Ha sido redactada a lo largo del año y ha pasado ya el visto bueno del Consejo de Estado y del Consejo de Ministros. El gobierno la va a remitir al parlamento para su debate y aprobación. Se pretende que esta modificación tenga un amplio consenso en la cámara.

¿Cuándo entra en vigor?

Si el tramite parlamentario sigue su curso normal, probablemente en el primer semestre del 2018. 

¿Qué ha impulsado el cambio?

Por una parte la legislación europea que forzaba legislar en España para la adaptación de la ley a la normativa europea  (Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero) y por otra la imperiosa necesidad de actualizar la ley en algunos aspectos que han quedado en evidencia durante el reciente periodo de crisis que tuvo su epicentro en el mercado inmobiliario. 

¿Qué cambia?

1. Mejoras en la información al consumidor. Los contratos hipotecarios deben reflejar claramente las condiciones ofertadas  así como va a quedar el reparto de los gastos hipotecarios. Deben también añadir escenarios económicos para similar como evolucionarían los costes (a mejor o peor) si variaran parámetros de contratación (Euribor por ejemplo).
2. El notario debe velar por el consumidor. El papel del notario se amplia (además de dar fe del contrato y de su ajuste a derecho) ahora además tendrá que recibir al consumidor antes de la firma para la revisión de toda la documentación y para cerciorarse de que el cliente entiende las condiciones del préstamo. Pasa a ser responsabilidad directa del notario que el cliente sea consciente de lo que firma y de ello debe dar constancia. Esta es la llamada ‘etapa precontractual’, a la que están obligados a cumplir los notarios y registradores. El plazo de visita al notario (que no tiene que ser el de firma sino sencillamente un notario será de 7 días antes firma y será gratuita para cliente. De Se expone a una sanción en caso contrario.
3. Fin de productos añadidos forzosamente. Era una de las cláusulas leoninas en muchas hipotecas. No puede ir el producto hipotecario vinculado a tarjetas, seguros, fondos o mas habitualmente seguro de amortización o de vida o de protección de pagos. El banco podrá ofertar pero nunca vincular la concesión de un crédito hipotecario a la contratación de otros productos financieros. El banco de España va a estar especialmente vigilante en este punto y anima a los clientes que se sientan presionados por una entidad a denunciar para poder actuar en consecuencia. 
4. Desahucios. Hasta ahora si un deudor incumplía sus obligaciones de pago, a partir de los tres meses de impagos el banco podía ejecutar la cláusula de vencimiento anticipado. A partir de ahora la nueva ley fija un monto de impago del 2% de la hipoteca durante la primera mitad de la vida del crédito, y a un 4%  (o un impago máximo de 12 mensualidades) durante el resto del contrato, para poder activar un proceso de desahucio.  
5. Facilidades al cambio de entidades.  La comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambia. Esta medida va facilitar mucho la competencia bancaria en hipotecas para el consumidor dado que las cortapisas monetarias que existían para el cambio tendían a no compensar (o dificultar) el cambio.
6. Amortizaciones anticipadas. En el caso de las hipotecas variables, la comisión pasa a ser  0,25% del capital reembolsado, aplicable únicamente durante los primeros cinco años del plazo  o de 0,5% del capital amortizado, aplicable únicamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato. En el caso de hipotecas a tipos fijos límite máximo del 4 % durante los primeros 10 años y del 3 % si la operación se lleva a cabo posteriormente.
7. Intereses de demora. Los interese cobrados en caso de retraso de pago no podrán exceder el triple del precio del dinero. Ahora mismo podría llegar al 9%. 
8. Cambios a tipos fijo u otras monedas. Al igual que en cambio de entidad, en caso de querer cambiar de hipoteca de tipo variable a fija (en España mucho más minoritaria) la penalización de un 0,25% solo podrá ser aplicable en los tres primeros años siendo 0 para el resto.
9. Modelo tipo de hipoteca. El gobierno va emitir un Real Decreto con un modelo de contrato sencillo pensado para ser entendido sin tener grandes nociones de saber financiero. La idea de fondo es que este modelo será el habitual en el mercado y punto de referencia de los demás.
10. Lista negra de cláusulas abusivas. En esta lista constarán todas aquellas cláusulas contractuales que han sido eliminadas por tribunales. Si aparecieran en un contrato hipotecario el notario podrá pedir su exclusión en la etapa precontractual (donde el notario evalúa el contrato con el cliente y se cerciora que el cliente entiende lo que va a firmar). 

¿Qué queda pendiente todavía?

– No se ha hecho ningún cambio estructural que aproxime a la dación de pago u otros sistemas alternativos. 

– No ha quedado completamente claro en la ley (no lo cierra) a cargo de quien deben correr los gastos de notaria y constitución. Sin embargo se esta sentando jurisprudencia en los tribunales a favor del consumidor. 

¿A quien aplica?

A las nuevas hipotecas firmadas a partir de la entrada en vigor de la ley. 

Consiste en una cláusula del contrato hipotecario que fija un mínimo interés a pagar en el caso de que el índice de referencia baje de un interés prefijado.  La mayoría de las hipotecas en España están referenciadas al índice Euribor con revisiones semestrales o anuales. De este modo, un cliente de banco sabe el interés de su hipoteca varía según esas revisiones según suba o baje el índice.

La hipotecas con cláusula suelo rompen esa manera de referencias cuando el Euribor baja de un punto concreto. Por tanto, aunque el índice siga bajando y por tanto, el interés de la hipoteca debiera seguir bajando, la hipoteca se queda estancada en un valor mínimo perjudicando al cliente por verse privado de revisiones a la baja de sus cuota.

Se conoce con el término suelo de la hipoteca al porcentaje mínimo de interés fijado en las hipotecas con cláusula suelo. Estos suelos de hipoteca son muy variables en su casuística y van desde porcentajes muy bajos a auténticas salvajadas financieras del 4%. Téngase en cuenta que el Euribor ahora mismo (16/01/2017) está en el -0,094% y si el diferencial es un 1%, el interés a pagar sería del 0,906 % . La diferencia de pagar un 0,906 y un 4% es evidente y muy lesiva para el cliente.

Por ejemplo :

100 000 € a 25 años , las cuotas a 1,087% quedaría a 380.96 €

pero con un interés del 4% quedaría a 527.84€

Simulador en http://www.adrianosi.com/adrianet/index.php

¿Son legales?

La ley hipotecaria española en principio no se oponía a las cláusulas suelo siempre que se informase al cliente claramente de su existencia. En la guía que el banco de España publicó decía que se debe informar de su existencia “con una mención específica y especial” la existencia de esta cláusula en el contrato.

