Debido a la entrada de las redes 4G de alta velocidad en Internet para móviles es necesario reordenar el espacio radioléctrico. Simplificando mucho, lo que se va  a hacer es sacar las TDT de la banda de 800 Mhz para cedérsela a las operadoras de móviles y sean usadas en redes de alta velocidad (4G/LTE). El cambio viene impulsado desde la UE y trata de armonizar el uso de 4G en toda la unión

¿A quién afecta?

Se estima que a unos 13 millones de viviendas. Las viviendas unifamiliares en general no van a estar afectadas porque el tipo de antena recoge todas las frecuencias por defecto y por tanto no requiere adaptación. Por el contrario, las antenas comunitarias del tipo centralita programable y amplificador monocanal (las más habituales) sí que tendrán que realizar la modificación, a pesar de ser antenas más modernas y muchas de ellas estar preparadas para emisiones en alta definición.

¿Cuándo cambia?

En un transitorio desde el 26 de Octubre hasta 31 de Diciembrede 2014, las cadenas podrán emitir en las frecuencias viejas y nuevas. A partir del 1 de Enero de 2015 ya sólo funcionarán las nuevas frecuencias y quien no tenga la antena adaptada al cambio no podrá ver algunos canales de TDT.

¿Bajo que norma legal se dispone el cambio?

Real Decreto 805/2014

¿Hay qué cambiar de sintonizador?

No. Lo que hay que adaptar es la antena (en algunos casos cambiar incluso) comunitaria.

¿Quien asume el coste?

La comunidad de vecinos, aunque hay algunas partidas de ayudas de la administración para el cambio. El coste medio estimado por comunidad está en una horquilla de 250-600 € dependiendo del tipo de antena, numero de vecinos, provincias…

¿Qué ayudas hay?

Hay una partida de 292 millones de euros para la ayuda al cambio aunque se estima en un coste de 800 millones de euros el cambio. Por tanto, el estado va a cubir en torno al 35% del coste.

¿Quién recibe la ayuda?

Las comunidades de vecinos. Siendo variable :

– Hasta 100 € para comunidades con centralita programable con idependencia de la localización geográfica.

– Entre 150 y 550 € en función del número de múltiples digitales afectados en cada zona geográfica. En www.televisiondigital.es del Ministerio de Industria, Energía y Turismo se puede consultar por código postal el número de digitales afectados (http://www.televisiondigital.gob.es/Ciudadano/Paginas/multiples-codigo-postal.aspx)

¿Cómo se gestionan las ayudas?

– Sólo pueden pedirse a posteriori de la instalación.

–  Pueden solicitarlas las comunidades de propietarios que tengan instalado un sistema de antena colectiva basada en monocanales o en una centralita programable, que dispongan de NIF (código H-) y sean titulares de una cuenta bancaria a su nombre donde se ingresará el importe de la ayuda.

– La empresa que realiza la instalación debe estar inscrita en el registro de empresas instaladoras de telecomunicación en los tipos A o F. En http://www.minetur.gob.es/telecomunicaciones/Infraestructuras/RegistroInstaladores/Paginas/ConsultaInstaladores.aspx aparecen los instaladores homologados por provincia. Es imprescindible tener el botelín homologado sellado de la empresa instaladora.

– No está fijado todavía el mecanismo de gestión de las ayudas (dónde se tramitan). Probablemente acabe en manos de las consejerías regionales de consumo y por tanto dependerá de cada autonomía su gestión final.

¿Dónde ampliar información?

Además de las consultas a esta página web, el ministerio ha habilitado los teléfonos : 901 20 10 04 y 954 30 77 96 y la página web www.televisiondigital.es .

