gastos

¿Cuáles son las compañías más significativas?

MUTUA DE PROPIETARIOS
ALLIANZ
ASEFA
GENERALI
LIBERTY
ZURICH
HELVETIA
MAPFRE
CATALANA OCCIDENTE
AXA
REALE
OCASO

¿Qué precio suelen tener?

Depende de la comunidad, básicamente, si el edificio tiene o no muchos años. En edificios de nueva construcción  se pueden encontrar buenas ofertas en casi todas las compañías Ahora bien, hay que mirar que el producto sea completo y cubra las necesidades de la comunidad.

¿Se puede negociar el precio?

En general no. Pero al igual que con seguros de automóvil, el no dar partes puede rebajar la prima.

¿Necesito contratar un seguro en mi casa si la comunidad tiene ya uno?

Sí. El seguro de la comunidad sólo cubre los desperfectos ocasionados en las zonas comunes. Caso tipo de esto, es la avería de tuberías donde dependiendo de la zona, lo cubre el seguro de la casa o el comunitario.

¿Una instalación de una antena parabólica debe notificarse al seguro?

En la medida que es un nuevo elemento común se debe hacer constar.

¿Si se roba la recaudación de la comunidad de vecinos mientras se realiza o se transporta al banco?

Está bajo la cobertura de las pólizas de seguro en la medida de que lo robado es propiedad de la comunidad y será cubierto hasta el límite de robo contratado.

¿Qué ocurre si una persona ajena a la comunidad sufre un accidente en una zona común?

En este caso la póliza cubre a través de la responsabilidad civil que se tenga contratada. La cifra de responsabilidad civil es un parámetro muy importante en la contratación de un seguro.

¿Puede actuar contra morosos en la comunidad?

Cubrir su impago muy en general no, pero si se contrata en la póliza los servicios jurídicos, éstos se podrán usar para reclamar las cantidades debidas.

¿Cubre un robo en el garaje/trastero comunitario?

En general no lo cubren, al ser bienes privativos los robados. Por extensión, si el robo es en trastero privado, mucho menos dan cobertura.

¿Qué hacer en caso de siniestro?

– Comunicarlo a la compañía de seguros en menos de 7 días naturales. En caso contrario la compañía podrá reclamar daños y perjuicios a la comunidad por la tardanza en la notificación.

– Conservar todo lo posible que acredite el siniestro y sus circustancias (denuncias, partes de peritos, informes de terceros…).

En caso de que el siniestro sea un robo o hurto presentar denuncia y en la misma indicar la compañía y el numero de póliza suscrita. Si hubiera notificaciones judiciales, la comunidad tiene el deber de notificar a la compañía aseguradora  (por ejemplo que se ha apresado a los ladrones).

¿En caso de robo?

O hurto. Además del punto anterior, la compañía debe personar un perito para que notifique lo robado y a partir se vea que tiene cobertura y que importe se asigna como indemnización.

Si no hay acuerdo con la compañía, cada parte designara un perito. Si hay acuerdo, el tema queda cerrado, pero si no lo hay (entre los peritos) ambas partes designarán a un tercero. Si no hubiera acuerdo sobre quien debe ser este tercer perito, será el juez de primera instancia de la zona el que lo designe.  El dictamen del perito puede ser impugnado judicialmente, en el plazo de 30 días para la compañía y de 180 días para el asegurado. Si no interpone la correspondiente acción, el dictamen pericial devendrá inatacable.  Si el dictamen de los peritos fuese impugnado, la Compañía deberá abonar el importe mínimo de lo que pueda deber según las circunstancias que conozca. Si la compañía aseguradora retrasase el pago, la indemnización se verá incrementada con el interés moratorio establecido en la Ley.

¿Qué es un infraseguro?

La permuta es una figura legal (contrato) por la cual, cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. En el caso que nos aplica, el intercambio sería de viviendas. El intercambio no tiene porqué ser simétrico, es decir, que puede mediar dinero como parte de la operación, si se diera el caso de que las viviendas intercambiadas no tuvieran el mismo valor.

¿Está contemplado en el ordenamiento jurídico español? 

Sí, está contemplado en el código civil, en el artículo 1538.

¿Es una figura habitual en el mercado inmobiliario? 