El 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo  fijó doctrina «para todos aquellos supuestos en que resulte, tras su examen, el carácter abusivo de una cláusula suelo» y por tanto fijaba jurisprudencia al respecto. Los cliente podían reclamar desde ese momento toda cláusula suelo que tuvieran que no hubiera sido claramente destacada en el contrato. El límite de la reclamación era Mayo de 2013.

El problema se ha reabierto Comisión Europea cuando en un informe ha tumba la sentencia del Tribunal Supremo e interpreta que las cláusulas suelo son nulas desde el principio del contrato (nulas en origen) y que por tanto las entidades deben devolver todo el dinero desde el principio del contrato y no desde Mayo de 2013.

En Diciembre de 2016 la Corte de Luxemburgo (Tribunal de la Unión Europea) sentencia que el límite de Mayo de 2013 impuesto por el Tribunal Supremo de España no es acorde a derecho comunitario y que es por tanto nulo. La consecuencia directa es que las banca debería devolver todas las cantidades cobradas de más por las cláusulas suelo. La banca en España ha afirmado que no va a cumplir la sentencia hasta que sea condenada por el Tribunal Supremo y llevado caso a caso. Con la legislación en la mano, la banca a perder la inmensa mayoría de los casos y va a ser condenada en costas e intereses.

¿Cuánto se ha pagado de más?

Dependerá de como finalice el pleito europeo. Pero ya existe un simulador de la OCU para el caso de Mayo de 2013.

Si al final se anula el tope de Mayo 2013, el coste para la banca se estima en 20.000 millones de €.

¿Qué entidades están afectadas?

Casi todas en algún momento han tenido hipotecas así. También es verdad que ahora mismo es raro encontrarlo en alguna hipoteca nueva.

Las principales parecen ser BBVA, CaixaBank, Sabadell, Popular y Liberbank. Pero la inmensa mayoría de la banca ha usado estas cláusulas.

¿Qué consecuencias tiene la sentencia?

Son muy variadas, aunque la evidente es la devolución del dinero con intereses a los afectados por estas cláusulas (aunque es posible que tenga que pleitear, pero los bancos van a ser condenados en costas casi siempre). Sin embargo se abren otros escenarios de imprevisible recorrido. Por ejemplo algunos desahucios donde las cláusulas suelo fueran determinantes (y esto no es nada fácil de determinar) pueden ser nulos. Por otro lado el Ministerio de Justicia esta reforzando los juzgados en espera de un aluvión de demandas.

En un intento de evitar un desbordamiento de juzgados, así como de limitar el imparto a la banca, el Gobierno de España va lanzar un decreto de Ley para marcar los plazos, procedimiento de devolución, etc… Sin embargo, dado que el Gobierno está sustentando por una mayoría no suficiente, se está viendo obligado a pactar con el resto de partidos. El principal partido de la oposición (PSOE) está incluyendo en las negociaciones requerimientos de transparencia, impedir cualquier limitación de cantidades (qué sería volver a reformular el limite de Mayo de 2013) así como incluir en el decreto los gastos de formalización de hipoteca (que es otra frente abierto de la banca con los consumidores).

¿Cómo se si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Probablemente es el caso si ve en la televisión que el Euribor baja (desde hace años) y su hipoteca no.

Suele aparecer en la escritura de préstamo hipotecario como : “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

Si la tengo, ¿cómo eliminarla?

– Hable con el banco primero. No acepte buenas palabras. Fije plazos y si se incumplen, burofax al director de la sucursal pidiendo la eliminación de la cláusula con un periodo razonable para ello (30 días es más que suficiente). No acepte tratos del tipo de «te devolvemos una parte y te ahorras costes». Es su dinero y el banco va a perder el integro, intereses y  costas incluidas.

– Si el banco no lo hace. Reclamación al defensor del cliente del propio banco.

– Si no hiciera caso reclamación el banco acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España .

– Finalmente acudir a un bufete de abogados u organización de consumidores para iniciar pleito. Tenga en cuenta que los bufetes han afinado mucho estos pleitos y que sus costes han caído mucho (por llevar muchas causas muy parecidas en argumentario). Casi casi siempre gana el cliente pero las entidades se resisten todo lo que pueden.

Si ya acabe de pagar la hipoteca, ¿puedo reclamar?

Sí. No hay razón para no hacer la reclamación.

¿Va a haber cambios legislativos?

Como mínimo parece que el Real Decreto que va a salir va a imponer a la banca un código ético para cortar de raíz este tipo de cláusulas (y similares). Hay que tener en cuenta que no es la primera, ni la segunda vez que la banca vende productos confusos (derivados financieros a particulares, preferentes, …) y que se ve en los tribunales españoles y europeos. 

¿Y si llegue a un acuerdo con el banco antes?

Las soluciones extrajudiciales de las cláusulas suelo dejan fuera a los que han firmado un acuerdo con el banco a cambio de no reclamar y por tanto lo van a tener mucho mas difícil en los tribunales.

¿Quien puede ayudar para pleitear?

– Pleitos colectivos en http://www.denunciascolectivas.com/index.php

– Facua y OCU  han sido muy combativas y eficaces.

Se refiere al procedimiento por el cual un deudor ejecuta la garantía sobre la vivienda de un adeudo (puede ser hipoteca u otro tipo de deuda). Puede ser que la vivienda sea la garantía directa del adeudo (caso de una hipoteca) o que un juez decida el embargo de una vivienda por una deuda personal (caso de deudas con la seguridad social por ejemplo).

¿Quien puede lanzar un embargo de vivienda?

La puede solicitar cualquiera con quien se tengan deudas impagadas. En el caso de hipoteca el propio contrato hipotecario directamente indica esta circustancia en caso de impago. En otros casos, es el juez el que por el monto de la deuda impagada puede forzar la liquidación de los bienes del deudor entre los que se puede incluir un activo inmobiliario.

¿Cuáles son los embargos de vivienda habituales?

Actualmente suele ser la banca la que ejecuta hipotecas impagadas.

¿Cuál es el proceso de embargo de una vivienda?