La entrada CAMBIOS EN TDT apareció primero en Panel de noticias de Adriano.]]> http://www.adrianosi.com/blog/cambios-en-tdt/feed/ 0 1796 http://www.adrianosi.com/blog/administradores-de-fincas/ http://www.adrianosi.com/blog/administradores-de-fincas/#respond Mon, 17 Mar 2014 00:46:33 +0000 http://www.adrianosi.com/blog/?p=764 ¿Qué es un administrador de fincas? Es una figura técnica que se ocupa de los asuntos legales, financieros y técnicos de una propiedad inmobiliaria. Son nombrados por la junta de propietarios en el caso de una comunidad de vecinos o por los propietarios de un inmueble según el caso. ¿De qué se ocupa un administrador de fincas? Aunque pueden ocupar un puesto de simple asesoramiento, la realidad es que suelen ocupar el puesto de administrador de la comunidad de vecinos. Por tanto, se ocupa de lo que la ley marca : Ley 49/60 de Propiedad Horizontal (23/07/1960) Modificada : Ley 2/88 de 23-2-1988 Ley 3/90 de 21-6-1990 Ley 10/92 de 30-4-1992 Ley 1/2000 de 7-1-2000 Ley 51/2003 de 2-12-2003 Ley 19/2009 de 23-11-2009 Ley 26/2011 de 01-08-2011 Ley 8/2013 de 26-06-2013 Reformada : Ley 8/99 de 6-4-1999 Las funciones esencialmente sería entonces : –  Observar las instalaciones, servicios comunes y hacer las advertencias y avisos necesarios sobre infracciones o reparaciones necesarias al Presidente o en su caso a los propietarios. – Preparar e informar Junta de propietarios de los gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. – Llevar a efecto los acuerdos derivados de la junta de propietarios en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. – Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. – Cumplir las funciones añadidas por la Junta de propietarios. ¿De qué no se ocupa un administrador de fincas? Lo primero es que no es el «teléfono de la esperanza o de la casa de socorro». Es decir, que sus funciones van determinadas por la Ley de Propiedad Horizontal y no está entre ellas atender a los propietarios a modo de consulta permanente 24 horas al día. Tampoco son funciones suyas, mediar entre conflictos vecinales, aunque lo pueda hacer por buena fé. Por supuesto no son funciones suyas temas de limpieza, sacar basuras o realizar reparaciones (son funciones suyas la gestión de estas cuestiones pero no su ejecución). En resumidas cuentas, no son los chicos para todo. ¿Los administradores de fincas son profesionales colegiados? Es un tema polémico porque dice Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13, punto 6, que literalmente ser reproduce a continuación: »El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.» El problema está en la frase «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» y  por tanto el asunto queda abierto. Para aclarar más la situación : La sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo de 1994, que en su Fundamento jurídico segundo señala: «Por otra parte, este tipo,…, se refería tan sólo a la posesión de un título [oficial], que en ningún momento se exige para los administradores de fincas» «No existe, que se sepa, una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas, a cuyo fin es tan válida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna». Por tanto el alto tribunal aclara sin ambigüedad alguna que el ejercicio profesional de administración de fincas no exige título alguno y que por tanto no tienen porque estar colegiados. Obviamente, para los colegios de administradores de fincas tal ambigüedad no existe y opinan que sólo sus miembros colegiados tienen la potestad de ejercer de administradores de fincas. Sin embargo, esto no es legalmente cierto. Y aunque los colegios ponen requerimientos para su entrada (variables por zonas) en general sensatos y fuerzan a hacer algún tipo de formación controladas por el colegio de administradores de turno no tienen la fuerza legal que dicen tener. A río revuelto… se han añadido toda masa no colegiada a ejercer de administradores de fincas a veces con titulaciones sonoras (técnicos en gestión…, abogados especialistas en… , expertos urbanos… ). Si el control de los colegios era cuanto menos laxo, el de estos nuevos colectivos es directamente cuasi nulo con el peligro que implica. ¿Entonces es mejor un administrador colegiado? En general sí, pero con un matiz. No garantiza buena gestión. Por tanto, colegiado o no, pida referencias, muchas. Lo que hace bueno un administrador de fincas, es su gestión y esa afortunadamente es comprobable. ¿Si tengo problemas con un administrador de fincas? Si está colegiado, lo primero notificar al colegio y denunciar allí las malas actuaciones. Y posteriormente ponerse en manos de un abogado para reclamar los daños y perjuicios ocasionados por la gestión. ¿Cuánto suelen costar los servicios de administradores de fincas? Es variable por zona. Pero suele estar entre 12 € y 30 € por vivienda dependiendo de los servicios comunes (ascensor, piscina, garaje,  …). ¿Cómo funciona en Europa? Bélgica y Francia lo tienen muy regulado. Alemania, Italia, Holanda y Reino Unido al contrario lo dejan muy abierto (en el caso de Reino Unido ningún requerimiento).

Un tipo de seguro que cubre posibles siniestros en las zonas comunes de una vivienda.

¿Son obligatorios?

Si bien en la Ley de Propiedad Horizontal no se considera el seguro como obligatorio, sí se establece que en el fondo de reserva (5%) haya una dotación para contratar un seguro para los daños en la finca o a terceros, o para llevar a cabo el mantenimiento del inmueble.

En algunas comunidades autónomas, ha pasado a tener el carácter obligatorio, como por ejemplo Madrid para las construcciones posteriores a 1999.

¿Quiénes firman el contrato de Seguro?

La compañía de seguros a través de uno de sus representantes cualificados y el presidente de la comunidad de propietarios por otra.

¿Cuáles son las coberturas básicas?

Suelen ser estas :

– Incendio, implosión, explosión, rayos
– Daños causados por la electricidad
– Impacto > Lluvia, viento, pedrisco y nieve
– Inundación
– Achique, desembarre y extracción de lodos
– Otros gastos
– Intervención de cuerpos de extinción y salvamento
– Gastos de demolición y desescombro
– Pérdida de alquileres
– Inhabitabilidad
– Gastos de obtención de permisos y licencias (Primer Riesgo)
– Reconstrucción de jardín (Primer Riesgo)
– Reconstrucción de documentos (Primer Riesgo)
– Daños estéticos
– Asistencia

¿Cuáles son opcionales?