Históricamente ha sido irrelevante en el mercado español. Con la explosión de la burbuja inmobiliaria y la contracción del crédito, ha pasado a ser una opción muy minoritaria, pero en alza. Se estima que en el mercado español hay unas 2000 viviendas en oferta de permuta.

¿Dónde encontrar vivienda para permuta? 

Existen pocos sitios, el mayor lo tiene idealista:

http://www.idealista.com/buscar/venta-viviendas/permuta/

También existen anuncios escritos en prensa, y algunos anuncios de venta admiten permuta, aunque no lo declaren explícitamente.

¿Cómo funciona? 

Suele funcionar entre particulares, y lo normal es que sea dentro de la misma comunidad autónoma y que sea el caso de cambio de pisos del núcleo urbano hacia pueblos cercanos o periferia de las ciudades. También empieza a ser habitual el de una familia en apuros de liquidez que busca una vivienda más austera, para disminuir gastos e ingresar la diferencia de valor. Algo así como una «venta parcial» porque se sigue siendo poseedor de una vivienda y se engrosa en dinero líquido la diferencia de capital.

Lo primero sería determinar qué tipo de vivienda queremos para nuestra permuta. Una vez localizada, visitada, y hechas las comprobaciones que se indican en el punto siguiente, tendríamos que realizar tasaciones de los inmuebles a permutar.

– Valor del inmueble.

– Cargas que soporta (hipotecas, deudas con comunidad, …).

– Condiciones de subrogación de hipoteca, si la hubiere (consultar banco).

Es conveniente encargar dos tasaciones, una por cada propietario, y si difirieran mucho, una tercera con el pago a medias entre los propietarios.

Con esto se obtendrá un valor de Vivienda1 y de Vivienda2. Si hubiere diferencia entre las tasaciones, se podrá (deberá) completar la diferencia con dinero.

Llegados a un punto de acuerdo, el resto de la operación ya ocurre en notaria, donde se plasman las nuevas escrituras y la entrega de cheque, si lo hubiere. En esencia, es el mismo proceso que una adquisición. Al ser una operación poco habitual, es conveniente avisar a la notaria con anticipación de la modalidad que vamos a ejecutar.

http://www.adrianosi.com/blog/guia-de-compra-de-una-vivienda/, en la parte final.

¿Qué comprobaciones básicas hay que realizar? 

En esencia, las mismas que en la compra de un inmueble :

–  ¿A quién pertenece, y por tanto, quién o quiénes son sus propietarios? Debe coincidir con quien dice que tiene la capacidad de venta. Lo mejor para ello es pedir una nota simple. Una nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa de la titularidad de la propiedad de un inmueble, así como de los datos registrales, la referencia catastral y las cargas que sobre el inmueble pesan. Lo podemos solicitar online en: https://www.registradores.org/registroVirtual/init.do

– ¿Existen hipotecas, embargos u otras cargas que la afecten? Piense que si existe una hipoteca, quizás las condiciones actuales sean más favorables y le convenga negociar con él.

– ¿Existe algún contrato de arrendamiento en vigor? Con la nueva LAU (http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-lau-ii/) podremos recuperar la vivienda con un preaviso de 3 meses. Aún así es preferible evitar esa situación.

– ¿Está al corriente de pagos de la comunidad de propietarios? ¿Hay alguna derrama? Desde la adjudicación, el nuevo propietario sólo responde por la deuda correspondiente al año en curso y al anterior. El resto de la deuda, si la hubiere, es reclamable al anterior propietario. Existe el derecho de pedir un certificado para ver si la vivienda está al corriente de pagos, lo entregará el secretario de la comunidad validado por el presidente.

– ¿Está al corriente de pagos del IBI? Ocurre lo mismo que con las deudas de la comunidad de propietarios. Son deudas del inmueble y por tanto de quien lo posea.

– Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, ¿tiene  el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos estructurales del edificio? Esto es fundamental por si se produjeran daños a nosotros o terceros en los primeros años de vida de la vivienda.