El caso habitual (banca) suele seguir esta secuencia :

1. Aviso de cuota impagada. Normalmente suele ser a los pocos días del impago y suele ser primero por llamada telefónica.
2. Vencida la primera cuota impagada el banco notifica por carta (a veces por email y sms tambien) la situación. Suele volverse a llamar por teléfono.
3. Pasadas de 3 a 6 cuotas impagadas el banco suele incluir al cliente en la lista de morosos de ASNEF. Esto va a dificultar al cliente refinanciarse en otro banco.
4. Demanda en juzgado. El banco presenta demanda por impago en juzgado.
5. Notificación al registro de la Propiedad de que la vivienda tiene cargas (impagos).
6. Dependiendo del juzgado, entre el mes 6 y el 12 se convoca la subasta del bien. Se anuncia fecha, hora y sitio en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, Registro de la Propiedad y  juzgados, así como en boletines oficiales.
7. Subasta. Los interesados realizan ofertas por el bien.  Si no hay ofertas superiores al precio mínimo estipulado y se trate de una vivienda habitual, en el caso de que la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior al 70% del valor fijado de subasta, el banco puede adquirirla por el 60% de ese valor de subasta.Si quedara dinero pendiente de pago, aún perdiendo la vivienda, la deuda seguirá viva y sumando intereses.
8. Lanzamiento. El antiguo dueño debe abandonar la vivienda. En caso contrario se inicia el proceso de desahucio, El juzgado señala una fecha y una hora a partir de la cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, un cerrajero y en algunos casos presencia policial, cambia la cerradura y toma el inmueble.

¿Qué costes tiene?

No es una cifra exacta. Hay que pensar que se suman intereses, costes de procuradores, abogados … Es extraño que bajen de los 18000 € actualmente (que paga el embargado).

¿Qué se puede hacer para evitar un embargo de vivienda?

1. ¿Hay seguro de impago de hipoteca¿. En algunos bancos se suscribe un seguro de impago. Puede llegar a cubrir hasta 12 cuotas.
2. Puede compartir vivienda para aumentar ingresos?. Alquilar una habitación por ejemplo.
3. Si va vender, venda rápido antes de que conste que la vivienda tiene cargas. Las subastas de vivienda en muchos casos son «mataderos» y los costes del proceso son ya enormes.
4. El banco quiere su dinero, no su vivienda. Por tanto, suelen estar abiertos a negociar con la cuota. Puede intentar aplicar un periodo de carencia de unos meses para ganar tiempo (a veces la banca acepta). Puede intentar diferir pago del capital  al final con lo que baja la mensualidad ahora (para subir luego). Esto último no es habitual en España pero no es imposible. Se puede intentar ampliar el periodo de amortización del crédito (de 25 años a 40 por ejemplo). Siempre hay que tener en cuenta que el banco no quiere casas… quiere su dinero.
5. Hay bancos que aceptan dación de pago. Depende mucho del banco y del cliente. No hay regla fija en este caso.
6. Declararse en quiebra. Es el equivalente al concurso de acreedores de las empresas. Es una figura poco usada en España (aunque si mucho en USA). Tenemos dos meses para hacerlo tras haber informado a la entidad financiera de nuestra insolvencia. Ley 22/2003.
7. Usar plataformas como PAH para presionar al banco. Esta es un arma de doble filo porque una vez entremos en esa «pelea» el banco no va a negociar de buena gana. Estas plataformas tienen apoyo legal, asesoría y capacidad de movilización pero a veces ganan y a veces pierden.

¿Cuántos embargos hay en España?

Segun el INE en 2014.

Total

General

70.422

Vivienda nueva

11.312

Vivienda segunda mano

59.110

Andalucía

General

16.469

Vivienda nueva

4.488

Vivienda segunda mano

11.981

Aragón

General

1.487

Vivienda nueva

114

Vivienda segunda mano

1.373

Asturias, Principado de

General

574

Vivienda nueva

38

Vivienda segunda mano

536

Balears, Illes

General

1.941

Vivienda nueva

245

Vivienda segunda mano

1.696

Canarias

General

4.888

Vivienda nueva

1.302

Vivienda segunda mano

3.586

Cantabria

General

516

Vivienda nueva

79

Vivienda segunda mano

437

Castilla - La Mancha

General

4.024

Vivienda nueva

476

Vivienda segunda mano

3.548

Castilla y León

General

2.675

Vivienda nueva

392

Vivienda segunda mano

2.283

Cataluña

General

14.347

Vivienda nueva

1.333

Vivienda segunda mano

13.014

Ceuta

General

32

Vivienda nueva

1

Vivienda segunda mano

31

Comunitat Valenciana

General

11.160

Vivienda nueva

1.414

Vivienda segunda mano

9.746

Extremadura

General

1.363

Vivienda nueva

152

Vivienda segunda mano

1.211

Galicia

General

1.751

Vivienda nueva

130

Vivienda segunda mano

1.621

Madrid, Comunidad de

General

4.424

Vivienda nueva

367

Vivienda segunda mano

4.057

Melilla

General

8

Vivienda nueva

0

Vivienda segunda mano

8

Murcia, Región de

General

3.709

Vivienda nueva

597

Vivienda segunda mano

3.112

Navarra, Comunidad Foral de

General

363

Vivienda nueva

33

Vivienda segunda mano

330

País Vasco

General

358

Vivienda nueva

27

Vivienda segunda mano

331

Rioja, La

General

333

Vivienda nueva

124

Vivienda segunda mano

209

Consiste en una cláusula del contrato hipotecario que fija un mínimo interés a pagar en el caso de que el índice de referencia baje de un interés prefijado.  La mayoría de las hipotecas en España están referenciadas al índice Euribor con revisiones semestrales o anuales. De este modo, un cliente de banco sabe el interés de su hipoteca varía según esas revisiones según suba o baje el índice.

La hipotecas con cláusula suelo rompen esa manera de referencias cuando el Euribor baja de un punto concreto. Por tanto, aunque el índice siga bajando y por tanto, el interés de la hipoteca debiera seguir bajando, la hipoteca se queda estancada en un valor mínimo perjudicando al cliente por verse privado de revisiones a la baja de sus cuota.

Se conoce con el término suelo de la hipoteca al porcentaje mínimo de interés fijado en las hipotecas con cláusula suelo. Estos suelos de hipoteca son muy variables en su casuística y van desde porcentajes muy bajos a auténticas salvajadas financieras del 4%. Téngase en cuenta que el Euribor ahora mismo (15/11/2015) está en el 0,082% y si el diferencial es un 1%, el interés a pagar sería del 1,082% . La diferencia de pagar un 1,082 y un 4% es evidente y muy lesiva para el cliente.

Por ejemplo :

100 000 € a 25 años , las cuotas a 1,087% quedaría a 380.96 €

pero con un interés del 4% quedaría a 527.84€

Simulador en http://www.adrianosi.com/adrianet/index.php

¿Son legales?

La ley hipotecaria española en principio no se oponía a las cláusulas suelo siempre que se informase al cliente claramente de su existencia. En la guía que el banco de España publicó decía que se debe informar de su existencia “con una mención específica y especial” la existencia de esta cláusula en el contrato.

El 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo  fijó doctrina «para todos aquellos supuestos en que resulte, tras su examen, el carácter abusivo de una cláusula suelo» y por tanto fijaba jurisprudencia al respecto. Los cliente podían reclamar desde ese momento toda cláusula suelo que tuvieran que no hubiera sido claramente destacada en el contrato. El límite de la reclamación era Mayo de 2013.