Suelen ser estas :

– Rotura de espejos, lunas y cristales
– Daños por agua
– Daños con origen en heladas
– Daños sin origen en heladas
– Gastos de extracción de lodos
– Avería de maquinaria
– Responsabilidad Civil Propietario
– RC Patronal
– RC propiedad de perros para guarda y custodia
– RC presidente, vicepresidente, secretario y administrador nombrados por la Junta de Propietarios (límite 60.000€) Robo, Expoliación y Hurto
– Robo de instalaciones fijas del Continente
– Desperfectos en el edificio
– Hurto del Contenido Comunal
– Expoliación de dinero en efectivo, joyas, efectos personales de copropietarios e inquilinos
– Robo y expoliación de fondos comunitarios
– Sustitución de cerraduras y llaves
– Vandalismo
– Protección jurídica: Reclamación a propietarios por impago de gastos

¿Cuáles son las compañías más significativas?

MUTUA DE PROPIETARIOS
ALLIANZ
ASEFA
GENERALI
LIBERTY
ZURICH
HELVETIA
MAPFRE
CATALANA OCCIDENTE
AXA
REALE
OCASO

¿Qué precio suelen tener?

Depende de la comunidad, básicamente, si el edificio tiene o no muchos años. En edificios de nueva construcción  se pueden encontrar buenas ofertas en casi todas las compañías Ahora bien, hay que mirar que el producto sea completo y cubra las necesidades de la comunidad.

¿Se puede negociar el precio?

En general no. Pero al igual que con seguros de automóvil, el no dar partes puede rebajar la prima.

¿Necesito contratar un seguro en mi casa si la comunidad tiene ya uno?

Sí. El seguro de la comunidad sólo cubre los desperfectos ocasionados en las zonas comunes. Caso tipo de esto, es la avería de tuberías donde dependiendo de la zona, lo cubre el seguro de la casa o el comunitario.

¿Una instalación de una antena parabólica debe notificarse al seguro?

En la medida que es un nuevo elemento común se debe hacer constar.

¿Si se roba la recaudación de la comunidad de vecinos mientras se realiza o se transporta al banco?

Está bajo la cobertura de las pólizas de seguro en la medida de que lo robado es propiedad de la comunidad y será cubierto hasta el límite de robo contratado.

¿Qué ocurre si una persona ajena a la comunidad sufre un accidente en una zona común?

En este caso la póliza cubre a través de la responsabilidad civil que se tenga contratada. La cifra de responsabilidad civil es un parámetro muy importante en la contratación de un seguro.

¿Puede actuar contra morosos en la comunidad?

Cubrir su impago muy en general no, pero si se contrata en la póliza los servicios jurídicos, éstos se podrán usar para reclamar las cantidades debidas.

¿Cubre un robo en el garaje/trastero comunitario?

En general no lo cubren, al ser bienes privativos los robados. Por extensión, si el robo es en trastero privado, mucho menos dan cobertura.

¿Qué hacer en caso de siniestro?

– Comunicarlo a la compañía de seguros en menos de 7 días naturales. En caso contrario la compañía podrá reclamar daños y perjuicios a la comunidad por la tardanza en la notificación.

– Conservar todo lo posible que acredite el siniestro y sus circustancias (denuncias, partes de peritos, informes de terceros…).

En caso de que el siniestro sea un robo o hurto presentar denuncia y en la misma indicar la compañía y el numero de póliza suscrita. Si hubiera notificaciones judiciales, la comunidad tiene el deber de notificar a la compañía aseguradora  (por ejemplo que se ha apresado a los ladrones).

¿En caso de robo?

O hurto. Además del punto anterior, la compañía debe personar un perito para que notifique lo robado y a partir se vea que tiene cobertura y que importe se asigna como indemnización.

Si no hay acuerdo con la compañía, cada parte designara un perito. Si hay acuerdo, el tema queda cerrado, pero si no lo hay (entre los peritos) ambas partes designarán a un tercero. Si no hubiera acuerdo sobre quien debe ser este tercer perito, será el juez de primera instancia de la zona el que lo designe.  El dictamen del perito puede ser impugnado judicialmente, en el plazo de 30 días para la compañía y de 180 días para el asegurado. Si no interpone la correspondiente acción, el dictamen pericial devendrá inatacable.  Si el dictamen de los peritos fuese impugnado, la Compañía deberá abonar el importe mínimo de lo que pueda deber según las circunstancias que conozca. Si la compañía aseguradora retrasase el pago, la indemnización se verá incrementada con el interés moratorio establecido en la Ley.