– Si es VPO o VPT (Vivienda de Precio Tasado), ¿existe alguna prohibición de disponer sobre la misma? ¿existen derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración? Dependiendo de la promoción, existen limitantes en futuros derechos de venta, alquiler, … Sabiendo quién lanzo la VPO (qué administración) nos podremos informar sobre ello. Es vital, saber las limitaciones de la vivienda que adquirimos y sobre cuántos años actúan.

¿Y si al menos una de las viviendas está hipotecada? 

La hipoteca del inmueble (ambas, si están hipotecadas las dos), se deberá subrogar. Ahora bien, se deben tener en cuenta las hipotecas y sus condiciones en el valor del inmueble a permutar. No debería ocasionar más problema que el de la tasación de los bienes para ver una posible compensación a la otra parte, si hubiera lugar.

La subrogación consiste en el cambio de titularidad del deudor, estando el nuevo deudor en los mismos derechos y obligaciones que el anterior. La parte acreedora (entidad bancaria) no será la misma. Se debe realizar ante escritura notarial y una vez realizada se  debe inscribir en el Registro de la Propiedad.

¿Cuál es la fiscalidad de una permuta? 

Aquí hay que tener en cuenta que cada parte en la permuta es a la vez comprador y vendedor y por tanto tendrá que tributar como ambas.

Siempre en el caso de particulares (si hay una empresa en la permuta se paga IVA y es algo más complicado. Si alguna empresa tiene dudas que nos consulte).

Como comprador :

– En el caso de comprar una vivienda usada, debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a través de una de las entidades bancarias identificadas por la Administración. Importe: su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio, a determinar por la Comunidad Autónoma, que suele estar entre el 6 y 7% del precio de compra (cada comunidad marca el suyo). Ojo, en este caso, al ser una permuta ambos pagan lo mismo, aunque uno sea una vivienda y el otro una vivienda y dinero.

Como vendedor :

Tributará la ganancia patrimonial. Si la vivienda permutada fuera la vivienda habitual, el contribuyente podría aplicarse, (consultar los requisitos de hacienda), la exención de la tributación de la ganancia patrimonial por si se realiza la adquisición de otra vivienda habitual (que debería ser el caso común), siempre que la compra de la nueva vivienda se realice en un período máximo de dos años.

El diferencial del dinero, si le hubiere tributaría al 19% hasta 6.000 euros y del 21% desde 6.000,01 en adelante.

Si la permuta no se trata de la vivienda habitual, aunque el importe obtenido de la venta se reinvierta en otra vivienda, está sometido a la tributación de la ganancia patrimonial.

La fiscalidad en España está cambiando (en general al alza impositiva), por tanto, consultar las condiciones en Hacienda antes de dar cualquier caso.

¿Se pueden permutar dos bienes o más a cambio de otro?

En rigor, no, pero siempre se pueden hacer las dos operaciones simultaneas. Por ejemplo, permutar las viviendas con un diferencial de X € y simultáneamente firmar la venta de una cochera por esos X €. De facto, habremos realizado la permuta de una vivienda por otra y una cochera.

¿Existen limitaciones en permutas en VPPs o VPOs? 

Depende de las condiciones impuestas en la VPO o VPP. En general, hay poca legislación al respecto, por lo que explicito es extraño encontrar en la condiciones. Ahora bien, en general, se van a asimilar las condiciones impuestas a la venta sobre la VPO/VPP  y muy en general, al menos los 5 primeros años, suele estar penalizada o directamente prohibida la venta del inmueble.

La ley marco es: Ley de Propiedad Horizontal; fuera de ello, aplica el Código Civil; y en sus manifestaciones más graves, el Código Penal.

¿Qué hacer con un vecino «ruidoso»? 

Lo primero es intentar hablar con el vecino directamente, explicándole qué oímos, en qué circunstancias y qué problemas nos está ocasionando. Si no cesara el «ruido», lo siguiente es dirigirse al presidente de la comunidad para requerir al propietario que cese la actividad molesta. Si los «ruidos» prosiguieran, se debe convocar una junta de comunidad de propietarios, para entablar, contra el vecino «ruidoso», una acción de cesación en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a actividades molestas.

Si la demanda fuera estimada, la sentencia puede obligar a pagar daños y perjuicios al vecino «ruidoso» y llegar a la privación del uso de la vivienda durante un máximo de tres años.

¿Cuánto es «mucho ruido»?