El problema se ha reabierto Comisión Europea cuando en un informe ha tumba la sentencia del Tribunal Supremo e interpreta que las cláusulas suelo son nulas desde el principio del contrato (nulas en origen) y que por tanto las entidades deben devolver todo el dinero desde el principio del contrato y no desde Mayo de 2013. En este momento se esta dirimiendo en tribunales europeos pero ahora mismo es factible que la banca pierda el pleito y el tope de Mayo de 2013 sea anulado.

Por tanto ahora mismo, casi con plena seguridad si tiene una cláusula suelo, su entidad le tenga que devolver el exceso cobrar desde Mayo de 2013 y en pocos meses se sabrá si lo anterior también.

¿Cuánto se ha pagado de más?

Dependerá de como finalice el pleito europeo. Pero ya existe un simulador de la OCU para el caso de Mayo de 2013.

Si al final se anula el tope de Mayo 2013, el coste para la banca se estima en 20.000 millones de €.

¿Qué entidades están afectadas?

Casi todas en algún momento han tenido hipotecas así. También es verdad que ahora mismo es raro encontrarlo en alguna hipoteca nueva.

¿Cómo se si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Probablemente es el caso si ve en la televisión que el Euribor baja (desde hace años) y su hipoteca no.

Suele aparecer en la escritura de préstamo hipotecario como : “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

Si la tengo, ¿cómo eliminarla?

– Hable con el banco primero. No acepte buenas palabras. Fije plazos y si se incumplen, burofax al director de la sucursal pidiendo la eliminación de la cláusula con un periodo razonable para ello (30 días es más que suficiente). No acepte tratos del tipo de «te devolvemos una parte y te ahorras costes». Es su dinero y el banco va a perder el integro, intereses y  costas incluidas.

– Si el banco no lo hace. Reclamación al defensor del cliente del propio banco.

– Si no hiciera caso reclamación el banco acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España .

– Finalmente acudir a un bufete de abogados u organización de consumidores para iniciar pleito. Tenga en cuenta que los bufetes han afinado mucho estos pleitos y que sus costes han caído mucho (por llevar muchas causas muy parecidas en argumentario). Casi casi siempre gana el cliente pero las entidades se resisten todo lo que pueden.

¿Quien puede ayudar para pleitear?

– Pleitos colectivos en http://www.denunciascolectivas.com/index.php

– Facua y OCU  han sido muy combativas y eficaces.

]]> http://www.adrianosi.com/blog/clausulas-suelo/feed/ 0 1944 http://www.adrianosi.com/blog/casuistica-en-hipotecas/ http://www.adrianosi.com/blog/casuistica-en-hipotecas/#respond Thu, 14 Aug 2014 20:13:51 +0000 http://www.adrianosi.com/blog/?p=1292 ¿Qué pasa caso de divorcio? 

Si la pareja que se divorcia y ambos son titulares del préstamo hipotecario, aún con la sentencia en la mano de divorcio, a efectos de hipoteca seguirán «casados». Es decir, que ambos deberán responder por el pago de la hipoteca. Lo mismo se puede decir a efectos de avalistas si los hubiere (muchas veces los padres de la pareja).

Llegados a este punto lo mejor suele ser evitar la propiedad común y la hipoteca. Para esto hay tres posibles procedimientos :

– Venta de vivienda aun tercero,con lo que se podría liquidar la hipoteca. En este caso salvo que un juez no otorgue el uso de la vivienda a uno (por existir menores a cargo), deberán ambos estar de acuerdo en la operación de venta. Otro problema que puede surgir es que nos e encuentre una oferta superior a lo debido al banco en ese momento. En este caso, el banco debe autorizar la operación puesto que el diferencial (lo que la venta no cubre del préstamo hipotecario) suele pasar a ser un préstamo personal. No suelen los bancos poner facilidades si se da este último caso.

– Se diera dación de pago al Banco. Depende mucho de cuanto préstamo quede por pagar. En este momento, lo bancos, saturados ya de viviendas, son muy refractarios a operaciones de dación de pago. Depende mucho de los casos, pero es una salida poco probable.

– Un miembro de la pareja compra al otro su parte de la vivienda (habitualmente el 50%).  En este caso :

* Régimen de separación de bienes : Hay que hacer una extinción de condominio ante notario donde uno se adjudique el 100% de la vivienda.

* Régimen de gananciales : O ante notario o por vía judicial  donde se liquida la sociedad de gananciales.

El problema en ambos casos es que, aunque uno de los dos, se comprometa a pagar el 100% de la hipoteca, a efectos bancarios no queda liberado. Es decir, en caso de impago el banco ira a por ambos y luego el que vendió, tendrá que reclamar a su excónyuge.

Lo más prudente en esos casos suele ser que el que compre rehaga el préstamo hipotecario y se cancele el anterior. Entra en juego de nuevo el banco (que puede ser otro) con sus nuevas condiciones, avalistas… , pero a efectos de paz entre expareja suele ser lo mejor.

¿Qué pasa en caso de muerte de fallecimiento del titular de la hipoteca?

Con hipotecas a plazos tan largos como las concedidas durante la burbuja, este caso va a ser cada vez más frecuente. El principio que rige esto es : «Se hereda todo, lo bueno y lo malo, los activos y las deudas». Por tanto los hijos, cónyuge… quien marque la línea sucesoria y/o testamento heredara la vivienda (o su parte) y la hipoteca. Ahora bien una herencia se puede aceptar, rechazar o incluso tenemos la opción de «herencia a beneficio del inventario» (con esta opción se limitan las deudas a máximo el valor de lo heredado). Por tanto, si no se rechaza la herencia, el heredero obtendrá una parte (o un todo) de una vivienda y su hipoteca si la tuviera.

La posición de los bancos en este punto ha sido cubrirse las espaldas ante el caso de muerte, y es habitual que contraten seguros de vida sobre los hipotecados siendo el banco el beneficiado. De este modo, a la muerte del hipotecado, se ejecuta el seguro que cancela la hipoteca con lo que el banco queda pagado y los herederos libres de cargas hipotecarias. Es habitual su contratación en España en el momento de la firma de la hipoteca.

¿Qué pasa caso de venta de inmueble?

En este caso lo que suele marcar el contrato es que la cantidad recibida por el vendedor (e hipotecado) debe ir a cubrir en primer término la hipoteca. En algunos casos los bancos aceptan una novación de hipoteca cambiando el titular al nuevo comprador. Si es con otra entidad, entonces el proceso es subrogación de hipoteca y es mas complicado y costoso que la novación.

¿Qué pasa si con los años la tasación es inferior a la hipoteca de la vivienda?