¿Qué es un infraseguro?

Se trata de contratar una conexión a internet por un conjunto de propietarios y hacer que esa conexión esté disponible para su uso colectivo abaratando los costes en la explotación del servicio.

¿Es legal compartir internet? 

Este supuesto no está contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal como tal, lo que sí hay es una referencia a la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, art. 17.2 LPH, lo que viene a decir es lo siguiente:

“La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.”

Por otro lado, la Comisión de Mercado de las Telecomunicaciones, mediante el Acuerdo de 7 de septiembre de 2010, permite la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan compartir los gastos de acceso a internet, siempre y cuando se reúnan una serie de requisitos, como son los siguientes:

· Inexistencia de ánimo de lucro,

· La red y el servicio no estén abiertos al público en general,

· La comunidad de propietarios no se hace responsable de la prestación del servicio ni ofrece un servicio de atención al cliente.

Es decir, aunque se contrate para todos los vecinos, no es la comunidad de propietarios la encargada de resolver incidencias, ni de prestar servicios de atención al cliente y no puede ofrecer tales servicios, sino que se trata de un uso privado para los vecinos.

Los tres requerimientos se suelen cumplir sin problemas en la mayoría de comunidades.

Existe otra posible pega, y son las cláusulas excluyentes en los proveedores de servicios. Sin embargo, estas cláusulas están en duda, porque podrían ser consideradas abusivas según alguna jurisprudencia. Aún si fuera este el caso, hay operadores que ya explícitamente anuncian que prestan el servicio.

¿Qué se necesita para poner en marcha un servicio compartido?

En general se necesita una infraestructura wifi. La mayoría de casos la instalación va a consistir en una serie de puntos wifi de emisión que den cobertura al edificio. Lo óptimo es que cada puerta tenga su propio SSID (señal propia) con su propio rango de red. De este modo, cada propietario tiene su propia señal y queda aislado del resto, con lo que la privacidad  queda garantizada.

¿Cómo se deberían calcular los costes a repartir?

Lo primero, indicar que estos costes sólo los tienen que abonar los vecinos que sean suscriptores del servicio comunitario. Hay cuatro apartados:

a. Coste de la instalación.

b. Costes de servicio internet.

c. Costes eléctricos.

d. Costes de soporte/sustitución.

Detallado :

a. Coste de la instalación.

Este coste va a ser el del tendido de la infraestructura en la comunidad. Bien porque se contrata una empresa o bien porque un vecino/s lo hacen ellos. Los routers wifi que se necesitan empiezan a partir de 50-60 € y se van a necesitar antenas amplificadoras que estan en torno a 12 € la unidad. Una instalación media (12-16 puertas) suele estar en torno a 1000-2000 € en una empresa y si lo hace un vecino en torno a 300 € de material.

b. Costes de servicio de internet.

Depende de lo que se contrate, pero los servicios de internet suelen estár entre 20-50 €/mes (20-50 Mb).

c. Costes eléctricos.

Los routers tienen un consumo eléctrico continuo. No son grandes consumos, pero al ser varios (a veces una docena) su suma es significativa y el resto de vecinos que no entran en la compartición no deberían tener que pagar el sobrecoste. Aproximadamente un router consume 4-12 Watt/h.  Dado que un mes tiene 24*30 horas = 720 horas, resulta que cada nodo consume 4*720 = 2880 Watt, es decir 2,880 KWatts. El precio de Kilowattio está ahora mismo en 0,12 € + IVA (aprox). Por tanto el coste por router sería: 2,880*0,12= 0,345 € + IVA , 0,418 € con el IVA incluido. Si fueran 10 routers, pues 10 *0,418 = 4,12 € a abonar entre los suscriptores del servicio.

d. Costes de soporte/sustitución.

Aquí depende del contrato de soporte. Si se tiene una empresa, pues en el contrato se puede incluir el coste de sustitución de cualquier router que se rompa. Si lo hace un vecino, pues es tener en cuenta que los routers tienen una vida media y que habrá que sustituirlos al cabo de unos años. Sugerimos ponernos en el caso de tener que sustituir todos los routers a los 2 años. No va a ser el caso normal porque la vida media es mayor, pero de ese modo cubrimos casos extremos. Si no se han roto los routers a los 2 años, la cuota de los vecinos baja.

Por poner un ejemplo numérico :

– 4 routers de precio 50 € cada uno y 4 antenas amplificadoras a 13 € cada una.

Coste de consumoo eléctrico (4Watts), 2,880 Kwats cada uno al mes, 11,52 Kw y por tanto, 0,418 €*4 = 1,672 € al mes en electricidad.