Depende de la regulación municipal, la cual establece los límites y horarios del ruido soportable.

Por ejemplo, en Valladolid: http://www10.ava.es/rccava/documentos/maparuidos/plan%20de%20accion%20contra%20el%20ruido.pdf, páginas 26 y 27.

Para comprobar el nivel de ruido, existen unos dispositivos llamados sonómetros que nos permitirán comprobar si se está vulnerando o no la normativa.

¿Olores en la escalera? 

Actuamos en función del origen de los olores:

– Si el problema es por falta de limpieza en la escalera: convocar una junta extraordinaria de propietarios para tratar el tema. Si la junta no actúa diligentemente, entonces podemos pedir la intervención del ayuntamiento en caso de que exista riesgo sanitario (por ejemplo si hay ratas, cucarachas, …)

– Si el problema proviene de la falta de higiene de un vecino (por ejemplo http://es.wikipedia.org/wiki/S%C3%ADndrome_de_Di%C3%B3genes): lo primero es convocar una junta de propietarios, para que el presidente pida el cese al vecino y en caso de no obtenerlo, pida ayuda al ayuntamiento (en general va a ser a servicios sociales y a sanidad).

– Si los olores provienen de actividades realizadas dentro del hogar, pero sin falta de higiene, del tipo «hacer una barcacoa en el balcón»: en general, van a estar prohibidas por ley: Art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual «al propietario y al ocupante del piso no le está permitido desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.» Además de la ley de Propiedad Horizontal, estas actividades suelen estar explícitamente prohibidas en muchos reglamentos comunitarios y/o normativas municipales.

¿Falta de higiene? 

Además de lo dicho en el párrafo sobre los olores, actividades como: tirar colillas, sacudir alfombras, vaciar al patio común, tirar restos de fruta al patio común, dejar horas las bolsas de basura en zonas comunes, … Lo primero sería poner en conocimiento del presidente la situación, para que actúe sobre el vecino en cuestión. De persistir, el presidente debería notificar por escrito la molestia ocasionada. Y si persiste, denunciar y dejar que los tribunales actúen.

¿Uso de zonas comunes como propias?

Éste es el caso de dejar en patios comunales: restos de obras, bicicletas, … Si no estuviera normado el uso por la comunidad, es el momento de hacerlo (mejor antes) y si lo estuviera, el presidente deberá informar al vecino del incumplimiento de la normativa. Si persistiera, denunciar ante tribunales.

¿Abusos de zonas comunes?

Es el caso, por ejemplo, del uso de piscinas, barbacoas, parques comunitarios, … por gente ajena a la comunidad, que aparecen como invitados de un vecino. Si no está normado en la comunidad (número límite de invitados, …), no se puede hacer nada, a no ser que ocasionen unos sobre-costes objetivos medibles, es decir: se debe regular el uso si no se quiere soportar el abuso.

¿Uso de electricidad o agua comunitaria?

Ejemplo de ésto, es el uso de arcones frigoríficos en trasteros a costa de la comunidad de vecinos. En este caso, aunque la práctica resultara mayoritaria, bastaría con que un vecino no estuviera de acuerdo con este uso. Si la junta de propietarios no pidiera el cese y tomara medidas, el vecino que se considera perjudicado podría apelar a la justicia, obligando a poner contadores individuales o temporizadores. Por supuesto, en la demanda, puede pedir resarcirse de lo pagado en exceso por el uso de luz comunitaria.

¿Vecinos que hacen reparaciones no autorizadas?  

En algunas ocasiones, incluso con buena fé, un vecino realiza una «reparación» que agrava el problema que pretendía solucionar. Si no tiene autorización de la junta de propietarios (o administrador, si tocara), los costes de la reparación real irán a cargo del vecino «manitas», dado que desde el punto de vista legal, lo que ha realizado es un desperfecto en un uso común.

¿Uso impropio de plazas de garaje? 

Por ejemplo: limpieza de coches, cambios de aceite, poner una moto y un coche en la misma plaza (con lo que, en general, sobresale el coche), … deben ser tratados como un punto más en la junta de vecinos. La junta deberá fijar unas normas de uso (que pueden ser prohibir, o limitar a unos días de la semana, …). Si esos acuerdos no se cumplieran, el presidente está facultado para llamar al orden al vecino incumplidor y acudir a la justicia en caso de terquedad.