Caso habitual en estos años. Pues es una situación de «peligro»  puesto que si queremos vender, el banco puede bloquear la venta al no cubrir el valor del préstamo. Es una situación peligrosa puesto que si impagásemos al banco y tuviéramos que vender, el banco podría bloquear la venta a ofertas posibles por no cubrir la hipoteca con lo que saldría a subasta y probablemente acabaría en manos bancarias por el 70% quedando el 30% a deber más las costas (que son altas).

¿Qué son los agrupadores de deudas y prestamos?

Es la fusión en un sólo préstamo de varias deudas de un persona con el fin de reducir las cuotas mensuales. El préstamo que unifica la deuda suele ser, la inmensa mayoría de veces un préstamo hipotecario.

¿En qué circustancias se suelen usar?

Se suele plantear su uso cuando una persona ha contraído deudas de distintas fuentes de modo que la suma de las cuotas mensuales de esas deudas hacen la posición financiera difícil a corto plazo.  El caso tipo es alguien que soporta los gastos de hipoteca, coche, tarjetas y préstamo personal. De todos estos prestamos, los de tarjetas y personal suelen tener vencimientos más cortos e intereses más altos. Por tanto, es una opción razonable intentar variar los plazos de pago a cuotas más cómodas y de menor interés bancario.

¿Bajo qué leyes se rigen?

El intermediario financiero debe cumplir con Ley 2/2009 y estar dado de alta en Instituto Nacional de Consumo.

¿Se pueden agrupar deudas sin aval?

Si porque la garantía final suele ser hipotecaria. En algunas ocasiones, por alta cuantía o riesgo puede solicitarse un aval.

¿Es posible unificar deudas sin una hipoteca?

Es posible, es improbable.

¿Es buena estrategia?

Depende. Como toda decisión económica, lo que más debería pesar son las cifras finales. Lo habitual fusionar todas la deudas a una hipotecaria (que normalmente es con otra entidad). Es decir, se cancelan las deudas actuales y se pasa a una nueva hipotecaria que lo engloba todo. La ventaja es una bajada sustancial de los pagos mensuales. La desventaja es que nos endeudamos mucho más tiempo, con más deuda y que vamos a pagar mas intereses al final.

Conviene reflexionar acerca de como se ha llegado hasta aquí. En la mayoría de los casos el problema financiero suele ir acompañado de otro mas profundo que es una mala gestión de las finanzas. El primero, se puede arreglar con una agrupación de prestamos, pero el segundo, si no se corrige, puede llevarse por delante todo el patrimonio. Existen profesionales en finanzas personales que enseñan a organizar las finanzas par vivir sin entramparse. La agrupación de deudas es la solución de último recurso.

¿Se admiten clientes en situación de morosidad?

Sí. Es habitual esa situación.

¿Qué costes suele tener?

 Este proceso tiene sus «peajes». Los siguientes costos deben ser tenidos en cuenta :

Costos de estudio. Algunas empresas, cobran por realizar el estudio de agrupación de deudas.

Costos de otorgamiento. A veces se cobra un porcentaje a modo de comisión una vez concedido el préstamo.

Comisiones financieras. Cancelación de hipoteca, costes notarios, comisión agencia, impuestos….

Otros. A veces puede haber la obligación de contratar algún otro producto financiero.

Todos estos costes se suelen añadir al crédito final de modo que el cliente no tiene que desembolsar dinero inicialmente, pero al final paga todo.

Ejemplo :

Situación de partida :

Total capital pendiente :  90000 €

Cuota mensual : 1350 €

Agrupación de deuda :

Comisión por cancelación de la hipoteca  : 600 €
Gastos de cancelación (notaría, gestoría, registro de la propiedad y otros gastos): 350 €
Comisión del bróker o intermediario financiero (3%): 3000 €
Comisión de apertura de la nueva hipoteca (2%): 2000 €
Gastos de apertura (gestoría, notaría, registro y tasación): 600 €
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): 1000 €

Gastos : 7550 €

Crédito total : 97550 €

Financiado a 35 años a 3.5 de interes (Euribor +3 aprox) : 403,17 €

(simulador de hipotecas : http://www.adrianosi.com/adrianet/index.php)

¿Cuáles son los peligros?

El peligro suele estar en dos puntos :

– La empresa que «vende» el producto de agrupación de prestamos, cobra comisión. Puede ser abusiva.

– El nuevo crédito hipotecario pude ser muy caro en diferencial de Euribor (a veces llegan al 10% de intereses lo cual es astronómico)

– Mucho cuidado con lo créditos de interés creciente. A veces tienen incluso el cebo de periodos de carencia de años (de no pago). Tenga claro cuanto paga y que no suba con el tiempo.

– Siempre pedir todas las condiciones por escrito. Asesórese con un gestor porque pueden ser los 50 € mejor gastados de su vida.

Hay empresas serias que se dedican a esto, pero también mucho «chiringuito». Se las distingue fácil : no firmando rápido y leyéndolo todo. No firme nada con dudas porque es la manera más rápida de destruir su patrimonio.

¿Hay alternativas?

Si se está ya en listas de morosos, hay pocas. Pero si es posible, negociar la ampliación de hipoteca con nuestro banco y evitar todo el proceso con una empresa nueva. Siempre va a ser más barato.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Es un crédito con la vivienda como garantía hasta un importe máximo fijado en tasación. La hipoteca inversa tendrá por tanto un número de rentas máximas a pagar hasta la conclusión del crédito. Opcionalmente se puede complementar con seguros de renta vitalicia que continúan las prestaciones una vez finalizado el crédito.

En esencia es una compra reversible de una vivienda por parte del banco pagado por regla general en mensualidades.

¿Quién lo puede obtener?

Se deben tener más de 64 años o que este reconocido por la Administración como afectado de dependencia severa o gran dependencia y ser propietario de una vivienda.

¿Cómo funciona?

Hay que distinguir dos casos :

Se puede obtener una renta mensual que corresponde a un pago en general mensual por parte del banco con una fecha de finalización límite o muerte por parte de los beneficiarios anterior a la fecha límite.

Se puede obtener una renta vitalicia cuya finalización es por muerte de los beneficiarios. Esto no es una hipoteca inversa.

Es posible recibir parte del dinero al inicio, para acometer reformas o adecuaciones que precise su vivienda u otras obligaciones que quiera atender. Mensualmente, se dispondrá de una renta mensual fija hasta la finalización del contrato en el caso de hipoteca inversa temporal o hasta su fallecimiento en caso de renta vitalicia. Las rentas mensuales son mayores que las rentas vitalicias.

¿Se pierde la propiedad de la vivienda?

La Hipoteca Inversa sólo es un crédito sobre su vivienda, con lo que sigue conservando su propiedad y debe responsabilizarse de su mantenimiento y conservación, haciendo frente a las obligaciones que ello implica (pago de impuestos,…).