El coste de sustitución supuesto 2 años de duración media (escenario pesimista). 4 routers a 50 cada unos son 200 € y 4 antenas a 13  € cada una, son 52 €. Dividimos su coste en 2 años, es decir, 24 meses. Por tanto 252/24 y nos sale 10,5 € al mes para sustituir todos los routers y antenas (insistimos en que no va a ser lo normal que se rompa todo tan rápido)

– Coste del servicio de internet. Estimamos 45 € mes.

El coste a repartir los dos primeros años es: 45 + 1,672 + 10.5 €

¿Quién debe firmar el contrato con la empresa de telecomunicaciones? 

Debe estar a nombre de un vecino. En esencia, lo que permite la ley, es que particulares se pongan de acuerdo para compartir gastos, no que el servicio sea prestado por la comunidad de vecinos. Es un matiz importante.

¿Se puede llegar a prescindir del teléfono? 

Es perfectamente posible poner línea telefónica sobre internet de modo eficiente. La causa de que no se haga habitualmente es que para poner ADSL es necesaria línea telefónica en casi todos los casos. En el caso de ONO quitar del paquete el teléfono casi no tiene impacto en el precio final.

 Sin embargo, existen compañías que si se tiene internet (en este casos sería wifi comunitario) podrían prestar el servicio de telefonía sin problemas como por ejemplo Telsome  (www.telsome.es)

Por ejemplo, el coste fijo por línea (con Telsome) es de 2 € + IVA , en lugar de los 15 € +IVA que cobra Telefónica (Movistar).

¿Se pueden priorizar unos servicios en internet frente a otros? 

Sí, es perfectamente posible. La configuración de los nodos se puede hacer de modo que se de prioridad a la navegación web por encima de todo lo demás. Es decir, que si un vecino navega y otro descarga, tiene prioridad en el reparto de ancho el que navega. Dado que la mayoría del tiempo, el ancho de banda es más que suficiente para navegar, no hay interferencias reales entre descarga y navegación.

Si alguien hace una  ilegalidad, ¿son responsables el resto de vecinos? 

La jurisprudencia (que es reciente en este tema) dice que no. Indica que una IP no es un modo válido de localizar un usuario y que, por tanto, no hay una cadena fiable de responsabilidades. Más aún en el caso de un wifi comunitario.

 En un artículo de El Mundo al respecto del tema se decía :

De la misma forma que no existe una norma de derecho positivo que atribuya responsabilidad al propietario de un teléfono por los insultos que terceros puedan proferir a través de la línea, no puede responsabilizarse, sin vulnerar el principio de legalidad, a una comunidad de propietarios, o a un cibercafé, por los usos ilícitos que pudieran hacerse de su WiFi por parte de personas no identificadas individualmente.

La ley marco es: Ley de Propiedad Horizontal; fuera de ello, aplica el Código Civil; y en sus manifestaciones más graves, el Código Penal.

¿Qué hacer con un vecino «ruidoso»? 

Lo primero es intentar hablar con el vecino directamente, explicándole qué oímos, en qué circunstancias y qué problemas nos está ocasionando. Si no cesara el «ruido», lo siguiente es dirigirse al presidente de la comunidad para requerir al propietario que cese la actividad molesta. Si los «ruidos» prosiguieran, se debe convocar una junta de comunidad de propietarios, para entablar, contra el vecino «ruidoso», una acción de cesación en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a actividades molestas.

Si la demanda fuera estimada, la sentencia puede obligar a pagar daños y perjuicios al vecino «ruidoso» y llegar a la privación del uso de la vivienda durante un máximo de tres años.

¿Cuánto es «mucho ruido»?

Depende de la regulación municipal, la cual establece los límites y horarios del ruido soportable.

Por ejemplo, en Valladolid: http://www10.ava.es/rccava/documentos/maparuidos/plan%20de%20accion%20contra%20el%20ruido.pdf, páginas 26 y 27.

Para comprobar el nivel de ruido, existen unos dispositivos llamados sonómetros que nos permitirán comprobar si se está vulnerando o no la normativa.

¿Olores en la escalera? 

Actuamos en función del origen de los olores:

– Si el problema es por falta de limpieza en la escalera: convocar una junta extraordinaria de propietarios para tratar el tema. Si la junta no actúa diligentemente, entonces podemos pedir la intervención del ayuntamiento en caso de que exista riesgo sanitario (por ejemplo si hay ratas, cucarachas, …)

– Si el problema proviene de la falta de higiene de un vecino (por ejemplo http://es.wikipedia.org/wiki/S%C3%ADndrome_de_Di%C3%B3genes): lo primero es convocar una junta de propietarios, para que el presidente pida el cese al vecino y en caso de no obtenerlo, pida ayuda al ayuntamiento (en general va a ser a servicios sociales y a sanidad).