¿Instalaciones de aires acondicionados?

Hay que tener un permiso de alteración de elementos comunes, y se debe tratar con todos los vecinos para aprobar o no las alteraciones que puede provocar la instalación del aparato. La aprobación será por mayoría simple.

¿Instalaciones de antenas parabólicas?

Según el Real Decreto-Ley 1/98 y la Ley 8/99 de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, ambos establecen que la instalación puede ser aprobada en junta de propietarios por mayoría de un tercio de sus integrantes. Si no se alcanzara ese tercio, el servicio podrá instalarse igualmente, aunque el reparto de gastos será diferente (en general, financiando la instalación aquellos que la demandaran).

¿Toldos?

Como norma general, la instalación de toldos por los vecinos en la fachada de un inmueble, está sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, y requerirá el acuerdo unánime  de la Junta de propietarios al modificar el aspecto exterior del edificio.

Las fachadas de los edificios se consideran elementos comunes (art. 396 del Código Civil) y todo lo que afecte de manera significativa a las mismas, exige el voto unánime de los propietarios, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 17 de la Ley de propiedad Horizontal.

¿Fumar en zonas comunes?

La Ley 1335/2009 conocida como Ley Antitabaco, en su articulo 19 dice: «Prohibición Al Consumo De Tabaco Y Sus Derivados. Prohíbase el consumo de Productos de Tabaco, en los lugares señalados en el presente artículo.

En las áreas cerradas de los lugares de trabajo y/o de los lugares públicos, tales como: Bares, restaurantes, centros comerciales, tiendas, ferias, festivales, parques, estadios, cafeterías, discotecas, cibercafés, hoteles, ferias, pubs, casinos, zonas comunales y áreas de espera, donde se realicen eventos de manera masiva, entre otras.»

Están incluidas zonas comunes, contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué fuerza legal tiene una cláusula abusiva? Ley general para la defensa de consumidores y usuarios, http://www.boe.es/boe/dias/2007/11/30/pdfs/A49181-49215.pdf dice :

Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)
Ley 19/2009 de 23-11-2009 ( BOE de 24/11/09)
Ley 26/2011 de 01-08-2011 ( BOE de 2/8/11)

REFORMADA POR:
Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)

¿Cuáles son las principales funciones de un presidente?
– Representar a la Comunidad en aquellos asuntos que la afecten.
– Visar los gastos y presupuestos.
– Hacer cumplir los acuerdos de la Junta.
– Convocar una Junta ordinaria por lo menos una vez al año.
– Presidir las Juntas tanto ordinarias como extraordinarias.
– Promover las acciones judiciales que acuerde la Junta ordinaria.
– Exigir el pago por vía judicial si fuera necesario a los propietarios que ostenten deudas.

¿Es necesario que el presidente sea un propietario? Sí, pero con algunos matices. En ningún caso es posible ser presidente por representación. La presidencia es un cargo personal e indelegable. Sin embargo, hay jurisprudencia que ha admitido al cónyuge o al hijo del propietario, o a un tercero, pero ha correspondido a aceptar una situación de justicia material más que de aplicación rigurosa de la norma.

¿Puede un usufructuario ser presidente? Desde el punto de vista ortodoxo de la ley, no de modo pleno, puesto que el usufructuario de una vivienda no tiene la condición legal de ser su propietario de ningún modo (sólo dispone de derecho de uso). La ley sólo permite la elección del usufructuario si el propietario no dice nada en contra y únicamente para los asuntos ordinarios, aunque existe alguna jurisprudencia que de facto lo ha admitido.

¿Cómo se debe elegir a un presidente? La ley establece que el mecanismo debe ser por sorteo, pero no prohíbe que otros mecanismos (rotación, por ejemplo) sean incluidos en los estatutos o por acuerdo de la junta de propietarios. Lo que impide la ley, es que el mecanismo elegido excluya o marque una diferencia en elección sobre algún propietario.

¿Se puede renunciar al cargo de presidente de la comunidad? La ley establece el carácter obligatorio por lo que no se puede renunciar a él. Es, o bien la junta de propietarios o un juez los que pueden eximir del cargo al presidente.