En el caso de la renta vitalicia sí ser pierde la propiedad y en general el derecho de uso.

¿Conlleva gastos la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa está bonificada por la Ley 41/2007, por lo que se reducen los gastos a pagar :  exención del IAJD (no se ha de pagar)  y  las tasas notariales y registrales son muy inferiores a las de un préstamo hipotecario normal. Como el resto de créditos hipotecarios la operación conlleva gastos de apertura, notario, gestoría y registro. Todos estos gastos son adelantados por la entidad financiera a cuenta del préstamo hipotecario.

El coste de tasación si va cuenta del cliente.

¿Una vez fallecido se puede recuperar la vivienda por parte de los herederos?

Cuando fallece el último beneficiario, los herederos pueden optar a cancerar el crédito hipotecario para lo cual deberán pagar el capital y los intereses del crédito sin que la entidad pueda exigir compensación por cancelación de hipoteca. La cancelación de la hipoteca puede venir por pago de fondos propios de los herederos, por refinanciación de el banco o por venta de la propia vivienda. Hay que recordar que la vivienda no pasa al banco por el mero hecho de hacer una hipoteca inversa. Es habitual, que en los contratos de hipoteca inversa, la entidad de un plazo de unos seis meses para la cancelación de la hipoteca.

Si los herederos no quieren o pueden satisfacer la deuda, entonces la entidad se hará con la vivienda mediante ejecución hipotecaria. La ejecución sólo esta limitada a los bienes de la herencia, no sólo a la vivienda sino a todos los bienes de la herencia,  sin que puedan ser afectados otros bienes de los herederos.

En el caso de renta vitalicia, la propiedad es cedida en la firma de la renta.

¿Si la vivienda está hipotecada se puede contratar una hipoteca inversa?

En teoría sí, en la práctica a no ser que la hipoteca que quede por pagar sea baja, la mayoría de las entidades no aceptarán el riesgo.

¿Se puede contratar una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda?

Aunque es más habitual sobre la vivienda habitual, si es posible realizarlo sobre una segunda residencia. Ahora bien, al no ser la habitual se pierden todas las deducciones de costes que si tiene la habitual.

¿Se puede alquilar una vivienda con hipoteca inversa?

Sí. es perfectamente  posible. Es habitual que la entidad financiera pida ser informada para comprobar que el alquiler no es un alquiler vitalicio.

¿Qué fiscalidad tiene?

Las cantidades recibidas de la hipoteca inversa no están sujetas a retención de IRPF porque son disposiciones de un crédito. Sólo si la persona continua cobrando la renta, una vencido el tope de hipoteca (por algún tipo de seguro de renta vitalicia) entonces las rentenciones practicadas serán :

¿Qué riesgos tienen la contratación de este tipo de hipotecas?

A veces las entidades añaden seguros innecesarios como obligatorios para la contratación de una hipoteca inversa. Son clausulas abusivas y podra prescindir de ellos.

A veces , la hipoteca inversa se complementa con un seguro de renta vitalicia de modo que una vez acabado el dinero del préstamo, se sigue cobrando una renta (en general la misma) por tiempo indefinido hasta la muerte del ultimo beneficiario de la hipoteca inversa. Sin embargo las cuotas de estos seguros, pueden ser astronómicas y se cobran contra la hipoteca inversa. Por lo que, si luego los herederos quieren cancerlar el crédito la cuantia puede ser altísima.

También hay que prestar atención a los intereses. La hipoteca inversa es un prestamo y tiene interes. A veces las entidades financieras cargan con mucho más intereses que los préstamos normales y hay sorpresas para los herederos.

¿Es habitual en Europa?

En España ha sido poco habitual y con burbuja inmobiliaria lo es menos todavía. En Alemania por ejemplo, debido al empeoramiento de las condiciones de jubilación, empieza a ser usada como fórmula de complemento monetario. Otros países de Europa parecen seguir la senda alemana.

¿Algunos ejemplos numéricos?

Vivienda de tasación 120 000 €

Año de nacimiento 1949                        112 €/mes

Año de nacimiento 1944                        151,2 €/mes

Año de nacimiento 1939                        217,6 €/mes

¿Qué ha cambiado?

Desde el 1 de Noviembre de 2013, los índices IRPH Cajas, IRPH Bancos y CECA desaparecen.

¿Por qué desaparecen?

Estos índices se calculaban a través de las medias de transacciones que hacían las cajas o bancos entre ellas. Al haberse reducido el número de cajas y bancos (por fusiones, absorciones…) durante la crisis , estos índices dejan de ser una media fiable al estar controlados por pocos agentes. Es decir, se vuelven muy manipulables.

¿Y si tenía uno de estos índices?

Pues se pueden dar dos casos :

– Su hipoteca contemplaba otro índice alternativo que no sea uno de estos tres. La «migración» de índice es transparente y predecible con facilidad.

– No contemplara otro índice. En este caso, el índice de referencia de la hipoteca se sustituye por un nuevo índice de referencia será el índice ya existente IRPH de entidades. Se aplicara una serie de medias que depende el tipo referenciado y de cuando se firmo la hipoteca.  El resultado obtenido hay que sumarlo o restarlo, en función de si es positivo o negativo, al  nuevo «tipo medio». Al final, al resultado obtenido, se le debe sumar el diferencial establecido en la hipoteca (índice de referencia + diferencial) y se obtendrá el nuevo interés del crédito.

¿Qué valores tenía estos índices?

Aproximadamente IRPH cajas, en torno al 3,9% , IRPH bancos 3,2% e Índice CECA 6%. Como comparativa, Euribor está en torno al 0.6% (aunque está en mínimos históricos)

¿Y donde veo más o menos como quedaría?

El banco de España ha puesto a disposición pública un simulador : http://app.bde.es/gnt/clientebanca/calculo_diferencial.jsp

¿Es una novación de hipoteca?

No, es una transformación automática y en ningún caso exige novación de hipoteca.

¿Y dónde queda el Euribor?

En este caso no aplica. Quien va referenciado a Euribor no varía nada en absoluto. Sólo aplica a las hipotecas referenciadas a esos índices.

¿Y las hipotecas referenciadas en divisas?

Tampoco son afectadas muy en general.

¿Dan alguna ventaja?

Está por ver su evolución a futuro. En la actualidad las asociaciones de consumidores y usuarios de banca han criticado este nuevo índice pidiendo que la transformación fuera a asimilada a Euribor + 1 sin éxito.

Desalojo o expulsión legal de un inquilino por parte del dueño de la finca al privar al inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial. Se aplica indistintamente al inquilino de vivienda de alquiler como a propietario con hipoteca sobre vivienda.