– Si los olores provienen de actividades realizadas dentro del hogar, pero sin falta de higiene, del tipo «hacer una barcacoa en el balcón»: en general, van a estar prohibidas por ley: Art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual «al propietario y al ocupante del piso no le está permitido desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.» Además de la ley de Propiedad Horizontal, estas actividades suelen estar explícitamente prohibidas en muchos reglamentos comunitarios y/o normativas municipales.

¿Falta de higiene? 

Además de lo dicho en el párrafo sobre los olores, actividades como: tirar colillas, sacudir alfombras, vaciar al patio común, tirar restos de fruta al patio común, dejar horas las bolsas de basura en zonas comunes, … Lo primero sería poner en conocimiento del presidente la situación, para que actúe sobre el vecino en cuestión. De persistir, el presidente debería notificar por escrito la molestia ocasionada. Y si persiste, denunciar y dejar que los tribunales actúen.

¿Uso de zonas comunes como propias?

Éste es el caso de dejar en patios comunales: restos de obras, bicicletas, … Si no estuviera normado el uso por la comunidad, es el momento de hacerlo (mejor antes) y si lo estuviera, el presidente deberá informar al vecino del incumplimiento de la normativa. Si persistiera, denunciar ante tribunales.

¿Abusos de zonas comunes?

Es el caso, por ejemplo, del uso de piscinas, barbacoas, parques comunitarios, … por gente ajena a la comunidad, que aparecen como invitados de un vecino. Si no está normado en la comunidad (número límite de invitados, …), no se puede hacer nada, a no ser que ocasionen unos sobre-costes objetivos medibles, es decir: se debe regular el uso si no se quiere soportar el abuso.

¿Uso de electricidad o agua comunitaria?

Ejemplo de ésto, es el uso de arcones frigoríficos en trasteros a costa de la comunidad de vecinos. En este caso, aunque la práctica resultara mayoritaria, bastaría con que un vecino no estuviera de acuerdo con este uso. Si la junta de propietarios no pidiera el cese y tomara medidas, el vecino que se considera perjudicado podría apelar a la justicia, obligando a poner contadores individuales o temporizadores. Por supuesto, en la demanda, puede pedir resarcirse de lo pagado en exceso por el uso de luz comunitaria.

¿Vecinos que hacen reparaciones no autorizadas?  

En algunas ocasiones, incluso con buena fé, un vecino realiza una «reparación» que agrava el problema que pretendía solucionar. Si no tiene autorización de la junta de propietarios (o administrador, si tocara), los costes de la reparación real irán a cargo del vecino «manitas», dado que desde el punto de vista legal, lo que ha realizado es un desperfecto en un uso común.

¿Uso impropio de plazas de garaje? 

Por ejemplo: limpieza de coches, cambios de aceite, poner una moto y un coche en la misma plaza (con lo que, en general, sobresale el coche), … deben ser tratados como un punto más en la junta de vecinos. La junta deberá fijar unas normas de uso (que pueden ser prohibir, o limitar a unos días de la semana, …). Si esos acuerdos no se cumplieran, el presidente está facultado para llamar al orden al vecino incumplidor y acudir a la justicia en caso de terquedad.

¿Instalaciones de aires acondicionados?

Hay que tener un permiso de alteración de elementos comunes, y se debe tratar con todos los vecinos para aprobar o no las alteraciones que puede provocar la instalación del aparato. La aprobación será por mayoría simple.

¿Instalaciones de antenas parabólicas?

Según el Real Decreto-Ley 1/98 y la Ley 8/99 de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, ambos establecen que la instalación puede ser aprobada en junta de propietarios por mayoría de un tercio de sus integrantes. Si no se alcanzara ese tercio, el servicio podrá instalarse igualmente, aunque el reparto de gastos será diferente (en general, financiando la instalación aquellos que la demandaran).

¿Toldos?

Como norma general, la instalación de toldos por los vecinos en la fachada de un inmueble, está sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, y requerirá el acuerdo unánime  de la Junta de propietarios al modificar el aspecto exterior del edificio.

Las fachadas de los edificios se consideran elementos comunes (art. 396 del Código Civil) y todo lo que afecte de manera significativa a las mismas, exige el voto unánime de los propietarios, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 17 de la Ley de propiedad Horizontal.

¿Fumar en zonas comunes?

La Ley 1335/2009 conocida como Ley Antitabaco, en su articulo 19 dice: «Prohibición Al Consumo De Tabaco Y Sus Derivados. Prohíbase el consumo de Productos de Tabaco, en los lugares señalados en el presente artículo.

En las áreas cerradas de los lugares de trabajo y/o de los lugares públicos, tales como: Bares, restaurantes, centros comerciales, tiendas, ferias, festivales, parques, estadios, cafeterías, discotecas, cibercafés, hoteles, ferias, pubs, casinos, zonas comunales y áreas de espera, donde se realicen eventos de manera masiva, entre otras.»