¿Un vecino moroso puede ser presidente de la comunidad? La LPH no establece nada en contra, aunque se daría la contradicción de que tendría que presidir las juntas, pero no podría votar en ellas (art. 15.2.). Al ser el conflicto de intereses evidente, es habitual en las juntas evitar esta circustancia.

¿Puede cobrar una remuneración económica el presidente de la comunidad? El cargo de presidente no es remunerado, sin embargo éste puede recibir algún tipo de compensación por los gastos que en sus funciones esté obligado a realizar (gasolina, peajes, llamadas telefónicas, etc.), que puede ser recibiendo una cantidad económica mensual, compensándole en parte de la cuota de comunidad o cualquier otra forma que recoja los estatutos o haya aprobado la junta de propietarios.

¿Cuáles son los «límites» de un presidente de comunidad? Los límites vienen marcados por el artículo 14 de la LPH, que dicta que el presidente puede realizar actos de gestión ordinaria, pero que requiere el acuerdo de la junta para los demás casos.

¿Es función del presidente realizar las reparaciones comunes de la comunidad? Aunque es habitual en muchas comunidades, no es parte de sus funciones contempladas en la ley.

¿Es deber del presidente buscar presupuestos para reparaciones o mejoras en la comunidad? Aunque es una función del administrador de la comunidad, salvo que la junta de propietarios o estatutos de la comunidad lo impida, puede coincidir con la figura del presidente. Si fuera ese el caso, nada lo impediría. También es habitual que para obras de cierta envergadura se constituya una junta de obras (electa por la junta de propietarios, no por presidente o administrador) que gestione todo el proceso de la obra u obras aprobadas por la junta.

¿Como tributa en la declaración de la renta? Como capital inmobiliario.

¿En que formulario del programa padre sale? Programa PADRE 2011 Página 4 (I) . En el PADRE de 2012 esta por ver, pero probablemente no cambie de ubicación.

¿Que gastos deducibles y deducciones existen?

Son gastos deducibles :

– Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos para la adquisición de la vivienda (caso de hipoteca por ejemplo).
– Los gastos de reparación y conservación del inmueble pero no los de ampliación o mejora (materiales de construcción, termo-calentador de agua, TDT, televisión,…)
– Electrodomésticos y muebles se amortizan al 10% cada año hasta la totalidad de su coste.
– Los costes de formalización del contrato de arrendamiento (comisiones de agencias por ejemplo).
– Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros)
–  Los contratos de seguro, como los de responsabilidad civil, incendio o robo que tengan por objeto los bienes (vivienda en este caso) o derechos productores de los rendimientos.
–  Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).
– Los gastos de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios personales devengados por terceros (caso de la comunidad de vecinos muy en general)
–  El importe que se destine a la amortización de la vivienda, por su depreciación efectiva. Este valor se calcula aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.
– Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados
– …

Si intereses, gastos de conservación y de reparación superan la cuantía de los ingresos por rentas, se pondrá como tope de suma de intereses, gastos de conservación y reparación la suma de los ingresos por rentas (ejemplo 2, abajo).

Acorde a artículo 23 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas , son posibles las siguientes deducciones :

– si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del iprem (7.455,14 euros actualmente), el propietario puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas.
– si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y unos ingresos mayores que el iprem, y además el contrato de alquiler se firmó antes del 1 de enero de 2011, el casero puede deducirse el 100%
– en otros casos, la reducción será del 60%

En el caso de alquilar la casa a un familiar existen unas salvaguardas para evitar casos fraudulentos. Los ingresos declarados por el alquiler descontados los gastos deducibles no pueden ser inferiores al 2% del valor catastral (o el 1,1% si este valor catastral ha sido revisado o modificado y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994), estableciéndose este valor como el mínimo a declarar.

Hay que tener en cuenta que los gastos por intereses y los de conservación conjuntamente no pueden exceder de de los rendimiento íntegros obtenidos, ese exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

¿En caso de ser vivienda habitual? Si el propietario opta por arrendar la vivienda habitual en vez de utilizarla él mismo, no podrá beneficiarse de la deducción correspondiente a la vivienda habitual por la inversión realizada durante el periodo que esté alquilada, ya que en ese caso, la vivienda pierde el carácter de habitual.