Al acto de desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda se le denomina lanzamiento. Al lanzamiento va un representante del juzgado, un cerrajero y en determinadas ocasiones representantes de las fuerzas de orden público.

¿Cuándo se produce un desahucio?

Tanto el caso de alquiler como hipoteca el desahucio se produce como el hecho final que se origina con un proceso de impago de renta o cuota de hipoteca.

¿Qué dice la ley?

En los últimos años las leyes han variado :

* En el caso de alquiler (la variación completa de la LAU se encuentra en : http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-lau-ii/ ) , la ley ha variado desde Ley 37/2011, de 19 de octubre, llamada ley de desahucio «express», para agilizar el proceso de desahucio. Con el impago de una renta (en general van as ser más) la maquinaria jurídica en apenas 2-6 meses (depende de la carga del juzgado) acaba en desahucio. El cambio más importante consiste en que el inquilino dispone de 10 días hábiles para desalojar el inmueble; enervar en los casos que proceda o alegar por escrito las razones por las que no debe todo o parte de la cantidad que le es reclamada o pagando todo lo debido para paralizar el desahucio.  Si no hace nada de lo anterior, sin necesidad de la celebración de juicio de desahucio, el secretario judicial dictara resolución notificando a la parte que pide el desahucio para que solicite su  ejecución.

¿Se puede parar?

Depende. En el caso de alquiler, en general el propietario no suele querer parar (vencidos los 10 días que mencionábamos arriba). Suele ser más paciente que un banco antes de ir juicio pero cuando va suele haber enconamiento personal y es más difícil de manejar (la frase más habitual es  : Yo lo que quiero es que se vaya!)

En el caso de hipoteca, depende mucho de entidad, deuda pendiente, histórico de pagos… Si la entidad estima que el valor de la deuda es inferior o similar al valor de la vivienda, es posible que acepte dación de pago. Si no es el caso, entonces intentará cobrar y no aceptará dación. Si no ve perspectivas de cobro a medio plazo, se lanzará a ejecución hipotecaria que suele acabar en desahucio.

¿Qué hacer?

Pagar si puede. La ley en España da pocas posibilidades al impago de renta de alquiler o de cuota hipotecaria por tanto con las leyes actuales, el inquilino o cliente de hipoteca tiene las de perder.

Si el caso es de alquiler, intente pactar antes del impago o de que éste sea severo porque siempre es más fácil y tiene más credibilidad al dar la cara. Evitar la secuencia de mañana pago, luego pasado… porque abrasa la paciencia del propietario y hace que el tema acabe siendo personal al sentirse burlado.

Si no puede pactar o no puede pagar esa cuota, póngase a buscar algo más barato rápido. Si su situación económica es especialmente delicada póngase en contacto con los servicios sociales de su ayuntamiento. Los servicios sociales están para evitar la situación de desamparo en especial si hay menores. No van a poder evitar el desahucio pero sí quizás tengan viviendas de baja renta a su disposición o ayudas directas sobre renta. Esto depende de cada ayuntamiento y comunidad autónoma.

En caso de ejecución hipotecaria, se trata de evitar a toda costa llegar a ese punto. Mucha de la banca acepta rebajas de cuotas, periodos de carencia,… úseles. Si no remonta su situación claramente, venda la vivienda y hágalo ordenadamente. Lo peor que le puede pasar es que vaya a subasta y se declare desierta. En ese caso la vivienda podría pasar al banco y además seguirle debiendo dinero.

En todos los casos póngase en manos de un abogado para defender sus derechos, pero tengo en cuenta una realidad : muy en general, su abogado no va a poder cambiar el proceso, pero si ver si su caso está en alguno de los contemplados por la ley para evitar desahucio o si tiene cláusulas abusivas en el contrato que le puedan dar ventaja negociadora o incluso parar el desahucio. Ahora bien, la ley de alquiler y la ley hipotecaria son  claras y por muy buen abogado que se tenga el juez no va a tener margen (aunque quisiera) para parar el desahucio si no esta contemplado por la ley.

En algunos casos , plataformas como Stop Desahucios han conseguido victorias en el paro de desahucios. Son pocas aunque muy visibles. En general han sido en casos con fuerte desgaste de imagen de una entidad bancaria (situaciones sociales atroces como ancianos, familias con hijos muy enfermos…) . La mayoría de las veces han luchado (a veces mucho, muchísimo) y han perdido. Y la resistencia numantina (y la esperanza de que a veces… hay dación o moratoria) ha llevado a no liquidar o salir de la vivienda en mejores plazos multiplicando los costes para el desahuciado. Téngalo en cuenta.

Es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato. La subrogación en un préstamo hipotecario, supone el cambio de la entidad financiera ante la cual asume la obligación de pago el prestatario.

¿Qué ventajas podría tener una subrogación de hipoteca?

En general sería al menos una de las dos siguientes :

– Una modificación de los tipos de interés del préstamo.

– Un aumento de los plazos de devolución del prestamo.

Es decir, en ambos casos una reducción de la cuota del prestamo.

¿Qué desventajas podría tener una subrogación?

Una subrogación conlleva gastos. Estos gastos serían de notaría, gestoría, tasación, registro y en general comisión bancaria de cancelación de cancelación y/o apertura de hipoteca.

¿Merece la pena?

Depende. Como la subrogación conlleva unos gastos, va a depender de cuanto ahorremos en el cambio y cuanto nos cueste el cambio.

A modo orientativo :

– Los gastos de notaría suelen ser de hasta unos 250 € por cada 50000 € subrogados (es raro que pasen de 600 €)

– los gastos de gestoría suelen ser menores de 300 € en todos los casos.

– Los gastos de tasación suelen ser del 1 por mil del valor tasado. (200 000 € de tasación, 200 € de precio)

– El registro de la propiedad suele ser menos de 100 €

– Los de gastos de cancelación y apertura pueden ser de un límite del 1% del capital pendiente (1% cad entidad). Muy en general van a ser de menos del 0.5 %

Un coste medio orientativo sería de unos 1000 € para 100000 € de hipoteca subrogada

¿Y si en la subrogación además se produce una ampliación de hipoteca?

Entonces hay que pagar , además de los gastos anteriores , el Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) por el importe de capital hipotecario incrementado. Su importe varia entre comunidades autónomas y es del orden dell 0,1% y el 1 % del el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc… (es decir , algo más que la diferencia de cuota por todas las mensualidades. Suele ser del orden del 150% del capital prestado).

¿Qué prudencias hay que tener?

Varias consideraciones :

– No aceptar jamás por teléfono ninguna oferta de ninguna entidad (sea quien sea). Pedir siempre la información por escrito.

– Revisar que el cambio de interés que hacemos es definitivo,sin cláusulas temporales ni añadidas.