Están incluidas zonas comunes, contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Hay razones de exclusión del pago de las cuotas? No están contempladas por la ley. Salvo que la junta de propietarios autorice a un vecino a aplazar sus pagos el propietario, cualesquiera que sean sus circustancias debe paga sus cuotas.

¿Cuándo prescribe la reclamación de las cuotas de Comunidad? El tema no ha cambiado con la Ley de Reforma 8/1999 y por tanto el criterio general de la jurisprudencia es que la prescripción de los gastos comunes, cuotas ordinarias y  extraordinarias es de quince años.

¿Qué porcentajes de morosidad se soportan en la actualidad? No existen registros al respecto, pero se estima que entre el 3% y 5%. El colegio de administradores de fincas de Madrid daba la cifra de 1350 millones de euros de adeudas hacia las comunidades de vecinos.

¿Qué ha cambiado con la crisis en la morosidad? La irrupción de dos colectivos. El de familias que nunca tuvieron problemas de pago pero que con situaciones de desempleo no han podido hacer frente a las cuotas y el de algunos bancos y cajas de ahorro que son propietarias de las viviendas a través de embargo y sistemáticamente dejan de pagar las cuotas de comunidad.

¿Qué pasos hay que seguir para el cobro de una deuda con vecino moroso?

1. La negociación amistosa. Hay que actuar con prontitud y ante la primera cuota impagada contactar con el vecino e intentar pactar el cobro en plazos claros. El primer pago (que puede ser una fracción del total) es conveniente que sea pactado para las siguientes 72 horas como muestra de intención de cumplimiento. Si se incumple lo pactado, se debe notificarse a la Junta de Propietarios, para contar con el respaldo de la misma. La no notificación y la espera por parte del administrador y/o presidente a la junta ordinaria es una clara dejación de responsabilidades que puede tener consecuencias sobre ambos.

2. Si el impago persiste o se agrava a través de junta ordinaria (si toca), o convocando una extraordinaria. Se debe añadir al orden del día un punto que haga referencia a la propuesta de tomar acciones judiciales contra el vecino moroso.

3. Comunicación al afectado de la decisión. Se le  envía un burofax con acuse recibo y certificación de texto del acuerdo aprobado por la junta. a partir de ahí, el particular dispone de 15 días (plazo estandar) para pagar su deuda. En el escrito enviado se le advierte de la intención de la comunidad de iniciar un procedimiento monitorio y los consiguientes embargos, costas de abogado y procurador, intereses, etc. hasta poder llegar,  a la subasta de la vivienda por el impago de los recibos comunitarios. Normalmente, la mayoría de los casos de morosidad acaban aquí con el moroso haciendo frente a sus pagos.

4. Presentar una demanda judicial llamada Petición Inicial de Proceso Monitorio ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor o, si no fueran conocidos, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal (y sólo en casos de Comunidades de Propietarios) será también competente el Juzgado del lugar en donde se halle la finca, a elección del solicitante. Es importante tener en cuenta que la presentación de esta demanda en sede judicial se tiene que llevar a cabo en un plazo máximo de tres meses desde la fecha del acuerdo de la junta de propietarios en la que se convino hacer dicha reclamación al vecino moroso, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil.

¿Quién paga los gastos y costas del proceso? La comunidad tendrá que costear los burofaxes enviados y las costas de abogado y procurador. Pero, son reclamables en proceso monitorio. Por tanto, la comunidad adelanta el dinero, pero le puede recuperar (con intereses) a la finalización del proceso.

¿Qué suelen dictar las sentencias? El juez dictará un auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe debido, donde también se exigirá el pago de los intereses. Lo más habitual suele ser trabar un embargo sobre el inmueble, pero se puede embargar opcionalmente otros bienes como  nominas, depósitos bancarios o, por ejemplo, la renta que paga el inquilino al propietario moroso, etc.

¿Y si el condenado se niega a pagar o se declara insolvente? En el caso de que el condenado se oponga, el juez dará un mes de plazo máximo para interponer en el juzgado una demanda judicial. Si el deudor se declara insolvente, el juzgado realizará una investigación de su patrimonio, y se procederá a embargar su casa y sus bienes para saldar las cantidades adeudadas, pagar los intereses de demora y los gastos empleados en llevar a cabo de procedimiento judicial, tales como el pago al abogado y al procurador.

¿Cuánto tiempo se tarda en resolver el proceso? Dependiendo de la carga de los juzgados entre 4 y 6 meses.

¿Se puede vender el piso con deudas pendientes a la comunidad? Sí, es perfectamente legal y de hecho es lo que habitualmente intentan los bancos y cajas que no pagan las comunidades de su parque de viviendas. El vendedor debe informar de las deudas pendientes (cargas de la vivienda al fin y al cabo) al comprador y este liquidar la deuda durante el proceso de compra.