Asimismo, si la vivienda no se ha habitado al menos durante 3 años y se alquila antes de este plazo el propietario perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta ese momento.

¿Se prevén cambios por parte de la agencia tributaria en materia de alquiler? No han sido citados por el Ministerio de Fomento ni por el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas  y por tanto no parece que esté en el foco del gobierno. Cabe la posibilidad de que la creación de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb, popularmente conocido como banco malo) y su irrupción el mercado de alquiler conlleve algún cambio en legislativo en leyes y tributación de alquiler.

¿Algunos ejemplos numéricos? 

Ejemplo 1 :

Vivienda arrendada por 900 mensuales a matrimonio de 44 años él y 44 años ella a 31 de diciembre de 2012.  La vivienda adquirida en 1996 por 100000 € y 8000 € de gastos. La compra fue financiada mediante un préstamo hipotecario de la Caja «X», por el que se ha pagado durante 2012, 1400 € de intereses y 2000 € de amortización de capital. El valor catastral de la vivienda asciende a 45000 €, siendo el 40% valor de suelo. Se han adquirido un termo 200 € y unos muebles por valor total de 800 € durante 2012.

Los gastos de esta vivienda durante 2012 han sido :

– IBI 240 €
– Comunidad de vecinos 900 €
– Reparación de fontanería 400 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 900*12                                                       10800
Gestos deducibles :
– Intereses :                                                                                1400
– Comunidad :                                                                              900
– Gastos conservación :                                                              400
– Gastos reparación/reposición :                                                 200
– Impuestos :                                                                                240
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*108000)                                                    1944
* Muebles (10%*800)                                                                     80
Total Gastos deducibles:                                                           5144
Rendimiento neto : 10800-5144                                                 5656
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*5656            3393,6
Rendimiento neto reducido : 5636 – 3393,6                               2242,4

Ejemplo 2 :

La propietaria alquila la vivienda a su hermano de 30 años por 300 € mensuales. La vivienda se adquirió en 1995 por 150000 € (con gastos incluidos) y el valor catastral es de 38000 €, correspondiendo al 33% el valor del suelo.

Los gastos de la vivienda han sido :

– IBI 100 €
– Interés préstamo 4000 €
– Amortización capital 3000 €
– Comunidad 800 €
– Instalación bomba de calor/frio (1/7/2011) 1500 €

Será el mayor entre los dos siguientes cálculos :
1. Diferencia entre ingresos y gastos deducibles :
Ingresos Íntegros : 300*12                                                        3600
Gestos deducibles :
– Intereses (limite a las rentas..):                                              3600
– Comunidad :                                                                              800
– Impuestos :                                                                               100
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*150000)                                                   2700
* Bomba de calor/frio (6/12 * 10% * 1500)                                   75
Total Gastos deducibles:                                                          7275
Rendimiento neto : 3600-7275                                                -3675
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*-3675        -2205
Rendimiento neto reducido : -3675 – -2205                             -1470
2. 2% del valor catastral : 2%*38000                                          760

Por tanto es 760 (si fuera -1470, por alquilar la vivienda Hacienda devolvería dinero!!!!)

Ejemplo 3 :

La vivienda arrendada desde 1 de Enero de 2009 a un matrimonio cuyas edades a 31 de Diciembre de 2012 eran 36 y 32 años por 1000 €/mes. Ambos conyuges superan en ingresos el IPREM para el ejercicio 2012. La vivienda fue adquirida por herencia en 2006 con unos gastos y tributos de herencia de 4500 €. El valor catastral de la vivienda es a fecha de 2012 de 45000 € siendo el 40% valor de suelo. Los gastos en 2012 fueron :

– IBI 350 €
– Comunidad 900 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 1000*12                                                      12000
Gestos deducibles :

– Comunidad :                                                                                900
– Impuestos :                                                                                  350
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*45000)                                                          810
Total Gastos deducibles:                                                             2060
Rendimiento neto : 12000-2060                                                   9940
Reducción por arrendamiento de vivienda :
50%(100%*9940)+50%(60%9940)                                              7952
Rendimiento neto reducido : 9940 – 7952                                    1988