– Es habitual subrogar ampliando hipoteca en operaciones de unificación de deudas. Aunque el tema merece un post propio, es importante señalar que son operaciones de alto riesgo (repiense sus gastos y cómo ha llegado hasta ahí) y debe tener muy en cuenta la comisión de la agencia unificadora de deudas (lo habitual es que sean muy caras cuando no astronómicas. Negocie…)

¿Qué fuerza legal tiene una cláusula abusiva? Ley general para la defensa de consumidores y usuarios, http://www.boe.es/boe/dias/2007/11/30/pdfs/A49181-49215.pdf dice :

¿Cuál es la ley anterior? El marco jurídico anterior (hipotecario y financiero) era :

• 1946 – Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
• 1947 – Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria.
• 1981 – Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
• 1994 – Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
• 1997 – R.D. 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza urbanística.
• 1998, 28/1998 , Ley de Plazos de bienes inmuebles. Adecuó la ley a Directiva del Consejo de las Comunidades Europeas 87/102/CEE, de 22 de Diciembre de 1986.
• 2000 – Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil, versión consolidada la Ley de enjuiciamiento civil (LEC) establece, en sus art. 579, 685 ss. el proceso legal para realización judicial (venta forzosa mediante subasta) del bien hipotecado,
• 2007 – Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
• 2009 – Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
• 2011, Ley 37/2011, cambios en para la agilización procesal.
• 2012 – Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre , de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
• 2013 – Ley 1/2013, de 14 de Mayo , de medidas para perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores.

¿Cuáles han sido las últimas modificaciones? En el Real Decreto-ley 27/2012 se modificaron las leyes que regulan el proceso de desahucio (la Ley Hipotecaria) y la de Enjuiciamiento civil aprobado por el Consejo de Ministros el 15 de Noviembre de 2012. Contenía:

– Moratoria de dos años (desde la entrada en vigor del Real Decreto) para la ejecuciones en el caso de vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas.

Especial vulnerabilidad era al menos uno de estos supuestos:

* Familias con 3 hijos o más.
* Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
* Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
* Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
* Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
* Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
*  Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

Las circunstancias económicas requeridas eran :

* Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM: http://www.iprem.com.es)
* Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda (que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5).
* Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
* Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

También anunciaba el Real Decreto la creación de un parque de viviendas de alquiler social (aún por determinar).

La dación de pago no fue contemplada bajo ninguna circunstancia.

¿Cuáles fueron los efectos de las últimas medias? No hay cifras globales fiables publicadas, pero el juzgado número 32 de Madrid publicó que sólo el 16,29% de las solicitudes de paralización de desahucios amparándose en la RD-Ley 27/2012 fueron aprobados. El tiempo desde el primer impago hasta el lanzamiento de la vivienda fue de 3 años y 3 meses.

¿Cuál es la razón del cambio?  Estas son las cifras de desahucios publicadas (85% de las entidades, no es por tanto completa) por el Banco de España (http://www.bde.es/f/webbde/GAP/Secciones/SalaPrensa/NotasInformativas/Briefing_notes/es/notabe10-05-13.pdf):

Aunque el RD-Ley 27/2012 lleva poco tiempo aplicándose, las cifras de 2013 no se esperan muy distintas a las del 2012 (en línea con lo publicado por el juzgado número 32 de Madrid). Por tanto, no parece que el decreto esté deteniendo los desahucios. Este clima llevó a una plataforma (PAH: Plataforma de Afectados por la Hipoteca) a presentar una Iniciativa Legislativa Popular proponiendo la dación en pago.

Pero el verdadero motor del cambio ha sido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea cuando el 14 de Marzo de 2013 (TJUE: http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:62011CJ0415:ES:HTML) dictaminó que las leyes españolas sobre desahucios no garantizaban a los ciudadanos españoles suficiente protección contra cláusulas abusivas contenidas en hipotecas. En particular:

– Cláusula de intereses de demora.
– Cláusula relativa al vencimiento anticipado.
– Cláusula relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada.

Esta sentencia hizo que jueces que tenían procedimientos en desahucios en marcha los paralizaran hasta que la ley Española acomodara la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la relación a las cláusulas abusivas, con lo que el aparato legal de desahucios de facto se paró en muchos casos.

¿En qué varía la ley con la reforma de 2013?

– Mayor separación del mercado de tasación del bancario. Los bancos no podrán participar de forma directa en más del 10% del accionariado de las tasadoras. Además los bancos están obligados a aceptar tasaciones realizadas por una entidad homologada aportadas por los clientes.
– El plazo máximo de hipotecas disminuye de 40 a 30 años.
– Los productos financieros complejos como swaps, floors e hipotecas multidivisas, se deberán explicar de forma exhaustiva y su aceptación por parte del hipotecado se deberá firmar en manuscrito independiente a la escritura de hipoteca.
– Los intereses de demora pueden llegar hasta tres veces el precio del dinero como máximo (el precio del dinero en 2013 es 4%, por tanto llegarían a 12%).
– El valor de adjudicación en caso de subasta desierta se producirá por el 70% del valor de tasación con la que se concedió la hipoteca.
– El juez podrá condonar el 35% de la deuda o el 20% de la deuda si son liquidadas antes de 5 o 10 años respectivamente.
– Si el inmueble fuera vendido por el banco con plusvalía sobre la adjudicación. El 50% de dicha plusvalía sería restado de la deuda pendiente (si la hubiere).
– Los requisitos para participar en las subastas bajan de un aval del 20% al 5%.

Cuadro resumen:

¿Qué consecuencias se esperan?  Al endurecer las condiciones para un desahucio (la Ley del 2012 y la reforma del 2013), se espera que en general se produzcan más pactos (en forma de renegociación de cuotas, ventas ordenadas, opciones de alquiler…) entre bancos y propietarios con problemas de pago. Sin embargo, al no haber sido retroactiva en ningún grado y no contemplar bajo ningún caso la dación en pago, los colectivos y afines que lanzaron la ILP de dación en pago de vivienda (Plataforma de Afectados por la Hipoteca esencialmente) prevén seguir con la presión social para una reforma hipotecaria en línea de dación.

¿Cómo son las leyes de nuestro entorno?

Hay que señalar que, en general, los países con dación de pago tienen intereses de compra de vivienda mayores que los que la tienen. Estados Unidos, era normal 6-8% de interés mientras que España estaba al 2.5-3% en 2007, por ejemplo.

¿Qué otras iniciativas se han tomado? Algunos ayuntamientos han creado oficinas de intermediación entre entidades bancarias y sus clientes en dificultades de pago. El objetivo suele ser intentar una renegociación con la entidad y en los casos peores el paso a servicios sociales de la familia lo más ordenado posible (evitar familias en la calle, literalmente).