¿Y si el inmueble ya se ha subastado? Hay que dirigirse al nuevo propietario informándole de sus obligaciones y estableciendo como va a pagar los atrasos. Desde la adjudicación, el nuevo propietario sólo responde por la deuda correspondiente al año en curso y al anterior. El resto de la deuda si la hubiere es reclamable al anterior propietario.

¿Existen tasas judiciales en los procesos? Según la Ley de tasas, la cuantía que hay que ingresar dependerá del tipo de procedimiento que se vaya a interponer (como hemos dicho) y de la cuantía del mismo, es decir son dos variables por las que hay que pagar. La cuantía de la tasa que se paga por el tipo de procedimiento siempre será fija, pero además hay que añadirle el pago de otro importe de la tasa que será variable dependiendo del importe reclamado (hasta un millón de euros de cuantía reclamada se abonará el 0,50%). Están exentos de pagar tasas los procesos de  reclamación de cantidad cuando la cuantía de las mismas no supere 2.000 euros. La ley de tasas está siendo revisada con importes a la baja, por tanto es posible que evoluciones a menores costes.

Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)
Ley 19/2009 de 23-11-2009 ( BOE de 24/11/09)
Ley 26/2011 de 01-08-2011 ( BOE de 2/8/11)

REFORMADA POR:
Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)

¿Cuáles son las principales funciones de un presidente?
– Representar a la Comunidad en aquellos asuntos que la afecten.
– Visar los gastos y presupuestos.
– Hacer cumplir los acuerdos de la Junta.
– Convocar una Junta ordinaria por lo menos una vez al año.
– Presidir las Juntas tanto ordinarias como extraordinarias.
– Promover las acciones judiciales que acuerde la Junta ordinaria.
– Exigir el pago por vía judicial si fuera necesario a los propietarios que ostenten deudas.

¿Es necesario que el presidente sea un propietario? Sí, pero con algunos matices. En ningún caso es posible ser presidente por representación. La presidencia es un cargo personal e indelegable. Sin embargo, hay jurisprudencia que ha admitido al cónyuge o al hijo del propietario, o a un tercero, pero ha correspondido a aceptar una situación de justicia material más que de aplicación rigurosa de la norma.

¿Puede un usufructuario ser presidente? Desde el punto de vista ortodoxo de la ley, no de modo pleno, puesto que el usufructuario de una vivienda no tiene la condición legal de ser su propietario de ningún modo (sólo dispone de derecho de uso). La ley sólo permite la elección del usufructuario si el propietario no dice nada en contra y únicamente para los asuntos ordinarios, aunque existe alguna jurisprudencia que de facto lo ha admitido.

¿Cómo se debe elegir a un presidente? La ley establece que el mecanismo debe ser por sorteo, pero no prohíbe que otros mecanismos (rotación, por ejemplo) sean incluidos en los estatutos o por acuerdo de la junta de propietarios. Lo que impide la ley, es que el mecanismo elegido excluya o marque una diferencia en elección sobre algún propietario.

¿Se puede renunciar al cargo de presidente de la comunidad? La ley establece el carácter obligatorio por lo que no se puede renunciar a él. Es, o bien la junta de propietarios o un juez los que pueden eximir del cargo al presidente.

¿Un vecino moroso puede ser presidente de la comunidad? La LPH no establece nada en contra, aunque se daría la contradicción de que tendría que presidir las juntas, pero no podría votar en ellas (art. 15.2.). Al ser el conflicto de intereses evidente, es habitual en las juntas evitar esta circustancia.

¿Puede cobrar una remuneración económica el presidente de la comunidad? El cargo de presidente no es remunerado, sin embargo éste puede recibir algún tipo de compensación por los gastos que en sus funciones esté obligado a realizar (gasolina, peajes, llamadas telefónicas, etc.), que puede ser recibiendo una cantidad económica mensual, compensándole en parte de la cuota de comunidad o cualquier otra forma que recoja los estatutos o haya aprobado la junta de propietarios.

¿Cuáles son los «límites» de un presidente de comunidad? Los límites vienen marcados por el artículo 14 de la LPH, que dicta que el presidente puede realizar actos de gestión ordinaria, pero que requiere el acuerdo de la junta para los demás casos.

¿Es función del presidente realizar las reparaciones comunes de la comunidad? Aunque es habitual en muchas comunidades, no es parte de sus funciones contempladas en la ley.

¿Es deber del presidente buscar presupuestos para reparaciones o mejoras en la comunidad? Aunque es una función del administrador de la comunidad, salvo que la junta de propietarios o estatutos de la comunidad lo impida, puede coincidir con la figura del presidente. Si fuera ese el caso, nada lo impediría. También es habitual que para obras de cierta envergadura se constituya una junta de obras (electa por la junta de propietarios, no por presidente o administrador) que gestione todo el proceso de la obra u obras aprobadas por la junta.